CGJ/SP divulga comunicado sobre site que oferece escrituras eletrônicas via web

SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – PÁG. 20

DICOGE

PROCESSO Nº 2018/59304 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.
(169/2018-E)

TABELIÃO DE NOTAS – Oferta, em site veiculado pela Internet, de serviços para a lavratura de escritura pública mediante busca do menor valor de emolumentos para o ato pretendido, conforme as tabelas adotadas nos diferentes Estados da Federação, com notícia de que a escritura pública será assinada pelo usuário no local de seu domicílio e de que os emolumentos são pagos em parcelas – Art. 9º da Lei nº 8.935/94 que veda ao Tabelião de Notas praticar atos fora do município para o qual recebeu a delegação – Providências na esfera administrativa.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de procedimento instaurado em razão da notícia veiculada no site de Internet mantido por entidade denominada “Escritura Fácil” (https://www.escriturafacil.com.br/, com consulta em 18 de abril de 2018), da oferta de serviço consistente em busca do menor valor de emolumentos para escritura pública, conforme as legislações vigentes nos diferentes Estados da Federação, com link a vídeo mantido no “YouTube” em que noticiado que a escritura pública, uma vez lavrada, poderá ser assinada no local em que se encontrar o outorgante do ato ou negócio jurídico e de que os emolumentos serão parcelados.

Opino.

Conforme previsto nos arts. 8º e 9º da Lei nº 8.935/94, as partes são livres para escolher o tabelião de notas, qualquer que seja seu domicílio ou o local da situação dos bens objeto do ato ou do negócio jurídico, mas não pode o Tabelião praticar atos de seu ofício fora do Município de sua delegação:

“Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.

Art. 9º O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação”.

Diante disso, não haveria providência a ser adotada no âmbito desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça pelo simples oferecimento de sistema de busca de valor de emolumentos em site mantido na Internet por pessoas estranhas ao serviço extrajudicial de notas e de registro.

Contudo, o referido site contém link de acesso a vídeo hospedado no “YouTube” em que noticiado que a escritura pública poderá ser assinada no local em que se encontrarem as partes do negócio jurídico, ou seja, em qualquer município do Brasil, independentemente daquele a corresponder a delegação do Tabelião de Notas, e de que os emolumentos serão parcelados. A possibilidade de livre escolha do Tabelião de Notas importa em concorrência que, porém, deve ser realizada dentro dos limites compatíveis com a prestação do serviço público delegado.

Por essa razão, fora das hipóteses taxativamente previstas em lei não se admite a oferta de desconto no valor dos emolumentos, para captação de clientes ou qualquer outro objetivo, prevendo o Provimento nº 45/2015 que:

“Art.7º É vedada a prática de cobrança parcial ou de não cobrança de emolumentos, ressalvadas as hipóteses de isenção, não incidência ou diferimento previstas na legislação específica”.

Igualmente, a delimitação legal da área de atuação do Tabelião de Notas ao município para o qual recebeu a delegação implica em fixação de competência territorial que não pode ser ampliada e constitui limitação ao exercício da concorrência, impedindo que seja realizada fora dos parâmetros impostos pelos princípios que regem a Administração Pública.

Bem por isso, ainda que os valores dos emolumentos sejam distintos porque fixados por legislações estaduais, deve o Tabelião de Notas, sempre, exigir o pagamento integral e limitar sua área de atuação ao município a que corresponder a sua delegação, abstendo-se de praticar ato em circunscrição diversa.

E ao se referir a “atos de seu ofício” o art. 9º da Lei nº 8.935/94 se aplica a todos os requisitos previstos no art. 215 do Código Civil e, em especial para o presente caso, aos seus incisos II e VII e parágrafo 2º.

Portanto, as partes do negócio jurídico, a pessoa que assinar a rogo de uma das partes, eventual interveniente e as testemunhas devem ser identificadas e qualificadas pelo Tabelião de Notas, ou preposto autorizado, dentro dos limites territoriais do município a que corresponder a delegação, sendo vedado ao Tabelião ou ao seu preposto fazê-lo em local diverso.

Igual ocorre com as assinaturas de todas as partes, da pessoa que assinar a rogo, de intervenientes e do Tabelião de Notas, ou seu escrevente autorizado, que devem ser lançadas dentro do território do município a que corresponder a delegação e na presença do Tabelião ou seu escrevente.

Assim porque, reitero, é vedada a prática de qualquer um dos atos do ofício de Tabelião fora do município a que corresponder sua delegação.

Essa limitação também se aplica, integralmente, ao preposto autorizado pelo Tabelião de Notas, sendo importante observar que somente o Tabelião de Notas e seu preposto que autorizar podem praticar os atos notariais, nos limites da delegação outorgada pelo Poder Público.

Não se olvida, por seu lado, da possibilidade de escrituração dos atos notariais por meio eletrônico, mas, na ausência de lei autorizadora expressa, mesmo nessa hipótese, se for normatizada administrativamente, deverá a parte do negócio jurídico e todos que intervierem na escritura pública lançar suas assinaturas dentro dos limites do município em que o Tabelião de Notas exercer a delegação.

Em outros termos, a possibilidade de prática dos atos notariais por meio eletrônico e a adoção de novas tecnologias não alteram a vedação da prática de qualquer “ato de seu ofício” fora do limite territorial em que a delegação deva ser exercida pelo Tabelião de Notas.

A escritura pública é documento dotado de fé pública e faz prova de que as partes compareceram perante o Tabelião de Notas, foram identificadas, manifestaram livremente suas respectivas vontades e anuíram com a celebração do negócio jurídico ao final consubstanciado mediante a orientação do Tabelião ou seu preposto (art. 225 do Código Civil).

Para que a finalidade probatória da escritura pública possa ser plenamente atingida devem estar presentes os requisitos previstos no art. 215 do Código Civil que abrangem: a) o “reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;” (inciso II); b) a “manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;” (inciso IV); c) a “declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;” (inciso VI); d) a “assinatura das partes e dos demais comparecentes…” (inciso VII).

Além disso, quando alguma das partes ou comparecentes não puder ou não souber escrever deverá outra pessoa capaz assinar por ela, a seu rogo (art. 215, § 2º, do Código Civil).

A falta de observação dos requisitos legais pode impedir que a escritura pública constitua meio pleno de prova, fundada na fé pública atribuída tanto ao documento como às certidões expedidas pelo Tabelião de Notas, e que não atinja a finalidade da função notarial consistente em prevenir litígios e conferir segurança jurídica nas relações sociais.

Por fim, sendo o serviço oferecido pelo site de Internet de âmbito nacional, é recomendável a comunicação de sua existência à Eg. Corregedoria Nacional de Justiça.

Assim porque, repito, não há providência a ser adotada em relação ao particular que oferecer o serviço de busca de valores de emolumentos, mas não pode Tabelião de Notas oferecer descontos de emolumentos e praticar atos de seu ofício fora dos limites territoriais da delegação que lhe foi outorgada.

Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que comunicar o ocorrido ao Colégio Notarial, Seção de São Paulo, à Eg. Corregedoria Nacional de Justiça e ao Ministério Público do Estado de São Paulo por se tratar de serviço público delegado.

Proponho, ainda, que se publique comunicado com o seguinte teor:

“COMUNICADO CG Nº -/2018
A CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA ALERTA OS RESPONSÁVEIS PELAS UNIDADES DO SERVIÇO EXTRAJUDICIAL DO ESTADO DE SÃO PAULO QUE TENHAM ATRIBUIÇÃO PARA A LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA QUE É VEDADA A PRÁTICA DE QUALQUER ATO DO OFÍCIO FORA DO TERRITÓRIO DO MUNICÍPIO PARA O QUAL FOI OUTORGADA A DELEGAÇÃO E QUE, RESSALVADAS AS HIPÓTESES EXPRESSAMENTE PREVISTAS EM LEI, SÃO VEDADAS A OFERTA E A CONCESSÃO DE DESCONTO NO VALOR DOS EMOLUMENTOS”.

Sub censura.
São Paulo, 19 de abril de 2018.

José Marcelo Tossi Silva
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos. Oficie-se como proposto no parecer e expeça-se o Comunicado que deverá ser publicado no DJe, em conjunto com o parecer, por três vezes em dias alternados. São Paulo, 20 de abril de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: Anoreg/SP | 27/04/2018.

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1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Fiscalização de Tributos – Exigência de acréscimos legais – Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão – Dúvida improcedente.

1026231-14.2018.8.26.0100

(CP- 127)

Dúvida 14º Oficial de Registro de Imóveis

O. dos S. S. e outro

Sentença (fls. 53/57):

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de O. dos S. S. e J. A. T. A., diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de compra e venda lavrado no Registro Civil das Pessoas naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Jardim Silveira, Comarca de Barueri/SP, através do qual os suscitados adquiriram de H. da S. C. e sua mulher A. M., o imóvel matriculado sob nº 47.028.

O óbice registrário refere-se à necessidade de comprovação do recolhimento dos encargos legais pelo atraso no recolhimento do imposto de transmissão do imóvel (ITBI), haja vista que o pagamento se deu após a efetivação do contrato, ou seja, segundo o entendimento do Oficial deveria ser pago antes da efetivação do mencionado ato. Aduz que é dever dos registradores a realização de fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes foram apresentados, sendo que tal fiscalização não se coaduna com a aceitação de recolhimento sem todos os acréscimos legais pelo deslocamento indevido do termo inicial do fato gerador. Juntou documentos às fls.04/38.

Os suscitados não apresentaram impugnação neste feito, conforme certidão de fl.46, contudo manifestaram-se perante a Serventia Extrajudicial. Argumentam que o imposto somente é devido quando se transfere o domínio, nos termos dos artigos 1227 e 1245 do Código Civil, razão pela qual não procede a exigência do Oficial no tocante ao pagamento de multa e juros.

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.50/52).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Em que pesem o zelo e cautela do Registrador, verifico que na presente hipótese o óbice não prospera. É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados, em razão de seu ofício, nos termos do art. 289 da Lei de registros Públicos, sob pena de responsabilização pessoal do Delegatário.

Todavia, acerca desta matéria o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor, o qual abrange a incidência de juros, multa e correção monetária, que caracteriza os encargos legais da obrigação.

Neste sentido:

“Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão.” (Apel. Cív. 20522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga)

“Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Apel. Cív. 996-6/6 CSMSP J. 09.12.2008 Rel. Ruy Camilo)

”Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Ap. Civ. 0009480-97.2013.8.26.0114 – Campinas – j. 02.09.2014 – Rel. des. Elliot Akel)

Como bem observou a D. Promotora de Justiça:

“a própria incidência da multa é de constitucionalidade duvidosa, na medida em que, como bem observado pela suscitada, a transmissão da propriedade, pelo princípio da inscrição (artigo 1.227 do CC), dá-se apenas com o registro do título.

Nessa linha:

“TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR, OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. I Consoante se depreende do julgado do Tribunal de Origem, a hipótese dos autos é de transferência do bem imóvel a sociedade, para integralizar cota do capital, não sendo caso de cessão de direitos referente a transmissão. II Verifica-se que o acórdão vergastado está em consonância com o entendimento assentado por esta Corte, que em diversas oportunidades já se manifestou no sentido de que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel. Precedentes: AdRg no Ag nº 448.245/DF, Rel. Min. Luiz Fuz, DJ de 09/12/2002, REsp nº 253.364/DF, Rel. Min Humberto Gomes de Barros, DJ de 16/04/2001 e RMS nº 10.650/DF, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ de 04/09/2000. III Agravo regimental impróvido” (AgRg no REsp nº 798794/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 14/02/2006).

Ressalto que tal questão foi recentemente objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos nº 1046651-45.2015.8.26.0100, de relatoria do Des. Pereira Calças:

“Registro de imóveis decisão da Juíza Corregedora Permanente que afastou o óbice para o registro de contrato social por meio do qual um dos sócios integraliza parte do seu capital social mediante a transferência de dois imóveis exigência de recolhimento de encargos moratórios relativos ao atraso no pagamento do ITBI – Apelação imposta pelo registrador – Inteligência do artigo 202 da Lei nº 6.015/73 e do item 41.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço – Ilegitimidade recursal Recurso não conhecido. Apelação interposta pela Municipalidade de São Paulo Legitimidade reconhecida Terceira prejudicada Discussão a respeito da incidência de encargos moratórios pelo atraso no recolhimento de ITBI – Atuação que extrapola as atribuições do Oficial Dever de fiscalização que se limita ao recolhimento do tributo – Discussão que deve ser travada em processo administrativo tributário ou sem execução fiscal – Sentença de improcedência da dúvida mantida”

Eventual valor a ser cobrado a título de encargos moratórios deve ser discutido na via judicial, não podendo o registrador desqualificar o título apresentado sob o fundamento de ausência de complemento de valores, caracterizando coação indireta do usuário. Logo, entendo que deva ser afastada a exigência imposta pelo Oficial.

Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de O. dos S. S. e J. A. T. A., e determino o registro do título apresentado.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de abril de 2018.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito

(DJe de 27.04.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 27/04/2018.

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CSM|SP: Registro de imóveis – Alienação fiduciária – Termo de quitação – Na hipótese de o imóvel alienado fiduciariamente ser arrematado por valor superior ao da dívida, o registro da escritura firmada entre credor fiduciário e arrematante não pode ser obstado por ausência do termo de quitação recíproca, previsto no art. 27, § 4º, da Lei 9514/97 – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1095724-49.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CLÉCIO ROCHA E SILVA e ANA MARIA FRACASSI DE MELLO ROCHA E SILVA, é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA.

São Paulo, 20 de julho de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1095724-49.2016.8.26.0100

Apelantes: Clécio Rocha e Silva e Ana Maria Fracassi de Mello Rocha e Silva

Apelado: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 29.799

Registro de imóveis – Alienação fiduciária – Termo de quitação – Na hipótese de o imóvel alienado fiduciariamente ser arrematado por valor superior ao da dívida, o registro da escritura firmada entre credor fiduciário e arrematante não pode ser obstado por ausência do termo de quitação recíproca, previsto no art. 27, § 4º, da Lei 9514/97 – Recurso provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente dúvida inversa suscitada, para o fim de manter a recusa a registro de escritura de compra e venda havida entre credor fiduciário e arrematante de imóvel objeto de alienação fiduciária inadimplida, à míngua do termo de quitação previsto no art. 27, §4º, da Lei 9514/97.

O apelante afirma, em síntese, que a quitação faltante há de ser dada entre credor fiduciário e devedor fiduciante e não é requisito para o registro da escritura de compra e venda imobiliária. Colacionou precedentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

À luz do art. 27, caput e §4º, da Lei 9514/97:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Conforme se extrai do caput da norma aludida, o leilão público somente terá lugar quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Arrematado o imóvel, pago o preço ofertado e lavrada a escritura prevista no item 259. 1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, não há como obstar o respectivo registro.

A recíproca quitação versada no §4º não guarda qualquer relação com o arrematante. Não lhe diz respeito. Dá-se entre aqueles que, originariamente, assumiram as condições de credor fiduciário e devedor fiduciante. Tampouco, como se viu, é condição para que a propriedade do imóvel consolide-se em mãos do credor fiduciário, o que já terá ocorrido pela reiterada inadimplência do fiduciante, mesmo depois de constituído em mora (art. 26, caput, da Lei 9514/97).

Para o mesmo Norte aponta a jurisprudência deste E. CSM, como se vê do seguinte aresto:

“A controvérsia a ser dirimida relaciona-se ao cumprimento ou não, pela credora fíduciária, do dever de entregar às devedoras fiduciantes, que agora são credoras, a quantia que sobejou em decorrência da arrematação do imóvel em leilão público realizado, em cumprimento ao § 4o do artigo 27 da Lei 9.514/97, e também ao dever do registrador fiscalizar tal cumprimento.

(…) O título apresentado a registro foi uma escritura de compra e venda pela qual a Caixa Econômica Federal transferiu à arrematante Elza Maria Franjolli Teixeira a titularidade do domínio do imóvel. A obrigação da Caixa Econômica Federal, de dar quitação às devedoras fiduciantes, em razão da arrematação do bem imóvel no referido leilão e de prestar contas acerca do valor excedente apurado a ser devolvido, conforme previsto no §4° do artigo 27 da Lei 9.514/97, é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante, o que se deu por meio da escritura de compra e venda apresentada para registro.” (Apelação n° 1010103-21.2015.8.26.0100, Rel. Des Xavier de Aquino, j. 9/11/15)

Desta feita, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 27.04.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 27/04/2018.

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