Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002166-16.2024.8.26.0529
Comarca: SANTANA DE PARNAÍBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1002166-16.2024.8.26.0529

Registro: 2026.0000634515

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002166-16.2024.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são apelantes REINALDO JOSE MATEUS RENA, WAGNER MITSUO VARICODA e HEBER MÜLLER ALMADA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTANA DE PARNAÍBA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de julho de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1002166-16.2024.8.26.0529

Apelantes: Reinaldo Jose Mateus Rena, Wagner Mitsuo Varicoda e Heber Müller Almada

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santana de Parnaíba

Comarca: Santana de Parnaíba

Voto nº 39.863

Dúvida – Apelação – Registro de imóveis – Registro de escritura pública – Indisponibilidade judicial posterior à cessão extratabular – Inoponibilidade – Provimento.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que acolheu dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de dação em pagamento, à vista de decreto judicial de indisponibilidade dos bens de cedente intercalar dos direitos relativos ao imóvel dado.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a indisponibilidade dos bens da cedente, com quem os apelantes contrataram, impede o registro da escritura de dação em pagamento por eles firmada com a proprietária tabular, considerando que a cessão de direitos foi firmada e quitada pelos apelantes antes do decreto de indisponibilidade.

III. Razões de Decidir

3. A qualificação negativa do título carece de fundamento, pois a indisponibilidade é posterior à cessão contratual não registrada e, por isso, não atinge os apelantes. Desnecessidade de prévio cancelamento da ordem judicial.

4. A mostra das cadeias de transmissões na escritura pública tem finalidade meramente demonstrativa, sendo desnecessária a participação da cedente intermediária no ato notarial.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso provido para remover o óbice registral.

Tese de julgamento: A indisponibilidade de bens posterior a cessão não registrada não impede o registro de escritura de dação em pagamento firmada entre proprietária tabular e cessionários finais.

Jurisprudência Citada:

TJSP-CSM; Apelação Cível 1001677-54.2024.8.26.0019; Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 10/10/2024; TJSP-CSM; Apelação Cível 1000953-64.2025.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 10/04/2025; TJSP-CSM; Apelação Cível 1001678-39.2024.8.26.0019; Relator Des. Francisco Loureiro, j. 23/05/2025.

Trata-se de apelação interposta por Reinaldo José Mateus Rena, Heber Muller Almada e Wagner Mtsuo Varicoda contra sentença (fls. 254/256) prolatada pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Santana de Parnaíba/SP acolhendo procedimento de dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de dação em pagamento. Conforme o instrumento público, lavrado em 29/01/2024, o imóvel em questão (matrícula nº 90.905) fora objeto de instrumento particular firmado em 05/11/1988, pela qual a proprietária tabular TSA Holding S/A (atual denominação de Tamboré S/A) prometera, dentre outras avenças, dá-lo em pagamento a S.A. Shopping News do Brasil Editora. Esta última, por sua vez, em 02/09/1996 firmou contrato de patrocínio com o apelante Reinaldo, cedendo-lhe em pagamento contratual os direitos que tinha sobre o imóvel, tendo Reinaldo ficado com somente 20% desses direitos, ante cessões posteriores aos demais apelantes 40% para Heber e 40% para Wagner.

A nota devolutiva aponta como óbice a existência de decreto de indisponibilidade dos bens de S.A. Shopping News do Brasil Editora (fls. 22), a exigir prévia autorização judicial para efetivação do registro.

Os apresentantes manifestaram discordância (fls. 133/143) alegando, em resumo, que a indisponibilidade não lhes é aplicável, visto que os direitos cedidos são de sua titularidade exclusiva, tendo havido quitação integral do contrato (1998) antes do decreto de indisponibilidade no processo falimentar da cedente Shopping News (2015). Afirmam que ela não figura como proprietária tabular nem como titular de direitos sobre o bem, donde a inaplicabilidade da restrição.

O Ministério Público em primeiro grau opinou pela procedência da dúvida (fls. 238/239).

Foi prolatada sentença de procedência da dúvida, mantendo-se a exigência registral (fls. 254/256).

Os apresentantes apelaram (fls. 274/290) reiterando, em suma, os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados. Acrescentaram notícia de julgamento favorável em ação de adjudicação compulsória movida em face de TSA Holding S/A.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 304/307).

É o relatório.

A apelação comporta provimento.

Os apelantes apresentaram a registro “escritura pública transmissiva de bem imóvel a título de dação em pagamento” lavrada em 29/01/2024 (fls. 4/13), subscrita por eles e pela proprietária tabular TSA Holding S/A (atual denominação de Tamboré S/A), tendo por objeto o imóvel em questão (matrícula nº 90.905 do CRI de Santana de Parnaíba/SP).

O bem fora objeto de promessa de dação em contrato de prestação de serviços de publicidade firmado em 05/11/1988, por meio do qual a proprietária TSA Holding S/A prometera, dentre outras avenças, dá-lo em pagamento a S.A. Shopping News do Brasil Editora. Na presente escritura, TSA declara quitação integral desse contrato.

Ato contínuo, por contrato de patrocínio firmado em 02/09/1996, Shopping News transferiu ao apelante Reinaldo os direitos que tinha sobre o imóvel, tendo Reinaldo ficado com somente 20% desses direitos, ante cessões posteriores aos demais apelantes 40% para Heber e 40% para Wagner. Conforme indicado na escritura, o contrato foi integralmente quitado em 10/03/1998.

A escritura pública descreve em detalhes a cadeia de contratos, cujos instrumentos particulares, não registrados, foram apresentados ao tabelião por ocasião da lavratura (constam, também, a fls. 67/71, 77/83 e 85/97 destes autos). Em razão disso, as partes dispensaram o comparecimento de Shopping News no ato notarial (item “n” – fls. 10).

Prenotada a escritura pública (30/01/2024, nº de protocolo 1938 fls. 22), seu registro foi negado em razão da existência de decreto de indisponibilidade de bens de Shopping News na plataforma CNIB – Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (fls. 125/128).

A qualificação negativa carece de fundamento.

A indisponibilidade patrimonial comprovada nos autos é oriunda da Justiça do Trabalho, tem caráter genérico e foi cadastrada em 19/10/2020 (fls. 23 e 27).

O precedente invocado na nota devolutiva (autos nº 1024004-72.2015.8.26.0224) não tem o condão de embasar o entendimento do Oficial.

Primeiro porque se trata de decisão de primeiro grau de jurisdição administrativa, e não da Corregedoria-Geral de Justiça ou deste Conselho Superior da Magistratura.

Segundo, e sobretudo, porque, ao contrário do entendimento encampado na mencionada decisão, para aferição do alcance temporal da indisponibilidade importa a data do negócio e não a da prenotação.

No caso em tela, a escritura levada a registro menciona títulos causais intermediários e não registrados com o específico escopo de demonstrar a cadeia de transmissões conectando o proprietário tabular aos cessionários apelantes.

Nesse contexto, o controle registral da disponibilidade relativa às cessões contratuais intercalares deve levar em conta o momento de sua celebração, não o da prenotação do título.

Isso significa que a interceptação do registro deve ocorrer somente se, à luz da sequência de transmissões extratabulares exposta no título em perspectiva histórica, ficar demonstrada a ocorrência de cessão contratual posterior e, logo, afrontosa a ordem de indisponibilidade já existente, conforme CNIB. Se a cessão lhe é anterior, o bem ou direito estava disponível quando do negócio e a restrição não o atinge. Este é o limite temporal do controle registral da disponibilidade a ser observado pelo registrador.

Nesse sentido: “Ao outorgar a escritura pública de venda e compra, a proprietária tabular, retendo, à época, um domínio formal, conservando uma propriedade nua, vazia, apenas cumpriu um dever seu, escorada em sua titularidade formal e em sua autonomia privada, não alcançada pelos comandos de indisponibilidade. O título formaliza um negócio jurídico vinculado, devido, ‘o negócio jurídico é, aí, pagamento’, e sua inscrição realiza o princípio da segurança jurídica, concorrendo para a estabilização das relações jurídicas; ajusta-se, ademais, ao princípio tempus regit actum, conforma-se com a legislação vigente e as normas registrais; ao tempo da prenotação, não havia obstáculos ao registro. Negócios jurídicos extrínsecos ao registro, então alheios à matrícula, extratabulares, em particular, aqui, as cessões de posições contratuais mencionadas na escritura de venda e compra, cessões intermediárias, lá descritas apenas para contextualizar a cadeia de sucessões, e melhor justificar a outorga do título, não se prestam, na hipótese vertente, a bloquear o registro” (TJSP-CSM; Apelação Cível 1001677-54.2024.8.26.0019; Rel. Corregedor-Geral Des. Francisco Loureiro, Americana, j. 10/10/2024. Grifei).

DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que manteve o óbice ao registro de escritura pública de compra e venda, devido a indisponibilidades em nome de terceiros. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se as indisponibilidades em nome de terceiros impedem o registro da escritura pública de compra e venda. III. Razões de Decidir 3. As indisponibilidades não afetam a legitimidade da vendedora para dispor do imóvel, pois não lhe dizem respeito nem estavam averbadas na matrícula. 4. As ordens de indisponibilidade são supervenientes à cessão contratual intermediária realizada em 2016, não afetando a aptidão registral do título aquisitivo. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. As indisponibilidades supervenientes à cessão de direitos não impedem o registro da escritura pública de compra e venda. 2. A exigência de cancelamento das indisponibilidades para registro deve ser afastada. Jurisprudência Citada: – Apelação nº 0043598-78.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013. (TJSP; Apelação Cível 1001678-39.2024.8.26.0019; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Americana – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/05/2025; Data de Registro: 31/05/2025)

“[…] A questão em discussão consiste em determinar se a indisponibilidade de bens e direitos em nome dos cedentes impede o registro da escritura de cessão de direitos e compra e venda do imóvel, notadamente porque a alienante permanece como proprietária tabular na matrícula.

III. Razões de Decidir 3. O registrador deve realizar consulta à CNIB antes de registro de qualquer ato de alienação. 4. As indisponibilidades relativas às cessões intermediárias não registradas somente impedem o registro se decretadas anteriormente aos negócios jurídicos dispositivos que as afrontariam. 5. Indisponibilidades que, no caso concreto, são supervenientes à cessão de direitos realizada. 6. Identificada, todavia, indisponibilidade em nome da proprietária tabular averbada na matrícula, a qual impede o registro. IV. Dispositivo e Tese 7. Recurso não provido. Tese de julgamento: 1. A indisponibilidade de bens de cedente, cuja intermediação, extratabular, é citada apenas para revelar a cadeia de transmissão do bem, não impede o registro quando decretada posteriormente ao negócio jurídico dispositivo. 2. Controle registral da disponibilidade em relação às cessões contratuais intermediárias que deve considerar as datas das contratações e não a data da prenotação. 3. A indisponibilidade de bens e direitos em nome da proprietária tabular, por outro lado, impede ingresso no fólio real. 4. Possibilidade de requalificação do título como um todo por ocasião do julgamento da apelação. Legislação e jurisprudência citadas: Lei n. 8.935/1994, art. 28; Lei n. 14.825/2024, art. 54, inciso V; CSMSP, Apelação Cível n.33.111-0/3, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 29.8.96; Apelação Cível n.0043598-78.2012.8.26.0100, Rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013; Apelação Cível n.1001677-54.2024.8.26.0019, de minha relatoria, j. 10.10.2024; Apelação Cível n.1008593-69.2019.8.26.0152, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, j. 16.3.2020; Apelação Cível n.1024566-08.2020.8.26.0224, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, j. 15.4.2021. (TJSP; Apelação Cível 1000953-64.2025.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 10/04/2025; Data de Registro: 16/04/2025).

Desse modo, sendo a indisponibilidade (19/10/2020) posterior, e muito, ao negócio (02/09/1996, quitado em 10/03/1998), é certo que os direitos sobre o imóvel já não integravam o patrimônio da cedente ao tempo do decreto judicial. Não é, pois, por ele alcançado.

Por conseguinte, descabe ao Registrador condicionar o registro à baixa da ordem junto ao Juízo de origem.

Por seu turno, não prospera o impedimento invocado pelo Ministério Público. O fato de a escritura pública ser ato de vontade que não contou com a participação da cedente Shopping News não obsta à produção dos efeitos jurídico-registrários que lhe são próprios, a saber, a transmissão da propriedade imobiliária por meio do registro.

Como visto, a manifestação de vontade da contratante intermédia é indiferente porque os contratos dos quais ela participou estão indicados na escritura apenas para contextualização da cadeia de transmissões. A transferência da propriedade independe de seu consentimento. É somente o titular do domínio quem, como tal, deve consentir à transmissão.

No mais, a estrita finalidade demonstrativa da indicação da cadeia negocial restou satisfeita com a apresentação dos respectivos instrumentos ao tabelião por ocasião da lavratura do ato notarial (e novamente apresentados nestes autos). Nele se consignou em pormenores a concatenação contratual, inclusive a quitação integral em favor dos apelantes. A fé pública notarial atesta a higidez formal dos negócios e, com ela, a suficiência da referida demonstração.

Por fim, acrescente-se que os apelantes tiveram judicialmente reconhecido o direito à adjudicação compulsória do bem, em ação movida em face da proprietária TSA (autos nº 1021295-03.2022.8.26.0068, que tramitou na 6ª Vara Cível da Comarca de Barueri/SP – fls. 149/155). De forma que, não bastasse a admissibilidade a registro do título efetivamente apresentado (a escritura de dação), o direito de propriedade lhes estaria franqueado, de todo modo, por carta de sentença extraível da ação adjudicatória (art. 501, CPC; art. 221, IV, Lei nº 6.015/73).

Ante o exposto, voto pelo provimento da apelação, para julgar improcedente a dúvida e remover o óbice apontado ao registro da escritura pública em tela.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 03.07.2026 – SP)

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Fonte: DJEN

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1114523-28.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1114523-28.2025.8.26.0100

Registro: 2026.0000634511

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1114523-28.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de julho de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1114523-28.2025.8.26.0100

Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU

Apelado: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Comarca: São Paulo

Voto nº 39.853

Apelação – Registro de imóveis – Regularização fundiária urbana de interesse social – Legitimação fundiária – Possibilidade de registro de Certidão de Regularização Fundiária (CRF) em empreendimento habitacional formalmente registrado, mas sem titulação dos ocupantes – Implementação em regime de mutirão, sem vínculo jurídico-formal com os moradores – Caracterização de núcleo urbano informal no plano dominial – Aplicação da Lei Federal nº 13.465/2017 – Legitimidade da CDHU para instaurar, processar e aprovar a Reurb-S e emitir CRF, nos termos do art. 30, § 4º, da Lei Federal nº 13.465/2017, incluído pela Lei Federal nº 14.620/2023, e do Cap. XX das Normas de Serviço da E. Corregedoria-Geral da Justiça – Precedente invocado inaplicável ao caso concreto – Óbice registrário afastado – Recurso provido – Dúvida julgada improcedente.

Trata-se de apelação interposta por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU contra a r. sentença de fls. 240/243, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro da certidão de regularização fundiária (CRF), destinada à atribuição de propriedade, por meio de legitimação fundiária, das unidades integrantes do Conjunto Habitacional de Interesse Social SP Itaquera B1, objeto da matrícula n.º 141.105, da referida serventia imobiliária.

Alega a apelante, em síntese, a possibilidade do pedido com base na regularização fundiária para titulação (“Reurb Titulatória”), nos termos do art. 38, parágrafo único, do Decreto nº 9.310/2018. Aduz, no mais, ser legitimada para promover a Reurb, nos termos do item 275 e seguintes do Cap. XX das NSCGJ (fls. 251/266).

A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 288/312).

É o relatório.

A apelação comporta provimento.

O Oficial recusou o ingresso do título sob o argumento de que a área objeto da regularização corresponde a loteamento formalmente registrado, circunstância que afastaria a caracterização de núcleo urbano informal e, por consequência, a aplicação do instituto da legitimação fundiária, à luz do que dispõe o § 2º do art. 9º da Lei Federal nº 13.465/2017. Sustentou, ainda, a inaplicabilidade do procedimento promovido pela apelante CDHU, por entender que a emissão da CRF deveria competir exclusivamente ao Município, além de invocar precedente deste Conselho Superior da Magistratura no sentido de que os instrumentos excepcionais da Lei nº 13.465/2017 não devem substituir os meios ordinários de titulação quando estes se mostrarem viáveis.

Pois bem.

Embora o parcelamento do solo esteja regularmente inscrito no fólio real, é incontroverso que as unidades habitacionais do Conjunto Habitacional SP Itaquera B1 jamais tiveram sua titularidade atribuída aos ocupantes, inexistindo, portanto, vínculo jurídico- formal apto à transmissão do domínio.

Como se vê, as edificações foram implantadas em regime de mutirão, no âmbito do extinto Programa FUNAPS Fundo de Atendimento à População Moradora de Habitação Subnormal, sob gestão da COHAB (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo), com disponibilização da área pela recorrente CDHU, sem que houvesse celebração de contratos de venda e compra ou instrumentos equivalentes com os moradores.

Tal circunstância apresenta-se suficiente para caracterizar o núcleo como urbano informal, nos exatos termos do art. 11, inciso II, da Lei nº 13.465/2017, que expressamente inclui, no conceito legal, o núcleo “no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização”.

A informalidade, portanto, não se limita à dimensão urbanística, podendo subsistir exclusivamente no plano dominial, como ocorre no caso concreto.

Não procede, assim, a afirmação de que a existência de registro do loteamento inviabilizaria, por si só, a aplicação da Reurb e da legitimação fundiária.

Ao revés: a legislação de regência foi concebida justamente para enfrentar situações em que, a despeito da regularização urbanística, permanece pendente a atribuição do direito real aos ocupantes, comprometendo, assim, a efetivação da função social da propriedade e da política habitacional.

A propósito, importante mencionar o teor do item 275 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, que assim dispõe:

“275. Para a Reurb de núcleo urbano decorrente de empreendimento registrado, em que não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, a CRF será apresentada de modo simplificado, devendo apenas atestar a implantação do núcleo nos exatos termos do projeto registrado e conter a listagem descrita no item VI do art. 41 da Lei n. 13.465/2017.”

In casu, demonstrou-se a inexistência de vínculo formal da recorrente com os ocupantes, a se concluir, então, pela impossibilidade de outorga dos títulos definitivos dos lotes já matriculados.

A legislação da Reurb traz institutos de exceção, devendo ser utilizados em situações extremas em que os métodos tradicionais não podem ser aplicados, como no caso telado.

Tampouco se vislumbra óbice quanto à legitimidade da apelante CDHU para a condução do procedimento e emissão da CRF.

O art. 30, § 4º, da Lei nº 13.465/2017, incluído pela Lei nº 14.620/2023, bem como o item 267.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, autorizam expressamente que empresas públicas integrantes da administração indireta, como é o caso da recorrente, instaurem, processem, aprovem a Reurb-S e emitam a certidão de regularização fundiária, quando proprietárias da área ou responsáveis pela implementação do empreendimento de interesse social.

No que tange à possibilidade de legitimação fundiária de imóveis públicos, vale trazer trecho constante da obra Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação dos Ocupantes, que menciona lição de Naila de Rezende Khuri (apud Macedo, Paola de Castro Ribeiro. Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes: Lei n.º 13.465/2017 e Decreto n.º 9.310/2018. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020, p. 232/233):

“Aparentemente, a medida reforça o entendimento que a função social da propriedade não se aplica apenas a propriedade privada. O bem pode ser até formalmente público, mas materialmente não é porque desprovido de função social. O Estado nada fez, e deixou que a ocupação consolidasse no imóvel. E, como vimos, todos têm direito de ter direitos, o que torna cabível que o titular do direito subjetivo à moradia a invoque contra o Estado.”

Finalmente, o precedente deste Conselho Superior da Magistratura, invocado pelo Oficial, também não conduz à solução pretendida, pois se refere a hipótese fática diversa, em que não havia reconhecimento administrativo de regularização fundiária de interesse social nos moldes ora examinados.

Uma vez mais, no caso em análise, todo o procedimento de regularização do Conjunto Habitacional de Interesse Social SP Itaquera B1 foi pautado na Lei Municipal nº 11.775/1995, alterada pela Lei Municipal nº 13.428/2002, diploma que conferiu expressamente caráter de regularização específica de interesse social, em inequívoca consonância com os fundamentos e objetivos atualmente consagrados na Lei Federal nº 13.465/2017.

Diante desse cenário, a negativa de registro não se sustenta.

Ante o exposto, dou provimento à apelação, para julgar improcedente a dúvida, afastando-se os óbices registrários.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 03.07.2026 – SP)

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Fonte: DJEN

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1008960-02.2025.8.26.0664
Comarca: VOTUPORANGA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1008960-02.2025.8.26.0664

Registro: 2026.0000634513

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008960-02.2025.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que é apelante PAULO CESAR GUERCHE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE VOTUPORANGA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de julho de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1008960-02.2025.8.26.0664

Apelante: Paulo Cesar Guerche

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Votuporanga

Comarca: Votuporanga

Voto nº 39.861

Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Compra e venda e fusão de matrículas – Alienação fiduciária de um dos imóveis a terceiro – Ausência de coincidência de titularidade dominial – Impossibilidade – Violação aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade – Inviabilidade do registro rogado – Não provimento do recurso. 1. A fusão de matrículas depende da contiguidade dos imóveis (requisito objetivo) e da identidade entre os seus proprietários (requisito subjetivo), em atenção aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade e à luz da regra positivada no art. 234 da Lei n. 6.015/1973. 2. Na espécie, o registro de compra e venda depende da fusão de matrículas, que, todavia, não é viável. Não é possível a fusão da matrícula de um imóvel de propriedade do apelante à matrícula de outro imóvel que foi alienado fiduciariamente pelo apelante a terceiro, por falta do requisito subjetivo constante do art. 234 da Lei n. 6.015/1973. Por tal razão, o registro da compra e venda, tal como rogado, não pode ser deferido. 3. Não provimento do recurso.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Paulo César Guerche contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Votuporanga, que julgou procedente a dúvida e manteve óbice ao registro de escritura de compra e venda com pedido de divisão e fusão de matrículas.

Nas razões recursais, o apelante aduz, em suma, que a alienação fiduciária de um imóvel não obsta a fusão a outro. Aponta que, desde o Marco Legal das Garantias (Lei n. 14.711/2023), são possíveis sucessivas alienações fiduciárias, o que viabilizaria a fusão. Requer a reforma da sentença para o registro da compra e venda e a fusão. Subsidiariamente, requer o registro da compra e venda na matrícula do imóvel alienado, com notificação à Caixa Econômica Federal para apresentar anuência à fusão.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 124-127 pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

A controvérsia recursal cinge-se, em suma, à possibilidade de registro de compra e venda de área inferior à fração mínima de parcelamento urbano, rogado concomitantemente com a fusão da matrícula resultante do destaque a imóvel alienado fiduciariamente pelo comprador a terceiro.

A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39). É por meio desse juízo, pautado no princípio da legalidade estrita, que o registrador examina a viabilidade do ingresso do título no fólio real.

Assim, compete ao oficial obstar o ingresso de títulos judiciais relativos a terceiros sem quaisquer direitos sobre o imóvel de acordo com os dados constantes do fólio real. A saber, a divergência de titularidade é causa legítima de recusa da inscrição.

No mais, o princípio da especialidade no direito registral equivale à exigência de perfeita individualização do imóvel (especialidade objetiva), dos sujeitos ou dos titulares de direitos sobre o imóvel (especialidade subjetiva) e dos fatos inscritíveis (especialidade do fato inscritível).

Nesse sentido, o princípio da especialidade se subdivide em três espécies: i) especialidade objetiva, que se refere à disposição do imóvel no espaço; ii) especialidade subjetiva, que identifica e qualifica os titulares de domínio, bem como daqueles para os quais haverá a transmissão ou aquisição de direitos; e iii) especialidade do fato inscritível, que decorre do exame do negócio jurídico ou fato jurídico a ser registrado (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 117).

O princípio da especialidade subjetiva reverbera sobre a aplicação do princípio da continuidade. Conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, a cadeia de titularidade deve ser ininterrupta e espelhar a realidade jurídica (princípio da continuidade), o que inclui a qualificação dos titulares dos direitos reais inscritos na matrícula do imóvel.

Em respeito aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade, dispõe o art. 234 da Lei n. 6.015/1973 sobre a fusão de imóveis: “[q]uando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas”.

Sobre o tema, esclarece a doutrina:

Ao oposto da divisão, pode dar-se a união de dois ou mais imóveis, quando, além de confinantes, pertencem ao mesmo proprietário. A este é lícito, quer reuni-los para formar outro de grande tamanho, destinado, por exemplo, à incorporação, quer anexar a um deles os demais para aumentá-lo. Nas duas hipóteses, tranca-se a matrícula dos imóveis adjacentes e abre-se uma nova para o imóvel unificado, a menos que o proprietário prefira deixá-los com a sua autonomia, cada qual com a sua matrícula própria (Lei n.º 6.015, de 1973, art. 234).

Na união de imóveis, ressurge a necessidade de especialização, porquanto a área se torna maior e o perímetro diferente, embora a linha perimétrica se forme de segmentos das linhas de limites primitivas. Ao requerer a unificação, o proprietário terá de descrevê-la, extraindo dos títulos os trechos componentes, cabendo ao registrador, em caso de dúvida, fazer a exigência da planta.

A união pode criar uma nova unidade territorial ou apenas anexar a uma delas a outra como parte integrante. Na zona urbana, o primeiro caso dá-se com a compra de imóveis adjacentes por empresa construtora para erguer edifício de apartamentos e o segundo com a “investidura”, ou incremento de um imóvel, imposta pela mudança de alinhamento do logradouro. Na zona rural, o segundo caso ocorre quando um proprietário anexa ao seu imóvel, em sucessivas compras, um ou mais imóveis vizinhos, ou glebas destes. (CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n.º 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n.º 6.216, de 1975. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 258-259, sem grifos no original)

Assim, para que haja a fusão de matrículas, é necessário que haja identidade de proprietários, a fim de preservar os princípios da especialidade subjetiva e da continuidade.

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, extrai-se da escritura pública de fls. 14-21, retificada às fls. 22-25, que Paulo Cesar Guerche (apelante) e sua esposa Sueli Aparecida Sales Guerche adquiriram uma área de 3,60 m², parte certa do imóvel descrito na matrícula n. 24.662 do Registro de Imóveis de Votuporanga (fls. 15, “a”). No mesmo instrumento público constou requerimento de que a área fosse destacada da matrícula e unificada ao imóvel de matrícula n. 27.531.

O título prenotado, portanto, levaria a duas alterações de base física dos imóveis afetados: (i) o destaque da área certa do imóvel da matrícula n 24.662 (objeto da compra e venda) e (ii) a fusão da matrícula daí decorrente (relativa à área alienada e destacada) à matrícula de n. 27.531.

Conforme consignou o registrador, não era possível o registro apenas da compra e venda, com o destaque de área alienada da matrícula primitiva, sem a fusão concomitantemente rogada, pois isso implicaria a abertura de matrícula com área inferior à fração mínima de parcelamento urbano. Tal óbice não é impugnado pelo ora apelante. Daí porque só seria possível o registro da compra e venda se fosse promovido concomitantemente a fusão da matrícula da área destacada ao imóvel contíguo, como efetivamente pedido.

A fusão das matrículas que possibilitaria o registro, porém, é inviável, por inobservância do art. 234 da Lei n. 6.015/1973.

Com efeito, o imóvel de matrícula n. 27.531 foi alienado fiduciariamente por Paulo Cesar Guerche e Sueli Aparecida Sales Guerche à Caixa Econômica Federal, que, portanto, é credora fiduciária e proprietária resolúvel do bem, conforme indica o registro n. 7 feito na matrícula (fls. 43-44).

Assim, não há coincidência entre as titularidades, de modo que o registro da compra e venda com destaque da área de uma matrícula e anexação a outra se torna inviável. É dizer, o recorrente, com seu pedido, pleiteia alterar a área de imóvel que, por ora, não lhe pertence, o que é inviável à luz do art. 234 da Lei n. 6.015/1973.

Nesse sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS. ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE. REALIDADE FÁTICA DOS IMÓVEIS PARTILHADOS QUE NÃO COINCIDE COM OS ASSENTOS DA SERVENTIA IMOBILIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE FUSÃO E POSTERIOR DESDOBRO DOS IMÓVEIS POR FALTA DE IDENTIDADE DOS TITULARES DE DOMÍNIO DOS IMÓVEIS. DISCREPÂNCIA ENTRE A DESCRIÇÃO APRESENTADA NO TÍTULO E OS ELEMENTOS QUE CONSTAM DAS TRANSCRIÇÕES DE ORIGEM OFENSA AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 1029660-56.2023.8.26.0506; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 06/08/2024)

Os argumentos suscitados pelo apelante não infirmam a nota devolutiva.

Embora a propriedade fiduciária tenha natureza de garantia real, trata-se de direito real de garantia sobre coisa própria. A alienação fiduciária é, nos termos da lei, o “negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” (Lei n. 9.514/1997, art. 22).

Sobre o tema:

A propriedade fiduciária constitui patrimônio de afetação, porque despida de dois dos poderes federados do domínio jus utendi e fruendi que se encontram nas mãos do devedor fiduciante. O credor fiduciário tem apenas o jus abutendi e, mesmo assim, sujeito à condição resolutiva, destinado, afetado somente a servir de garantia ao cumprimento de uma obrigação. O direito de dispor, na verdade, está atrelado à cessão do crédito garantido. A propriedade-garantia é acessória à obrigação e segue sua sorte. A peculiaridade é que, ao contrário das demais garantias reais, incide não sobre coisa alheia, mas sobre coisa própria transferida ao credor, embora sob condição resolutiva. O art. 1.367, adiante comentado, é expresso ao dispor que a propriedade fiduciária tem natureza de direito real de garantia. (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Comentários ao art. 1.361 do CC; In: Org: PELUSO, Cezar (Org). Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 2024, p. 1.366, sem grifos no original)

Durante a vigência da garantia, portanto, a propriedade, ainda que resolúvel, é do credor fiduciário, e não do devedor fiduciante.

O Marco Legal das Garantias (Lei n. 14.711/2023) em nada modificou a natureza da propriedade fiduciária, que continua a ser direito real de garantia sobre coisa própria, cujo registro constitui a propriedade em favor do credor fiduciário, embora em caráter resolúvel. A inovação legislativa tão somente admitiu alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente do devedor fiduciante. A condição de eficácia das alienações posteriores é o cancelamento da anteriormente instituída (art. 22, § 3º, Lei n. 9.514/1997), a reforçar a conclusão de que a propriedade do imóvel, durante a vigência da garantia, não é do devedor fiduciante.

De todo modo, ainda que assim não fosse e ainda que o ordenamento jurídico não contivesse a regra do art. 234 da Lei n. 6.015/1973, a fusão das matrículas, a despeito da alienação fiduciária de um dos imóveis, não deveria ser admitida, em razão dos princípios do direito registral.

A nova matrícula não poderia ser aberta com o transporte da garantia de alienação fiduciária em relação a todo o imóvel (com a “ampliação” da garantia, como alude o recorrente), porque isso implicaria divergência entre o registro que se obteria e o título da primitiva garantia real. Se tal inscrição fosse promovida, o registro deixaria de corresponder à garantia contratada entre as partes, em seu aspecto objetivo.

Na espécie, a garantia de alienação fiduciária teve por objeto apenas o imóvel de matrícula n. 27.531, sem incluir o imóvel n. 24.662 (no todo ou em parte). Logo, não poderia a garantia ter o seu objeto ampliado por atos registrais sem instrumento contratual (título) correspondente. A ampliação do objeto da garantia, para incluir outro imóvel, depende de título próprio (aditivo contratual), em atenção ao princípio da continuidade registral, sob a ótica objetiva. Tal solução é propugnada pela doutrina: RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. Alienação fiduciária de bens imóveis. São Paulo: Thomson Reuters, 2026, p. 615-616.

Sob outro enfoque, a nova matrícula tampouco poderia ser aberta com o transporte da garantia de alienação fiduciária apenas em relação ao imóvel alienado fiduciariamente (que se tornará parte do imóvel decorrente da fusão), a fim de evitar o óbice em tela (violação do princípio da continuidade), pois nesse caso haveria outro óbice a impedir a fusão: a violação do princípio da unitariedade.

O princípio da unitariedade, que reverbera na vedação de registro de alienação de parte certa de um imóvel (item 166 do Capítulo XX das NSCGJ/SP), obsta também o registro de constituição de garantia real sobre parte certa de um imóvel (e não sobre fração ideal). Sobre o tema, confira-se a orientação deste Conselho Superior:

DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGADO PROVIMENTO. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alienação fiduciária de parte do imóvel descrito em matrícula. […] II. Questão em Discussão 2. Discute-se […] (ii) a possibilidade de registro de alienação fiduciária de parte certa e determinada de imóvel, antes de levado a efeito o desmembramento. III. Razões de Decidir […] 4. O registro pretendido esbarra na proibição de registro de alienação de frações ideais com localização e metragem certas, conforme item 166 do Capítulo XX das NSCGJ, além de desrespeitar o princípio da unitariedade da matrícula. A alienação fiduciária tem a natureza jurídica de direito real de garantia sobre coisa própria, e não sobre coisa alheia. O direito real de garantia é uma transferência de propriedade plena em potência, razão pela qual deve seguir os princípios registrários, em especial o da unitariedade. IV. Dispositivo e Tese […] 2. O registro de alienação fiduciária relativa a parte certa de um imóvel não desmembrado contraria o princípio da unitariedade da matrícula. Legislação Citada: – Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, itens 166, 366, 366.1, 368.4. Jurisprudência Citada: – CSM/SP, Apelação nº 1.048-6/8, Rel. Des. Ruy Pereira Camilo, j. em 17/3/2009; Apelação nº 1126644-25.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 13/05/2025. (TJSP; Apelação Cível 1011295-58.2022.8.26.0224; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 11/12/2025).

Por outro lado, o requerimento em tela não se confunde com “regularização administrativa” das matrículas, pois, se assim o fosse, caberia a retificação de registro. O que se pretende, porém, é a fusão de matrículas, sem que haja indício ou mesmo alegação de erro ou omissão dos registros existentes a ser retificado na forma do art. 213 da Lei n. 6.015/1973.

Para a fusão, todavia, é necessário que os dois imóveis a serem unificados sejam de titularidade do mesmo proprietário, a fim de que o instituto não seja usado como via oblíqua para a transmissão de propriedade.

Tal requisito subjetivo não está presente na espécie, pois um dos imóveis foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Assim, um dos imóveis a ser fundido é do apelante e o outro é da empresa pública mencionada, o que obsta, por si só, a fusão, nos termos do art. 234 da Lei n. 6.015/1973.

Por outro lado, o pedido subsidiário (fls. 101, iii) não pode ser acolhido. A fusão de matrículas depende da identidade de proprietários, e não é admitida nem mesmo se houver anuência de todos os proprietários, se forem diversos. Ademais, mesmo que assim não fosse, tal providência não poderia ser determinada em processo de dúvida, que não admite dilação probatória, nem serve para modificações ou retificações do assento e, por conseguinte, deve observar as condições presentes no momento da prenotação (regra tempus regit actum).

Portanto, à luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido se revela escorreito, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 03.07.2026 – SP)

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Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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