Espécie: APELAÇÃO
Número: 1005796-14.2022.8.26.0218
Comarca: GUARARAPES

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1005796-14.2022.8.26.0218

Registro: 2024.0000271540

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1005796-14.2022.8.26.0218, da Comarca de Guararapes, em que são apelantes JOSE LUIZ NIEMEYER DOS SANTOS e MARIA CLARA NIEMEYER DOS SANTOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARARAPES.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, com determinação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de abril de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1005796-14.2022.8.26.0218

APELANTES: Jose Luiz Niemeyer dos Santos e Maria Clara Niemeyer dos Santos

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Guararapes

VOTO Nº 43.268

Registro de imóveis – Escritura pública de compra e venda – Registro negado – Justificativa de que há ofício judicial arquivado na serventia dando ciência ao registrador da proibição de transferência de imóveis inventariados, dentre os quais o imóvel objeto da dúvida, já registrado em nome de terceiro, alienante – Ausência de averbação da indisponibilidade junto à matrícula – Óbice afastado – Dúvida improcedente – Recurso provido, com determinação para apuração dos fatos junto ao juízo corregedor permanente.

Cuida-se de apelação interposta por JOSÉ LUIZ NIEMEYER DOS SANTOS e MARIA CLARA NIEMEYER DOS SANTOS em face da r. sentença de fls. 69/71, que em procedimento de dúvida inversa manteve o óbice ao registro de escritura pública de venda e compra em relação ao imóvel identificado na matrícula 14.568 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Guararapes, em razão da existência de arquivamento, na Serventia, de ofício datado de 30.01.2014, oriundo dos autos do processo judicial 0012009-31.1993.8.12.0001 do juízo da Vara das Sucessões de Campo Grande, com proibição ao Registrador de promover transação ou transferência dos imóveis inventariados, de titularidade do falecido Luiz Fernando Silveira dos Santos.

A apelação sustenta, em síntese, o desacerto da sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente, considerando a inexistência de ônus que impeça o registro perseguido junto à matrícula 14.568; ausência de averbação de bloqueio, indisponibilidade ou qualquer outra anotação assemelhada. Além disso, sustentam que são proprietários do imóvel desde o ano de 2010; anterior à decisão de indisponibilidade; que a ordem de proibição foi feita no ano de 2014; que são terceiros de boa-fé; que foram averbados sucessivos financiamentos rurais e o arquivamento do referido ofício na Serventia jamais foi publicizado, tanto que solicitadas as certidões para lavratura da escritura pública restaram elas negativas. Por fim, informam que foi apresentada expressa anuência do Advogado que patrocina os interesses do terceiro que requereu a proibição da transferência do imóvel, de modo que prejudicada a ordem judicial que justificou a recusa do Registrador (fls. 74/80).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento do apelo (fls. 108/109).

É o Relatório.

O apelo merece provimento, devendo ser afastado o óbice levantado pelo Oficial para registro da escritura pública de compra e venda objeto da dúvida, com determinação para providências no âmbito da Corregedoria Permanente.

Os apelantes apresentaram ao Oficial de Registro de Imóveis de Guararapes a escritura pública de venda e compra lavrada pelo Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Guararapes, título pelo qual os apelantes alienaram o imóvel descrito na matrícula 14.568 a Luiz Augusto de Arruda Miranda e Carmem Alexandrina da Cruz Miranda, na data de 11 de março de 2022, conforme páginas 232/238 do Livro 254, com prenotação e nota devolutiva com a seguinte exigência (fl. 37):

“Não foi possível o registro da presente Escritura Pública, uma vez que apresentado um Ofício nº 106-2014-flf datado de 30/01/2014, da Vara de Sucessões de Campo Grande/MS, autos nº 0012009-31.1993.8.12.0001, Arrolamento Comum, em que foi oficiado a ciência de que estão proibidas, até decisão judicial em contrário, qualquer transação de transferência ou compra e venda, conforme Vistos datado de 08/01/2014, dos autos.”

Em sua resposta, o Registrador informou que “de fato, na matrícula 14.568, não consta qualquer ônus, que impeça o registro perseguido, a não ser, como consta dos autos, “cientificação” do Juízo das Sucessões de Campo Grande da proibição ali mencionada. Esta Serventia a fim de salvaguardar direitos de terceiros e sua responsabilização, expediu Nota de Exigência (fls. 37), para se saber se a ação principal foi ou não ajuizada no prazo ali determinado. Informando que não houve por parte do Juízo de Mato Grosso do Sul, qualquer determinação de bloqueio, indisponibilidade, ou qualquer outro tipo de mandado a ser cumprido. Referida “ciência”, apenas foi informada no indicador real do imóvel” (fl. 56).

O ofício subscrito pelo MM. Juiz de Direito da Vara de Sucessões de Campo Grande foi juntado a fl. 31, consignando ao Registrador a “proibição de proceder qualquer transação de transferência ou compra e venda em relação aos imóveis do inventariado Luiz Fernando Silveira dos Santos, CPF 037.989.548-01, até decisão judicial em contrário.”

Ainda que o conteúdo do processo judicial de onde partiu a ordem de indisponibilidade seja relativamente indiferente ao desfecho da dúvida e à questão registral, vale ressaltar que o ofício foi recepcionado na Serventia após 08.01.2014, acompanhado do teor da decisão judicial (fls. 34/36), que foi fundamentada na preservação dos interesses dos adquirentes de boa-fé a partir da remota e futura possibilidade de anulação da partilha tendo por objeto os bens do inventariado Luiz Fernando Silveira dos Santos. O pedido de retificação da partilha foi indeferido, mas, lastreado no poder geral de cautela, o MM. Juiz de Direito determinou que fossem oficiados “todos os Cartórios de Registros Imobiliários onde se encontram registrados os bens imóveis inventariados para que fiquem cientes que estão proibidos, até decisão judicial em contrário, de proceder qualquer transação de transferência ou compra e venda em relação aos referidos imóveis”, decisão datada de 08.01.2014. Entendeu o Magistrado que a ação anulatória de partilha seria a ação correta a ser movida pelo herdeiro preterido em face dos adquirentes dos referidos imóveis, obrigatória a inclusão daqueles no polo passivo, imprescindível a demonstração de má-fé.

É de se deduzir que o imóvel em questão era objeto do arrolamento, mas os direitos hereditários referentes a ele já haviam sido transmitidos, tanto assim que o de cujus não mais figura como titular de domínio do imóvel da matrícula 14.568.

Independentemente disso, há de ser feita uma observação a respeito da qualificação que merecia ter sido realizada pelo Registrador quando da recepção do ofício judicial na Serventia.

Ao recepcionar o oficio judicial, cabia ao Registrador têlo protocolado, prenotado e qualificado, examinando-o à luz dos princípios do direito registral, em especial à continuidade. Ocorre que, como informado pelo Registrador, o ofício judicial não foi objeto de averbação e tampouco se verificou qualquer outra modalidade de anotação de indisponibilidade junto à matrícula do imóvel, de modo que, quando da lavratura da escritura pública objeto desta dúvida, não se colheu certidão positiva a respeito da referida restrição de indisponibilidade.

Conforme reiterados precedentes do Col. Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registraria. Neste sentido, as Apelações Cíveis n°s 71.397-0/5 e 76.101-0/2, ambas da Comarca da Capital, na Apelação Cível n° 30.657-0/2, da Comarca de Praia Grande, e o parecer e r. decisão prolatados em consulta formulada no Processo CG n° 2008/00037890.

A qualificação registral é “o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração” (Ricardo Dip, Registros de Imóveis (Princípios), Descalvado: Primvs, p. 113, n. 361). O Oficial de Registro de Imóveis chega à formulação desse juízo ao debruçar-se sobre “(i) o título em sentido formal; (ii) o título em sentido material e (iii) os registros que importem concretamente na relação com estes títulos” (Ricardo Dip, loc. cit., p. 163, n. 413). Esse é, portanto, o objeto material da qualificação registral, ou seja, “a parcela da realidade objetiva a que” essa qualificação “se deve dirigir” (op. cit., p. 149, n. 395).

No caso em exame, constava no ofício judicial a determinação de proibição de transferência dos bens de Luiz Fernando Silveira dos Santos. No entanto, na matrícula do imóvel constava como titulares JOSÉ LUIZ NIEMEYER DOS SANTOS e MARIA CLARA NIEMEYER DOS SANTOS. Assim, existia divergência entre o titular de domínio indicado no ofício judicial e o titular indicado no registro imobiliário.

Essa divergência, a ofender o princípio da continuidade registral, exigia do Registrador a adoção de providências, quer perante o Juízo das Sucessões de onde emanou a ordem, confrontando-a com a desqualificação do título, quer perante o Juízo Corregedor Permanente da Comarca para solução do dissenso, tudo a justificar a prática de acordo com os princípios e às regras registrais.

Entretanto, o Registrador não só deixou de realizar a averbação da indisponibilidade junto à matrícula, como também deixou de provocar o Juízo Corregedor Permanente a respeito do controverso e incompleto ofício judicial recebido.

Em outras palavras: a ordem de indisponibilidade não estava, como ainda não está, inscrita na matrícula (art. 247 da Lei nº 6.015/1973).

Como se sabe, o registro imobiliário é regido por princípios próprios cujo respeito não pode ser afastado pela necessidade da parte obter a prática do ato visando a constituição de direito real, ou de direito pessoal com eficácia real. A segurança jurídica decorrente do Registro Imobiliário somente será obtida mediante estrita observação dos princípios que o regem, cabendo ao Oficial de Registro preservar a integridade do sistema pelo exercício da qualificação que promove como profissional do direito.

Na lição de Afrânio de Carvalho:

“A apresentação do título e a sua prenotação no protocolo marcam o início do processo do registro, que prossegue com o exame de sua legalidade, que incumbe ao registrador empreender para verificar se pode ou não ser inscrito. A inscrição não é, portanto, automática, mas seletiva, porque depende da verificação prévia de estar o título em ordem. Além de a qualificação do título constituir um dever de ofício, o registrador tem interesse em efetuá-la com cuidado, porquanto, se lançar uma inscrição ilegal, fica sujeito à responsabilidade civil.” (Registro de Imóveis, cit., p. 276).

No caso, não se sabe propriamente por quais razões o ofício judicial deixou de ser objeto de averbação, inscrição ou anotação na matrícula do imóvel; por qual razão a indisponibilidade deixou de ser averbada, se por desconhecimento do Oficial, se negligência quanto ao cumprimento de seu dever ou falha técnica.

Seja como for, cabia a ele naquele momento ter adotado as providências necessárias para a correta qualificação do título recepcionado na Serventia e averbação da indisponibilidade, na forma da Subseção XV, Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, promovendo a averbação; ou diligenciando junto ao Juízo de onde emanou a ordem e/ou, ainda, provocando o Juízo Corregedor Permanente.

Nenhuma destas providências foi feita nos autos.

Não se desconhece a existência de inúmeros precedentes da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo no sentido da impossibilidade de ingresso de título no fólio real, que implique na alienação voluntária do bem, sem o prévio levantamento da indisponibilidade averbada (frise-se: averbada) na matrícula, ainda que aquele tenha sido elaborado em data anterior.

No caso concreto, porém, há uma peculiaridade que afasta a aplicação de tais precedentes. Como já dito, para o imóvel em questão não há indisponibilidade averbada na matrícula nº 14.568 do Oficial de Registro de Imóveis de Guararapes.

Ora, a ordem de indisponibilidade genérica ou específica de determinado imóvel deve ser prenotada e averbada, respeitada a ordem de protocolo, conforme dispõem as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX do Tomo II:

“9. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

(…) b) a averbação de:

(…) 23. ordens judiciais e administrativas que determinem indisponibilidades de bens;”

Sobre o tema, prevê o Provimento CNJ nº 39/2014, com a redação dada pelo Provimento CNJ nº 142/2023:

“Art. 2º. A Central Nacional de Indisponibilidade terá por finalidade a recepção e divulgação, aos usuários do sistema, das ordens de indisponibilidade que atinjam patrimônio imobiliário indistinto, assim como direitos sobre imóveis indistintos, e a recepção de comunicações de levantamento das ordens de indisponibilidades nela cadastrada.

(…) Art. 7º. A consulta ao banco de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB será obrigatória para todos os notários e registradores do país, no desempenho regular de suas atividades e para a prática dos atos de ofício, nos termos da Lei e das normas específicas.

Art. 8º. A partir da data de funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB os oficiais de registro de imóveis verificarão, obrigatoriamente, pelo menos na abertura e uma hora antes do encerramento do expediente, se existe comunicação de indisponibilidade de bens para impressão ou importação (XML) para seu arquivo, visando o respectivo procedimento registral.”

No mesmo sentido, as regras trazidas pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

“403. A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) funcionará no Portal Eletrônico publicado sob o domínio http://www.indisponibilidade.org.br, desenvolvido, mantido e operado, perpetua e gratuitamente, pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), na Central Registradores de Imóveis, sob contínuo acompanhamento, controle e fiscalização pela Corregedoria Geral da Justiça e pelos Juízos Corregedores Permanentes.

404. A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) é constituída por Sistema de Banco de Dados Eletrônico (DBMS) que será alimentado com as ordens de indisponibilidade decretadas pelo Poder Judiciário e por órgãos da Administração Pública, desde que autorizados em Lei.

(…)

407. A consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) será obrigatória para todos os notários e registradores do Estado, no desempenho regular de suas atividades e para a prática dos atos de ofício, nos termos da Lei.

408. Os oficiais de registro de imóveis verificarão, obrigatoriamente, pelo menos, na abertura e no encerramento do expediente, se existe comunicação de indisponibilidade de bens e farão a importação dos dados (XML) ou impressão do arquivo para o respectivo procedimento registral.”

Ainda que se alegue que tal disciplina seja posterior à data do oficio judicial em tela, caberia ao Oficial de Registro ter prenotado e averbado a ordem de indisponibilidade existente. Omitindo-se em seu dever de ofício, acabou por incidir em erro que, bem por isso, deverá ser devidamente apurado na esfera disciplinar, pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da serventia extrajudicial.

E se não há indisponibilidade averbada na matrícula, o óbice imposto pelo registrador não merece subsistir. A esse respeito, preveem as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que:

“108.3. Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir, não serão sustados os registros dos títulos que já estejam tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade. (…).”

As ordens genéricas de indisponibilidade não prenotadas e averbadas devem se submeter ao princípio da prioridade, de maneira que não será suspenso o registro dos títulos que estejam tramitando.

Na lição de Afrânio de Carvalho: “O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois.” (Registro de Imóveis, 4a ed., Editora Forense, 1998, p. 181).

Os títulos apresentados a registro serão, então, qualificados conforme a data de prenotação e sofrerão os efeitos de quaisquer outros fatos impeditivos que houverem, antes, acedido conhecimento do Oficial de Registro de Imóveis e dados ao Protocolo: prior in tempore, potior in iure, isto é, prevalece o fato jurídico com precedência, no tempo.

Em outras palavras, a inscrição de título já prenotado não será sustada e a prioridade deverá ser assegurada. É sabido que o número de ordem determina a prioridade do título e que, portanto, não havendo notícia da anterior prenotação da ordem de indisponibilidade e respectiva averbação na matrícula, há que ser concluída a qualificação do título protocolado pelos apelantes.

Em suma, a sentença há de ser reformada para afastar o óbice imposto ao registro pretendido pelos apelantes, extraindo-se cópias do presente feito e respectivo encaminhamento ao MM. Juiz Corregedor Permanente para as providências cabíveis na esfera disciplinar, com abertura de expediente de acompanhamento junto à DICOGE, solicitando-se informações a respeito, no prazo de 30 dias.

Ante o exposto, meu voto é pelo provimento do recurso, admitindo-se o registro do título, com observação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 04.04.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.