Espécie: APELAÇÃO
Número: 1013885-61.2025.8.26.0625
Comarca: TAUBATÉ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1013885-61.2025.8.26.0625

Registro n°: 2026.0000747548

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1013885-61.2025.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante CHRISTINE KASCHNER COSTALONGA SERAPHIM, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TAUBATÉ.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de agosto de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1013885-61.2025.8.26.0625

Apelante: Christine Kaschner Costalonga Seraphim

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Taubaté

Comarca: Taubaté

Voto nº 39.892

Apelação – Registro de imóveis – Dúvida registrária – Negativa de registro de escritura pública de compra e venda – Ato eletrônico lavrado em Tabelionato sem vínculo territorial com as partes ou com o imóvel – Irregularidade inicial quanto à competência (art. 302 do Código Nacional de Normas) – Rerratificação do título com alteração da forma de lavratura – Irregularidade, ademais, na representação da vendedora – Procuração antiga, sem prazo e incompatível com o contrato social – Substabelecimento posterior – Potencial conflito de interesses – Incidência dos princípios da legalidade e da segurança jurídica – Aplicação do art. 156 da Lei nº 6.015/73 – Controle formal e substancial do título – Recusa justificada – Recurso não provido.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por CHRISTINE KASCHNER COSTALONGA SERAPHIM em face da r. sentença de fls. 819/820, de lavra do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Taubaté, que julgou procedente a dúvida suscitada, negando o acesso ao registro imobiliário de escritura pública de venda e compra lavrada perante o 2º Ofício de Notas de Catarina – CE, que tem por objeto o imóvel matriculado sob o nº 2.258.

A apelante sustenta, em síntese, que a qualificação realizada pela Oficial extrapolou os limites legais, por ter adentrado em aspectos intrínsecos do título, especialmente ao questionar a validade da procuração e da escritura pública. Afirma que não há vícios formais aptos a impedir o ingresso no fólio real, sendo que eventuais dúvidas acerca da autenticidade ou da regularidade do negócio jurídico devem ser apuradas em via jurisdicional própria. Argumenta, ainda, que os comunicados da Corregedoria-Geral da Justiça acerca de fraudes em cartórios de determinadas regiões do Ceará não autorizam, por si, a recusa do registro de títulos regularmente constituídos. No tocante à procuração, alega que a ausência de prazo de vigência não compromete sua validade, uma vez que não há exigência legal nesse sentido, e que eventual desconformidade com disposições do contrato social da pessoa jurídica outorgante não pode ser objeto de controle pelo registrador (fls. 821/831).

A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 861/864).

É o relatório.

A insurgência não comporta provimento.

Cuida-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a recusa ao registro de escritura pública de compra e venda em razão de inconsistências formais do título apresentado.

A atividade registral submete-se, por expressa determinação legal, ao princípio da legalidade estrita, competindo ao Oficial verificar a aptidão do título para ingresso no fólio real, o que abrange não apenas a análise extrínseca, mas também a regularidade formal dos atos e da representação das partes envolvidas.

No caso concreto, embora a apelante sustente que a qualificação registral deve se limitar a aspectos formais, verifica-se que as exigências formuladas pela Sra. Oficial não desbordam desse limite, mas, ao contrário, inserem-se no âmbito próprio do controle de validade do título.

Submetida a registro a escritura pública eletrônica de venda e compra, inicialmente, a Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Taubaté, observou irregularidade na competência do Tabelionato que lavrou o ato (localizado em Catarina, no Estado do Ceará, sem nenhuma relação com o domicílio das partes (a vendedora Construtora Pampas LTDA tem sede em São Bernardo do Campo, Gabriele Kaschner, procuradora da vendedora, é residente no Rio de Janeiro-RJ e a compradora, a ora recorrente, reside em Cachoeiro de Itapemirim-ES) nem com o do imóvel (Comarca de Taubaté), em desacordo, portanto, com o que dispõe o artigo 302 do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial, in verbis:

“Art. 302 Ao tabelião de notas da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente compete, de forma remota e com exclusividade, lavrar as escrituras eletronicamente, por meio do e-Notariado, com a realização de videoconferência e assinaturas digitais das partes.”.

Após a primeira devolução, o Tabelião de Catarina, Ceará, procedeu a retificação da escritura pública telada para constar que teria sido firmada presencialmente e não por meio eletrônico. O procedimento causou estranheza à Oficial porque as partes envolvidas residem na Região Sudeste do País e a Cidade de Catarina, no Estado do Ceará, fica a aproximadamente 368 km da Capital Fortaleza.

Na segunda nota devolutiva (protocolo 469.016), em 19/12/2023, já com a escritura retificada, observou-se que a vendedora, Construtora Pampas LTDA, foi representada por Gabriele Kaschner, irmã da apelante.

Verificaram-se, portanto, irregularidades na representação da vendedora. A procuração apresentada foi lavrada em 1988, perante o 1º Tabelião de Notas da Comarca de São Bernardo do Campo/SP, conferindo poderes à CIMEF Metalúrgica S.A. para a alienação do imóvel, tendo havido posterior substabelecimento desses poderes a Gabriele Kaschner, irmã da recorrente, formalizado em 27/01/2021, pelo 4º Ofício de Notas de Cachoeiro de Itapemirim/ES.

Diante do grande lapso temporal entre a procuração original (1988) e o substabelecimento (2021), o título foi devolvido para reconhecimento de firma e verificação da validade da procuração outorgada pela vendedora Construtora Pampas LTDA.

Houve reingresso do título com certidão de que a procuração original não dispunha de prazo de validade. Verificou-se, nesse mesmo protocolo, que, pelo contrato social da Construtora Pampas LTDA, poderia a diretoria constituir procuradores com os poderes conferidos, mas necessariamente com prazo de duração do instrumento de mandato, o que não foi observado pela procuração outorgada para venda do imóvel.

Por esse motivo, foi solicitada a rerratificação da escritura de venda e compra para convalidar os atos praticados, mediante a anuência dos atuais representantes legais da proprietária, Construtora Pampas LTDA, como medida para garantir a segurança jurídica do ato notarial.

Soma-se a tudo isso possível conflito de interesses, pois a procuradora da vendedora é irmã da compradora, a ora apelante.

A Oficial ainda fundamenta sua recusa em Comunicados expedidos pela Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo e do C. Conselho Nacional de Justiça que alertam sobre casos de falsificação de escrituras em cartórios do Estado do Ceará (Saboeiro, Itapiúna e Solonopole), próximos ao local da lavratura do ato telado, reforçando a necessidade de rigor na análise de títulos provenientes da região.

Pois bem.

O conjunto probatório evidencia a existência de inconsistências relevantes quanto à regularidade da procuração utilizada e à representação da pessoa jurídica alienante, elementos essenciais à validade do negócio jurídico e à segurança do registro pretendido.

A procuração, como instrumento de representação, integra o título levado a registro e submete-se, portanto, ao crivo da qualificação registral. Sua validade exige forma adequada, poderes específicos e vigência eficaz, não sendo possível admitir interpretação ampliativa ou presunção de poderes.

Nesse sentido, eventuais dúvidas quanto à regularidade do mandato ou à legitimidade do representante constituem óbice legítimo ao registro, porque comprometem a certeza quanto à manifestação de vontade do titular do direito.

Não se trata, aqui, de indevida incursão em aspectos intrínsecos do negócio jurídico, mas de verificação indispensável da regularidade formal do título, especialmente quando presentes elementos concretos que fragilizam sua higidez.

A própria Lei de Registros Públicos autoriza a recusa ou o sobrestamento do registro diante de documentos que não se revistam das formalidades legais ou que suscitem fundada dúvida quanto à sua autenticidade (art. 156 da Lei nº 6.015/73).

No ponto, vale trazer a lição do Des. Ricardo Dip:

“Ao registrador incumbe o controle de legalidade formal e substancial dos títulos apresentados, sob pena de conivência com fraudes e de comprometimento da fé pública registral.”[1]

No caso, além das inconsistências relativas à procuração e à representação, o histórico do título apresentado com sucessivas retificações e informações contraditórias acerca da forma de lavratura da escritura (eletrônica e presencial) reforça a cautela adotada pela registradora, evidenciando cenário incompatível com a segurança exigida para o ingresso do título no fólio real.

Nesse cenário, justifica-se a confirmação do juízo negativo de qualificação.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Nota:

[1] DIP, Ricardo. Teoria Geral do Registro de Imóveis. São Paulo: Editora Saraiva, 2018. (TJSP de 07.08.2026 – SP)

---

Fonte: TJ/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1018937-27.2025.8.26.0564
Comarca: SÃO BERNARDO DO CAMPO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1018937-27.2025.8.26.0564

Registro n°: 2026.0000747549

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1018937-27.2025.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante ERICA FRANZINI, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de agosto de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1018937-27.2025.8.26.0564

Apelante: Erica Franzini

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bernardo do Campo

Comarca: São Bernardo do Campo

Voto nº 39.888

Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Procedimento de usucapião extraordinária extrajudicial – Qualificação negativa – Divergência técnica na confrontação dos fundos – Risco à especialidade objetiva e à segurança jurídica – Insegurança sobre a origem registral do imóvel – Omissão na demonstração completa da cadeia registral – Insuficiência na comprovação da cadeia possessória – Necessidade de prova segura da origem, continuidade e tempo de posse – Divergência na qualificação civil de antecessor na posse – Ausência de apresentação de certidões negativas cíveis e criminais atualizadas – Omissão de justificativa do óbice à correta escrituração das transações – Afastamento de parcela das exigências – Desnecessidade de reconhecimento de firma nos documentos comprobatórios – Dispensa de juntada das vias originais – Possibilidade de declaração de autenticidade por advogado – Óbices afastados nestes pontos, mantidos os demais – Recurso não provido, com observação.

Trata-se de dúvida registrária suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São Bernardo do Campo, a requerimento de Érica Franzini, em razão de qualificação negativa no procedimento de usucapião extraordinária extrajudicial do imóvel situado na Rua Caiapós, nº 184, Lote 08, Quadra H, Parque Neide, sob a prenotação nº 300.880 (fls. 1/12).

O Oficial Registrador informou que o pedido já havia sido anteriormente apresentado sob as prenotações nº 287.979 e nº 294.768, ambas canceladas pelo não atendimento integral das exigências.

Na prenotação atual, manteve a recusa em razão da persistência de pendências, especialmente quanto à origem registral do imóvel, à identificação dos confrontantes, à ausência de assinaturas, à divergência na confrontação dos fundos com a matrícula nº 6.114, à desatualização de certidões, à insuficiência da prova da cadeia possessória, à qualificação de Cristiano Franzini e à ausência de certidões negativas atualizadas dos envolvidos (fls. 1/9).

A suscitada impugnou a dúvida sob o argumento de que as exigências formuladas têm natureza estritamente administrativa e poderiam ser regularizadas no curso do procedimento, sustentando, ainda, a suficiência da documentação apresentada para o prosseguimento da usucapião extrajudicial (fls. 259/274).

A r. sentença julgou procedente a dúvida, mantendo a qualificação negativa e determinando o cancelamento da prenotação nº 300.880, ao fundamento de que a requerente não sanou as exigências necessárias ao regular prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial (fls. 298/300).

Inconformada, a requerente interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, que parte das exigências é indevida, diante da natureza originária da usucapião extraordinária, bem como que exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel por mais de quarenta anos, por si e por seus antecessores (fls. 306/324).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 343/347).

É o relatório.

A apelação não comporta provimento.

A usucapião, embora constitua modo originário de aquisição da propriedade, não dispensa a estrita observância dos requisitos legais e normativos que disciplinam o procedimento extrajudicial previstos no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 e nos itens 416 e seguintes do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça. A natureza originária da aquisição não autoriza o ingresso de título deficiente no fólio real, tampouco permite a superação de vícios que comprometem a identificação segura do imóvel, a ciência dos titulares de direitos e a comprovação da posse ad usucapionem.

No mesmo sentido, o Provimento CNJ nº 149/2023, ao instituir o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça Foro Extrajudicial, disciplinou o procedimento de usucapião extrajudicial no âmbito dos serviços notariais e de registro de imóveis, reafirmando a necessidade de requerimento suficientemente instruído, com indicação da origem e das características da posse, do nome e estado civil dos possuidores anteriores cujo tempo se pretende somar, do número da matrícula ou transcrição da área em que se insere o imóvel usucapiendo, além da apresentação de planta e memorial descritivo, documentos comprobatórios da origem, continuidade, cadeia possessória e tempo de posse, e certidões negativas dos distribuidores competentes.

No caso concreto, é de rigor a manutenção da qualificação negativa, em razão da divergência técnica relativa à confrontação dos fundos do imóvel usucapiendo. Conforme apontado pelo Oficial, há desconformidade entre os proprietários tabulares constantes da matrícula confrontante nº 6.114 e o proprietário ou ocupante indicado na planta apresentada pela requerente.

A inconsistência não se reduz a falha meramente formal ou sanável pela simples notificação dos confrontantes. Trata-se de vício que atinge a própria identificação do imóvel e de seus limites, pois impede saber, com segurança, quem são os efetivos titulares ou interessados a serem cientificados e qual a exata extensão da área pretendida. Enquanto não houver correspondência segura entre a descrição constante dos trabalhos técnicos e a situação tabular dos imóveis confrontantes, o procedimento extrajudicial não pode prosseguir sem risco à especialidade objetiva, à disponibilidade registral e à segurança jurídica de terceiros.

Some-se a isso a insegurança quanto à própria origem registral indicada para o imóvel. Conforme consignado pelo Oficial, o procedimento foi inicialmente instruído com referência à transcrição nº 37.426 do 1º Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo (fls. 64/99), ao passo que, posteriormente, a requerente passou a indicar a transcrição nº 37.428 do 14º Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 183 /187), sem apresentar documentação suficiente para demonstrar, de modo completo, a cadeia registral e os Registros de Imóveis pelos quais o bem teria passado, o que compromete a correta identificação dos titulares de direitos a serem cientificados e impede o exame registral completo da pretensão.

No caso da usucapião extrajudicial, a atuação administrativa do registrador pressupõe segurança documental suficiente para permitir a identificação do imóvel usucapiendo e a ciência dos titulares de direitos. O art. 216-A, II, da Lei nº 6.015/1973 exige planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas matrículas dos imóveis confinantes. A ausência de assinatura pode, em tese, ser suprida pela notificação dos interessados, nos termos do § 2º do mesmo dispositivo, mas tal possibilidade não elimina a necessidade de prévia coerência técnica entre planta e o memorial, nem autoriza o prosseguimento do procedimento quando persistem dúvidas relevantes quanto às divisas.

Com efeito, a citada notificação pressupõe a existência de planta e memorial aptos a identificar, com segurança, o imóvel e seus confrontantes. Se há divergência na confrontação dos fundos, a providência adequada é a prévia correção da inconsistência técnica, com apresentação de documentos idôneos e, se necessário, retificação da descrição ou realização das diligências cabíveis, não sendo possível transformar a notificação em instrumento de convalidação de planta ou memorial imprecisos.

No mesmo sentido, vale citar a jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura:

“Apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial […] Notificação dos proprietários tabulares – Inaplicabilidade da dispensa de notificação ante a divergência entre a descrição do imóvel no justo título e no memorial descritivo – Observância ao princípio da especialidade objetiva […] Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.” (TJSP, CSM, Apelação Cível nº 1007038-37.2024.8.26.0024, Rel. Des. Silvia Rocha, j. 06.05.2026).

Não socorre também a apelante a afirmação genérica de posse mansa e pacífica por mais de quarenta anos. A usucapião extraordinária prescinde de justo título e boa-fé, mas não dispensa prova segura da origem, continuidade, cadeia possessória e tempo de posse, conforme exigem o art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 e o subitem 416.2, III, do Capítulo XX das NSCGJ.

No caso, os documentos apresentados não são suficientes para demonstrar, na esfera extrajudicial, a posse qualificada pelo prazo legal.

A própria requerente pretende somar sua posse à de antecessores, o que exige adequada demonstração da cadeia possessória, não bastando a juntada de instrumentos particulares antigos, certidão de nascimento, cartão de vacinação ou documentos esparsos que apenas indiquem vínculo familiar ou eventual ligação pretérita com o imóvel.

Além disso, subsiste pendência relativa à qualificação de Cristiano Franzini, indicado como antecessor na posse. Ele foi qualificado como solteiro no contrato de promessa de cessão de compromisso celebrado em 1983 (fls. 119/122), mas figura como separado no contrato particular de cessão de direitos datado de 2020 (fls. 123/125). A divergência é relevante porque impede verificar, com segurança, se os direitos possessórios eventualmente se comunicaram com cônjuge ou ex- cônjuge e se haveria terceiro interessado a ser cientificado no procedimento. Daí a pertinência da exigência de certidão de casamento atualizada, com as averbações correspondentes, e de documento apto a demonstrar a inexistência de comunicação dos direitos sobre o imóvel.

Justifica-se também a exigência de certidões negativas cíveis e criminais atualizadas (expedidas nos últimos trinta dias) em nome da requerente, dos cedentes, dos antecessores na posse e da proprietária tabular, nos termos do subitem 416.2, IV, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça. Tais certidões são relevantes para a verificação da inexistência de ações possessórias ou petitórias capazes de indicar oposição à posse ou controvérsia incompatível com o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

A jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura igualmente prestigia a necessidade de adequada instrução documental do pedido de usucapião extrajudicial. A respeito, já ficou decidido que:

“Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Instrução deficitária do requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião – Obrigatoriedade de apresentação das certidões cíveis e criminais dos distribuidores da Justiça Estadual e Justiça Federal em nome do requerente, proprietário e demais possuidores e seus respectivos cônjuges ou companheiros do imóvel usucapiendo, nos termos do subitem 416.2, IV, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça Óbice ao prosseguimento do requerimento mantido por falta de cumprimento de tal exigência – Dúvida procedente – Recurso não provido.” (TJSP, CSM, Apelação Cível nº 1018159-22.2020.8.26.0309, Rel. Des. Ricardo Anafe, j. 03.11.2021).

De mais a mais, as Normas de Serviço desta Corregedoria-Geral da Justiça são expressas e não há margem para dúvidas: “[e]m qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei” (subitem 419.2 do Cap. XX do Tomo II).

Diferentemente do que faz crer a apelante, a menção na ata notarial da frase “utiliza-se esta modalidade extrajudicial, com base na legislação vigente que assim a faculta, trazendo todos os requisitos legais e provas para a aquisição pela usucapião extraordinária, ora requerido”, não supre a exigência normativa, que dispensa maiores considerações, ante à sua clareza.

Anote-se, ainda, que a própria recorrente reconheceu, ao impugnar a nota devolutiva, a necessidade de providências complementares, tratando como providências administrativas a regularização de exigências relativas à divergência de confrontação, à atualização de certidões e à complementação documental. Tal circunstância confirma que o pedido, no estado em que foi apresentado, não estava apto ao prosseguimento.

Acrescente-se que a pretensão vem sendo reiteradamente apresentada desde prenotações anteriores, sem que as exigências tenham sido integralmente cumpridas. A manutenção ou retomada indefinida do procedimento, à espera da juntada futura de documentos essenciais, é incompatível com o sistema registral. Nos termos do art. 205 da Lei nº 6.015/1973, cessam os efeitos da prenotação quando, decorrido o prazo legal, o título não é registrado por omissão do interessado em atender às exigências formuladas. A mesma orientação é reforçada pelo art. 406, § 2º, do Provimento CNJ nº 149/2023, segundo o qual a desídia do requerente poderá acarretar o arquivamento do pedido, com base no art. 205 da Lei nº 6.015/1973, bem como o cancelamento da prenotação.

Por fim, apesar das exigências não cumpridas pela apelante, bem como da manutenção dos óbices supracitados ao prosseguimento da usucapião, é preciso considerar que o precedente invocado pela Apelante, referente à Apelação Cível nº 1000692-26.2022.8.26.0126, deve ser devidamente aplicado ao caso em tela, sendo dispensável o reconhecimento de firma de documentos utilizados para dar amparo à pretensão e vale transcrever a ementa do julgado:

Registro de imóveis – Usucapião extraordinária – Exigência de registro da escritura de aquisição dos anteriores compradores com o proprietário tabular e de reconhecimento de firma dos compromissários compradores apelantes – Forma originária de aquisição de propriedade – Desnecessidade de observância do princípio da continuidade registral – Reconhecimento de firmas não exigível porque a usucapião é o título que se pretende registrar – Afastadas as exigências – Dúvida improcedente – Apelação provida para determinar o processamento da usucapião.(TJSP, CSM, Apelação Cível nº 1000692-26.2022.8.26.0126, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 04/07/2024).

Importante acrescentar que o subitem 416.10 do Cap. XX do Tomo II das Normas de Serviço desta Corregedoria-Geral da Justiça é cristalino: “[o] documento oferecido em cópia poderá, no requerimento, ser declarado autêntico pelo advogado ou pelo defensor público, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas”. Destarte, descabida a exigência do Oficial no sentido de que sejam apresentados documentos para comprovação da prescrição aquisitiva fossem apresentados nas vias originais.

Feitas estas observações, no mais, é caso de manutenção das exigências.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença, com observação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)

---

Fonte: TJ/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1025349-63.2025.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1025349-63.2025.8.26.0114

Registro n°: 2026.0000747551

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1025349-63.2025.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CAMPINAS – COHAB, é apelado 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de agosto de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1025349-63.2025.8.26.0114

Apelante: Companhia de Habitação Popular de Campinas – Cohab

Apelado: 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

Comarca: Campinas

Voto nº 39.901

Apelação – Registro de imóveis – Instrumentos particulares de compromisso de compra e venda e de cessão de direitos relativos à unidade autônoma integrante de condomínio edilício – Pretensão de registro com fundamento no art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/1979 – Inaplicabilidade da norma, restrita à transmissão de propriedade de lotes em parcelamento do solo urbano – Contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – Art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/1964 – Equiparação do instrumento particular à escritura pública apenas para fins de forma do título – Ausência de dispensa do modo legal de aquisição da propriedade imobiliária – Divergência entre os títulos e a matrícula quanto à localização da unidade autônoma – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil – Qualificação registral negativa mantida – Recurso não provido.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CAMPINAS – COHAB contra a r. sentença (fls.119/125) que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Campinas que recusou o registro dos instrumentos particulares de promessa de compra e venda e de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, tendo por objeto o apartamento n.º 41 do 3º andar do Bloco A do Condomínio Praia Vermelha, localizado à Rua 59, n.º 219, no Conjunto Habitacional Santo Dias, objeto da matrícula n.º 267.288.

Sustenta a recorrente, em síntese, que a r. sentença adotou interpretação excessivamente restritiva ao afastar o ingresso no fólio real dos instrumentos particulares apresentados, defendendo que, por atuar no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, os contratos de compromisso de compra e venda e de cessão de direitos celebrados têm força de escritura pública, para fim de registro imobiliário, nos termos do art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64, sendo desnecessária a lavratura de escritura definitiva. Argumenta, ainda, no sentido de que a exigência imposta desconsidera a função social da habitação popular, dificulta a regularização dominial de imóveis destinados à população de baixa renda e contraria precedentes que reconhecem a aptidão registral de instrumentos particulares firmados por entidades integrantes do sistema habitacional. Sustenta, no mais, que a divergência identificada quanto ao andar da unidade autônoma constitui mero erro material, incapaz de comprometer a identificação do imóvel, já suficientemente individualizado pelos demais elementos constantes do título e da matrícula (fls. 134/139).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 161/164).

É o relatório.

Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito a apelação não deve ser provida.

Foram apresentados concomitantemente para registro o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (Contrato nº 139.0551), datado de 06/12/1994 (fls. 18/25), e o Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda, datado de 08/05/1996 (fls. 78/90), ambos tendo por objeto o apartamento nº 41 do 3º andar (nos instrumentos 4º andar) do Bloco A do Condomínio Praia Vermelha, localizado na Rua 59, nº 219, no Conjunto Habitacional Santo Dias, DIC VI (4ª Fase), atualmente objeto da matrícula nº 267.288 do 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas.

Os títulos foram prenotados sob n.º 781.036 e 781.037, com requerimento para aplicação do art. 26, § 6º, da Lei Federal n.º 6.766/1979.

Da Nota de Exigência de fls. 09/10 constou que:

“1. Cumpre-nos informar que, em pormenorizada análise do requerimento ora apresentado, verifica-se que foi requerido o registro do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda nos termos do artigo 26, §6º, da Lei 6.766/1979. Em referido diploma legal existe a previsão da utilização do compromisso de compra e venda, devidamente acompanhado da prova de quitação e recolhimento do ITBI, para registro de transmissão de propriedade, sem a necessidade da lavratura de escritura pública definitiva.

O item n.º 167.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, no entanto, define o conjunto habitacional como o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor. Portanto, são UNIDADES HABITACIONAIS, não meros lotes, assim sendo, não são submetidas ao regramento para parcelamento do solo conforme legislação aplicada à matéria.

Mediante ao exposto, não será possível a aplicação do artigo 26, §6º, da Lei n.º 6.766/1979 para o presente caso, devendo o (a) interessado (a) esclarecer se seguirá com o registro comum do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para posterior apresentação do instrumento definitivo.”

A Oficial, nas razões da dúvida, consignou, ainda, que “ao analisar os instrumentos apresentados em contrapartida aos assentos registrais – a matrícula matriz do loteamento (Matrícula nº 206.231 e respectiva Ficha Auxiliar) e a Matrícula nº 267.288 (da unidade em questão) -, verifica-se que será necessária a retificação do título, para constar corretamente o andar de localização da unidade.”.

Inicialmente, importa frisar que, embora formalmente distintas, ambas as prenotações têm por objeto a mesma controvérsia jurídica e registrária, de modo a não se identificar impedimento ao seu exame conjunto, medida que é consentânea com os princípios da economia processual e da racionalidade procedimental.

Fixado esse ponto, de rigor a manutenção dos óbices registrários.

Consoante dispõe o artigo 26, § 6º, da Lei Federal nº 6.766/79:

“Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”. (g.n.)

A norma insere-se no microssistema jurídico do parcelamento do solo urbano e possui âmbito de incidência claramente delimitado pelo legislador.

A despeito da argumentação lançada pela recorrente, o dispositivo legal refere-se expressamente ao “lote adquirido”, conceito técnico definido pela própria Lei Federal nº 6.766/79, não sendo possível ampliar seu alcance para abranger unidades autônomas sujeitas ao regime jurídico do condomínio edilício.

Outro não foi o entendimento deste C. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação 1036475-31.2020.8.26.0100, de relatoria do, à época, Corregedor- Geral da Justiça, Des. Ricardo Anafe, cuja ementa assim dispõe:

“APELAÇÃO – DÚVIDA – RECUSA A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE – TERMO DE QUITAÇÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA QUE NÃO CONSTITUI TÍTULO TRANSLATIVO DO DOMÍNIO – NECESSIDADE DE TÍTULO HÁBIL – INTELIGÊNCIA DO ART 1.417 DO CÓDIGO CIVIL – PROMITENTE COMPRADOR QUE ADQUIRE DIREITO À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL – APLICAÇÃO RESTRITA DO ART. 26, § 6º DA LEI N.º 6.766/79 AOS CASOS EM QUE O COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA FOI CELEBRADO PELO PRÓPRIO LOTEADOR – INTELIGÊNCIA DO ART. 167, II, ITEM 32 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS PARA FINS ESPECÍFICOS – DESPROVIMENTO DO RECURSO.”

Os benefícios e simplificações previstos na Lei nº 6.766/79 destinam-se especificamente aos contratos relacionados ao parcelamento do solo urbano, não podendo ser estendidos, por analogia, a situações submetidas a regime jurídico diverso.

A conclusão decorre da própria sistemática do ordenamento. A disciplina do loteamento e do desmembramento previstos na Lei Federal nº 6.766/79 não se confundem com o regime jurídico das incorporações imobiliárias e dos condomínios edilícios, regulado originariamente pela Lei nº 4.591/64 e pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil. Cuidam-se de institutos distintos, dotados de pressupostos e disciplina próprios.

Apenas o compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado entre o loteador e o adquirente, quando acompanhado da prova de quitação do preço, serve como título para a transmissão da propriedade imobiliária perante o Oficial de Registro de Imóveis, dispensando a lavratura de escritura pública, independentemente do valor do negócio ou do imóvel.

Trata-se, pois, de exceção à regra geral e, como tal, sua interpretação deve se dar no contexto da legislação em que está prevista.

Outra não é a conclusão do E. Des. Francisco Eduardo Loureiro, que aponta:

“Embora defenda José Osório de Azevedo Júnior a tese da possibilidade da dispensa da escritura definitiva, substituída pelo compromisso acompanhado de prova de quitação, tal conclusão implica violação ao disposto no art. 108 do CC (‘O compromisso de compra e venda’. In: FRANCIULLI NETO, Domingos (coord.), MENDES, Gilmar Ferreira & MARTINS FILHO, Ives Gandra da Silva. O novo Código Civil: estudos em homenagem ao prof. Miguel Reale. São Paulo, LTr, 2003, p.450).

Não pode prevalecer, portanto, o Enunciado n. 87 do Centro de Estudos Judiciários do CJF, por ocasião da Jornada de Direito Civil realizada entre 11 e 13 de setembro de 2002, cujo teor é o seguinte: ‘Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do CC, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6°do art. 26 da Lei n. 6.766/79)” (Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, 14ª ed., São Paulo: Manole, 2020, p. 1.497).

Os arts. 108 e 1.245 do Código Civil estabelecem que a transferência intervivos da propriedade imobiliária depende de título formalmente apto e de seu registro, sendo a escritura pública requisito indispensável para os negócios jurídicos envolvendo imóveis de valor superior ao limite legal, salvo expressa disposição legal em contrário.

Por sua vez, os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil revelam que o compromisso de compra e venda confere direito real à aquisição, não à propriedade propriamente dita, razão pela qual subsiste a necessidade de outorga da escritura definitiva ou, em sua falta, do manejo da adjudicação compulsória.

A interpretação propugnada pela apelante conduziria ao esvaziamento desse sistema normativo, transformando todo compromisso quitado em título translativo da propriedade, independentemente da espécie de imóvel envolvida, solução incompatível com a legislação vigente.

Não prospera também a alegação de que a condição da COHAB como agente do Sistema Financeiro da Habitação autorizaria tratamento diferenciado.

Consoante dispõe o art. 61, § 5º, da Lei Federal n.º 4.380/1964:

“Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.”.

Ora, o artigo supra não dispensa a observância do modo de aquisição da propriedade imobiliária previsto no ordenamento jurídico.

O mencionado dispositivo legal limita-se a conferir aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação a natureza e os efeitos de escritura pública, autorizando que determinados negócios jurídicos sejam formalizados por instrumento particular. Tal equiparação, entretanto, restringe-se à forma do título, não importando, por si só, em transmissão do domínio.

Subsiste também o segundo óbice apontado pela Registradora.

Isso porque os títulos apresentados indicam que a unidade se localizaria no “4º andar” do edifício, ao passo que os elementos registrais demonstram que o apartamento nº 41 está situado no 3º andar.

A divergência afeta a perfeita identificação do imóvel e compromete a observância do princípio da especialidade objetiva, que exige absoluta correspondência entre o título e os assentos registrais.

Como se sabe, inexatidões relativas à descrição ou individualização do imóvel impedem o ingresso do título no fólio real até prévia retificação, por força dos princípios da especialidade objetiva e da segurança jurídica.

Diante desse quadro, correta a qualificação negativa promovida pela Oficial, sendo de rigor a manutenção da r. sentença recorrida.

Por essas razões, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)

---

Fonte: TJ/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.