Questão esclarece dúvida acerca do registro de permuta de terreno por unidades futuras já identificadas.

Incorporação imobiliária. Permuta terreno x Unidade autônoma identificada.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de permuta de fração de terreno por unidades futuras já identificadas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto.

Pergunta: No caso de incorporação imobiliária, é possível o registro de escritura pública de permuta do terreno onde vai ser executado o empreendimento, por unidades futuras dele decorrentes, já identificadas sem o registro do memorial de incorporação?

Resposta: Temos para essa situação uma exceção dentro das regras contratuais, onde vamos permitir negociação de unidade ainda não existente fisicamente, fazendo parte ainda de projeto para sua construção. O ingresso no sistema registral dessa negociação vai reclamar atos concomitantes, procedendo-se, em primeiro lugar, o registro na matrícula-mãe a indicar a transmissão do terreno, para, em momento seguinte, ingressar nessa mesma peça matricial, com o registro da incorporação, e, por último, o registro da transmissão das frações ideais vinculadas às respectivas unidades autônomas, que deverá ser feito em cada uma das fichas complementares ou matrículas de cada unidade, mostrando aí, como outorgante, a empreendedora, e como outorgado, quem, até então, vinha se apresentando como proprietário do terreno, dando-se, aí, por finalizados os atos que vão se fazer necessários dentro do instituto da permuta, e aplicável ao caso aqui em comento. Estamos, com isso, frente a uma definitiva transmissão de direitos sobre imóveis, com exigência de todas as formalidades que situações como esta exigem, incluindo-se, aí, a necessidade de recolhimento do ITBI, dentro do que vai estar a legislação do município a determinar, principalmente quanto a base a que deve se sustentar o devido cálculo para se apurar o valor efetivamente devido com tal tributo.

Nota-se no entendimento esposado no parágrafo acima, indicação de que os registros a envolverem a transmissão de frações ideais vinculadas às unidades autônomas, a terem como adquirente o então proprietário do terreno, devem ocorrer em fichas complementares ou em matrículas cada uma das unidades, mesmo reconhecendo a possibilidade de atos a envolvê-las serem apontados na própria matrícula-mãe, sem portanto prestigiar essa forma de trabalho, por ver na primeira resultados muito mais satisfatórios do que a concentração dos mesmos na matrícula do imóvel principal, o que dificulta em muito uma boa administração dos serviços.

Para uma melhor análise do aqui em trato, de importância os ensinamentos de Mário Pazutti Mezzari, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 114.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 29/11/2016.

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TJMG: Compra e venda. Imóvel rural – área inferior ao Módulo Rural. Escritura pública – lavratura. Registro – inadmissibilidade

Não é possível autorização judicial para permitir a lavratura de escritura pública e posterior registro de compra e venda de imóvel rural com área inferior ao módulo rural

A 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0241.15.004217-4/001, onde se decidiu não ser possível autorização judicial para permitir a lavratura de escritura pública e posterior registro de compra e venda de imóvel rural com área inferior ao módulo rural. O acórdão teve como Relator o Desembargador Raimundo Messias Júnior e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o apelante sustentou que pretende adquirir imóvel rural com área de 2ha, dos quais 5.000m² foram vendidos a terceiros, de quem o requerente pretende adquirir tal bem. Argumentou, ainda, que não há intenção de parcelamento irregular, conforme afirmado na sentença e que, em razão do bloqueio determinado nas matrículas, o direito à propriedade não está sendo plenamente exercido. Por fim, pediu autorização judicial para lavratura de escritura pública e posterior registro de parte ideal correspondente a 5.000m² do imóvel.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que a pretensão do apelante encontra óbice na lei, conforme art. 8º da Lei nº 5.868/72, que determina que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento. Assim, o Relator entendeu que o ordenamento jurídico estabelece a indivisibilidade jurídica do imóvel rural, com a finalidade de impedir o fracionamento do terreno, garantindo que a propriedade alcance sua finalidade social.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Em declaração de voto, o Desembargador Marcelo Rodrigues entendeu que “o parcelamento de imóveis rurais, como exposto acima, deve respeitar a fração mínima estabelecida no Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, sendo que em alguns casos deverá ser precedida da anuência do INCRA.” Afirmou, ainda, que a fixação do módulo mínimo de propriedade rural tem por finalidade evitar a constituição de imóveis inviáveis economicamente, resguardando-se a função social da propriedade. Por fim, o Desembargador também negou provimento ao recurso, votando de acordo com o Relator.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB | 29/11/2016.

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TJ/SP: Processo CG n° 0000005-33.2016.8.26.0981 – (Parecer 151/2016-E) – Tabelião de Protestos – Contrato de honorários advocatícios – Título que não pode ser protestado, por vedação expressa do art. 42 do Estatuto de Ética dos Advogados – Recurso desprovido.

Tabelião de Protestos – Contrato de honorários advocatícios – Título que não pode ser protestado, por vedação expressa do art. 42 do Estatuto de Ética dos Advogados – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo tirado em face de sentença que manteve a recusa do Tabelionato de Protestos de lavrar protesto de contrato de honorários advocatícios.

O recorrente alega que se trata de título executivo, que traduz obrigação alimentar, trazendo à baila uma decisão do Conselho Federal da OAB a respeito da possibilidade de protesto.

A D. Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Passo a opinar.

O recurso não merece provimento.

O contrato deixou de ser protestado por duas razões: vedação expressa do art. 42 do Estatuto de Ética dos Advogados; ausência de duas testemunhas e, portanto, de executividade do título.

Não se justifica a segunda razão. Não é necessária a presença de duas testemunhas para dar eficácia executiva ao título, a teor do art. 24 do Estatuto dos Advogados, combinado com o art. 784, XII, do Código de Processo Civil.

Porém, ainda que título executivo, ele não é hábil a aparelhar protesto. Isso porque o art. 42, do Estatuto de ética dos Advogados, veda expressamente a possibilidade:

Art. 42. O crédito por honorários advocatícios, seja do advogado autônomo, seja de sociedade de advogados, não autoriza o saque de duplicatas ou qualquer outro título de crédito de natureza mercantil, exceto a emissão de fatura, desde que constitua exigência do constituinte ou assistido, decorrente de contrato escrito, vedada a tiragem de protesto.

O mero fato de se tratar de título executivo extrajudicial, ligado a crédito alimentar, não autoriza afastar a vedação expressa. Há outros títulos executivos que também não podem ser protestados. Como exemplo, o art. 517, do Código de Processo Civil, no que toca aos títulos judiciais, permite, apenas, o protesto das decisões transitadas em julgado. Ou seja, a decisões sujeitas à execução provisória, embora ostentem o status de títulos executivos, não podem ser protestadas.

A menção a um julgamento isolado do Conselho Federal da OAB não é apta a afastar o comando legal, valendo ressaltar que o parecer 272/2012, exarado no recurso administrativo 151.819/2015, assentou a possibilidade de protesto de sentença transitada em julgado, que condene ao pagamento de honorários, mantendo a vedação do protesto do contrato.

Ante o exposto, o voto que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 15 de julho de 2016.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 19.07.2016. – (a) – MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: INR Publicações – Boletim Eletrônico INR Nº 091 | 29/11/2016.

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