Apelação n° 1013885-61.2025.8.26.0625
Número: 1013885-61.2025.8.26.0625
Comarca: TAUBATÉ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1013885-61.2025.8.26.0625
Registro n°: 2026.0000747548
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1013885-61.2025.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante CHRISTINE KASCHNER COSTALONGA SERAPHIM, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TAUBATÉ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 5 de agosto de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1013885-61.2025.8.26.0625
Apelante: Christine Kaschner Costalonga Seraphim
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Taubaté
Comarca: Taubaté
Voto nº 39.892
Apelação – Registro de imóveis – Dúvida registrária – Negativa de registro de escritura pública de compra e venda – Ato eletrônico lavrado em Tabelionato sem vínculo territorial com as partes ou com o imóvel – Irregularidade inicial quanto à competência (art. 302 do Código Nacional de Normas) – Rerratificação do título com alteração da forma de lavratura – Irregularidade, ademais, na representação da vendedora – Procuração antiga, sem prazo e incompatível com o contrato social – Substabelecimento posterior – Potencial conflito de interesses – Incidência dos princípios da legalidade e da segurança jurídica – Aplicação do art. 156 da Lei nº 6.015/73 – Controle formal e substancial do título – Recusa justificada – Recurso não provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por CHRISTINE KASCHNER COSTALONGA SERAPHIM em face da r. sentença de fls. 819/820, de lavra do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Taubaté, que julgou procedente a dúvida suscitada, negando o acesso ao registro imobiliário de escritura pública de venda e compra lavrada perante o 2º Ofício de Notas de Catarina – CE, que tem por objeto o imóvel matriculado sob o nº 2.258.
A apelante sustenta, em síntese, que a qualificação realizada pela Oficial extrapolou os limites legais, por ter adentrado em aspectos intrínsecos do título, especialmente ao questionar a validade da procuração e da escritura pública. Afirma que não há vícios formais aptos a impedir o ingresso no fólio real, sendo que eventuais dúvidas acerca da autenticidade ou da regularidade do negócio jurídico devem ser apuradas em via jurisdicional própria. Argumenta, ainda, que os comunicados da Corregedoria-Geral da Justiça acerca de fraudes em cartórios de determinadas regiões do Ceará não autorizam, por si, a recusa do registro de títulos regularmente constituídos. No tocante à procuração, alega que a ausência de prazo de vigência não compromete sua validade, uma vez que não há exigência legal nesse sentido, e que eventual desconformidade com disposições do contrato social da pessoa jurídica outorgante não pode ser objeto de controle pelo registrador (fls. 821/831).
A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 861/864).
É o relatório.
A insurgência não comporta provimento.
Cuida-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a recusa ao registro de escritura pública de compra e venda em razão de inconsistências formais do título apresentado.
A atividade registral submete-se, por expressa determinação legal, ao princípio da legalidade estrita, competindo ao Oficial verificar a aptidão do título para ingresso no fólio real, o que abrange não apenas a análise extrínseca, mas também a regularidade formal dos atos e da representação das partes envolvidas.
No caso concreto, embora a apelante sustente que a qualificação registral deve se limitar a aspectos formais, verifica-se que as exigências formuladas pela Sra. Oficial não desbordam desse limite, mas, ao contrário, inserem-se no âmbito próprio do controle de validade do título.
Submetida a registro a escritura pública eletrônica de venda e compra, inicialmente, a Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Taubaté, observou irregularidade na competência do Tabelionato que lavrou o ato (localizado em Catarina, no Estado do Ceará, sem nenhuma relação com o domicílio das partes (a vendedora Construtora Pampas LTDA tem sede em São Bernardo do Campo, Gabriele Kaschner, procuradora da vendedora, é residente no Rio de Janeiro-RJ e a compradora, a ora recorrente, reside em Cachoeiro de Itapemirim-ES) nem com o do imóvel (Comarca de Taubaté), em desacordo, portanto, com o que dispõe o artigo 302 do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial, in verbis:
“Art. 302 Ao tabelião de notas da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente compete, de forma remota e com exclusividade, lavrar as escrituras eletronicamente, por meio do e-Notariado, com a realização de videoconferência e assinaturas digitais das partes.”.
Após a primeira devolução, o Tabelião de Catarina, Ceará, procedeu a retificação da escritura pública telada para constar que teria sido firmada presencialmente e não por meio eletrônico. O procedimento causou estranheza à Oficial porque as partes envolvidas residem na Região Sudeste do País e a Cidade de Catarina, no Estado do Ceará, fica a aproximadamente 368 km da Capital Fortaleza.
Na segunda nota devolutiva (protocolo 469.016), em 19/12/2023, já com a escritura retificada, observou-se que a vendedora, Construtora Pampas LTDA, foi representada por Gabriele Kaschner, irmã da apelante.
Verificaram-se, portanto, irregularidades na representação da vendedora. A procuração apresentada foi lavrada em 1988, perante o 1º Tabelião de Notas da Comarca de São Bernardo do Campo/SP, conferindo poderes à CIMEF Metalúrgica S.A. para a alienação do imóvel, tendo havido posterior substabelecimento desses poderes a Gabriele Kaschner, irmã da recorrente, formalizado em 27/01/2021, pelo 4º Ofício de Notas de Cachoeiro de Itapemirim/ES.
Diante do grande lapso temporal entre a procuração original (1988) e o substabelecimento (2021), o título foi devolvido para reconhecimento de firma e verificação da validade da procuração outorgada pela vendedora Construtora Pampas LTDA.
Houve reingresso do título com certidão de que a procuração original não dispunha de prazo de validade. Verificou-se, nesse mesmo protocolo, que, pelo contrato social da Construtora Pampas LTDA, poderia a diretoria constituir procuradores com os poderes conferidos, mas necessariamente com prazo de duração do instrumento de mandato, o que não foi observado pela procuração outorgada para venda do imóvel.
Por esse motivo, foi solicitada a rerratificação da escritura de venda e compra para convalidar os atos praticados, mediante a anuência dos atuais representantes legais da proprietária, Construtora Pampas LTDA, como medida para garantir a segurança jurídica do ato notarial.
Soma-se a tudo isso possível conflito de interesses, pois a procuradora da vendedora é irmã da compradora, a ora apelante.
A Oficial ainda fundamenta sua recusa em Comunicados expedidos pela Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo e do C. Conselho Nacional de Justiça que alertam sobre casos de falsificação de escrituras em cartórios do Estado do Ceará (Saboeiro, Itapiúna e Solonopole), próximos ao local da lavratura do ato telado, reforçando a necessidade de rigor na análise de títulos provenientes da região.
Pois bem.
O conjunto probatório evidencia a existência de inconsistências relevantes quanto à regularidade da procuração utilizada e à representação da pessoa jurídica alienante, elementos essenciais à validade do negócio jurídico e à segurança do registro pretendido.
A procuração, como instrumento de representação, integra o título levado a registro e submete-se, portanto, ao crivo da qualificação registral. Sua validade exige forma adequada, poderes específicos e vigência eficaz, não sendo possível admitir interpretação ampliativa ou presunção de poderes.
Nesse sentido, eventuais dúvidas quanto à regularidade do mandato ou à legitimidade do representante constituem óbice legítimo ao registro, porque comprometem a certeza quanto à manifestação de vontade do titular do direito.
Não se trata, aqui, de indevida incursão em aspectos intrínsecos do negócio jurídico, mas de verificação indispensável da regularidade formal do título, especialmente quando presentes elementos concretos que fragilizam sua higidez.
A própria Lei de Registros Públicos autoriza a recusa ou o sobrestamento do registro diante de documentos que não se revistam das formalidades legais ou que suscitem fundada dúvida quanto à sua autenticidade (art. 156 da Lei nº 6.015/73).
No ponto, vale trazer a lição do Des. Ricardo Dip:
“Ao registrador incumbe o controle de legalidade formal e substancial dos títulos apresentados, sob pena de conivência com fraudes e de comprometimento da fé pública registral.”[1]
No caso, além das inconsistências relativas à procuração e à representação, o histórico do título apresentado com sucessivas retificações e informações contraditórias acerca da forma de lavratura da escritura (eletrônica e presencial) reforça a cautela adotada pela registradora, evidenciando cenário incompatível com a segurança exigida para o ingresso do título no fólio real.
Nesse cenário, justifica-se a confirmação do juízo negativo de qualificação.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Nota:
[1] DIP, Ricardo. Teoria Geral do Registro de Imóveis. São Paulo: Editora Saraiva, 2018. (TJSP de 07.08.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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