STJ: DIREITO CIVIL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS OU ACESSÕES REALIZADAS SEM LICENÇA.

Em ação que busque a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel urbano, antes de afastar a indenização pelas benfeitorias ou acessões realizadas sem a obtenção de licença da prefeitura municipal (art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/1979), é necessário apurar se a irregularidade é insanável. De fato, o art. 34 da Lei 6.766/1979 (Lei Lehmann) disciplina em seu caput que “Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”, e seu parágrafo único ressalva que “Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”. Nesse mesmo sentido, o Código Civil prevê que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis (art. 1.219 do CC/2002 e art. 516 do CC/1916). O âmago dos dispositivos citados é evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes, promovendo a restituição à situação originária. Embora o art. 34 da Lei Lehmann faça menção apenas a benfeitorias, parece claro que o dispositivo abarca tanto benfeitorias como acessões. Entretanto, ainda que a licença para construir seja requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano, seria temerário reconhecer de forma categórica que a ausência de licença para construir não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas no lote objeto do contrato. Isso porque a ausência de licença para construir emitida pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. Assim, caso seja mantida a condenação à indenização e a construção realizada seja considerada precária e não passível de regularização pela municipalidade, havendo necessidade de demolição, o vendedor arcaria com demasiado ônus. Por outro lado, caso o STJ afaste a condenação à indenização, e a municipalidade entenda que a irregularidade é sanável, esta Corte estaria ferindo de morte o escopo maior do ordenamento jurídico específico, qual seja, o retorno ao status quo ante e a vedação ao enriquecimento sem causa. Ressalte-se que, conforme a doutrina, construções realizadas sem licença da municipalidade estão em desacordo com a lei e, assim, sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor, porquanto a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao promitente comprador. Dessa forma, antes de decidir sobre a obrigação de indenização por benfeitorias, faz-se necessário apurar as multas pela construção sem o alvará da prefeitura e eventual necessidade de demolição da obra. Isso porque é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade – consistente na ausência de licença da prefeitura para construir –, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de qualquer dos litigantes. REsp 1.191.862-PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 16/5/2014.

Fonte: Informativo nº. 542 do STJ | Período: 27/07/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


STJ: Terceira Turma afasta direito à rescisão de contrato em negociação de lote irregular

Em julgamento de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decretou a extinção, sem julgamento do mérito, de processo que buscava a rescisão de contrato de compra e venda de lote irregular por inadimplência dos compradores.

O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, concluiu pela impossibilidade jurídica do pedido feito pelos vendedores, pois o contrato fora celebrado contra a lei. No entanto, seguindo o voto do ministro, a Turma, de ofício, declarou a nulidade do acordo.

Pedido incabível

O juízo de primeiro grau julgou extinto o processo, por reconhecer a falta de interesse de agir dos autores, vendedores do lote. De acordo com a sentença, como a venda foi feita de forma irregular, seria incabível o pedido de rescisão fundado em “infração contratual imputada ao compromissário-comprador, que tem o direito de suspender o pagamento das parcelas do preço em razão da mora do credor”.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a sentença. Apesar de incontroversa a ausência de registro do desmembramento do lote, o acórdão entendeu que não se poderia ignorar o contrato particular de compra e venda firmado entre as partes e julgou procedente o pedido de rescisão contratual.

De acordo com a decisão, “não é possível afastar o direito à rescisão do contrato por inadimplência, com a consequente reintegração na posse do bem imóvel, porque constatado que o bem adquirido faz parte de desmembramento irregular de terreno, sob pena de estabelecer em favor dos apelados o direito de moradia gratuita, sem qualquer base ou fundamento legal para tanto”.

Acórdão reformado

No STJ, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino entendeu pela reforma da decisão. Para ele, “tendo os autores firmado pacto que contraria expressa proibição legal, resta caracterizada a impossibilidade jurídica do pedido formulado na exordial, razão pela qual é irrepreensível a conclusão do juízo de primeiro grau, julgando a parte autora carecedora do direito de ação”, disse.

Sanseverino, além de restabelecer o decreto de extinção do processo sem julgamento de mérito, declarou de ofício a nulidade do contrato de promessa de compra e venda.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1304370 (http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=num_pro&valor=REsp1304370)

Fonte: STJ | 29/05/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


STJ: Cláusula contratual que determina restituição de parcelas no fim da obra é abusiva

Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores pagos somente ao término da obra ou de forma parcelada. A decisão é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso repetitivo em que se discutia a forma de devolução dos valores devidos ao promitente comprador, em razão da rescisão do contrato. 

Segundo os ministros, de acordo com as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

O recurso adotado como representativo de controvérsia é oriundo de Santa Catarina e foi julgado conforme o rito estabelecido pelo artigo 543-C do Código de Processo Civil. No caso em discussão, o tribunal local determinou a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão de desistência/inadimplemento do contrato. 

Retenção vantajosa 

Segundo o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, há muito tempo o STJ já firmou jurisprudência no sentido de que é abusiva, por ofensa ao artigo 51 do CDC, a cláusula contratual que determina a restituição somente ao término da obra, uma vez que o promitente vendedor poderá revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, levar vantagem com os valores retidos. 

Para o ministro, essa cláusula significa ainda que "o direito ao recebimento do que é devido ao consumidor fica submetido ao puro arbítrio do fornecedor, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo”, ressaltou o ministro. 

Salomão destacou ainda que esse entendimento – segundo o qual os valores devidos pela construtora ao consumidor devem ser restituídos imediatamente – aplica-se independentemente de quem tenha dado causa à rescisão. 

O ministro lembrou que é antiga a jurisprudência da Segunda Seção do STJ no sentido de que o promitente comprador de imóvel pode pedir a resolução do contrato sob a alegação de que não está suportando as prestações. 

E acrescentou: “A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes.” 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1300418.

Fonte: STJ I 28/11/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.