Processo 1117050-60.2019.8.26.0100
Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, que pretende a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 122.107, em virtude do inadimplemento da devedora fiduciante Cláudia Oliveira Peres Leskovar Borelli. A qualificação negativa se deu pela existência da averbação de indisponibilidade dos bens da devedora. Esclarece o Registrador que, apesar do precedente firmado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Parecer nº 23/2016 – Processo nº 2015/167424), que concluiu pela necessidade do prévio cancelamento, entende ser possível a averbação de consolidação de propriedade em nome da instituição financeira. Juntou documentos às fls.06/50. O interessado manifestou-se às fls.53/62. Aduz que a indisponibilidade de bens recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de disposição, sendo que na alienação fiduciária a constrição não deveria atingir o credor fiduciário, sendo que possui a propriedade resolúvel do imóvel. Apresentou documentos às fls.63/108. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.111/112). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o precedente firmado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que a existência de indisponibilidade na matrícula obsta a averbação de consolidação da propriedade, bem como os argumentos expostos pela D. Promotora de Justiça, entendo que a modificação dos julgados pelos Tribunais Superiores e a evolução do instituto da alienação fiduciária permitem que se averbe a consolidação na forma pleiteada. A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, nos seguintes termos: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (…) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (…) Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. (…) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidarse-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (g.n) § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (…) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio” Neste contexto, a alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, conforme o art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. O devedor fiduciante detém uma expectativa de direito, ou seja, adimplindo as prestações, passará a exercer o domínio sobre o imóvel. Coaduno com o entendimento da instituição financeira e do Registrador no aspecto de que a indisponibilidade, que grava matrícula do imóvel em nome do devedor, recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de dispor. Como o fiduciante detém apenas a expectativa de direito e não a propriedade do bem em si, consequentemente já não poderia dele dispor. O entendimento de que a indisponibilidade na matrícula obsta a consolidação da propriedade vai de encontro ao conceito do próprio instituto da alienação fiduciária, pois não há como a indisponibilidade recair sobre o próprio bem se o devedor não detém a propriedade plena do imóvel. Logo, é incabível que tal gravame se estenda ao credor fiduciário e até mesmo aos demais credores que buscam no patrimônio do devedor a satisfação de suas obrigações. Além disso, ainda que se considere que a indisponibilidade não recai sobre o bem, mas sobre os direitos do devedor, na prática a indisponibilidade impede qualquer ato sobre os direitos do credor sobre o imóvel, como se vê no caso em tela, e a consolidação da propriedade não parece representar alienação dos direitos de aquisição, que feriria a indisponibilidade dos direitos de aquisição, já que não há ato de vontade do fiduciante nem mesmo transferência dos direitos, mas sim sua extinção por inadimplemento, com a consolidação da propriedade em favor do credor. Impedir a consolidação da propriedade importa em deixar o bem indisponível tanto ao fiduciante quanto ao fiduciário por dívida do primeiro com terceiro, criando verdadeira preferência de crédito em prejuízo do fiduciário, já que este não pode executar sua garantia enquanto não levantada a indisponibilidade. Tal situação não só traz insegurança ao crédito imobiliário, como é contrária à própria natureza da garantia real, que tem preferência sobre todas as demais, como bem estipulado na Lei de Falências e Recuperação Judicial, que em seu Art. 49, §3º, expressamente exclui da recuperação o crédito com garantia fiduciária, e em seu Art. 83 coloca créditos com garantia real como na segunda ordem de classificação do crédito na falência, tendo preferência sobre créditos tributários, como os que geram a indisponibilidade ora discutida. Como complementação, confira-se recente julgado proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça: “Agravo de Instrumento – Decisão que indeferiu o levantamento de indisponibilidade sobre bem imóvel alienado fiduciariamente – Impossibilidade – Alienação fiduciária anterior à citação do devedor na ação civil pública, bem como, à determinação de indisponibilidade – Ausência de comprovação da má-fé – Constrição que deve recair sobre os direitos derivados da alienação fiduciária – Decisão reformada Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 2033445-14.2019.8.26.0000, Comarca: Ubatuba, Agravante: BANCO TRICURY S.A. Agravado: MUNICÍPIO DE UBATUBA, Rel: Drº Jefferson Moreira de Carvalho). Nesta linha, é do credor fiduciário a propriedade do bem gravado em alienação fiduciária, detendo posse indireta sobre ele. O devedor fiduciário tem a posse direta, mas domínio resolúvel. A alienação fiduciária em garantia expressa negócio jurídico em que o adquirente de um bem transfere, sob condição resolutiva, ao credor que financia a dívida, o domínio do bem adquirido. Permanece, apenas, com a posse direta. Em ocorrendo inadimplência do financiado, consolida-se a propriedade resolúvel. Portanto, o bem objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora para garantia de dívida em ação movida contra o devedor fiduciário, que já não detém o domínio da coisa. A jurisprudência, inclusive dos Tribunais superiores, é uníssona em permitir a incidência de penhora sobre os direitos do executado relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia, mas não sobre o bem imóvel em si, já que, como dito, a credora fiduciária detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, enquanto o devedor fiduciante detém a sua posse direta. No presente caso em concreto, o registro da indisponibilidade foi posterior à alienação fiduciária, bem como, não se verificam, ao menos neste momento processual, a prova da má-fé do terceiro adquirente. Assim, indevida a ordem de indisponibilidade do bem, devendo ser reformada a decisão agravada, para que seja levantada tal determinação.” Neste sentido: EMBARGOS DE TERCEIRO PENHORA SOBRE IMÓVEL GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Bem imóvel objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora no processo de execução, porquanto o domínio da coisa já não pertence ao executado, mas a um terceiro, alheio à relação jurídica. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CARACTERIZAÇÃO Bem adquirido pela embargante após o ajuizamento da ação e da citação, porém, antes do registro da constrição da matrícula correspondente Ausência de averbação imobiliária de gravame que onerava o bem alienado Presunção de boa-fé que milita em favor do adquirente, que não tinha conhecimento da existência da demanda capaz de levar os alienantes ao estado de insolvência Boa-fé não elidida Necessidade de prova de má-fé do terceiro, ônus do qual a Fazenda Estadual não se desincumbiu Súmula 275 do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP, 8ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Leonel Costa, Apelação nº 0001493-72.2015.8.26.0103, j. 13/12/2017). AGRAVO DE INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS COBRANÇA Indeferimento do pedido de desconstituição de penhora incidente sobre o próprio bem, o qual é objeto de alienação fiduciária em garantia em favor da instituição financeira agravante Conforme entendimento jurisprudencial a penhora deve recair sobre os direitos que o executado possui sobre o bem, e não sobre o próprio bem que originou a dívida condominial – Recurso provido. (TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio Hamilton, Agravo de Instrumento nº 2025585-59.2019.8.26.0000, j. 25/04/2019). … Diante disso, merece reforma da decisão agravada para determinar o levantamento da indisponibilidade sobre o bem, devendo a constrição recair sobre os direitos derivados de alienação fiduciária em garantia”. Ressalto que a averbação da consolidação da propriedade não trará como consequência o cancelamento automático da ordem de indisponibilidade emanada do MMº Juiz Federal da Vara das Execuções Fiscais e Criminal de Blumenau/SC, expedida nos autos da medida cautelar fiscal nº 5009221- 95.2014.404.7205/SC, devendo o credor fiduciário formular o pedido de cancelamento do gravame junto ao mencionado Juízo. Sem prejuízo, da mesma forma que o Oficial deve comunicar o juízo das penhoras quando o bem é arrematado judicialmente devido a outra penhora existente na matrícula, deverá o Oficial, após a averbação da consolidação da propriedade, comunicar o juízo que determinou a indisponibilidade dos direitos de aquisição. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, e consequentemente determino a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 122.107, em virtude do inadimplemento da devedora fiduciante Claudia Oliveira Peres Leskovar Borelli. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RICARDO RAMOS BENEDETTI (OAB 204998/SP) (DJe de 17.01.2020 – SP)
Processo 1118442-35.2019.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Banco Santander (Brasil) S/A – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, que pretende a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 154.823, em virtude do inadimplemento do devedor fiduciante Luis Fernando Veloso Matheus. A qualificação negativa se deu pela existência da averbação de indisponibilidade dos bens do devedor. Esclarece a registradora que, apesar do precedente firmado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Parecer nº 23/2016 Processo nº 2015/167424), que concluiu pela necessidade do prévio cancelamento, entende ser possível a averbação de consolidação de propriedade em nome da instituição financeira. Juntou documentos às fls.04/11. O interessado manifestou-se às fls.14/23. Aduz que a indisponibilidade de bens recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de disposição, sendo que na alienação fiduciária a constrição não deveria atingir o credor fiduciário que possui a propriedade resolúvel do imóvel. Apresentou documentos às fls.24/66. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.69/70). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o precedente firmado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que a existência de indisponibilidade na matrícula obsta a averbação de consolidação da propriedade, bem como os argumentos expostos pela D. Promotora de Justiça, entendo que a modificação dos julgados pelos Tribunais Superiores e a evolução do instituto da alienação fiduciária permitem que se averbe a consolidação na forma pleiteada. A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, nos seguintes termos: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (…) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (…) Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. (…) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidarse-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (g.n) § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (…) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio” Neste contexto, a alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, conforme o art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. O devedor fiduciante detém uma expectativa de direito, ou seja, adimplindo as prestações, passará a exercer o domínio sobre o imóvel. Coaduno com o entendimento da instituição financeira e do Registrador no aspecto de que a indisponibilidade, que grava matrícula do imóvel em nome do devedor, recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de dispor. Como o fiduciante detém apenas a expectativa de direito e não a propriedade do bem em si, consequentemente já não poderia dele dispor. O entendimento de que a indisponibilidade na matrícula obsta a consolidação da propriedade vai de encontro ao conceito do próprio instituto da alienação fiduciária, pois não há como a indisponibilidade recair sobre o próprio bem se o devedor não detém a propriedade plena do imóvel. Logo, é incabível que tal gravame se estenda ao credor fiduciário e até mesmo aos demais credores que buscam no patrimônio do devedor a satisfação de suas obrigações. Além disso, ainda que se considere que a indisponibilidade não recai sobre o bem, mas sobre os direitos do devedor, na prática a indisponibilidade impede qualquer ato sobre os direitos do credor sobre o imóvel, como se vê no caso em tela, e a consolidação da propriedade não parece representar alienação dos direitos de aquisição, que feriria a indisponibilidade dos direitos de aquisição, já que não há ato de vontade do fiduciante nem mesmo transferência dos direitos, mas sim sua extinção por inadimplemento, com a consolidação da propriedade em favor do credor. Impedir a consolidação da propriedade importa em deixar o bem indisponível tanto ao fiduciante quanto ao fiduciário por dívida do primeiro com terceiro, criando verdadeira preferência de crédito em prejuízo do fiduciário, já que este não pode executar sua garantia enquanto não levantada a indisponibilidade. Como complementação, confira-se recente julgado proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça: “Agravo de Instrumento Decisão que indeferiu o levantamento de indisponibilidade sobre bem imóvel alienado fiduciariamente – Impossibilidade – Alienação fiduciária anterior à citação do devedor na ação civil pública, bem como, à determinação de indisponibilidade – Ausência de comprovação da má-fé – Constrição que deve recair sobre os direitos derivados da alienação fiduciária – Decisão reformada Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 2033445-14.2019.8.26.0000, Comarca: Ubatuba, Agravante: BANCO TRICURY S.A. Agravado: MUNICÍPIO DE UBATUBA, Rel: Drº Jefferson Moreira de Carvalho). Nesta linha, é do credor fiduciário a propriedade do bem gravado em alienação fiduciária, detendo posse indireta sobre ele. O devedor fiduciário tem a posse direta, mas domínio resolúvel. A alienação fiduciária em garantia expressa negócio jurídico em que o adquirente de um bem transfere, sob condição resolutiva, ao credor que financia a dívida, o domínio do bem adquirido. Permanece, apenas, com a posse direta. Em ocorrendo inadimplência do financiado, consolida-se a propriedade resolúvel. Portanto, o bem objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora para garantia de dívida em ação movida contra o devedor fiduciário, que já não detém o domínio da coisa. A jurisprudência, inclusive dos Tribunais superiores, é uníssona em permitir a incidência de penhora sobre os direitos do executado relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia, mas não sobre o bem imóvel em si, já que, como dito, a credora fiduciária detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, enquanto o devedor fiduciante detém a sua posse direta. No presente caso em concreto, o registro da indisponibilidade foi posterior à alienação fiduciária, bem como, não se verificam, ao menos neste momento processual, a prova da má-fé do terceiro adquirente. Assim, indevida a ordem de indisponibilidade do bem, devendo ser reformada a decisão agravada, para que seja levantada tal determinação.” Neste sentido: EMBARGOS DE TERCEIRO PENHORA SOBRE IMÓVEL GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Bem imóvel objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora no processo de execução, porquanto o domínio da coisa já não pertence ao executado, mas a um terceiro, alheio à relação jurídica. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CARACTERIZAÇÃO Bem adquirido pela embargante após o ajuizamento da ação e da citação, porém, antes do registro da constrição da matrícula correspondente Ausência de averbação imobiliária de gravame que onerava o bem alienado Presunção de boa-fé que milita em favor do adquirente, que não tinha conhecimento da existência da demanda capaz de levar os alienantes ao estado de insolvência Boa-fé não elidida Necessidade de prova de má-fé do terceiro, ônus do qual a Fazenda Estadual não se desincumbiu Súmula 275 do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP, 8ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Leonel Costa, Apelação nº 0001493-72.2015.8.26.0103, j. 13/12/2017). AGRAVO DE INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS COBRANÇA Indeferimento do pedido de desconstituição de penhora incidente sobre o próprio bem, o qual é objeto de alienação fiduciária em garantia em favor da instituição financeira agravante Conforme entendimento jurisprudencial a penhora deve recair sobre os direitos que o executado possui sobre o bem, e não sobre o próprio bem que originou a dívida condominial – Recurso provido. (TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio Hamilton, Agravo de Instrumento nº 2025585-59.2019.8.26.0000, j. 25/04/2019). … Diante disso, merece reforma da decisão agravada para determinar o levantamento da indisponibilidade sobre o bem, devendo a constrição recair sobre os direitos derivados de alienação fiduciária em garantia”. Ressalto que a averbação da consolidação da propriedade não trará como consequência o cancelamento automático da ordem de indisponibilidade emanada do MMº Juízo da 48ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte/MG – TRT 3ª Região, devendo o credor fiduciário formular o pedido de cancelamento do gravame junto ao mencionado Juízo. Sem prejuízo, da mesma forma que o Oficial deve comunicar o juízo das penhoras quando o bem é arrematado judicialmente devido a outra penhora existente na matrícula, deverá o Oficial, após a averbação da consolidação da propriedade, comunicar o juízo que determinou a indisponibilidade dos direitos de aquisição. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, e consequentemente determino a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 154.823, em virtude do inadimplemento do devedor fiduciante Luis Fernando Veloso Matheus. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RICARDO RAMOS BENEDETTI (OAB 204998/SP)
Fonte: DJE/SP 17.01.2020
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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