Apelação – Compromisso de compra e venda – Loteamento – Cláusula de alienação fiduciária – Ausência de registro – Rescisão por incapacidade financeira – Restituição de 85% das parcelas pagas – Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título” – Compromisso de compra e venda não foi levado à registo – Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago Súmula 1 do TJSP, precedentes – Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (entre 10% a 25%) – Recurso provido.

Apelação – Compromisso de compra e venda – Loteamento – Cláusula de alienação fiduciária – Ausência de registro – Rescisão por incapacidade financeira – Restituição de 85% das parcelas pagas – Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título” – Compromisso de compra e venda não foi levado à registo – Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago Súmula 1 do TJSP, precedentes – Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (entre 10% a 25%) – Recurso provido. (Nota da Redação INR: ementa oficial)

ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006385-16.2018.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que são apelantes ELAINE APARECIDA DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e CELSO ROGERIO DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado JARDIM DOS COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

ACORDAM, em 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.

São Paulo, 15 de maio de 2019.

Maria Lúcia Pizzotti

RELATOR

Assinatura Eletrônica

VOTO 25124

APELANTE: ELAINE APARECIDA DOS SANTOS E CELSO ROGÉRIO DOS SANTOS

APELADO: JARDIM DOS COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

COMARCA: BARRETOS 2ª VARA CÍVEL

ASSUNTO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA

MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: CLÁUDIO BÁRBARO VITA

EMENTA

APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – RESCISÃO POR INCAPACIDADE FINANCEIRA – RESTITUIÇÃO DE 85% DAS PARCELAS PAGAS

– Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título” – compromisso de compra e venda não foi levado à registo;

– Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago súmula 1 do TJSP, precedentes.

– Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (entre 10% a 25%).

RECURSO PROVIDO

Vistos.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 148/153, cujo relatório se adota, que julgou IMPROCEDENTE o pedido. Diante da sucumbência, condenou o autor ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).

Entendeu o MM. Magistrado a quo, que, no caso de devolução de quantias pagas pelo devedor fiduciário inadimplente ou daquele que desiste de forma voluntária e injustificada da aquisição do imóvel, deve-se observar a prévia alienação extrajudicial do imóvel dado em garantia fiduciária e a integral quitação dos valores contratuais em aberto.

Irresignados, o autores apelaram.

Aduziram, em suma, que o contrato de compra e venda não foi registrado junto ao Oficial do Registro de Imóveis, de modo que não foi cumprido um dos requisitos essenciais para configuração da alienação fiduciária.

Processado o apelo independentemente do recolhimento do preparo respectivo (parte beneficiária da justiça gratuita), vieram contrarrazões, tendo os autos vindo a este Tribunal.

É o relatório.

Trata-se de ação movida por Elaine Aparecida dos Santos e Celso Rogério dos Santos em face de Jardim dos Coqueiros Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., em que pretendem os autores a rescisão do compromisso de compra e venda gravada com cláusula de alienação fiduciária e restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única.

Infere-se dos autos que as partes firmaram em 10 de abril de 2014 contrato de compra e venda de um lote urbano denominado Jardim dos Coqueiros, na quadra C, lote nº 39, pelo valor de R$96.144,72, divididos em 168 parcelas sucessivas. Os autores já efetuaram o pagamento de R$13.718,58, parcelas devidas de 16 de maio de 2014 a 02 de agosto de 2017, porém, em razão de dificuldades financeiras, pretendem a rescisão do contrato, pois não poderão mais honrar as parcelas futuras.

Pois bem.

De acordo com a disciplina do código civil, o compromisso de compra e venda caracteriza-se como direito real à aquisição de imóvel, exigindo-se, contudo, a existência de cláusula de arrependimento e registro no cartório de registro de imóveis (art. 1417 do CC).

Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real.

Aqui, o compromisso de compra e venda (fls. 38/61) não foi levado a registo.

Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.

Diante da ausência de registro do contrato, não houve realmente a constituição da propriedade fiduciária, motivo pelo qual se impõe a reforma da r. sentença.

Isso porque, a solução dada pela r. sentença estaria correta caso o contrato tivesse sido registrado. Nessa hipótese, de fato, o contrato firmado entre as partes não permitiria a resolução desejada pelo autor, pois, em regra, contratos de compra e venda com financiamento do preço mediante alienação fiduciária em garantia normalmente não são passíveis de resolução por impossibilidade econômica dos adquirentes. Se as prestações do peço financiado não forem pagas, resta ao credor a execução da garantia, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97.

Assim, na hipótese dos autos, é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago. É inclusive, o entendimento sumulado pelo E. Tribunal de Justiça:

Súmula 1 do TJSP: “o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas admitidas a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”

Nesse sentido:

CONTRATO – Compra e venda de lote de terreno com pacto adjeto de alienação fiduciáriaRescisão por incapacidade financeira da compromissária compradora, com devolução dos valores desembolsados – Pacto de alienação fiduciária que, no caso, não importa óbice à pretensão – Garantia instrumental que depende de registro imobiliário para sua constituição, além de prévia notificação para comprovação da mora, requisito este não verificado na hipótese – Retenção parcial dos valores desembolsados para pagamento do preço – Súmulas 1, TJSP e 543, STJ – Parcela de retenção majorada para 25% dos valores desembolsados, ante o baixo valor do contrato e o montante adimplido – Pedido procedente em parte – Ônus de sucumbência a cargo das corrés, vencidas em maior proporção – Recurso provido em parte. (TJSP, Apelação nº 1007780-02.2017.8.26.0576, julgado em 06 de fevereiro de 2019, 1ª Câmara de Direito Privado).

No que tange ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aceitado entre 10% e 25%, para hipóteses em que de extinção do contrato de compromisso de compra e venda por impossibilidade do adquirente, a fim de se evitar prejuízos ao alienante. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, Agravo em recurso especial, nº 1.384.313, julgado em 26 de março de 2019).

Assim, a restituição deve se dar em percentual de 85% sobre o valor pago, aplicando, por consequência, o percentual de 15% de retenção.

Por fim, a restituição deve ser feita em parcela única. A matéria se encontra sumulada por este Tribunal, nos termos de sua Súmula nº 2, in verbis, “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.

Destarte, DOU PROVIMENTO ao recurso, para julgar procedente o pedido, para declarar resolução do compromisso de compra e venda, determinar a restituição de 85% dos valores pagos pela parte autora, a serem pagos em parcela única.

Diante da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor a ser restituído.

MARIA LÚCIA PIZZOTTI

Relatora – – /

Dados do processo:

TJSP – Apelação Cível nº 1006385-16.2018.8.26.0066 – Barretos – 30ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Maria Lúcia Pizzotti – DJ 24.05.2019.

Fonte: INR Publicações

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STF: STF invalida norma da Reforma Trabalhista que permitia trabalho de grávidas e lactantes em atividades insalubres

A maioria dos ministros seguiu o voto do relator, ministro Alexandre de Moraes, de que a alteração implementada na CLT viola direitos constitucionais como a proteção à maternidade e a integral proteção à criança.
stf

O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF), por maioria de votos, julgou procedente a Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 5938 para declarar inconstitucionais trechos de dispositivos da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) inseridos pela Reforma Trabalhista (Lei 13.467/2017) que admitiam a possibilidade de trabalhadoras grávidas e lactantes desempenharem atividades insalubres em algumas hipóteses. Para a corrente majoritária, a expressão “quando apresentar atestado de saúde, emitido por médico de confiança da mulher”, contida nos incisos II e III do artigo 394-A da CLT, afronta a proteção constitucional à maternidade e à criança.

A ação foi ajuizada no Supremo pela Confederação Nacional dos Trabalhadores Metalúrgicos. A norma questionada admitia que gestantes exercessem atividades consideradas insalubres em grau médio ou mínimo e que lactantes desempenhassem atividades insalubres em qualquer grau, exceto quando apresentassem atestado de saúde que recomende o afastamento. Tal permissão legal, segundo a entidade autora, afronta a proteção que a Constituição Federal atribui à maternidade, à gestação, à saúde, à mulher, ao nascituro, aos recém-nascidos, ao trabalho e ao meio ambiente de trabalho equilibrado. A eficácia dos dispositivos estava suspensa desde o fim do mês passado por liminar deferida pelo relator, ministro Alexandre de Moraes.

No início da sessão desta quarta-feira (29), em que se apreciou o mérito da ação, falaram na condição de amici curiae os representantes da Confederação Nacional de Saúde (CNS), pela improcedência da ação, e da Central Única do Trabalhadores (CUT), que defendeu a inconstitucionalidade dos trechos da norma.

Proteção à maternidade

O relator iniciou seu voto observando que, após a alteração legal, a norma passou a impor às grávidas e às lactantes o ônus de apresentar atestado de saúde como condição para o afastamento. Esse ônus, segundo o ministro, sujeita a trabalhadora a maior embaraço para o exercício de seus direitos, sobretudo para aquelas que não têm acesso à saúde básica para conseguir o atestado.

Na avaliação do ministro, a norma está em desacordo com diversos direitos consagrados na Constituição Federal e deles derivados, entre eles a proteção à maternidade, o direito à licença-maternidade e a segurança no emprego assegurada à gestante, além de normas de saúde, higiene e segurança. Sob essa ótica, a proteção da mulher grávida ou da lactante em relação ao trabalho insalubre caracteriza-se como direito social protetivo tanto da mulher quanto da criança. “A razão das normas não é só salvaguardar direitos sociais da mulher, mas também efetivar a integral proteção ao recém-nascido, possibilitando sua convivência integral com a mãe nos primeiros meses de vida, de maneira harmônica e segura e sem os perigos de um ambiente insalubre, consagrada com absoluta prioridade, no artigo 227 do texto constitucional, como dever também da sociedade e do empregador”, assinalou.

Dessa forma, o ministro destacou que a alteração deste ponto da CLT feriu direito de dupla titularidade – da mãe e da criança. A seu ver, a previsão de afastamento automático da gestante ou da lactante do ambiente insalubre está absolutamente de acordo com o entendimento do Supremo de integral proteção à maternidade e à saúde da criança. “A proteção à maternidade e a integral proteção à criança são direitos irrenunciáveis e não podem ser afastados pelo desconhecimento, pela impossibilidade ou pela eventual negligência da gestante ou da lactante em juntar um atestado médico, sob pena de prejudicá-la e prejudicar o recém-nascido”, afirmou.

Não procede, segundo o relator, o argumento de que a declaração de inconstitucionalidade poderia acarretar retração da participação da mulher no mercado de trabalho. “Eventuais discriminações serão punidas nos termos da lei, e o próprio texto constitucional determina de maneira impositiva a proteção ao mercado de trabalho da mulher mediante incentivos específicos”, ressaltou. Para o ministro, também não procede o argumento do ônus excessivo ao empregador, pois a norma isenta o tomador de serviço do ônus financeiro referente ao adicional de insalubridade da empregada afastada. Com esses fundamentos, o relator votou pela confirmação da liminar deferida e pela procedência do pedido para declarar a inconstitucionalidade da expressão dos incisos II e II.

Retrocesso social

Em seu voto, a ministra Rosa Weber apresentou apanhado histórico legislativo dos direitos trabalhistas das mulheres no Brasil e no mundo. Segundo a ministra, contam-se 96 anos desde a primeira norma de proteção ao trabalho da gestante no país. Isso revela, a seu ver, quase um século de “afirmação histórica do compromisso da nação com a salvaguarda das futuras gerações”. A Constituição de 1988, por sua vez, priorizou a higidez física e mental do trabalhador ao exigir, no inciso XXII do artigo 7º, a redução dos riscos inerentes ao trabalho por meio de normas de saúde, higiene e segurança.

A ministra afirmou ainda que a maternidade representa para a trabalhadora um período de maior vulnerabilidade devido às contingências próprias de conciliação dos projetos de vida pessoal, familiar e laboral. Dessa forma, os direitos fundamentais do trabalhador elencados no artigo 7º “impõem limites à liberdade de organização e administração do empregador de forma a concretizar, para a empregada mãe, merecida segurança do exercício do direito ao equilíbrio entre trabalho e família”. A alteração promovida pela Reforma Trabalhista, concluiu a ministra, implicou “inegável retrocesso social”.

Também votaram pela procedência da ação os ministros Edson Fachin, Luís Roberto Barroso, Luiz Fux, Carmen Lúcia, Ricardo Lewandowski, Gilmar Mendes, Celso de Mello e o presidente da Corte, ministro Dias Toffoli.

Divergência

Único a divergir, o ministro Marco Aurélio votou pela improcedência da ação ao argumento de que os preceitos que regulam o trabalho masculino são aplicáveis ao trabalho feminino. “Toda proteção alargada ao gênero feminino acaba prejudicando o gênero”, disse. Para ele, é razoável a exigência de um pronunciamento técnico de profissional da medicina sobre a conveniência do afastamento da trabalhadora. “Os preceitos encerram a liberdade da prestadora de serviços e visam atender às exigências do mercado de trabalho, para não se criar óbice à contratação de mão de obra feminina”, afirmou.

Leia a íntegra do voto do ministro Alexandre de Moraes (relator).

Fonte: STF

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Proposta prevê que notários atuem na produção antecipada de provas

O Projeto de Lei 1593/19 prevê que a formação documental das provas a serem utilizadas em eventuais processos judiciais seja realizada por notários e oficiais de registro. Atualmente, isso só acontece por meio de uma ação cível. O texto altera o Código de Processo Civil (Lei 13.105/15).

A proposta está em análise na Câmara dos Deputados. Segundo a autora, deputada Celina Leão (PP-DF), “a desjudicialização do procedimento processual da produção antecipada de provas é medida grande valia e utilidade, desonerando completamente o erário e desacumulando o serviço perante as repartições forenses”.

Tramitação
A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da Proposta: PL-1593/2019

Fonte: Agência Câmara Notícias

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