Processo 1013460-23.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Itaú Unibanco S.A – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice em relação ao pedido de averbação enunciativa, esclarecendo que as averbações principais, autorizadas pela lei, podem ser realizadas. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: RICARDO NEGRAO (OAB 138723/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1013460-23.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Itaú Unibanco S.A
Requerido: Oficial do 15º de Registro de Imóveis de São Paulo
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de Itaú Unibanco S/A em razão da negativa de averbação, na matrícula n. 223.697 daquela serventia, de declarações do credor fiduciário relativas à amortização da dívida, com esclarecimentos acerca da liquidação do débito e eventual cobrança de saldo devedor remanescente (prenotação n. 1.139.929).
O Oficial informa que o título foi apresentado em 06 de julho de 2026, instruído com requerimento pela averbação da realização de leilões negativos, do cancelamento de alienação fiduciária e da quitação parcial decorrente de amortização do débito, sugerindo a inserção de texto esclarecendo que a dívida vinculada foi parcialmente quitada e que eventual saldo devedor será oportunamente apurado e poderá ser cobrado judicialmente; que o ingresso do título foi negado por entender que somente podem ser averbados os atos decorrentes do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, consistentes na realização de leilões negativos e no cancelamento da propriedade fiduciária e da respectiva garantia, sendo inviável a inserção de declarações relativas à forma de amortização da dívida por extrapolarem a finalidade e os limites da publicidade registral, sendo necessária adequação do requerimento; que o ato pretendido não consta no rol do artigo 167, II, da LRP e não possui eficácia real; que foi exigida prova de representação atualizada da requerente, o que foi atendido, com reapresentação do título no prazo de vigência da prenotação.
Documentos vieram às fls. 07/67.
A parte interessada apresentou impugnação às fls.71/79, alegando que a consignação, no próprio ato de cancelamento, de que a quitação concedida aos devedores é parcial, apenas reproduz a natureza e os limites do título, deixando inequívoco que a extinção da alienação fiduciária não corresponde à extinção integral da obrigação garantida; que o artigo 27, §5º-A, da Lei n. 9.514/97 permite a cobrança do saldo remanescente; que não se trata de financiamento destinado à aquisição ou construção de residência, mas de crédito de natureza empresarial; que a alienação fiduciária e a obrigação garantida são planos jurídicos relacionados; que o cancelamento fundado em termo de quitação parcial deve respeitar o exato conteúdo jurídico do documento que dá suporte ao ato; que o artigo 248 da LRP determina a declaração do motivo que determinou o cancelamento e do título em virtude do qual foi feito; que não é adequado que a matrícula retrate cancelamento sem qualquer referência à limitação expressa da quitação; que o ato registral deve guardar correspondência com o título; que pretende evitar possível confusão pela transmissão de informação incompleta; que o artigo 246 autoriza a publicidade de circunstância relevante ao ato registral; que a jurisprudência admite averbação enunciativa destinada a conferir publicidade a situação jurídica relacionada ao imóvel; que a informação requerida está vinculada ao cancelamento de direito real anteriormente registrado; que a publicidade pretendida não interfere na segurança do tráfego imobiliário; que a averbação não cria liquidez ou exigibilidade do crédito, mas evita que o cancelamento seja indevidamente interpretado como quitação integral; que não exige reprodução literal do texto sugerido desde que permaneça consignado, de modo inequívoco, que o cancelamento decorre de quitação parcial e não importa extinção do eventual saldo remanescente.
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice, autorizando-se apenas a averbação dos leilões negativos e do cancelamento da alienação fiduciária (fls. 91/94).
É o relatório. Fundamento e Decido.
De início, é importante ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, o óbice deve ser mantido. Vejamos os motivos.
Conforme se extrai da certidão de fls. 62/67, o imóvel da matrícula n. 223.697 do 15º Registro de Imóveis da Capital foi alienado fiduciariamente ao Itaú Unibanco S/A, consolidando-se a propriedade fiduciária em virtude da mora dos fiduciantes (R.4 e Av.6).
Agora, a parte interessada pretende a averbação de leilões realizados em 15/06/2026 e 22/06/2026, ambos sem arrematação, além do cancelamento da alienação fiduciária com informação expressa acerca da quitação parcial decorrente da amortização do débito, sugerindo o seguinte texto (fl. 08):
“Cumpridas todas as exigências da Lei n.9.514/97, a requerente autoriza o cancelamento da propriedade fiduciária, ficando o imóvel livre de ônus que o gravava. Esclarece-se que a dívida vinculada foi parcialmente quitada mediante amortização de R$188.490,00 (cento e oitenta e oito mil, quatrocentos e noventa reais), valor correspondente ao menor valor entre a liquidação forçada do imóvel e a dívida contábil, conforme critérios contábeis aplicáveis ao credor fiduciário. O referido valor de amortização não se confunde com valores de avaliação, valores de leilão ou eventuais bases fiscais do imóvel. Eventual saldo devedor remanescente será oportunamente apurado pelo credor fiduciário e poderá ser cobrado judicialmente, nos termos do art. 27, §5º-A, da Lei n.9.514/97, observados os critérios contábeis aplicáveis e o art. 4º da Resolução CMN n.4.747/2019”.
O Oficial admite a averbação da realização dos leilões negativos, do cancelamento da propriedade fiduciária e da respectiva garantia, mas entende inviável a inserção de declarações relativas a forma de amortização da dívida, critérios contábeis adotados pelo credor, valor de liquidação forçada, eventual saldo devedor remanescente ou futura cobrança judicial, no que tem razão, pois tais anotações extrapolam a finalidade e os limites da publicidade registral.
Não se desconhece que a jurisprudência, mesmo antes da Lei n. 14.382/2022, que alterou a redação do artigo 246 da Lei n. 6.015/73, vem ampliando as hipóteses nas quais a averbação enunciativa é possível, como nos casos de contaminação do solo por substâncias tóxicas e perigosas (Processo CG n.167/2005, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. em 02/05/2006); tombamento provisório de bens imóveis e restrições relativas a imóveis situados na vizinhança de bens tombados (Processo CG n.1.029/2006, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. em 08/11/2007); área de proteção da fonte em lavra de água mineral concedida pela União (Processo CG n.167.910/2015, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 24/02/2016); restrições fixadas por lei municipal à alienação de imóveis que compõem distrito industrial (Recurso Administrativo n.1005381-06.2015.8.26.0047, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 22/09/2017); contrato-padrão, estatuto das associações de moradores e ata assemblear que estabelece a obrigação de pagamento de contraprestação relativa aos serviços de manutenção e conservação do loteamento (Recurso Administrativo n.1000778-58.2023.8.26.0450, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 27/01/2025).
Na lição do Exmo. Des. Francisco Loureiro:
“Hoje corretamente se admite a averbação de situações jurídicas que necessitam ganhar realidade, ou eficácia contra terceiros, como eficiente mecanismo de prevenção e publicidade de tudo aquilo que diz respeito diretamente ao imóvel. Tomem-se como exemplos as averbações: a) reserva legal prevista no Código Florestal; b) de gleba contendo solo contaminado; c) de hipoteca sobre gasoduto que atravessa vários municípios; d) de termos de ajustamento de conduta firmados com o Ministério Público, com efeitos diretos sobre imóvel; e) de restrições urbanísticas convencionais em loteamentos” (Lei de Registros Públicos Comentada, Coord. José Manuel de Arruda Alvim Neto e outros, Forense, página 1.281, comentários ao art. 246).
Ainda assim, não é toda solicitação de averbação com base no artigo 246 da Lei n. 6.015/73 que deve ser acolhida.
Isto porque tal dispositivo é claro no sentido de que a averbação enunciativa depende de alteração do registro ou de repercussão em direitos relativos ao imóvel, de modo que o controle de qualificação a ser feito pelo Oficial permanece rigoroso, sob pena de se tornar a matrícula repositório de informações irrelevantes, o que dificulta a busca de dados que realmente importam.
As averbações devem, em consequência, guardar utilidade para fins de efeitos jurídicos perante o titular do direito inscrito e terceiros.
Porém, no caso concreto, a informação acerca da quitação parcial da dívida e da possibilidade de cobrança judicial de eventual saldo remanescente é impertinente, pois, embora se refira ao encerramento da alienação fiduciária lançada no Registro n. 4, deixará de repercutir nos direitos relativos ao imóvel com o cancelamento que a parte requereu.
A responsabilidade pelo saldo remanescente prescinde de publicidade, pois deixa de refletir sobre o imóvel e sobre os titulares de direitos reais, consistindo em obrigação pessoal restrita às partes do contrato de concessão de crédito, como dispõe o artigo 27, §5ºA, da Lei n. 9.514/97 (destaques nossos):
“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
(…)
§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei”.
Como afirma a própria requerente, “a subsistência, liquidez e exigibilidade de eventual saldo remanescente deverão ser demonstradas, se necessária a cobrança, a partir do título obrigacional, da Lei n.9.514/97 e da respectiva memória de cálculo” (fl. 76). Por isso mesmo desnecessária a finalidade declaratória e de publicidade da averbação.
Ainda que o devedor tente sustentar, em futura execução, que o cancelamento da alienação fiduciária importou em satisfação integral da obrigação ou renúncia do credor ao remanescente, o debate ocorrerá em contraditório e a questão será analisada pelo juízo competente. Eventual confusão, como alega a parte requerente, será imediatamente dirimida na via adequada. A averbação, por si, não será prova suficiente e a questão será resolvida à luz do título, da memória de cálculo e do texto legal, o que demonstra a ineficácia da inserção desse tipo de informação no fólio real para o fim pretendido.
Não bastasse isso, a inserção de tais informações poderá gerar confusão, sem a mesma perspectiva de esclarecimento, para terceiros, possíveis adquirentes, quanto à possibilidade de cobrança judicial do saldo remanescente, gerando transtorno que deve ser evitado. Nesse contexto, as averbações principais pleiteadas podem ser realizadas, mas sem qualquer referência que possa sugerir a subsistência de saldo remanescente com possibilidade de cobrança. Note-se que não há necessidade de novo requerimento (princípio da cindibilidade).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice em relação ao pedido de averbação enunciativa, esclarecendo que as averbações principais, autorizadas pela lei, podem ser realizadas.
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 19 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 21.08.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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