Apelação n° 1008960-02.2025.8.26.0664

Processo 1009975-15.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro civil de Pessoas Jurídicas – Unisserv Serviços Ltda.  – 3º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital  – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências para afastar o óbice. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LEANDRO PESOTI NETTO (OAB 236851/SP), ANDRE MENDONCA RICOSTI (OAB 471782/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA   -–
Processo Digital nº: 1009975-15.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro civil de Pessoas Jurídicas
Reclamante: Unisserv Serviços Ltda.
Reclamado: 3º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pelo 3º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São Paulo a requerimento de Unisserv Serviços Ltda diante da negativa em se proceder à averbação de distrato social (prenotação n. 959.185).
O Oficial informa que o título foi apresentado anteriormente e devolvido com exigências; que houve reentrada com atendimento parcial dos óbices, restando pendente apenas a apresentação de Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CND) e de Certificado de Regularidade do FGTS (CRF) em cumprimento ao disposto no artigo 47, I, “d”, da Lei n. 8.212/1991 e no artigo 27, alínea “e” da Lei n. 8.036/90; que o STF, ao julgar as ADIs n. 173-6 e 394-1, declarou a inconstitucionalidade do art. 1º da Lei n. 7.711/88 por entender que o condicionamento da prática de atos à comprovação de regularidade fiscal se traduzia em sanção política; que a certidão de quitação e a certidão de regularidade fiscal são institutos distintos, pois a segunda exige apenas a regularidade da situação do contribuinte, podendo ser expedida ainda que existam débitos, bastando que o interessado promova sua regularização; que o E. Tribunal Federal da 3ª Região proferiu decisão no processo de autos n. 5031693-86.2023.4.03.0000 no sentido de que a certidão de regularidade fiscal não se confunde com a certidão de quitação; que há precedente deste juízo que manteve a exigência da CND, além do Parecer n. 226/2009-E, no sentido da inviabilidade de se contornar a exigência de CND com fulcro no art. 47, I, “d”, da Lei n. 8.212/91 em hipótese de transferência de controle de cotas de sociedade de responsabilidade limitada.
Documentos vieram às fls. 07/68.
Em impugnação apresentada às fls. 69/84, a parte alega que o STJ já examinou controvérsia acerca da possibilidade de condicionamento do arquivamento de atos societários à apresentação de certidões de regularidade fiscal, oportunidade em que reconheceu a antinomia entre a legislação registral superveniente e normas tributárias anteriores, fazendo prevalecer o critério cronológico e a livre inciativa (REsp n. 1.393.724/PR e Agravo Interno no REsp n. 1.256.469/PE); que o registro do ato pretendido deve ser admitido independentemente da apresentação das referidas certidões em razão da incidência do artigo 7º-A da Lei n. 11.598/2007, introduzido pela Lei Complementar n. 147/2014, o qual prevê que o registro dos atos constitutivos, alterações e extinções de empresários e pessoas jurídicas ocorrerá independentemente da regularidade de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas, sem prejuízo da responsabilização posterior dos sujeitos legalmente obrigados, já que a averbação da extinção não extingue obrigações e créditos, tampouco impede fiscalização, lançamentos ou execuções; que a função de fiscalização atribuída ao Registrador se limita à verificação acerca do recolhimento dos tributos devidos por força do próprio ato ou sobre ele incidentes, mas não atribui a ele a função de garantir a quitação de todo e qualquer débito pretérito; que o precedente deste juízo invocado pelo Registrador trata de averbação de ata de assembleia, sem ter relação com dissolução, liquidação e extinção de pessoa jurídica, motivo pelo qual não é aplicável ao presente caso; que o parecer mencionado, além de não versar sobre o mesmo assunto destes autos, foi exarado cinco anos antes da introdução do artigo 7º-A pela Lei Complementar n. 147/2014; que o acórdão do TRF-3 não resolveu a antinomia temporal demonstrada e não possui eficácia vinculante sobre este juízo; que o STJ proíbe a prática de coerção para quitação de débitos tributários de forma indireta, determinando que o Estado utilize o meio processual adequado para tanto (execução fiscal); que a manutenção da pessoa jurídica como formalmente ativa não corresponde com a realidade fática, uma vez que a sociedade já se encontra inativa há vários anos e permanece inapta em razão da omissão de obrigações acessórias, o que dificulta a obtenção das certidões requeridas; que os sócios possuem idade elevada e pretendem encerrar formalmente a sociedade, sem que haja intenção de ocultação patrimonial, evasão de responsabilidade ou utilização da extinção como mecanismo de supressão de débitos.
O Ministério Público opinou pelo afastamento do óbice (fls. 88/94).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De início, cumpre ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994).
É o que se extrai do item 13, Cap. XVIII, das NSCGJ:
“Deverá ser recusado registro a título, documento ou papel que não se revista das formalidades legais exigíveis, devendo a respectiva nota devolutiva indicar, de modo claro, objetivo e fundamentado o vício obstativo do registro e eventuais exigências para regularização”.
No mérito, porém, o pedido de providências é improcedente. Vejamos os motivos.
A controvérsia restringe-se à possibilidade de se exigir Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União e Certificado de Regularidade do FGTS como condição para a averbação de distrato social destinado à dissolução, liquidação e extinção de pessoa jurídica.
Não se ignora que a exigência formulada pelo Oficial encontra respaldo literal no artigo 47, inciso I, alínea “d”, da Lei n. 8.212/1991, bem como no artigo 27, alínea “e”, da Lei n. 8.036/1990, diplomas que preveem a apresentação de certidões de regularidade em hipóteses envolvendo baixa, extinção ou modificação da estrutura jurídica da sociedade.
Também é certo que a atuação do Registrador é orientada pelo princípio da legalidade estrita e pelo dever de fiscalização inerente à atividade delegada.
Todavia, a situação ora examinada deve ser apreciada à luz da disciplina introduzida posteriormente pelo artigo 7º-A da Lei n. 11.598/2007, incluído pela Lei Complementar n. 147/2014.
Referido dispositivo estabelece, de forma expressa, que o registro dos atos constitutivos, de suas alterações e extinções (baixas), referentes a empresários e pessoas jurídicas, em qualquer órgão dos três âmbitos de governo, ocorrerá independentemente da regularidade de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas, principais ou acessórias, do empresário, da sociedade, dos sócios ou dos administradores.
A hipótese dos autos insere-se precisamente no campo de incidência da norma superveniente.
Com efeito, o título apresentado pela parte interessada consiste em instrumento particular de distrato social destinado à dissolução, liquidação e extinção da sociedade, circunstância expressamente abrangida pela referência legal (“extinções (baixas)” de pessoas jurídicas).
A exigência de apresentação de certidões destinadas à comprovação de regularidade fiscal, previdenciária ou fundiária como condição para a prática do ato registral acabaria por restabelecer requisito cuja observância foi dispensada pelo legislador para a hipótese específica de baixa societária.
O artigo 7º-A da Lei n. 11.598/2007 não se limita a afastar exigência de quitação integral de débitos, mas determina expressamente que o registro ocorrerá independentemente da regularidade das obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas. Exigir a apresentação de CND ou CRF para a averbação da extinção equivaleria, portanto, a condicionar o ato registral à demonstração de regularidade que a própria norma posterior dispensou.
A solução decorre da aplicação sistemática do ordenamento e da incidência da norma posterior especificamente voltada ao registro das extinções de pessoas jurídicas: para a situação concreta examinada, prevalece a disciplina especial introduzida pelo artigo 7º-A da Lei n. 11.598/2007.
Note-se que a redação da norma é ampla. Refere-se a “empresários e pessoas jurídicas” e ao registro de atos constitutivos, alterações e extinções “em qualquer órgão dos três âmbitos de governo”. Não há, no texto legal, limitação às Juntas Comerciais, às sociedades empresárias, às microempresas ou às empresas de pequeno porte. A abrangência da disposição permite sua incidência sobre pessoa jurídica registrada perante o Registro Civil de Pessoas Jurídicas, especialmente quando o ato pretendido é, como aqui, a extinção da sociedade.
Note-se, ainda, que a aplicação do art. 7º-A da Lei nº 11.598/2007 ao caso concreto não exige declaração de inconstitucionalidade do art. 47 da Lei nº 8.212/1991 ou do art. 27 da Lei nº 8.036/1990.
A solução se dá, como já mencionado acima, no plano da interpretação sistemática e da sucessão normativa.
A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior, nos termos do art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.
No ponto específico de extinção e baixa, há incompatibilidade prática entre condicionar o ato à prévia demonstração de regularidade fiscal, previdenciária ou fundiária e determinar que o registro da extinção ocorra independentemente da regularidade de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas.
Os precedentes invocados pelas partes devem ser lidos nessa perspectiva.
O precedente desta Vara no processo de autos nº 1103301-63.2025.8.26.0100, mencionado pelo Oficial, é relevante ao reafirmar a legalidade estrita da atividade registral, o dever de cautela do delegatário e a possibilidade, em tese, de manutenção de exigência de CND quando fundada em norma legal vigente.
Todavia, a hipótese ali apreciada, conforme informado nos autos e ressaltado pelo Ministério Público, dizia respeito à averbação de ata de assembleia geral extraordinária de associação, envolvendo mudança de natureza jurídica, denominação, endereço, estatuto, renúncia coletiva e eleição de administradores. Não se tratava de distrato social destinado à dissolução, liquidação e extinção da pessoa jurídica. A distinção é relevante, pois o presente caso se insere no núcleo textual do art. 7º-A da Lei nº 11.598/2007, que menciona expressamente as “extinções (baixas)”.
O Parecer nº 226/2009-E da Corregedoria Geral da Justiça, proferido no Processo CG nº 41.497/2009, também não resolve a hipótese atual. Além de versar sobre alteração contratual e transferência de controle de cotas de sociedade limitada, foi proferido antes da introdução do art. 7º-A pela Lei Complementar nº 147/2014, de modo que não examinou a disciplina legal superveniente aplicável às baixas de pessoas jurídicas.
O Agravo de Instrumento nº 5031693-86.2023.4.03.0000, do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, igualmente não impede a solução ora adotada. Aquele julgamento, segundo indicado nos autos, apreciou controvérsia relativa à exigibilidade de certidão de regularidade fiscal à luz dos art. 47 e 48 da Lei nº 8.212/1991, com ênfase na distinção entre quitação e regularidade fiscal. Não se extrai, contudo, que tenha decidido a hipótese específica de distrato social extintivo de pessoa jurídica registrada no RCPJ à luz do art. 7º-A da Lei nº 11.598/2007.
Por outro lado, embora os precedentes do Superior Tribunal de Justiça invocados pela parte interessada tenham sido formados em matéria de arquivamento perante Junta Comercial ou de responsabilidade tributária em execução fiscal, corroboram uma compreensão sistêmica compatível com a solução ora adotada.
No REsp nº 1.393.724/PR, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao examinar exigência de certidões negativas tributárias por Junta Comercial, reconheceu a antinomia entre a legislação registral posterior e normas tributárias anteriores, fazendo prevalecer, naquela hipótese, interpretação condizente com a livre iniciativa e com a derrogação tácita de dispositivos que condicionavam o arquivamento à apresentação de certidão negativa de débitos.
No REsp nº 1.876.549/RS, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em execução fiscal, a possibilidade de responsabilização do sócio em caso de dissolução regular sem certidão de regularidade fiscal, com fundamento no art. 134, VII, do Código Tributário Nacional, o que demonstra que a baixa sem certidão não impede a cobrança posterior nem a responsabilização dos sujeitos legalmente obrigados.
De fato, o afastamento da exigência não comprometerá a tutela dos créditos tributários, previdenciários ou trabalhistas.
O próprio artigo 7º-A da lei, em seus §§ 1º e 2º, preserva expressamente a possibilidade de lançamento e cobrança posterior de tributos, contribuições e penalidades, bem como a responsabilização dos titulares, sócios e administradores pelos débitos eventualmente existentes.
Ademais, no caso concreto, a cláusula terceira do distrato social reforça a responsabilidade solidária e ilimitada assumida pelos sócios por qualquer eventual passivo de qualquer natureza (fl. 24).
Em outros termos, a averbação da extinção não importa quitação, remissão ou exoneração de responsabilidade, limitando-se a adequar a situação registral à realidade jurídica da sociedade. Como há previsão expressa na lei sobre tais circunstâncias, dispensável é qualquer referência ao texto da norma quando da realização do ato registral.
Cumpre esclarecer, ainda, que, embora a certidão de regularidade fiscal não se confunda com certidão de quitação, a distinção não afasta o caráter coercitivo indireto da exigência no caso concreto.
É verdade que a Certidão Positiva com Efeitos de Negativa pode ser expedida mesmo na existência de débitos, desde que a exigibilidade do crédito esteja suspensa, haja parcelamento regularmente adimplido, depósito integral ou outra hipótese legal apta a conferir situação de regularidade fiscal. Todavia, para obtenção desse documento, o contribuinte continua obrigado a praticar atos voltados à satisfação, garantia ou regularização do crédito tributário, de modo que a extinção da pessoa jurídica permanece condicionada à adoção prévia de providências relacionadas ao passivo fiscal.
Assim, ainda que a exigência não imponha a quitação integral dos débitos, ela subordina a averbação da baixa societária à demonstração de regularidade fiscal, previdenciária ou trabalhista, o que, na prática, funciona como mecanismo indireto de constrangimento ao pagamento ou à garantia do crédito.
Em outras palavras, a obtenção da certidão pressupõe que o contribuinte desenvolva conduta tendente à satisfação da pretensão fazendária, razão pela qual a exigência continua representando meio de coerção indireta voltado à regularização do débito, resultado incompatível com o decido pelo STF nas ADIs n. 173-6 e 394-1e a diretriz estabelecida pelo artigo 7º-A da Lei n. 11.598/2007, que determina que o registro das extinções ocorra independentemente da regularidade de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências para afastar o óbice.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 06 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 07.07.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1009465-02.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura do Municipio de São Paulo – Sehab – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, observando que apenas o óbice referente à necessidade de saneamento da listagem de beneficiários subsiste, nos moldes da fundamentação. Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LUIS ORDAS LORIDO (OAB 134727/SP)
Íntegra da decisão: -–
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1009465-02.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura do Municipio de São Paulo – Sehab
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Eric Rodrigues Vieira, Coordenador de Regularização Fundiária vinculado à Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura de São Paulo, nos termos do artigo 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, diante de negativa de ingresso de requerimento de registro de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social REURB- S do núcleo residencial urbano denominado “Armação”, consistente em ocupação irregular formada pelos lotes 1, 6 e 7 da quadra 02 do loteamento denominado “Vila São Francisco”, com propriedade pública municipal correspondente à rua Armação e à viela 01.
O Oficial informou que o título foi apresentado para registro sob protocolo nº 305.252 e que, após qualificação, foi expedida nota de exigência com seis óbices, quais sejam:
a) o primeiro referiu-se à necessidade de atualização das certidões relativas aos imóveis atingidos pela regularização fundiária;
b) o segundo, à necessidade de apresentação da certidão relativa à inscrição nº 113, correspondente ao registro do loteamento, uma vez que as certidões apresentadas não conteriam a descrição do viário atingido;
c) o terceiro, à inexistência, na documentação apresentada, da descrição do lote 07 da quadra B, da indicação de seus proprietários e de eventuais titulares de outros direitos reais, bem como da certidão negativa de ônus e alienações relativa a esse imóvel;
d) o quarto, à necessidade de apresentação de comprovação das notificações dos confrontantes do núcleo urbano informal, dos responsáveis pela implantação, dos confrontantes e de terceiros eventualmente interessados, pois a CRF indicaria que “foram notificados os confrontantes do núcleo urbano informal”, sem apontar os titulares de domínio dos lotes 1, 6 e 7 e sem que tivessem sido apresentados os elementos individualizadores dessas notificações;
e) quinto, à necessidade de apresentação de listagem relativa às pessoas notificadas pelo Município, com identificação dos titulares de direitos reais dos imóveis atingidos e dos respectivos confrontantes, para confronto com as matrículas abertas na serventia e com as transcrições;
f) o sexto, à necessidade de apresentação de planta de sobreposição, diante da aparente ausência de ocupação do logradouro público denominado viela 01, originalmente indicado.
O Oficial esclareceu que, reapresentado o título, a Municipalidade requereu a suscitação de dúvida, impugnando as exigências, sendo que reconsiderou parte delas; que não subsiste o óbice referente ao item 1, relativo à atualização das certidões das transcrições feitas perante o 12º Oficial de Registro de Imóveis; que as certidões apresentadas não contêm, porém, a descrição do lote 07 da quadra B, os dados relativos à titularidade do imóvel e certidão negativa de ônus e alienações; que, no tocante às certidões relativas aos registros atingidos, a CRF apresentada não indica as transcrições correspondentes aos imóveis particulares atingidos pelo núcleo urbano, informação indispensável ao controle de qualificação nos termos das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça; que a indicação de matrículas ou transcrições na CRF serve para permitir que verifique se existem matrículas ou transcrições atingidas além daquelas declaradas pelo Município e, se for o caso, identifique titulares e confrontantes que devam ser notificados; que os imóveis sob titularidade privada corresponde aos lotes 01, 07 e 06 da quadra B do loteamento, todos lindeiros à rua Armação, e que, segundo pesquisa, os lotes 01 e 06 constam como abrangidos pela matrícula nº 39.230 e pela transcrição nº 85.568, ambas do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, com compromisso de venda dos lotes 01 e 06 da quadra B da Vila São Francisco a Francisco Danilo Tucci e João Carli.
Em relação ao lote 07 da quadra B, o Oficial informou que as pesquisas realizadas nos cadastros da serventia foram negativas e que o requerente comunicou que as buscas efetuadas perante o 12º Oficial de Registro de Imóveis também seriam negativas quanto a referido lote, de modo que não seria possível apresentar certidão da qual constassem suas medidas, o nome do proprietário e a certidão negativa de ônus e alienações. Acrescentou, contudo, que a cópia da quadra fiscal juntada aos autos indica que o lote 07 está localizado entre os lotes 01 e 06, tanto que indicado como confrontante de ambos, de modo que referido lote integra o loteamento regularizado. Por esse motivo, entendeu que os elementos disponíveis evidenciam a necessidade de esclarecimento sobre a titularidade dominial do lote.
Quanto à certidão da inscrição nº 113, o Oficial afirmou que a Municipalidade sustentou já tê-la apresentado e destacou trecho de certidão de propriedade em que constaria a certificação incluída na certidão que noticia o teor das transcrições nº 39.230 e 59.008, expedida pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis. Observou, porém, que a inscrição nº 113 corresponde ao registro do loteamento regularizado nos termos do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Decreto nº 3.079/1938 perante o antigo Registro de Imóveis e ponderou que, considerando a data da certificação e o sistema de livros então utilizado, seria possível obter não apenas certidão da inscrição nº 113, mas também certidões do memorial e da planta aprovada. Concluiu que a apresentação da certidão da inscrição nº 113 foi solicitada para verificar se do registro constavam, eventualmente, as medidas perimetrais e a superfície da viela 01, bem como para apurar se referido logradouro público teria sido total ou parcialmente atingido pelo núcleo urbano consolidado.
No que diz respeito às notificações dos confrontantes, o Oficial afirmou que a apresentação de listagem e comprovação das notificações é necessária para controle registral, pois a CRF declarou que foram notificados os confrontantes do núcleo urbano informal, bem como os responsáveis pela implantação e terceiros eventualmente interessados, sem constar que os titulares de domínio e de direitos reais dos imóveis atingidos pela regularização foram notificados. Invocou os itens 288, 288.1 e 289 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça para sustentar que, embora o Oficial seja dispensado de providenciar notificação quando houver declaração do Município de cumprimento do art. 31 da Lei nº 13.465/2017, subsiste a necessidade de identificação mínima das matrículas, transcrições, titulares e confrontantes, a fim de verificar se houve omissão no procedimento administrativo.
Ainda sobre esse ponto, o Oficial citou manifestação ministerial extraída do processo de autos nº 0046574-04.2025.8.26.0100, no sentido de que a declaração expressa na CRF pode ser exigida por conveniência formal, mas não é imprescindível se o acervo documental demonstrar o cumprimento das notificações. Ponderou, todavia, que, diante da existência de imóveis particulares em posição lindeira ao núcleo, seria prudente exigir relação de pessoas notificadas e de titulares de direitos reais, em especial diante da possibilidade de a regularização atingir parcela de propriedade privada. Consignou, ademais, que ao menos os titulares de domínio do lote 07 da quadra 02 do loteamento Vila São Francisco não foram identificados.
Com relação à planta de sobreposição, o Oficial sustentou que a exigência tem fundamento no art. 35, II, da Lei nº 13.465/2017 e é necessária para comprovar, relativamente aos imóveis particulares, se foram atingidos apenas os lotes mencionados ou, eventualmente, se a ocupação do núcleo transbordou parcialmente para outros imóveis confrontantes. Acrescentou que a planta também é útil para verificar a efetiva ocupação da viela 01, bem como para identificar se a área pública indicada na CRF corresponde àquela constante da planta original do loteamento. Ao final, ressalvou que a Municipalidade não apresentou a listagem de pessoas notificadas, a planta de sobreposição nem esclarecimento suficiente sobre o lote 07 da quadra B e sobre a alteração da condição de beneficiários.
Quanto à listagem de beneficiários, destacou que a nota de exigência foi formalizada em 15 de outubro de 2025 e que, após essa data, Teresinha de Jesus da Silva Santos e Antonio Neto Rodrigues dos Santos, beneficiários do lote 63 da quadra 01, adquiriram o imóvel objeto da matrícula nº 55.361 por instrumento de 30 de setembro de 2025, registrado em 24 de outubro de 2025. Também apontou que Luciana Barbosa Oliveira da Silva e Edmilson Azevedo da Silva, beneficiários do lote 07 da quadra 01, adquiriram o imóvel objeto da matrícula nº 10.829 por escritura de 08 de abril de 2026 registrada em 29 de abril de 2026. Em razão dessas aquisições, sustentou que tais beneficiários não poderiam mais permanecer na listagem na modalidade REURB-S, devendo haver retificação para REURB-E.
Documentos vieram às fls. 11/235.
A Municipalidade apresentou impugnação às fls. 243/256, sustentando que a Lei nº 13.465/2017 instituiu regime jurídico próprio para a Regularização Fundiária Urbana, conferindo à Certidão de Regularização Fundiária natureza de título hábil ao registro e atribuindo ao Município a condução integral do procedimento administrativo; que o Oficial exerce controle de legalidade formal do título, mas não pode reabrir a fase instrutória do procedimento administrativo nem impor exigências não previstas na legislação de regência; que o Provimento CGJ nº 29/2024 e o Capítulo XX das Normas de Serviço consolidam a lógica de qualificação limitada à regularidade formal da CRF e à correspondência mínima entre o título e o fólio real, sem substituição da atividade administrativa municipal.
No tocante às certidões relativas ao lote 07 da quadra B, a Municipalidade afirmou que não foram localizadas, nem pela serventia suscitante nem pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, matrículas abertas ou registros individualizados referentes à área pública em que o núcleo se insere, de modo que inexiste base registral apta à expedição de certidão com a especialização do referido lote ou à certificação de inexistência de ônus e alienações. Invocou o art. 35 da Lei nº 13.465/2017, segundo o qual a apresentação de certidões se dá “quando for possível”, para sustentar que a exigência não tem caráter absoluto, sobretudo em hipóteses nas quais inexiste matrícula ou registro prévio. Aduziu que a ausência de matrícula ou transcrição não constitui irregularidade, mas característica típica de núcleos urbanos informais abrangidos pelo regime jurídico da REURB.
Em relação à certidão da inscrição nº 113, sustentou que o documento foi devidamente apresentado no conjunto documental encaminhado em resposta à nota de exigência, ainda que inserido no bojo das certidões que reproduzem as transcrições nº 39.230 e 59.008; que a Municipalidade não tem competência para emissão de certidões cartoriais nem ingerência sobre a forma de sua elaboração, conteúdo ou consolidação, atribuições que competem ao Oficial de Registro de Imóveis responsável; que, por isso, não é cabível censura da serventia suscitante à forma de documento expedido por outra delegação dotada de fé pública.
Quanto às notificações, a Municipalidade afirmou que também não subsiste a exigência de apresentação dos comprovantes das notificações realizadas durante o procedimento administrativo; que a Lei nº 13.465/2017 atribui ao Município a responsabilidade pela condução integral da REURB, inclusive quanto às notificações previstas no artigo 31, e que, expedida a CRF, presume-se a observância das etapas procedimentais em razão dos atributos de legitimidade, veracidade e presunção de legalidade inerentes aos atos administrativos; que a legislação federal não exige a remessa ao Registro de Imóveis de todos os documentos produzidos no procedimento administrativo, tais como avisos de recebimento, editais, relatórios de notificação ou demais documentos que compuseram o processo administrativo municipal.
Ainda nesse ponto, a Municipalidade invocou os itens 288, 288.1 e 289 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça para afirmar que o dever de complementação das notificações somente surge quando o Oficial, após as buscas que incumbem a ele, identifica efetivamente matrículas, transcrições, titulares de domínio ou confrontantes não contemplados no procedimento administrativo. Sustentou que a serventia não indicou matrícula específica, transcrição determinada, titular de domínio individualizado ou confrontante registral omitido na CRF, tampouco apontou imóvel registrado atingido pelo perímetro da regularização sem correspondente indicação no procedimento administrativo, de modo que a exigência estaria fundada em mera conjectura.
No tocante à planta de sobreposição, a Municipalidade afirmou que a exigência deve ser interpretada de forma teleológica e sistemática, em consonância com a finalidade da regularização fundiária urbana, que é sanar patologias de fólio real imperfeito ou desconectado da realidade fática consolidada; que a planta de sobreposição foi elaborada no âmbito dos estudos fundiários que embasaram a regularização e que a delimitação perimetral do núcleo “Armação” está demonstrada na CRF e nas peças técnicas que a instruem, inclusive memoriais e plantas georreferenciadas; que a REURB relativiza a continuidade e a especialidade objetiva pretérita em favor da realidade urbana consolidada; que eventuais ajustes técnicos ou refinamentos geométricos devem ser tratados administrativamente, sem impedimento ao ingresso do título.
A Municipalidade também defendeu a impossibilidade de retrocesso do regime jurídico da REURB; que as exigências formuladas pela serventia reintroduzem a lógica da cadeia dominial clássica, invertem funções ao atribuir ao Registro de Imóveis uma atividade instrutória e revisional própria da Administração Pública Municipal e criam requisitos supralegais incompatíveis com a Lei nº 13.465/2017, que instituiu modelo voltado à desjudicialização, desburocratização e simplificação procedimental; que a presente regularização envolve núcleo urbano consolidado destinado à população de baixa renda, de modo que as normas registrais devem ser interpretadas em harmonia com a função social da propriedade, o direito à moradia e a eficiência administrativa. Ao final, requereu o afastamento integral das exigências e o prosseguimento do registro da REURB- S do núcleo “Armação”.
O Ministério Público opinou pela procedência parcial da dúvida, com manutenção da exigência relativa à listagem de beneficiários (fls. 267/271).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De início, cumpre observar que o procedimento de dúvida registral se destina ao controle da legalidade da qualificação negativa do título apresentado ao Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973.
Cumpre observar, ainda, que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade, nos termos do artigo 28 da Lei nº 8.935/1994.
No mérito, a dúvida é procedente, ainda que nem todos os óbices subsistam.
Vejamos os motivos.
A Regularização Fundiária Urbana instituída pela Lei nº 13.465/2017 possui regime jurídico especial, voltado à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A REURB-S, em especial, destina-se aos núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com finalidade social manifesta, sem prejuízo da observância dos requisitos mínimos de segurança registral.
Nesse sistema, a Certidão de Regularização Fundiária é título hábil ao ingresso no Registro de Imóveis, acompanhada do projeto de regularização fundiária aprovado e dos documentos técnicos necessários.
Recebida a CRF, compete ao Oficial prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e emitir nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro.
O art. 44 da Lei nº 13.465/2017 dispõe expressamente que o registro do projeto de REURB aprovado importa na abertura de nova matrícula, quando for o caso, na abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto aprovado e no registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.
Não se trata, por certo, de afastar a qualificação registral.
O Registrador não é mero executor automático da CRF. Sua atuação permanece submetida aos princípios da legalidade, da especialidade, da continuidade, da disponibilidade e da segurança jurídica.
Cabe ao Oficial verificar a regularidade formal do título, a presença dos documentos exigidos, a competência do agente promotor, a congruência interna da documentação apresentada, a especialidade objetiva e subjetiva e a inexistência de conflito registral concreto.
Todavia, no regime da REURB, o controle registral deve ser exercido à luz da legislação especial.
A qualificação não pode reintroduzir, por via indireta, exigências próprias do registro comum que sejam incompatíveis com a finalidade saneadora do instituto.
A ausência de perfeita correspondência registral anterior, por si só, não é fundamento bastante para a recusa do título, pois a regularização fundiária urbana foi instituída justamente para superar desconformidades entre a realidade urbana consolidada e o fólio real. quadra B.
Nesse contexto deve ser examinada a exigência referente ao lote 07 da A Municipalidade sustenta que não foram localizadas, pela serventia suscitante ou pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, matrículas abertas ou registros individualizados referentes à área pública em que se insere o lote 07 da quadra B, o que inviabiliza a apresentação de certidão específica de propriedade, ônus e alienações nos termos pretendidos pelo Oficial.
O art. 35, II, da Lei nº 13.465/2017 prevê que o projeto de regularização fundiária conterá planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível.
A expressão legal não é inútil. Ela reconhece que nem sempre haverá perfeita base tabular anterior apta à pronta identificação de todas as parcelas atingidas, notadamente em núcleos informais consolidados.
A exigência de certidão negativa de ônus e alienações sobre imóvel não individualizado no fólio real, sem apontamento registral seguro de sua matrícula ou transcrição específica, pode tornar inviável a regularização por motivo que decorre da própria informalidade a ser saneada. Se não há individualização registral prévia, não se pode exigir, em termos absolutos, certidão fundada nessa individualização inexistente.
A situação não impede o Oficial de apontar vício concreto, se identificado. Caso, em nova qualificação, seja localizada matrícula ou transcrição atingida, titular dominial determinado ou sobreposição objetiva não contemplada pela CRF, deverá a serventia formular exigência específica, com indicação precisa do dado registral omitido e do documento necessário ao saneamento.
O que não se admite é a manutenção de exigência genérica de certidão específica de imóvel que, segundo as informações prestadas, não possui registro individualizado localizável.
Também não subsiste, nos termos em que formulada, a exigência relativa à certidão da inscrição nº 113.
O Oficial ponderou que a inscrição teria relação com o registro do loteamento e poderia contribuir para a apuração do viário atingido, especialmente da viela 01.
A Municipalidade, por sua vez, afirmou que a certidão foi apresentada no conjunto documental, ainda que inserida em certidões que reproduzem transcrições expedidas por outra serventia, e que não compete a ela interferir na forma de emissão de certidões por delegação diversa.
Neste ponto, a dúvida não revela óbice registral autônomo suficiente ao ingresso da CRF. Se o documento expedido pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis contém referência à inscrição nº 113 e às transcrições relacionadas, eventual insuficiência objetiva deve ser apontada de forma específica, com indicação do dado indispensável ausente e da razão pela qual a documentação técnica da REURB, composta pela CRF, plantas, memoriais e listagem de ocupantes, não permite a identificação registral mínima necessária.
A mera afirmação de que seria possível obter certidões do memorial ou da planta arquivada, sem demonstração concreta de que a documentação já apresentada não permite a qualificação do título ou de que há conflito tabular específico, não justifica a recusa.
A legislação da REURB não exige a reconstrução completa da história registral do loteamento quando a CRF e seus anexos oferecem base técnica suficiente à identificação do núcleo e quando não há indicação objetiva de matrícula ou transcrição omitida que comprometa a segurança do ato.
Quanto às notificações, também não se sustenta a exigência genérica de apresentação integral dos comprovantes individuais ou de listagem completa de todas as pessoas notificadas pelo Município, nos moldes formulados.
A Lei nº 13.465/2017 atribui ao Município, como agente promotor, a condução do procedimento administrativo de regularização fundiária, inclusive no que se refere às notificações previstas em seu art. 31.
A CRF, como ato administrativo, goza de presunção relativa de legitimidade e veracidade, sem prejuízo do controle registral de legalidade.
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça disciplinam mecanismo próprio de controle pelo Oficial. Nos termos dos itens 288 e seguintes do Capítulo XX, compete ao Registrador realizar buscas complementares para confirmar se existem outras matrículas ou transcrições atingidas pela regularização além daquelas relacionadas na CRF. Caso constate a existência de imóveis cujos titulares ou confrontantes não foram relacionados, deverá devolver o expediente ao agente promotor para regularização ou requerimento das notificações faltantes.
O item 289 do Capítulo XX das Normas de Serviço prevê que o Oficial será dispensado de providenciar a notificação dos titulares de domínio, confrontantes e terceiros eventualmente interessados mediante declaração do Município de que foi cumprido o disposto no art. 31 da Lei nº 13.465/2017, salvo se forem localizadas matrículas ou transcrições além daquelas indicadas na CRF.
A leitura conjunta desses dispositivos não autoriza exigência abstrata de juntada de todo o acervo administrativo das notificações. A complementação somente se justifica quando o Oficial identifica, de modo objetivo, matrícula, transcrição, titular dominial, confrontante ou terceiro interessado não contemplado pelo procedimento administrativo. Não basta a mera possibilidade de haver interessado não notificado. É necessário apontamento registral concreto.
No presente caso, a serventia apontou preocupação legítima quanto à existência de imóveis lindeiros e à necessidade de controle de notificações. Contudo, a exigência foi formulada em termos amplos, como condição geral para o registro, sem indicação precisa de titular dominial ou confrontante determinado que tenha sido omitido do procedimento administrativo, ressalvada a discussão vinculada à própria identificação do lote 07 da quadra B, já examinada acima.
Nada impede que, em nova qualificação, o Oficial, ao realizar as buscas complementares que competem a ele, localize matrícula, transcrição, titular, confrontante ou terceiro interessado concretamente omitido e formule exigência específica e fundamentada.
O que não se admite é condicionar o ingresso da CRF à apresentação genérica de todos os comprovantes de notificação, com reexame amplo da fase administrativa conduzida pelo Município.
A mesma orientação se aplica à planta de sobreposição.
O art. 35, II, da Lei nº 13.465/2017 prevê a planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível.
A planta de sobreposição pode ser ferramenta útil e, em certas situações, necessária para aferição da especialidade objetiva, identificação de sobreposições, confronto com matrículas atingidas e apuração de eventual invasão de áreas não contempladas.
Entretanto, sua apresentação não pode ser exigida como providência meramente formal, desvinculada de uma inconsistência técnica objetivamente identificada. A CRF de fls. 161/167 indica a existência de levantamento técnico, Planta AUR nº 02/04414/25, memoriais descritivos e listagem de ocupantes.
O próprio Ministério Público observou que esses documentos fornecem elementos destinados à identificação da área regularizanda, de seus lotes, confrontações, sistema viário e beneficiários.
Se a serventia entende que há sobreposição concreta, divergência perimetral determinada, transbordamento sobre imóvel não incluído ou inconsistência entre a planta, o memorial e a CRF, deverá apontar de modo específico o vício técnico, indicando a área, o lote, a quadra, a matrícula ou transcrição eventualmente atingida e o documento conflitante. Ausente tal indicação, a exigência de planta de sobreposição, nos termos genéricos em que formulada, não subsiste.
Não se desconhece que a atividade registral deve preservar a especialidade objetiva e a segurança jurídica. Pelo contrário, esses princípios permanecem íntegros também no procedimento de REURB.
A questão é que, no regime especial instituído pela Lei nº 13.465/2017, a exigência deve estar vinculada a vício registral concreto e não à reconstrução integral da cadeia dominial ou à repetição, perante o Registro de Imóveis, de toda a instrução administrativa conduzida pelo Município.
Diversa é a conclusão quanto à listagem de beneficiários.
A listagem de beneficiários é elemento essencial da CRF. É dela, em conjunto com a planta, memoriais, quadros técnicos e demais anexos, que decorrerão a abertura das matrículas individualizadas e o registro dos direitos reais em favor dos ocupantes.
A legislação especial dispensa a apresentação de título individualizado, mas exige que o título coletivo de regularização seja internamente congruente, claro e seguro quanto aos beneficiários, lotes, quadras, frações, modalidade de regularização e direitos reais a registrar.
No caso, o Oficial apontou fato objetivo e individualizado. Teresinha de Jesus da Silva Santos e Antonio Neto Rodrigues dos Santos, indicados como beneficiários do lote 63 da quadra 01, adquiriram o imóvel objeto da matrícula nº 55.361. Luciana Barbosa Oliveira da Silva e Edmilson Azevedo da Silva, indicados como beneficiários do lote 07 da quadra 01, adquiram o imóvel objeto da matrícula nº 10.829.
Não se trata, aqui, de rediscutir genericamente a classificação do núcleo “Armação” como REURB-S. Tampouco se está autorizando o Oficial a substituir o Município no juízo administrativo de classificação socioeconômica dos ocupantes ou na condução da política pública de regularização fundiária.
O ponto é restrito e objetivo. Se há beneficiários determinados que, após ou durante a tramitação do procedimento, passaram a figurar como adquirentes de imóveis registrados em matrículas específicas, surge inconsistência concreta que pode repercutir na modalidade de titulação indicada na listagem, na gratuidade, no enquadramento individual e na própria coerência subjetiva do título. Essa divergência não é meramente acessória, pois envolve a identificação e a qualificação dos sujeitos em favor dos quais serão registrados direitos reais.
Assim, subsiste a exigência de saneamento da listagem de beneficiários, restritamente quanto às pessoas expressamente indicadas pelo Oficial: Teresinha de Jesus da Silva Santos, Antonio Neto Rodrigues dos Santos, Luciana Barbosa Oliveira da Silva e Edmilson Azevedo da Silva.
Cabe à SEHAB promover a correspondente adequação da listagem, se reconhecer a alteração da situação individual, ou apresentar justificativa específica e documentada para a manutenção da qualificação originalmente constante do título.
A retificação ou justificativa deve anteceder o registro, pois não se pode admitir o ingresso de título coletivo de regularização fundiária que contenha inconsistência subjetiva objetiva quanto a beneficiários determinados.
A finalidade social da REURB-S não elimina a necessidade de perfeita identificação dos titulares dos direitos reais a serem registrados, sobretudo porque a CRF substitui títulos individualizados.
Portanto, o título ainda não comporta registro, mas apenas em razão da necessidade de saneamento da listagem de beneficiários nos moldes acima delimitados.
Em futura reapresentação, não deverão ser reiteradas, como óbices autônomos e genéricos, as exigências relativas à apresentação de certidão específica do lote 07 da quadra B, à apresentação integral dos comprovantes ou listagem de notificações realizadas no procedimento administrativo municipal e à planta de sobreposição, salvo se o Oficial indicar concretamente matrícula, transcrição, titular, confrontante, terceiro interessado, sobreposição, divergência técnica ou incompatibilidade documental não contemplada pela CRF e seus anexos.
A nova qualificação deverá recair sobre o título reapresentado, compreendendo CRF e anexos, especialmente planta, memoriais, quadros técnicos e listagem de beneficiários, os quais deverão guardar congruência interna suficiente para preservar a especialidade objetiva e subjetiva dos atos registrais.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, observando que apenas o óbice referente à necessidade de saneamento da listagem de beneficiários subsiste, nos moldes da fundamentação.
Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 03 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 06.07.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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