CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Condomínio edilício – Vaga de garagem de propriedade de pessoa que não é titular de outra unidade autônoma – Nova alienação – Instrumento único de instituição e de convenção do condomínio que indica se tratar de edifício de uso misto – Recurso provido.

Apelação Cível nº 1070781-60.2019.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1070781-60.2019.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1070781-60.2019.8.26.0100

Registro: 2020.0000107499

ACÓRDÃO – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1070781-60.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANTÔNIO FERNANDO DA SILVA, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para afastar a recusa do registro, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 6 de fevereiro de 2020.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1070781-60.2019.8.26.0100

Apelante: Antônio Fernando da Silva

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 31.084

Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Condomínio edilício – Vaga de garagem de propriedade de pessoa que não é titular de outra unidade autônoma – Nova alienação – Instrumento único de instituição e de convenção do condomínio que indica se tratar de edifício de uso misto – Recurso provido.

Vistos.

1. Trata-se de apelação interposta por Antonio Fernando da Silva contra r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do Sr. 4º Oficial do Registro de Imóveis da Capital em promover o registro de escritura pública de compra e venda da vaga de garagem consistente no “Box 17” do 2º Subsolo do Edifício Iraque, objeto da matrícula nº 77.811, em razão da Convenção do Condomínio não conter dispositivo que autorize a alienação de garagem a quem não for proprietário de unidades autônomas.

O apelante alegou, em suma, que o atual proprietário adquiriu a vaga de garagem em arrematação promovida em ação judicial e registrou a aquisição sem ser proprietário de outra unidade autônoma. Disse que o edifício é composto por unidades autônomas de uso misto e que a convenção do condomínio não veda a alienação das vagas de garagem aos não proprietários de outras unidades com uso de natureza distinta. Esclareceu que a arrematação foi registrada na matrícula aberta para a vaga de garagem e que não há vedação para a nova alienação que se pretende registrar. Requereu o provimento do recurso para que seja promovido o registro da compra e venda (fls. 92/99).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 119/120).

É o relatório.

2. Como se verifica no v. acórdão prolatado por este Col. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 1090191-75.2017.8.0100, da Comarca de São Paulo, j. 24/7/2018, de que foi relator o Excelentíssimo Desembargador Pinheiro Franco, o condomínio edilício é composto por partes de propriedade comum e de partes de propriedade privativa dos condôminos.

As partes de propriedade privativa, que são as unidades autônomas, podem consistir em apartamentos residenciais, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, casas ou abrigos de veículos (arts. 1.331 do Código Civil e 8º, alínea “a”, da Lei nº 4.591/64), conforme a definição de sua natureza contida na instituição e especificação do condomínio.

Nos edifícios-garagem a que se refere o art. 1º, § 3º, da Lei nº 4.591/64 as unidades autônomas são vagas de garagem a que se vinculam frações ideais do terreno e das coisas de uso comum, ou seja, sua propriedade não é ligada à de unidade autônoma de outra natureza, e diante da espécie do condomínio não existe restrição para que sejam livremente alienadas pelo proprietário.

Nos demais edifícios, ou seja, naqueles em que as unidades autônomas são apartamentos, lojas, sobrelojas, escritórios e casas, a propriedade das garagens se vincula à da outra unidade autônoma a que corresponder, ou que tiver igual proprietário, como previsto no § 1º do art. 2º da Lei nº 4.591/64.

Desse modo, não é o fato de se revestir da forma de unidade autônoma, com matrícula exclusiva, que torna a garagem livremente alienável.

Ao contrário, para ser alienada de forma livre a garagem deve integrar edifício-garagem, ou de uso misto.

Nos condomínios que não forem edifícios-garagem, ou de uso misto, a alienação de vaga de garagem para terceiros, não condôminos, depende de expressa autorização na convenção, como previsto na parte final do § 1º do art. 1.331 do Código Civil.

Neste caso concreto, foi apresentada para registro escritura pública de compra e venda da vaga de garagem consistente no “Box 17” do 2º Subsolo do “Edifício Iraque”, objeto da matrícula nº 77.811, em que o apelante figura como vendedor (fls. 14/17).

A certidão da matrícula nº 77.811, juntada às fls. 46/52, demonstra que o apelante, que não era proprietário de outra unidade autônoma no edifício (fls. 2), adquiriu a vaga de garagem mediante registro de arrematação realizada em ação judicial movida contra a anterior proprietária, Pirâmides Brasília S.A. Indústria e Comércio.

A arrematação da vaga de garagem pelo apelante foi registrada em 5 de maio de 2014, sem que exista nos autos notícia de restrição imposta para a posterior alienação voluntária.

Ademais, não há notícia de que o condomínio, por qualquer meio, se opôs ao exercício da propriedade do “Box 17” como correspondendo ao domínio sobre unidade autônoma situada em edifício de uso misto, ou seja, composto por escritórios, lojas e garagens.

A natureza mista do condomínio “Edifício Iraque”, por sua vez, não é afastada pelo instrumento de instituição e de convenção que prevê que é composto por escritórios, lojas e vagas de garagem (fls. 53/74).

As vagas de garagem, localizadas no primeiro, segundo e terceiros subsolos, são tratadas na convenção do condomínio como unidades autônomas desvinculadas dos escritórios.

Apesar de pouco claro, o instrumento de instituição e convenção do condomínio especifica as garagens e suas vinculações com as áreas comuns de cada um dos três subsolos em que localizadas, sem considerar para essa finalidade as demais áreas comuns do edifício.

Assim decorre da previsão de que a participação das garagens do primeiro subsolo nas áreas comuns foram calculadas sobre o total de 781m² (fls. 66), as áreas comuns atribuídas às garagens do segundo subsolo foram calculadas sobre o total de 811,20m² (fls. 66), e as áreas comuns atribuídas às garagens do terceiro subsolo foram calculadas sobre área total de 811,20m².

O instrumento único de instituição e convenção reitera a desvinculação das áreas comuns das garagens com as demais áreas do condomínio de uso dos proprietários dos escritórios e lojas ao prever:

PARÁGRAFO ÚNICO – As partes de uso comum das garagens (pátios internos de manobras) referentes aos três subsolos, são totalmente independentes das partes de uso comum do restante do Edifício e não se consideram destacadas do total das áreas exclusivas garagens, por se tratar de vagas ideais e não delimitadas entre si” (fls. 67).

Além disso, o instrumento de instituição e convenção do condomínio diz que é composto por unidades autônomas de propriedade exclusiva que consistem em escritórios, sobrelojas, uma loja com garagem, e mais três subsolos com sessenta e oito garagens “…que se destinam aos fins compatíveis com a sua natureza” (fls. 57).

Portanto, in casu, o “Box 17” do segundo subsolo do edifício já é de propriedade de condômino não titular de qualquer outra unidade autônoma, ao passo que o instrumento único de instituição e de convenção do condomínio não afasta a caracterização do edifício como destinado para uso misto de escritórios, lojas e garagens, o que permite o registro da escritura de compra e venda.

Ressalva-se, contudo, que eventual litígio relativo à natureza das vagas de garagem como unidades autônomas em edifício de uso misto, se vier a existir, deverá ser solucionado em ação própria, de que participe o condomínio, cujo resultado prevalecerá para todos os efeitos.

Por fim, o procedimento de dúvida não comporta a condenação dos interessados no pagamento de verbas da sucumbência em razão de sua natureza administrativa (art. 204 da Lei nº 6.015/73), o que torna prejudicado o pedido de assistência judiciária formulado pelo apelante.

3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso para afastar a recusa do registro.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 01.04.2020 – SP)

Fonte: INR Publicaçoes

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TJSP: COMUNICADO Nº 60/2020

COMUNICADO Nº 60/2020

Espécie: COMUNICADO
Número: 60/2020
Comarca: CAPITAL

COMUNICADO Nº 60/2020

A PRESIDÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, publica para conhecimento geral a Resolução nº 314/2020 do Conselho Nacional de Justiça:

PODER JUDICIÁRIO 

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA

RESOLUÇÃO N°314, DE 20 DE ABRIL DE 2020.

Prorroga, no âmbito do Poder Judiciário, em parte, o regime instituído pela Resolução n° 313, as regras de suspenção de prazos processuais e dá outras providências.

Nota da redação INR: Clique aqui para visualizar a íntegra do ato. (DJe de 29.04.2020 – NP)

Fonte: INR Publicações

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PROVIMENTO CG Nº 12/2020 – Dispõe sobre a realização de ato notarial à distância, para enfrentamento do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo Federal nº 6, de 20 de março de 2020, e da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus (covid-19), e dá outras providências. Data inclusão: 28/04/2020

Serviço de Controle das Unidades Extrajudiciais

Provimentos 12/2020

PROVIMENTO CG Nº 12/2020 – Dispõe sobre a realização de ato notarial à distância, para enfrentamento do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo Federal nº 6, de 20 de março de 2020, e da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus (covid-19), e dá outras providências.
: 28/04/2020

PROVIMENTO CG Nº 12/2020
Dispõe sobre a realização de ato notarial à distância, para enfrentamento do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo Federal nº 6, de 20 de março de 2020, e da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus (covid-19), e dá outras providências.
O DESEMBARGADOR RICARDO MAIR ANAFE, CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADODE SÃO PAULO, no exercício de suas atribuições legais e,
CONSIDERANDO a competência exclusiva do Poder Judiciário de fiscalizar os serviços notariais e de registro (arts. 103-B, § 4º, I e III, e 236, § 1º, da Constituição Federal);
CONSIDERANDO a competência do Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo de expedir provimentos, recomendações e outros atos normativos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos serviços notariais e de registro;
CONSIDERANDO a definição como pandemia da COVID-19, pela Organização Mundial da Saúde, decorrente da infecção de grande número de pessoas em países distintos;
CONSIDERANDO o alto risco de contaminação pela COVID-19 nos locais de circulação e de concentração de pessoas;
CONSIDERANDO a necessidade de adoção de medidas para a preservação da saúde dos responsáveis pelas delegações, de seus prepostos, colaboradores e de todos os usuários dos serviços extrajudiciais de notas e de registro;
CONSIDERANDO que os serviços extrajudiciais de notas e de registro são essenciais para o exercício de determinados direitos fundamentais, para a circulação da propriedade e para a obtenção de crédito como garantia real;
CONSIDERANDO o disposto na Resolução nº 45/2020 e nos Provimentos nº 91/2020 e 95/2020, da Corregedoria Nacional de Justiça, nos Comunicados CGJ nºs 231/2020, 235/2020, 254/2020 e 299/2020, nos Provimentos CGJ nº 07/2020 e nº 08/2020 e no art. 28, inciso XXV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo;
CONSIDERANDO a viabilidade de utilização de recursos tecnológicos para a prática de atos notariais na forma remota;
CONSIDERANDO a necessidade de padronizar a utilização e a realização dos atos notariais na forma remota, digital e eletrônica, para que tenham eficácia perante notários e registradores no Estado de São Paulo;
CONSIDERANDO o decidido nos autos do Processo CG N. 2020/39713;
RESOLVE:
Art. 1º. Autorizar que as partes de escrituras públicas, incluídas as atas notariais, sejam identificadas, manifestem suas declarações de vontade e anuam ao negócio jurídico por meio eletrônico seguro, com lançamento das suas assinaturas mediante uso de certifico digital no padrão da infraestrutura ICP-Brasil de sua titularidade.
§ 1º. A competência para os atos notariais regulados por este Provimento é absoluta e observará a circunscrição territorial para a qual o tabelião de notas recebeu sua delegação.
§ 2º. É vedada a realização do ato notarial na forma do caput para a lavratura de escritura pública de testamento e para a aprovação do testamento cerrado.
Art. 2º. Ao tabelião de notas da circunscrição do imóvel compete, de forma exclusiva, lavrar os atos notariais realizados na forma do art. 1º, quando tenham por objeto a constituição ou a transmissão de direitos reais sobre bem imóvel.
Parágrafo único. Tratando o ato notarial de imóveis localizados em diferentes circunscrições, a competência para a prática de atos remotos será do tabelião de notas de qualquer uma delas.
Art. 3º. Ao tabelião de notas da circunscrição do domicílio das partes compete a lavratura de atos notariais realizados na forma do art. 1º, quando tenham por objeto negócios jurídicos que não caracterizem a constituição ou a transmissão de direitos reais sobre bem imóvel.
§ 1º. As atas notariais a serem realizadas na forma do art. 1º devem ser requeridas ao tabelião de notas com atribuição no domicílio do requerente ou ao do local do fato quando envolver diligência fora da serventia.
§ 2º. A procuração pública será lavrada pelo tabelião de notas do domicilio do outorgante.
§ 3º. A comprovação do domicílio será feita, em se tratando de pessoa jurídica ou ente equiparado, pela verificação da sede da matriz, ou da filial em relação a negócios praticados no local desta, conforme registrado nos órgãos de registro competentes; em se tratando de pessoa física, pela verificação do título de eleitor, ou pelo domicílio declarado para efeito de imposto de renda do exercício anterior.
Art. 4º. Compete exclusivamente ao tabelião de notas, ou ao preposto que designar para esta finalidade, a identificação e a qualificação das pessoas naturais que participarem do ato de forma remota, a realização da materialização e a desmaterialização de documentos necessários ao ato.
Art. 5º. A verificação da capacidade e a formalização da vontade das partes e demais participantes, pelo tabelião de notas ou seus prepostos autorizados, poderão ser feitas remotamente através de videoconferência ou outro recurso tecnológico de transmissão de sons  e  imagens,  preservando  a  gravação  de  seu  conteúdo  nos  termos  deste provimento.
Parágrafo único. A videoconferência para a coleta da manifestação de vontade poderá ser realizada em qualquer dia e horário, de acordo com a disponibilidade do tabelião de notas ou de seus prepostos, devendo ser consignada tal circunstância no corpo do ato notarial.
Art. 6º. A identidade das partes, para a videoconferência, será verificada remotamente por via original de identidade eletrônica e, em sua falta, pelos documentos digitalizados que instruem os cartões de assinatura abertos pelo próprio notário ou por outros tabeliães de notas, com prazo máximo de dez anos, e será promovida sem prejuízo da assinatura do documento eletrônico por meio de certificado digital no padrão da infraestrutura ICP Brasil da parte do negócio jurídico.
§ 1º. O tabelião de notas poderá consultar o titular da serventia na qual a firma da parte esteja depositada, devendo o pedido ser atendido, em até 24 horas, por meio do envio de cópia digitalizada dos cartões de firma e dos documentos da parte via correio eletrônico.
§ 2º. É vedado o intercâmbio de cartões de firma para fins de reconhecimento de firma em documento que for assinado de forma física.
Art. 7º. A videoconferência será feita com a presença de todas as partes, ou separadamente, podendo ser suspensa a qualquer momento se houver necessidade de esclarecimentos complementares ou para a realização de adequações no instrumento, sem prejuízo da sua repetição em momento posterior, no mesmo dia ou em outro subsequente, tantas vezes quantas forem necessárias.
§ 1º. Remetido pelo tabelião de notas o documento em formato PDF, contendo o inteiro teor do ato notarial a ser realizado, deverão as partes manifestar sua aceitação por meio da videoconferência, acompanhada da assinatura por todas mediante certificado digital – ICP Brasil, vedada sua alteração posterior.
§ 2º. O código HASH gerado pela assinatura digital das partes, na forma do § 1º, será lançado no ato notarial no Livro de Notas, com a identificação dos autores das assinaturas e dos respectivos códigos gerados, sendo o ato ao final assinado por quem o elaborou, subscrito e encerrado pelo notário ou seu substituto legal.
§ 3º. Todos os documentos assinados digitalmente pelas partes, com conteúdo idêntico ao da escritura pública, serão arquivados por prazo indeterminado, em classificador próprio ou em mídia ou arquivo digital seguro, com identificação, no corpo da escritura pública, da forma adotada para o seu arquivamento.
Art. 8º. A videoconferência será conduzida pelo tabelião de notas ou seu preposto autorizado, que:
I – indicará, na abertura da gravação:
a) a data e a hora do seu início;
b) o respectivo livro e folha; e
c) o nome por inteiro dos participantes, cuja qualificação completa constará no instrumento lavrado;
II – fará a verificação da identidade das partes nos termos do art. 6º deste provimento e capacidade dos participantes;
III – procederá à leitura do ato e esclarecerá as eventuais dúvidas e questionamentos que forem feitos;
IV – colherá a manifestação dos participantes, aceitando ou rejeitando o ato, sendo que a aceitação deverá ser manifestada de forma clara e inequívoca;
V – encerrará a videoconferência informando a hora do seu término;
Parágrafo único. O tabelião de notas arquivará na íntegra o conteúdo por prazo indeterminado, em mídia ou arquivo digital seguro, com identificação, no corpo da escritura pública, da forma adotada para o seu arquivamento.
Art. 9º. O participante do ato prestará declaração expressa e inequívoca de aceitação do instrumento lavrado, que conterá os seguintes requisitos obrigatórios:
I – identidade, capacidade e condições pessoais do interessado no momento da videoconferência;
II – declaração verbal do interessado de que:
a) leu e lhe foi lido o conteúdo do ato;
b) compreendeu inteiramente o teor do ato que representa fielmente sua vontade;
c) não tem dúvidas sobre os efeitos do ato e suas consequências, em relação às quais anui integralmente;
d) aceita o instrumento tal como redigido e lavrado, e que o faz sem reservas e sem incorrer em erro, dolo, coação, fraude, má-fé ou outro vício do consentimento.
Art. 10. Os notários responsabilizam-se pessoalmente pelos atos notariais lavrados eletronicamente nos moldes deste provimento.
Art. 11. Este provimento terá vigência pelo prazo de trinta dias contados da data de sua publicação.
São Paulo, 24 de abril de 2020.
(a) RICARDO MAIR ANAFE
Corregedor Geral da Justiça

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

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