Processo 1017042-31.2026.8.26.0100-
Dúvida – Registro de Imóveis – Maria Isabel Moutinho Mesquita – – Ilda da Conceição Moutinho de Freitas e outro – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter a qualificação negativa. Regularize-se a distribuição. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: DOUGLAS VICENTE NASCIMENTO (OAB 544976/SP), DOUGLAS VICENTE NASCIMENTO (OAB 544976/SP), DOUGLAS VICENTE NASCIMENTO (OAB 544976/SP)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1017042-31.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Maria Isabel Moutinho Mesquita e outros
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências instaurado pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Maria Isabel Moutinho Mesquita, Ilda da Conceição Moutinho de Freitas e Gilmar Rodrigues de Freitas em virtude de qualificação negativa de requerimento pela adequação da especialidade objetiva da matrícula n. 32.162 à realidade urbanística demonstrada por meio de atos oficiais da municipalidade (prenotação n. 317.785).
O Oficial informa que o requerimento foi apresentado inicialmente em 21 de julho de 2026, com solicitação de desdobro do imóvel; que o requerimento foi qualificado negativamente e reapresentado em 27 de agosto de 2026, com pedido de reconsideração ou remessa para providências; que, nessa oportunidade, foi atendida a exigência relativa à apresentação das certidões de numeração, com manutenção das demais anteriormente formuladas; que a parte interessada apresentou cópia dos documentos por meio de dispositivo de armazenamento removível (pen drive), informando conter cópias integrais dos processos administrativos de autos n. 1993-0.060.576-3 e 1998-0.061.408-7, cuja confirmação não é possível, pois as peças não possuem elemento que permita validação, ainda que conste informação de que foram digitalizadas e autenticadas na Prefeitura de São Paulo; que os documentos não estão disponibilizados para confirmação no sistema de consulta aos processos, permanecendo com restrição à visualização; que, da análise de todos os documentos digitalizados apresentados, nenhum deles se refere ao alvará de desdobro do imóvel emitido pela municipalidade; que há memorial de desdobro com erro na descrição do lote B; que os requerentes pretendem que os atos relativos ao desdobro sejam realizados à vista dos processos administrativos apresentados, cuja confirmação integral não é possível; que a construção objeto dos processos administrativos foi regularizada perante a serventia por meio da Averbação n. 09, feita em 17 de agosto de 2017 à vista dos certificados de regularidade das construções e da certidão negativa de débitos; que o subitem 120.2 do Capítulo XX das NSCGJ é claro ao afirmar que os desmembramentos de imóveis urbanos dependerão de prévia aprovação da Prefeitura Municipal; que os documentos e as plantas apresentados não podem ser recebidos como equivalentes à aprovação municipal; que não se discute a existência de procedimento administrativo perante a municipalidade, tampouco a existência de documentos fazendo referência à pretensão de desdobro, mas não há comprovação da aprovação municipal do projeto de segregação do imóvel, o que é indispensável; que a existência de memorial, planta, despacho relativo à demolição e constituição de novos SQLs não permitem concluir que o projeto tenha sido efetivamente aprovado; que a aprovação de construção, regularização de edificações e cadastramento fiscal individualizado incumbem a órgãos diferentes da prefeitura e não se confundem com a aprovação urbanística do desdobro; que não foi apresentado memorial descritivo dos lotes oriundos do desdobro nem regularizado o reconhecimento de firma das assinaturas apostas na planta.
Documentos vieram às fls. 07/200.
A parte interessada apresentou impugnação às fls. 201/220, alegando que sua pretensão consiste no reconhecimento de efeitos registrais de operação urbanística submetida à Prefeitura Municipal em procedimento próprio; que o ponto central é determinar se o conjunto de atos demonstra aprovação municipal suficiente ou se a dúvida remanescente deve ser esclarecida diretamente pela Prefeitura; que, embora não se tenha localizado o alvará de desdobro, o procedimento municipal contém atos técnicos administrativos e decisórios que comprovam o desdobro; que os alvarás de fls. 121/122, de n. 6601571938 e 7200890936, devem ser interpretados como parte de uma cadeia administrativa e não isoladamente, como documentos exclusivamente edilícios; que a ausência de documento autônomo no acervo recuperado não equivale à ausência de exame técnico ou de aprovação municipal; que o Roteiro de Análise Técnica de fls. 106/107 é documento contemporâneo ao procedimento de 1993 e demonstra que a análise não esteve limitada à construção das duas residências; que o formulário identifica o desdobro como um dos objetos examinados no procedimento, juntamente com a demolição e a construção das novas edificações; que o boletim de fls. 113/114 individualiza os lotes resultantes da divisão, descrevendo a situação pretendida; que a controvérsia decorre apenas da não localização, no acervo administrativo atualmente recuperado, do documento final autônomo destinado à formalização do desdobro; que referido boletim reproduz a divergência relativa à testada do segundo lote, circunstância que não compromete sua relevância como prova da análise técnica, devendo a inconsistência métrica ser examinada em conjunto com a testada originária de onze metros e os documentos cadastrais posteriores que indicam cinco metros e meio para ambos os imóveis; que o despacho de fl. 115 demonstra objetivamente que a demolição foi requerida e deferida com a finalidade de viabilizar o desdobro, entendido como elemento integrante do procedimento; que os documentos de fls. 141 e 158 registram o cancelamento do contribuinte originário “por desdobramento”; que a cadeia administrativa é coerente; que a íntegra dos documentos convergentes não pode ser desconsiderada, devendo serem requisitados esclarecimentos à autoridade urbanística caso se entenda que o conjunto é insuficiente; que foram apresentados documentos municipais de conversão e identificação dos processos físicos, acompanhados de códigos verificadores e CRC, que permitem validar a formação dos processos SEI e a origem administrativa dos arquivos; que, diante da impossibilidade de conferência integral pelo Oficial, não se opõe à confirmação diretamente perante a Administração Municipal, devendo-se oficiar à Prefeitura Municipal; que a diligência é relevante dada a dificuldade de acesso público a documentos classificados como restritos; que os precedentes invocados pelo Oficial não se aplicam; que o conjunto documental evidencia a incompatibilidade objetiva da medida de 6,5 metros para a testada do lote B, o que deve ser resolvido pela apresentação de memorial contemporâneo com a finalidade de consolidar a descrição dos lotes e corrigir inconsistência métrica, sem alteração da configuração física efetivamente implantada; que a planta apresentada integrou processo administrativo municipal antigo, não sendo adequado promover sua alteração material com a inserção de assinaturas, podendo ser formalizada a concordância dos proprietários com o desdobro, o que preservará a integridade da planta histórica; que a diferença de metragem entre o certificado de conclusão de 1998 e os certificados de regularidade e CEDIs posteriores não está esclarecida, mas não interfere nas testadas, na conclusão da demolição e na existência de duas edificações individualizadas; que o procedimento está sujeito à busca da verdade material.
O Ministério Público opinou pela manutenção da qualificação negativa (fls. 234/239).
É o relatório.
Fundamento e DECIDO.
De início, vale observar que o procedimento de dúvida, disciplinado pelos artigos 198 e seguintes da Lei n. 6.015/73 e pelas Normas de Serviço, é reservado à análise da recusa de atos de registro em sentido estrito.
No caso concreto, o interessado pretende a averbação do desdobro do imóvel objeto da matrícula n. 32.162, ato previsto no artigo 167, inciso II, item 4, da Lei n. 6.015/73.
A abertura de matrículas para os imóveis resultantes constitui consequência do desdobro e não altera a natureza averbatória do ato principal.
Assim, tratando-se de pedido de providências, será necessária regularização da distribuição.
Vale observar, ainda, que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade, nos termos do artigo 28 da Lei n. 8.935/94, o que não se traduz como falha funcional.
No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.
A parte pretende adequar a especialidade objetiva da matrícula mediante averbação da demolição da edificação originária, de reconhecimento do desdobro do terreno e de individualização das edificações posteriormente construídas, com encerramento da matrícula originária e abertura de matrículas para os imóveis derivados do desdobro (fls. 54/60).
O requerimento foi instruído com cópia digitalizada dos Processos Administrativos Municipais de n. 1993-0.060.576-3 e 1998-0.061.408-7, atualmente vinculados aos Processos SEI n. 6099.2026/0000879-2 e 6099.2026/0003333-9 (fls. 63/137 e 138/168).
Neste ponto, as cópias extraídas pela serventia do dispositivo de armazenamento móvel (pen drive) entregue pelo apresentante não podem ser admitidas, pois não é possível aferir a autenticidade do seu conteúdo.
De fato, é possível confirmar a autenticidade das assinaturas eletrônicas lançadas pelos servidores municipais nos documentos de fls. 13/18 por meio do código verificador e CRC informado logo ao final de cada documento.
Entretanto, como se vê no resultado das consultas de fls. 07/12, não é possível visualizar o conteúdo dos processos digitalizados no portal eletrônico da prefeitura municipal para a devida conferência.
Necessário distinguir os documentos eletrônicos emitidos pela própria Municipalidade, cuja origem e integridade podem ser verificadas pelos códigos próprios de validação das reproduções digitalizadas das peças integrantes dos antigos processos administrativos, já que seu conteúdo integral não se encontra disponível para consulta pública, de modo que não é possível ao Oficial confirmar, pelos elementos que acompanharam a prenotação, a correspondência entre os arquivos apresentados em dispositivo de armazenamento e aqueles efetivamente integrantes dos processos administrativos municipais.
Note-se que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça admitem a recepção de documentos nato digitais desde que seja possível conferência de sua autenticidade por sites confiáveis (destaques nossos):
“366.1. É permitida a recepção para registro de imagens de documentos, preferencialmente no formato PDF, ou padrão mais atual a ser definido pela Central Registradores e autorizado pela Corregedoria Geral da Justiça, desde que o acesso ao original nato digital possa ser realizadopara conferência através de sites confiáveis”.
É certo que não se trata de documento nato digital, mas de processo administrativo antigo digitalizado para arquivamento pela Administração Municipal.
Ainda assim, a mesma lógica se aplica: se o documento está digitalizado nas bases de informação da prefeitura e é disponibilizado em site confiável, a recepção de cópia eletrônica é permitida, mas com a condição de possibilidade de conferência pelo Registrador para confirmação do seu conteúdo.
Ausente, em outros termos, título adequadamente formalizado.
Não bastasse isso, vê-se que o Oficial recusou os atos, formulando exigências pela apresentação de alvará de desmembramento, bem como novo memorial descritivo, devidamente assinado pelos proprietários e responsável técnico, no qual devem constar a descrição correta do lote B, a indicação das edificações existentes e as confrontações objetivas de cada lote (fls. 19/22).
Como se sabe, a Lei n. 6.766/79 define lote como o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou pela lei municipal para a zona em que se situe.
Nos termos da mesma lei, o parcelamento do solo urbano pode ocorrer por loteamento ou desmembramento.
No loteamento, há subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação com abertura, prolongamento, modificação ou ampliação de vias de circulação. No desmembramento, ocorre a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente.
Outra modalidade de parcelamento do solo urbano, embora não expressamente prevista na Lei n. 6.766/79, consiste no chamado desdobro, que corresponde à subdivisão de lote segundo normas e critérios fixados pelo Município e que, uma vez aprovado, ingressa no fólio real por averbação.
A viabilidade da averbação do desdobro depende, em qualquer caso, de aprovação específica do projeto de segregação do lote pela Municipalidade, a quem compete verificar o atendimento dos requisitos urbanísticos aplicáveis.
Nesse sentido, o subitem 120.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“120.2. Os desmembramentos de imóveis urbanos não subordinados ao registro especial da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, dependerão de prévia autorização da Prefeitura Municipal. Nos rurais, atender-se-á à legislação especial do INCRA”.
No caso concreto, a matrícula n. 32.162 traz a seguinte descrição (fls. 190/198):
“IMÓVEL: UMA CASA à Avenida Dr.Benedito Estevam dos Santos, n.177, e seu respectivo terreno, constituído pelo lote 97 da quadra 165, no 36º Subdistrito – VILA MARIA, medindo 11,00m de frente para a referida avenida; por 26,14m da frente aos fundos do lado direito de quem da Avenida olha para o imóvel, onde confina com a casa n.1.021; 25,20m da frente aos fundos do outro lado, onde confina com a casa n.999, e, nos fundos, com 11,90m, onde confina com a casa n.896 da rua Belisário Pena, encerrando a área de 293,00m². Contribuinte: n.065.008.0099-0”.
A Averbação n. 08 foi lançada em 17 de agosto de 2017 para constar que o imóvel está atualmente inscrito no cadastro municipal sob n. 065.008.0192-1/0193-8 (fl. 194).
A Averbação n. 09 foi lançada na mesma data para constar “que a casa sobn. 1015 da Avenida Doutor Benedito Estevam dos Santos foi objeto de reforma com acréscimo deárea, totalizando 376,00 metros quadrados, que recebeu os nºs 1015-A e 1015-B” (fl. 195).
O requerimento de alvará relativo à construção das duas residências foi feito em março de 1993 e tramitou perante a Secretaria das Administrações Regionais, com autuação sob n. 1993-0.060.576-3.
Na época, o parcelamento do solo no município de São Paulo era regido pela Lei Municipal n. 9.413/1981, que admitia a análise conjunta do desdobro de lote com projeto de edificação:
“Art. 14. O desdobro de lote, quando vinculado a projeto de edificação, será aprovado simultaneamente com a aprovação do projeto, desde que os lotes resultantes do desdobro atendam às dimensões mínimas para a zona de uso na qual se localizem, observado o disposto no artigo 39 da Lei n.8.001, de 24 de dezembro de 1973, com a nova redação dada pelo artigo 25 desta lei.
§1º Para o atendimento do disposto no ‘caput’ deste artigo, não será obrigatória a apresentação de projeto de edificação em todos os lotes resultantes do desdobro.
§2º A sistemática de aprovação simultânea, referida no ‘caput’ deste artigo, será regulamentada por ato do Executivo”.
Por sua vez, a sistemática de aprovação simultânea citada acima foi disciplinada pela Portaria n. 21/82 da Secretaria de Habitação de Desenvolvimento Urbano – SEHAB [1], que previa:
“2. Após análise e constatada a viabilidade do projeto de edificação, APROV encaminha o processo à PARSOLO através do Diretor de Divisão;
3. Após análise e completo atendimento quanto ao projeto de desdobro, PARSOLO visa as plantas e encaminha o processo com a planilha do Alvará de Desdobro à APROV através do Diretor de Divisão.
4. Com o atendimento de todas as exigências relativas ao projeto de edificação, APROV encaminha o processo para SEHAB 2, para publicação do Despacho e expedição do Alvará de Construção e Desdobro;
5. SEHAB 2 entrega ao interessado o Alvará de Desdobro e de edificações e respectivas plantas”.
A Lei n. 9.413/1981 foi revogada pela Lei n. 16.402/2016, que disciplina atualmente o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no município de São Paulo e manteve, em seu artigo 50, a permissão para “aprovação e execução conjunta dos projetos de parcelamento eedificação, nos termos a serem definidos em decreto”.
O Decreto n. 57.558/2016, que regulamenta a aplicação das disposições relativas ao parcelamento do solo da Lei n. 16.402/2016, dispõe que:
“Art. 3º Em um mesmo expediente administrativo, pode ser requerida a aprovação do parcelamento do solo e das edificações, constituindo-se a modalidade em Plano Integrado.
Parágrafo único. Na modalidade Plano Integrado, o parcelamento do solo deve atender às disposições estabelecidas na Lei n.16.402, de 2016, e neste decreto e as edificações às disposições do Código de Obras e Edificações e legislação correlata”.
Portanto, mesmo que os projetos de construção e desdobro sejam analisados por órgãos diferentes da prefeitura, é possível a tramitação conjunta dos requerimentos.
No caso concreto, as cópias apresentadas demonstram que o processo administrativo envolveu não apenas a aprovação de projeto de construção de duas residências (fl. 66), mas também a demolição da construção existente (fl. 68) e o desdobro do lote (fls. 70/73).
Neste último ponto, destaca-se a incongruência do memorial descritivo, que indica uma testada de 5,50 metros para o lote A e de 6,50 metros para o lote B, o que extrapola a medida do lote original, que tem 11 metros de frente.
O Roteiro de Análise Técnica de fl. 106 confirma claramente a tramitação conjunta dos pedidos de demolição, desdobro e construção.
O despacho proferido em 29/06/1993, copiado às fls. 108/109, determinou a retificação do Boletim de Dados Técnicos – BDT copiado às fls. 68/69.
Em atendimento, foi apresentado novo boletim datado de 03/08/1993 (fls. 113/114), indicando a construção de duas residências e o desdobro do lote em dois terrenos com 5,50 metros de testada (lote 1 com terreno de 150,44 m² e 188,06m² de área construída, enquanto o lote 2 ficou com terreno de 142,56 m² e 186,80m² de área construída).
Em 20/08/1993, foi proferido o seguinte despacho (fl. 115):
“DEFIRO o pedido de demolição com vistas ao desdobro de lote e, vinculado, o pedido de construção, nos termos do artº 14 da Lei 9.413/81.
Expeça-se o Alvará de Construção englobando o Alvará de Demolição”.
Assim, foram expedidos Alvarás de Aprovação e de Execução de Edificação (n.6601571938 e n.7200890936, fls. 121/122), indicando a construção de 374,86 m² e área do terreno de 293 m², com a ressalva de que “o alvará de desdobro só será expedido quando daexpedição do auto de conclusão de demolição”.
Esse é o conteúdo do Processo Administrativo de autos n. 1993-0.060.576-6, digitalizado sob n. 6099.2026/0000879-2 (fls. 63/137).
Em 07/04/1998, foi expedido certificado de conclusão relativo à área licenciada pelo alvará n. 7200890936, com observação de que engloba certificado de conclusão de demolição para área de 300 m² (fl. 141).
Em 01/06/1998, houve requisição de número de lote para fins de desdobro (fl. 157), resultando em novas inscrições de contribuinte, conforme despacho copiado à fl. 158:
“Sr. Chefe Para o que couber e posterior encaminhamento à AR-MG. Providenciamos o cancelamento do contribuinte número:065-008-0099/0 por desdobramento, exercício de 1999, constituindo os contribuintes 065-008-0192/1 e 0193/8; conforme as FACs 3299957 a 3299959. Acompanhado do processo 1998-0.019.744-3”.
A AR-MG enviou os autos à CPCAC (fl. 159), que, por sua vez, não selecionou o processo para vistoria, determinando seu arquivamento (fl. 162, 164 e 166).
Embora a municipalidade tenha certificado a conclusão das obras aprovadas, englobando no mesmo ato a conclusão da demolição, não expediu o alvará de desdobro, como ressalvado expressamente nos alvarás de fls. 121/122, sendo imprescindível a formação adequada do título próprio para a averbação do desmembramento do imóvel.
O alvará de desdobro e a planta aprovada devem orientar a descrição de cada porção resultante do imóvel original, com indicação de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral, tudo na forma do artigo 176, § 1º, inciso II, item 3, “b”, da Lei n. 6.015/73.
Note-se, como já ressaltado, que o memorial descritivo apresentado traz medida incorreta na descrição do lote B e não informa as confrontações atualizadas, de modo que imprescindível apresentação de novo memorial conforme exigido pelo Oficial (item 1, b, da nota de exigência e devolução copiada às fls. 19/20).
Ainda que a legislação municipal permita a aprovação do desdobro vinculado a projeto de edificação, as decisões dos órgãos municipais apenas indicaram a possibilidade de aprovação do desdobro, mas o processo administrativo foi arquivado sem a expedição do alvará necessário.
Neste contexto, a documentação apresentada não basta para atender aos subitens 120.2 e 165.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
A existência de diversas edificações em determinado imóvel não implica sua divisão jurídica em lotes autônomos, assim como o cadastramento fiscal ou a regularização edilícia não dispensam a autorização municipal própria para o desdobro.
Nesse sentido, a decisão proferida no Recurso Administrativo n. 1102408-77.2022.8.26.0100:
“Recurso Administrativo Pedido de Providências Desdobro de lotes Lançamento fiscal e regularização de construção que não dispensam a autorização municipal para o desdobro Parecer pelo não provimento do recurso”.
Subsistem, portanto, as exigências formuladas, sendo que, por ser impossível a dilação probatória nos processos administrativos relacionados com o Registro de Imóveis em virtude da prioridade da prenotação, não há providência a ser determinada por este juízo.
A complementação dos documentos é ônus da parte interessada e deverá ser buscada junto à Prefeitura Municipal.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter a qualificação negativa. Regularize-se a distribuição.
Sem custas, despesas ou honorários.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 27 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito.
Nota:
[1] Disponível em https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/portaria-secretaria-da-habitacao-e-desenvolvimento-urbano-21-de-2-de-junho-de-1982, com acesso nesta data. (DJEN de 28.10.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1017039-76.2026.8.26.0100-
Dúvida – Registro de Imóveis – Cooperativa de Crédito de Livre Admissão Vale do Piquiri Abcd – Sicredi Vale do Piquiri Abcd Pr/sp – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de providências para: a) autorizar a intimação por hora certa, para fins de purgação da mora, de South Trade Importação e Exportação Ltda na pessoa de seu sócio administrador Edson Augusto Raposo Pera no endereço situado na rua Francisco Pessoa, n. 695, apartamento 164-B, observados o procedimento previsto nos artigos 252 a 254 do Código de Processo Civil, o artigo 26, §§ 3º-A e 3º-B, da Lei n. 9.514/1997 e os subitens 247.1 a 247.4 do Capítulo XX das Normas de Serviço. A diligência deverá ser realizada, preferencialmente, pelo 4º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, que já realizou tentativas anteriores no referido endereço, cabendo ao Oficial encaminhar a presente decisão ao CDT quando da nova solicitação de notificação, com comunicação também por e-mail; b) autorizar a intimação por edital de João Eduardo Bittencourt Barberi e Carla Augusta SantAnna Barberi desde que não haja notícia de outro endereço atual no qual possam ser encontrados, nos termos do artigo 26, §§ 4º e 4º-B, da Lei n. 9.514/1997, cabendo ao Oficial verificar se houve fornecimento de contato eletrônico no contrato e, em caso positivo, promover previamente a intimação por esse meio, com antecedência mínima de quinze dias em relação à publicação do edital; c) autorizar a intimação por edital de Luiz Alexandre Castanha nos termos do artigo 26, §§ 4º e 4º-B, da Lei n. 9.514/1997, cabendo ao Oficial verificar se houve fornecimento de contato eletrônico no contrato e, em caso positivo, promover previamente a intimação por esse meio, com antecedência mínima de quinze dias em relação à publicação do edital. Comunique-se a presente decisão à E. Corregedoria Geral da Justiça, para ciência e eventual consideração no expediente instaurado a partir do Processo CG n. 2026/00056171. Sem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: ENIMAR PIZZATTO (OAB 352379/SP)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1017039-76.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – Sp
Requerido: Cooperativa de Crédito de Livre Admissão Vale do Piquiri Abcd – Sicredi Vale do Piquiri Abcd Pr/sp
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências instaurado pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital em virtude de provocação de Cooperativa de Crédito, Poupança e Investimento Vale do Piquiri ABCD – Sicredi Vale do Piquiri ABCD PR/SP, que pretende a intimação por hora certa da devedora South Trade Importação e Exportação Ltda e dos garantidores Edson Augusto Raposo Pera, João Eduardo Bittencourt Barberi e Carla Augusta Sant’Anna Barberi, como também a intimação por edital do garantidor Luiz Alexandre Castanha em procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade dos imóveis das matrículas n. 299.954 e 439.243 daquela serventia (prenotação n. 1.619.299).
O Oficial esclarece que a credora fiduciária requereu, em 30 de setembro de 2025, a intimação dos devedores para purgação da mora decorrente do inadimplemento das obrigações assumidas em instrumento particular celebrado em 26 de agosto de 2024 nos termos da Lei n. 13.476/2017; que foram formulados vinte e um pedidos de notificação perante os 3º, 4º, 6º e 7º Oficiais de Registro de Títulos e Documentos da Capital, correspondentes a cinquenta e quatro diligências realizadas entre novembro de 2025 e agosto de 2026, todas infrutíferas; que diversas certidões consignaram que os destinatários constavam da lista atualizada de condôminos e residiam no local, sem que se adotasse a intimação por hora certa por falta de indícios de ocultação; que, em cinco desses pedidos, houve solicitação expressa de intimação por hora certa, igualmente não atendida; que a existência de portaria nos condomínios edilícios não impede a medida por força do artigo 26, § 3º-B, da Lei n. 9.514/1997; que, em relação a Luiz Alexandre Castanha, estão presentes os requisitos dos §§ 4º e 4º-B do mesmo artigo, e que a intimação editalícia independe da conclusão das demais intimações; que não vem sendo observada a orientação fixada no processo de autos n. 0077310-83.2017.8.26.0100, especialmente quanto ao direcionamento da notificação repetida ao mesmo Oficial de Registro de Títulos e Documentos (fls. 01/18).
Documentos vieram às fls. 19/390.
A parte interessada regularizou sua representação processual (fls. 391/436), mas não se manifestou no prazo concedido (fl. 437).
O Ministério Público opinou pelo acolhimento parcial do pedido, propondo que se reconheça a possibilidade de intimação por hora certa, inclusive na pessoa do funcionário da portaria, desde que constatada suspeita motivada de ocultação em relação a cada destinatário, bem como que se admita a intimação por edital de Luiz Alexandre Castanha, condicionada à comprovação dos requisitos do artigo 26, § 4º-B, da Lei n. 9.514/1997, em especial a comunicação eletrônica prévia (fls. 441/444).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De início, observo que, embora autuado como dúvida, o feito possui natureza de pedido de providências.
Isso porque o procedimento de dúvida, disciplinado pelos artigos 198 e seguintes da Lei n. 6.015/1973, destina-se à apreciação de título sujeito a registro em sentido estrito.
O objeto destes autos, contudo, diz respeito à modalidade de intimação dos devedores e do terceiro fiduciante para purgação da mora, providência inserida no procedimento previsto no artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 e destinada, em caso de inadimplemento, à consolidação da propriedade fiduciária em nome da credora, a qual, por sua vez, é lançada na matrícula por averbação (artigo 26, § 7º, da Lei n. 9.514/1997).
Necessária, portanto, a regularização da distribuição.
No mérito, o pedido é parcialmente procedente. Vejamos os motivos.
Vê-se que a parte requerente deu início ao procedimento destinado à consolidação da propriedade fiduciária dos imóveis das matrículas n. 299.954 e 439.243 em razão do inadimplemento de obrigações assumidas por South Trade Importação e Exportação Ltda.
Quanto ao primeiro imóvel, figuram como fiduciantes João Eduardo Bittencourt Barberi e Carla Augusta Sant’Anna Barberi, casados pelo regime da comunhão parcial de bens (R.11/299.954, fls. 22/23), enquanto Luiz Alexandre Castanha figura nessa qualidade em relação ao segundo (R.7/439.243, fl. 33).
A credora requereu a intimação dos devedores para purgação da mora por intermédio das serventias de Registro de Títulos e Documentos desta Capital.
Ao todo, foram formulados vinte e um pedidos de notificação, distribuídos aos 3º, 4º, 6º e 7º Oficiais de Registro de Títulos e Documentos da Capital, que realizaram cinquenta e quatro diligências entre novembro de 2025 e agosto de 2026, todas sem êxito.
Em relação à devedora South Trade Importação e Exportação Ltda, as notificações foram endereçadas aos seus sócios João Eduardo Bittencourt Barberi e Edson Augusto Raposo Pera.
Em novembro e dezembro de 2025, o 7º Registro de Títulos e Documentos diligenciou na sede da sociedade, assim como nos endereços residenciais dos sócios.
Nas ocasiões, consignou-se que os representantes não foram encontrados, deixaram-se avisos de comparecimento na portaria e absteve-se de adotar a hora certa por não se identificarem indícios de ocultação (fls. 62, 74 e 86).
No mesmo período, o 6º Registro de Títulos e Documentos constatou que os destinatários eram desconhecidos no imóvel dado em garantia, situado na rua Luís Correia de Melo, n. 92, apartamento 2606 (fl. 98).
Em fevereiro de 2026, o 4º Registro de Títulos e Documentos certificou que a empresa havia se mudado da sede para local incerto e não sabido (fl. 122). Na mesma época, contudo, funcionários das portarias dos dois endereços residenciais informaram que o sócio Edson constava da lista atualizada de condôminos e ali residia (fls. 110 e 134). Posteriormente, em 07 de abril de 2026, a zeladora do edifício situado na rua Jandiatuba, n. 559, afirmou que ele havia se mudado para local incerto e que a empresa era desconhecida (fl. 146). Já na rua Francisco Pessoa, n. 695, a residência de Edson foi reiteradamente confirmada pela portaria em abril e, novamente, entre julho e agosto de 2026.
Nessas ocasiões, foram remetidos avisos postais de comparecimento à serventia, que permaneceram sem atendimento, havendo, em uma das notificações, pedido expresso de realização da intimação por hora certa (fls. 176 e 207).
No tocante a João Eduardo Bittencourt Barberi e Carla Augusta Sant’Anna Barberi, as diligências concentraram-se no imóvel dado em garantia, que corresponde também ao endereço indicado no contrato.
Em novembro e dezembro de 2025, o 7º Registro de Títulos e Documentos compareceu três vezes ao local, tendo a funcionária da portaria virtual informado que os destinatários não se encontravam, oportunidade em que foram deixados avisos de comparecimento (fls. 219 e 271).
Entre fevereiro e março de 2026, o 4º Registro de Títulos e Documentos realizou outras três diligências, nas quais os atendentes da portaria virtual, embora se recusassem a informar sobrenome e documento de identidade, declararam que ambos os destinatários constavam da lista atualizada de condôminos e residiam no local (fls. 231 e 283).
Em 07 de abril de 2026, todavia, ao cumprir nova diligência, dessa vez acompanhada de pedido expresso de intimação por hora certa, a mesma serventia registrou que, segundo a zeladora do condomínio, os destinatários haviam se mudado para local incerto e não sabido (fls. 232 e 309).
Por fim, Luiz Alexandre Castanha foi procurado no imóvel por ele dado em garantia, onde o porteiro informou desconhecê-lo (fl. 321), e, também, no endereço indicado no contrato.
Neste último, o 6º Registro de Títulos e Documentos realizou três diligências entre novembro e dezembro de 2025, durante as quais as controladoras de acesso informaram que o destinatário residia no local (fl. 333).
Entre fevereiro e maio de 2026, o 3º Registro de Títulos e Documentos compareceu ao mesmo endereço em nove oportunidades, uma delas mediante pedido expresso de intimação por hora certa.
Constatou-se que o interfone da unidade não era atendido e que o condomínio não dispunha de lista atualizada de condôminos, o que impediu confirmar a residência, permanecendo igualmente sem atendimento os avisos de comparecimento deixados no local (fls. 345 e 375).
Em agosto de 2026, por sua vez, o 6º Registro de Títulos e Documentos registrou a informação prestada pelo porteiro de que Luiz Alexandre era proprietário do imóvel, mas havia se mudado para lugar incerto e não sabido (fl. 376).
Feita essa reconstrução do histórico das diligências, cumpre examinar as modalidades de intimação previstas na legislação aplicável.
O artigo 26, § 3º-A, da Lei n. 9.514/1997 estabelece que, procurado o intimando por duas vezes em seu domicílio ou residência sem que seja encontrado e havendo suspeita motivada de ocultação, o encarregado da diligência intimará qualquer pessoa da família ou, na sua falta, qualquer vizinho de que retornará no dia útil imediato para efetuar a intimação na hora designada, aplicando-se subsidiariamente os artigos 252 a 254 do Código de Processo Civil.
Nos condomínios edilícios com controle de acesso, o § 3º-B do mesmo artigo admite que a intimação seja feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
No plano normativo, por sua vez, os subitens 247.1 e 247.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça exigem que a suspeita esteja fundada em atos concretos ou indícios, os quais devem ser indicados e certificados de forma detalhada.
A dificuldade de identificação desses elementos pelos notificadores, sobretudo em condomínios nos quais não há contato direto com a unidade, já foi objeto de apreciação por este juízo.
Nos processos de autos n. 0006570-32.2019.8.26.0100 e 0077310-83.2017.8.26.0100, esgotadas as tentativas de intimação pessoal e evidenciada a dificuldade de localização do interessado, admitiu-se a aplicação subsidiária das regras dos artigos 252 e 253 do Código de Processo Civil aos procedimentos administrativos de consolidação da propriedade.
Mais recentemente, no processo de autos n. 1005723-66.2026.8.26.0100, igualmente instaurados por iniciativa da mesma serventia imobiliária, autorizou-se a notificação por hora certa de devedor fiduciante diante de quadro no qual, embora as certidões não consignassem expressamente indícios de ocultação, o histórico das tentativas realizadas evidenciava resistência injustificada ao recebimento da notificação.
A decisão proferida nesse último expediente foi comunicada à E. Corregedoria Geral da Justiça, que, no Processo CG n. 2026/00056171, considerou a situação concreta adequadamente solucionada no âmbito da atividade correcional permanente e determinou a instauração de expediente próprio para exame da proposta de aprimoramento normativo apresentada pelo IRTDPJ-SP, a qual se destina à disciplina da notificação por hora certa nos Registros de Títulos e Documentos e à consideração dos procedimentos notificatórios anteriores para a aferição de indícios de ocultação.
Assim, enquanto não sobrevier disciplina específica, a solução deve ser definida à luz das circunstâncias concretamente demonstradas em cada caso.
Também deve ser considerado que a intimação para purgação da mora possui caráter individual e pessoal, conforme estabelece o item 246 do Capítulo XX das Normas de Serviço, razão pela qual a modalidade adequada deve ser definida segundo as circunstâncias verificadas em relação a cada intimando.
Sob essa perspectiva, quanto a Edson Augusto Raposo Pera, as certidões expedidas pelo 4º Registro de Títulos e Documentos revelam quadro suficientemente uniforme: em fevereiro, abril e, novamente, entre julho e agosto de 2026, funcionários da portaria do condomínio informaram que ele constava da lista atualizada de condôminos e ali residia, bem como que, em todas essas oportunidades, foram remetidos avisos postais para comparecimento à serventia, sem atendimento, sendo que uma das notificações continha pedido expresso de intimação por hora certa (fls. 176, 190 e 207).
Tem-se, portanto, endereço certo, cuja utilização como residência foi reiteradamente confirmada ao longo de seis meses, sem que as sucessivas convocações tenham sido atendidas.
Embora as certidões lavradas em cada uma das diligências isoladamente consideradas não tenham consignado suspeita de ocultação, o histórico das tentativas realizadas revela que, ao longo desse período, a residência de Edson no local foi reiteradamente confirmada, sem que as sucessivas convocações fossem atendidas.
A apreciação conjunta dessas circunstâncias, à luz da orientação adotada por este juízo nos precedentes acima referidos, permite reconhecer elementos concretos suficientes para caracterizar a suspeita motivada de ocultação exigida pelo artigo 26, § 3º-A, da Lei n. 9.514/1997.
Essas circunstâncias devem ser examinadas em relação à devedora South Trade Importação e Exportação Ltda, cuja intimação se realiza na pessoa de seus representantes legais, nos termos do subitem 246.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço.
Apesar de ter sido constatado que a sociedade se mudou da sede situada na rua Jandiatuba, n. 143, conjunto 403, para local incerto e não sabido (fl. 122), Edson Augusto Raposo Pera figura como seu sócio administrador (fl. 36) e sua residência no endereço diligenciado foi reiteradamente confirmada, o que permite admitir que a sociedade seja intimada por hora certa e na pessoa de seu representante legal naquele endereço, observadas as formalidades legalmente previstas.
Quanto a João Eduardo Bittencourt Barberi e Carla Augusta Sant’Anna Barberi, as tentativas concentram-se no imóvel dado em garantia, situado na rua Jandiatuba, n. 559, apartamento 32, correspondente também ao endereço indicado para sua localização.
Entre fevereiro e março de 2026, o 4º Registro de Títulos e Documentos consignou que ambos constavam da lista atualizada de condôminos do edifício e que ali residiam (fls. 248, 283 e 300).
Em 07 de abril de 2026, porém, a mesma serventia registrou informação da zeladora do condomínio no sentido de que os dois haviam se mudado para local incerto e não sabido (fls. 232 e 309).
A adoção da hora certa pressupõe que o intimando resida no endereço diligenciado, ao passo que a via editalícia exige a caracterização das hipóteses legalmente previstas para sua utilização.
Embora as certidões anteriores indicassem a residência dos fiduciantes no local, a informação colhida na diligência mais recente revela alteração superveniente dessa circunstância, com notícia de que ambos deixaram o imóvel sem indicação de novo paradeiro.
Caracterizada, assim, a hipótese de localização dos fiduciantes em lugar ignorado ou incerto, mostra-se cabível a intimação por edital nos termos do artigo 26, §4º, da Lei n. 9.514/1997, desde que não haja notícia de outro endereço atual no qual possam ser encontrados.
Deverão ser observadas, ainda, as cautelas previstas no §4º-B do mesmo artigo, inclusive quanto à prévia intimação por meio eletrônico caso se verifique que contato dessa natureza foi fornecido no contrato.
Em relação a Luiz Alexandre Castanha, o histórico das diligências conduz à mesma modalidade de intimação.
No endereço contratualmente indicado (rua Luís Correia de Melo, n. 148, apartamento 163, torre 4), houve inicialmente, em dezembro de 2025, confirmação de que o fiduciante residia no local (fl. 333).
Entre fevereiro e maio de 2026, entretanto, o interfone da unidade deixou de ser atendido e o condomínio informou não dispor de lista atualizada de condôminos (fls. 362 e 375).
Finalmente, em agosto de 2026, o porteiro informou que o interessado havia se mudado para lugar incerto e não sabido (fl. 376).
A isso se soma o fato de que, no imóvel dado em garantia (rua Luís Correia de Melo, n. 92, apartamento 2606), ele foi declarado desconhecido (fl. 321).
Esse quadro afasta a intimação por hora certa, cuja adoção, como visto, pressupõe endereço certo em que o intimando resida, e autoriza o emprego do edital na forma do artigo 26, § 4º, da Lei n. 9.514/1997.
A hipótese também se ajusta à presunção prevista no § 4º-B do mesmo artigo, segundo a qual se considera em lugar ignorado o devedor ou o terceiro fiduciante que não for localizado no imóvel dado em garantia nem no último endereço por ele fornecido, circunstância retratada pelas certidões de fls. 321 e 376.
O referido dispositivo estabelece, ainda, que, havendo contato eletrônico fornecido no contrato, a intimação deverá ser precedida de comunicação por esse meio, com antecedência mínima de quinze dias.
No caso, embora a qualificação de Luiz Alexandre Castanha constante dos requerimentos de intimação indique endereço eletrônico (fl. 36), o instrumento contratual não foi localizado nestes autos, de modo que não é possível aferir, neste expediente, se esse contato foi nele fornecido.
Caberá, portanto, ao Oficial verificar tal circunstância e, em caso positivo, promover previamente a intimação por meio eletrônico, com observância do prazo legal.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de providências para:
a) autorizar a intimação por hora certa, para fins de purgação da mora, de South Trade Importação e Exportação Ltda na pessoa de seu sócio administrador Edson Augusto Raposo Pera no endereço situado na rua Francisco Pessoa, n. 695, apartamento 164-B, observados o procedimento previsto nos artigos 252 a 254 do Código de Processo Civil, o artigo 26, §§ 3º-A e 3º- B, da Lei n. 9.514/1997 e os subitens 247.1 a 247.4 do Capítulo XX das Normas de Serviço.
A diligência deverá ser realizada, preferencialmente, pelo 4º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, que já realizou tentativas anteriores no referido endereço, cabendo ao Oficial encaminhar a presente decisão ao CDT quando da nova solicitação de notificação, com comunicação também por e-mail;
b) autorizar a intimação por edital de João Eduardo Bittencourt Barberi e Carla Augusta Sant’Anna Barberi desde que não haja notícia de outro endereço atual no qual possam ser encontrados, nos termos do artigo 26, §§ 4º e 4º-B, da Lei n. 9.514/1997, cabendo ao Oficial verificar se houve fornecimento de contato eletrônico no contrato e, em caso positivo, promover previamente a intimação por esse meio, com antecedência mínima de quinze dias em relação à publicação do edital;
c) autorizar a intimação por edital de Luiz Alexandre Castanha nos termos do artigo 26, §§ 4º e 4º-B, da Lei n. 9.514/1997, cabendo ao Oficial verificar se houve fornecimento de contato eletrônico no contrato e, em caso positivo, promover previamente a intimação por esse meio, com antecedência mínima de quinze dias em relação à publicação do edital.
Comunique-se a presente decisão à E. Corregedoria Geral da Justiça, para ciência e eventual consideração no expediente instaurado a partir do Processo CG n. 2026/00056171.
Sem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 27 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito. (DJEN de 28.10.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Apelação nº 1019178-68.2024.8.26.0068