Artigo:Breves apontamentos sobre a Usucapião Administrativa – Por Tânia Ahualli

* TANIA MARA AHUALLI

O Novo Código de Processo Civil Brasileiro, que entrou em vigor no dia 16 de março último, trouxe uma grande inovação no âmbito do instituto da usucapião, passando a prever a usucapião administrativa.

O seu artigo 1071 alterou o artigo 216 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), acrescentando o artigo 216-A.

A norma seguiu uma tendência no direito brasileiro de desjudicialização, movimento que ganhou ênfase a partir da Emenda Constitucional 45/2004 e tem por finalidade tirar do judiciário as demandas sem litigiosidade. A maioria dos casos atingidos é de jurisdição voluntária, mas a usucapião, embora não seja, passou a integrar o rol, nas hipóteses em que haja concordância expressa de todos os titulares de domínio, seja do imóvel objeto do pedido ou dos confinantes.

O motivo dessa exigência decorre da tutela constitucional, que recai sobre o direito de propriedade e não é, portanto, do usucapiente, mas do proprietário tabular.

Estando comprovada a anuência de todos os envolvidos, deve-se ter muito cuidado para evitar o abuso de direito e a fraude na substituição da usucapião pelo negócio jurídico. Sempre deve ser aferida a efetiva necessidade do procedimento.

A eficácia desta via está sendo posta em dúvida, diante de vários entraves criados pelo novo dispositivo legal.

Entretanto, pondera Leonardo Brandelli, em sua obra  Usucapião Administrativa – De acordo com o Novo Código de Processo Civil ( Editora Saraiva, 2016), que o legislador não só passou a permitir o procedimento administrativo da usucapião, mas incentivou esse caminho, extinguindo o rito especial previsto para a modalidade judicial.

A esse respeito cabe fazer a observação de que o instituto da usucapião, de direito material, não foi alterado, mas sim criada uma nova possibilidade, de ordem processual e extrajudicial, para a declaração de domínio.  A natureza originária da aquisição da propriedade ficou mantida. A manifestação do Oficial, que encerra o procedimento, a exemplo da sentença, é meramente declaratória do direito previamente adquirido pelo possuidor.

É bom lembrar que a Lei 11977/09 já previa uma forma extrajudicial de usucapião, mas de âmbito reduzido, atingindo apenas o direito real de propriedade e na esfera de Programas Federais de Regularização Fundiária de Interesse Social, na modalidade constitucional urbana (art. 183, CF), para moradias populares.

O novo procedimento terá início no Registro de Imóveis da circunscrição do bem imóvel, sendo presidido pelo Registrador. Este teve seu poder de cognitude ampliado, diante na necessidade de que confira a presença dos requisitos legais da modalidade da usucapião invocada para a declaração da propriedade.

É indispensável presença de advogado para a propositura e acompanhamento do processo perante o Registro de Imóveis. No Tabelionato, responsável pela lavratura da ata que instruirá o pedido inicial, é controversa ainda a imprescindibilidade do profissional.

Como já mencionado, não se cria direito material novo, mas um caminho alternativo, processual, de alcançá-lo. Deste modo, todas as modalidades de usucapião podem ser objeto do procedimento na via administrativa, ressalvadas poucas exceções, como a da usucapião familiar.

A via administrativa, por determinação constitucional, não exclui a judicial. O contrário não é verdade. A existência de prévio processo judicial, com decisão transitada em julgado, entre as mesmas partes e objeto, obsta a revisão administrativa, salvo diante da ocorrência de fato novo.

O objeto pode ser qualquer imóvel, mesmo pertencente a loteamento irregular ou clandestino, alias casos estes em que terá a maior incidência.  Haverá, é certo, dificuldade em se aplicar o procedimento em sendo o imóvel objeto de regularização fundiária, por,  no mais das vezes, não se ter o controle da disponibilidade quantitativa e qualitativa junto ao registro imobiliário. Isso porque a identificação dos titulares de domínio, incluindo dos bens confrontantes, é complicada e depende de complexa prova pericial. Deve ser inaugurada nova matrícula nesta hipótese, com a averbação da saída do novo imóvel na do remanescente.

Consequente desmembramento da área, decorrente da nova matrícula, não precisa contar com desdobro administrativo anterior perante a Administração Pública Municipal.

Com o ingresso do pedido ocorre a prenotação da usucapião (que não é título, mas notícia de processo administrativo), que implica em direito de prioridade, em sendo o pedido deferido, o que obsta o ingresso de título posterior durante a tramitação do procedimento. Na ação de retificação, como não há modificação da propriedade, não existe suspensão dos atos registrários.

É necessária e não indispensável, no entendimento do Desembargador Ricardo Henry Marques Dip, exposto em várias palestras proferidas no âmbito da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário, a lavratura de Ata Notarial, que poderia ser substituída por outro instrumento de valor similar, como peças de um processo judicial extinto sem julgamento de mérito.

A forma que deverá assumir a Ata Notarial é ainda nebulosa. Para alguns o Tabelião, para atestar o tempo de posse, deverá ir ao local do imóvel, percorrer suas divisas, ouvir os vizinhos. Para outros, trata-se de escritura meramente declaratória, dando fé dos depoimentos e elementos trazidos pelo interessado. Constituiria um instrumento legal, com a finalidade de fazer prova documental de atos e fatos que sejam passíveis de percepção e consignação pelo Notário.

Sendo o titular de domínio falecido, ou os confrontantes tabulares, devem concordar todos os herdeiros ou serem todos intimados, já que a propriedade se transmite com a morte (artigo 1784, Código Civil).

Não é possível notificação judicial no curso do processo administrativo e questiona-se a possibilidade de notificação por Cartório de Títulos e Documentos, o que me parece viável.

A apresentação de planta do imóvel é essencial para o cumprimento do princípio da especialidade objetiva. Todavia, o critério para a elaboração desse trabalho técnico depende das peculiaridades de cada caso. Se a descrição e a posse exercida forem coincidentes com a descrição feita na matrícula, poderá ser admitido laudo de menor complexidade. No condomínio edilício basta a notificação do síndico, desde que a descrição seja coincidente com a da Especificação arquivada na Serventia. O imóvel rural requer georreferenciamento, em todos os casos. A reserva legal deve constar no CAR (cadastro ambiental rural), o que se exige para todas as formas de transmissão de propriedade.

Só não podem ser usucapidos os bens públicos. Bens gravados com garantias ou bem de família podem ser alcançados pela usucapião.  Observo que o Ente Público pode figurar como usucapiente.

As construções sobre o terreno constituem acessões e integram a usucapião, sem necessidade de recolhimento de impostos, INSS, ou de habite-se.

As certidões negativas dos distribuidores cíveis, previstas em lei, só devem ser consideradas quando interferirem na apreciação da usucapião, ou seja, quando se referirem ao bem ou direitos a ele afetos.

Em sendo negado o registro, ou havendo qualquer incidente, cabe dúvida ao Juiz Corregedor Permanente.

I     O Provimento nº 58/2015, da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, alterou as Normas de Serviço do Extrajudicial para regulamentar o processo perante o Registro de Imóveis, bem como a lavratura da Ata Notarial prevista na usucapião administrativa.

Muitas arestas ainda deverão ser aparadas pelas Corregedorias Permanentes e pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça.

Questões relativas à gratuidade, à situação da Fazenda Pública Municipal, enquanto confinante em razão das vias públicas; da apreciação do fundamento de eventual impugnação; da dispensa de anuência do proprietário quando o requerente exibir prova de pagamento integral de compromisso de venda e compra e certidão negativa de ações cíveis; deverão ser resolvidas com o passar do tempo e o amadurecimento do novo direito.

____________

* A autora Tânia Mara Ahualli é Juíza Titular da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital/SP.

Fonte: iRegistradores | 25/05/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


Bancos de dados e estatísticas registrais

Os registradores paulistas discutem, internamente, a regulamentação, se preciso for pelos órgãos correcionais, da entrega de dados registrais a entidades e instituições públicas e privadas para fins de “mera estatística”.

A maioria vê com bons olhos a iniciativa. O interesse da sociedade lhes parece evidente e a disponibilidade dos registradores em atendê-lo é grande.

Contudo, é preciso alimentar um debate que possa envolver toda a categoria profissional.

Qualquer iniciativa dessa natureza deve se vincular a uma estratégia de longo alcance, pensada para consolidar o Registro de Imóveis como referência básica quando o tema versar sobre direitos de propriedade.

Até aqui as iniciativas foram dispersivas, muito pouco consistentes. Tem faltado inteligência estratégica na busca de soluções e na concepção de modelos de geração de informações processadas, qualificadas. Base de dados singelas são usadas como insumo para produção de novas informações qualificadas. Na nova economia, informação é tudo.

O agenciamento de dados para fins estatísticos (ou para quaisquer outras finalidades) é uma atividade estratégica de empresas e do próprio estado neste estágio de desenvolvimento da sociedade da informação. Os sistemas de big data revolucionaram os processos estatísticos superando paradigmas do século XIX.  O processamento de grandes volumes de dados, com a produção ou combinação de novos dados, tornou-se o foco central da nova economia. Os exemplos do Google, Apple, Microsoft, Amazon etc. não faltam.

O Governo brasileiro se lançou à iniciativa de promover o desenvolvimento tecnológico e a inovação nos setores público e privado, fomentando novos negócios pela publicação de dados contidos em bases de dados de órgãos e entidades da administração pública federal direta, autárquica e fundacional sob a forma de dados abertos. Para isso instituiu a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal (Decreto 8.777/2016).

O interesse pelos dados albergados nos registros prediais é imenso. Ainda há pouco uma empresa paulista, especializada na prestação de informações privilegiadas, veio a público anunciar um novo e inédito produto. Os dados que compõem a base processada pela empresa são decalcados de sistemas geridos pela própria entidade de classe dos registradores.

Iniciativas ingênuas como essas, referendadas pelos próprios registradores, desperdiçam, por falta de visão estratégica, oportunidades reais de consolidação da importância desses profissionais, além de desprezar oportunidades de capacitação econômica dos cartórios deficitários.

O interesse do mercado pode ser satisfeito com proveito se os registradores forem capazes de produzir dados que atendam não só às entidades que atuam no mercado imobiliário, mas à sociedade como um todo.

Esses dados são valiosíssimos e sua veiculação inteligente extrapola as iniciativas meramente “simpáticas”, devotadas a parceiros de peso.

Fonte: Observatório do Registro | 30/05/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


TJ/DFT: CORREGEDORIA FINALIZARÁ CORREIÇÃO EM CARTÓRIOS EXTRAJUDICIAS NO DIA 31/5

A Corregedoria do TJDFT, por meio da Coordenadoria de Correição e Inspeção Extrajudicial – COCIEX, finalizará, no dia 31/5, correição ordinária realizada nos Cartórios do 3º Ofício de Registro Civil, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas do Paranoá; 7º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (Sobradinho), 5º Ofício de Notas de Taguatinga; 5º Ofício de Registro Civil, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas (Taguatinga) e 11º Ofício de Notas e Protestos de Títulos (Sobradinho), inspecionados em cumprimento à Portaria GC 62, de 27 de abril de 2016. Foram vistoriados e analisados livros físicos e eletrônicos das citadas Serventias Extrajudiciais, bem como suas instalações físicas e o atendimento prestado ao usuário do serviço delegado.

A COCIEX realiza, anualmente, correições ordinárias em cada um dos Ofícios Extrajudiciais do Distrito Federal, conforme previsto no § 1º do art. 26 do Provimento Geral da Corregedoria, aplicado aos Serviços Notariais e de Registro. Além disso, realiza correições extraordinárias, sempre que determinado ou quando vaga a Serventia (§ 2º do art. 26 do PGC). A competência do setor é prevista no art. 27 da Resolução 18, de 16 de dezembro de 2014, bem como no art. 23 doProvimento Geral da Corregedoria, aplicado aos Serviços Notariais e de Registro.

A atividade de correição tem por objetivo fiscalizar, inspecionar e acompanhar o bom desempenho das atividades cartorárias, bem como verificar a regularidade e a legalidade da atividade notarial e registral. Os trabalhos seguem o disposto no Manual de Procedimentos elaborado pela Corregedoria da Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, sem prejuízo da observância da legislação regente da matéria e de normas procedimentais deliberadas pelo Tribunal.

Cada correição é dirigida por um magistrado, especialmente designado para tal atividade, da qual também participam o Coordenador da COCIEX ou seu substituto e representantes de cada um dos núcleos subordinados à COCIEX, quais sejam: Núcleo de Correição Extrajudicial – NUCEX (responsável pelos aspectos cartorários); Núcleo de Monitoramento Extrajudicial – NUMEX (responsável pelo acompanhamento prévio dos Cartórios Extrajudiciais, pelo preparo do material de monitoramento e pela verificação das questões concernentes ao Selo Digital); e Núcleo de Análise Financeira da Atividade Extrajudicial – NUAFEX (responsável pela análise da matéria contábil).

Fonte: TJ – DFT | 27/05/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.