REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS

A Corregedoria Geral da Justiça do Maranhão (CGJ-MA) estabeleceu normas gerais para o registro da regularização fundiária urbana e rural nos cartórios extrajudiciais, por meio do Provimento nº 10/2022, assinado em 25 de março.

A edição da norma integra um pacote de ações relacionadas ao Projeto de Regularização Fundiária implantado pelo corregedor-geral Paulo Velten, em parceria com o Estado, municípios e cartórios extrajudiciais, que já resultou em cerca de 5 mil registros imobiliários em 10 municípios maranhenses nos últimos dois anos.

Dentre outros motivos, a Corregedoria do Judiciário justificou a necessidade de regulamentar os procedimentos que devem ser adotados pelas serventias extrajudiciais na área do “Programa Estadual de Regularização Fundiária”. O programa tem como objetivo incorporar os núcleos populacionais informais ao território urbano e titular seus ocupantes.

NOVAS REGRAS

A medida considerou as novas regras trazidas pela Lei nº 13.465/2017 e pelo Decreto nº 9.310/2018 para a Regularização Fundiária Urbana (REURB). Essas normas flexibilizaram as regras de áreas públicas mínimas no parcelamento do solo urbano para atender a regularização de áreas consolidadas e irreversíveis, existentes em 22 de dezembro de 2016.

“O registro da legitimação fundiária atribui propriedade plena e constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do Poder Público, exclusivamente no âmbito da REURB, àquele que detiver, em área pública, ou possuir, em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado, existente em 22 de dezembro de 2016”, diz o texto do provimento da CGJ-MA.

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS

Segundo o Provimento, a regularização fundiária de imóveis rurais poderá ocorrer por iniciativa ou provocação do Ministério Público, da Defensoria Pública, das associações, dos posseiros ou ocupantes, junto ao cartório de imóveis ou por meio da atuação do Instituto de Colonização e Terras do Estado do Maranhão (ITERMA), do INCRA ou do município.

Quanto à regularização fundiária de imóveis urbanos, o Provimento assegura que o reconhecimento do direito fundamental à moradia e à propriedade deve ser orientado pelos princípios constitucionais e atender à função social da propriedade e dos objetivos e diretrizes do planejamento urbano.

PROCEDIMENTOS

O Provimento define como devem ser realizados os procedimentos pelos oficiais de registro em diversas situações relacionadas à regularização fundiária de núcleos urbanos informais ocupados por população de baixa renda (REURB-S) e populações não qualificadas (REURB-E).

Foram definidas regras para a competência do registro; legitimidade dos interessados; documentos e sua qualificação; registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF); abertura de matrícula do imóvel; titulação em REURB; demarcação urbanística; direito de laje; reconhecimento de usucapião; abertura de matrícula de imóvel público; desapropriação e registro de linhas férreas e outros.

A respeito da competência para o registro da REURB, o provimento assegura que os atos serão realizados diretamente pelo oficial do Registro de Imóveis da situação do imóvel, independente de manifestação do Ministério Público ou determinação judicial.

OBJETIVOS DE DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL DA ONU

A norma, assinada pelo corregedor-geral da Justiça, desembargador Paulo Velten, é fundamentada nos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da Agenda 2030 das Nações Unidas (ONU) no planejamento do Poder Judiciário, o que implica às Corregedorias Gerais de Justiça atuarem no auxílio à promoção de sociedades pacíficas e inclusivas para o desenvolvimento sustentável.

Fonte: Tribunal de Justiça do Maranhão

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Processo: REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, por unanimidade, julgado em 24/02/2022, DJe 03/03/2022. (Tema 1113)
Ramo do Direito: Direito Tributário
Tema: ITBI. Base de cálculo. IPTU. Vinculação. Inexistência. Valor venal declarado pelo contribuinte. Presunção de veracidade. Revisão pelo fisco. Processo administrativo. Possibilidade. Adoção de prévio valor de referência. Inviabilidade. Tema 1113.

DESTAQUE

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior do STJ é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

Fonte: ANOREG/BR

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