Processo 1024871-34.2024.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Companhia Melhoramentos de São Paulo – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: LUIS RODRIGO MARGARIDO PIRES DE ALMEIDA (OAB 258520/SP), LUIS RODRIGO MARGARIDO PIRES DE ALMEIDA (OAB 258520/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo nº: 1024871-34.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 10º Oficial de Registro de Imóveis da capital

Suscitado: Companhia Melhoramentos de São Paulo e outro

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Companhia Melhoramentos de São Paulo e Exto Live Empreendimentos Imobiliários Ltda., diante de negativa em proceder à averbação de “Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência – SMDU/DEUSO 0142/16”, envolvendo o imóvel da matrícula n. 76.155 daquela serventia.

O Oficial informa que o título recebeu qualificação negativa pelos seguintes motivos: o potencial construtivo passível de transferência de 5.711,15m² foi originado da totalidade do terreno sobre o qual o Condomínio “Vila Romana Nobre” foi implantado (R17/76.155, de 27.04.2021) e, portanto, vincula-se a totalidade de suas 139 unidades autônomas, matriculadas sob nºs. 159.116 a 159.254, e, além disso, tendo havido o registro da instituição e especificação do condomínio, a incorporadora e a proprietária da unidade “Bloco A – Melhoramentos” não têm legitimidade para requerer a pretendida averbação.

O Oficial esclarece que, pelo teor da referida declaração, consta que “o imóvel sito à Rua Tito, 479, nesta Capital, com área total de terreno de 11.422,30 m² de acordo com a referida matrícula, de propriedade de Companhia Melhoramentos de São Paulo, tombado pelo Conpresp através da Resolução nº 05/2009, dispõe de 5.711,15m² de potencial construtivo passível de transferência, originado sem a doação do terreno cedente …”; que, com o registro da incorporação, o imóvel ficou afetado pelo empreendimento, deixando de existir como um todo, criando assim o que é designado pela lei como “condomínio de frações ideais”, ou seja, deixou de existir “um único imóvel como um todos, passando a ser formado por diversas unidades autônomas, às quais correspondem frações ideais no terreno; que, no caso concreto, ainda que na ocasião do tombamento a interessada Companhia Melhoramentos de São Paulo fosse titular de domínio da totalidade do imóvel (terreno com a área de 11.422,30 m² e prédio com 16.290,00 m²), posteriormente, a mesma vendeu uma fração ideal de 76,5559% do imóvel, reservando para si a fração ideal de 23,4441%, deixando de ter disponibilidade sobre a totalidade do terreno.

O Oficial aduz que, ainda que a requerente figure como única proprietária do prédio tombado integrante do condomínio, que correspondente à “Unidade Bloco A – Melhoramentos”, ela não mais detém o domínio da totalidade do terreno que serviu como base para o cálculo do potencial construtivo passível de transferência, sendo que a responsabilidade pela preservação do imóvel tombado passou a ser dos atuais proprietários das unidades autônomas integrantes do condomínio, na proporção das suas respectivas frações ideais do terreno, haja vista que o cálculo do potencial construtivo corresponde ao resultado da multiplicação da área do terreno pelo Coeficiente de Aproveitamento (CA) aprovado pela legislação, de acordo com a zona da cidade onde está localizado o imóvel; que, ao transmitir a fração ideal do terreno de 76,5559% do terreno, ainda que mantida a construção já existente, para que sobre a totalidade do terreno fosse construído o condomínio, pode-se concluir que foram transmitidos também eventuais direitos à percepção dos benefícios oriundos da transmissão do potencial construtivo; que a averbação requerida somente pode ser acolhida se requerida expressamente pelo condomínio, representado pelo síndico, após aprovação em assembleia geral extraordinária convocada para tal fim.

Documentos vieram às fls. 04/188.

Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação, a parte interessada alega que a Companhia Melhoramentos de São Paulo, à época em que era proprietária da totalidade do imóvel descrito e caracterizado na matrícula n. 76.155 do 10º Registro de Imóveis da Capital, sofreu Tombamento Definitivo do referido imóvel, decorrente da Resolução 05/CONPRESP/2009, de 16 de setembro de 2009, e promoveu a correspondente averbação do tombamento na matrícula, em 13 de dezembro de 2017 (Av. n 19 e n. 22); que houve expedição de “Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência SMDU/DEUSO n. 0142/16”, em 11 de junho de 2016, e, no âmbito do Processo Administrativo Municipal n. 6025.2020/0020566-6, exigiu-se a apresentação da matrícula imobiliária contendo averbação da Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência.

Sustenta que a transferência de potencial construtivo caracteriza um instrumento previsto na legislação municipal há quase quatro décadas, iniciando-se com a Lei Municipal n. 9.725/84; que, nos termos da legislação, fica autorizada a transferência do potencial construtivo de imóveis urbanos, privados ou públicos, para fins de viabilizar, principalmente, a obtenção de recursos financeiros pelo proprietário visando à preservação do bem de interesse histórico, paisagístico, ambiental, social ou cultural; que a transferência é materializada por Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência, que atesta a quantidade de metros quadrados passíveis de transferência, dependendo, a efetivação da transferência, da posterior Certidão de Potencial Construtivo; que, ultimada a tramitação do pedido junto aos órgãos municipais, outorgada a Escritura de Cessão e Transferência de Potencial Construtivo, averbada na matrícula imobiliária, com posterior publicação no Diário Oficial do Município, será expedida Certidão de Transferência de Potencial Construtivo pela SMDU para utilização pela cessionária no imóvel receptor; que, diversamente do informado pelo Oficial, a responsabilidade pela preservação do imóvel tombado não passou a ser dos atuais proprietários das unidades autônomas integrantes do condomínio, mas continua sendo exclusivamente da Companhia Melhoramentos de São Paulo, única proprietária da Unidade Bloco A, que é justamente o prédio histórico tombado; que obteve junto à PMSP a declaração de existência de 5.711,15m² de potencial construtivo passível de transferência, originado sem doação de terreno para Municipalidade; que o proprietário de unidade autônoma do Bloco B jamais poderia ser cotitular do potencial construtivo do imóvel tombado, se apropriando desse resultado financeiro decorrente da venda do potencial construtivo, como forma de geração de caixa, por exemplo, sem qualquer destinação ou aplicação específica com a finalidade de manutenção do imóvel tombado; que a Municipalidade, mesmo ciente da incorporação e do condomínio instituído, não questionou a titularidade do potencial construtivo; que o requerimento de averbação deve ser firmado somente pelas pessoas jurídicas das coproprietárias, ora interessadas, e não pelo condomínio e/ou tampouco pelos titulares das 139 unidades autônomas; requer o afastamento do óbice para averbação do título na matrícula mãe n. 76.155 ou, alternativamente, na matrícula filha n. 159.116, específica da Unidade Bloco A (fls. 141/150 e 189/204). Juntou documentos (fls. 205/207).

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 210/212).

É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

De proêmio, cumpre destacar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita: o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

Nesse sentido, dispõe o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No mérito, o pedido é procedente.

A parte requerente busca a averbação da “Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência – SMDU/DEUSO 0142/16”, na matrícula n. 76.155 do 10º Registro de Imóveis da Capital.

Pelo teor da referida declaração emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo, em 13 de junho de 2.016, consta que “o imóvel sito à Rua Tito, 479, nesta Capital, com área total de terreno de 11.422,30 m² de acordo com a referida matrícula, de propriedade de Companhia Melhoramentos de São Paulo, tombado pelo Conpresp através da Resolução nº 05/2009, dispõe de 5.711,15m² de potencial construtivo passível de transferência, originado sem a doação do terreno cedente …” (fls. 185).

De acordo com a certidão da matrícula n. 76.155 do 10º Registro de Imóveis da Capital (fls. 07/140), verifica-se que, em 19 de maio de 2.017, a proprietária Companhia Melhoramentos de São Paulo vendeu uma parte ideal correspondente a 76,5559% do imóvel a Exto Live Empreendimentos Imobiliários Ltda (R.16, fls. 12), reservando para si a fração ideal de 23,4441%; em 23 de novembro de 2017, houve averbação do tombamento definitivo da totalidade do imóvel da matrícula (AV.19, fls. 13); em 08 de setembro de 2.017, procedeu-se ao registro da incorporação imobiliária do empreendimento denominado Condomínio Vila Romana Nobre, formado por dois blocos: Bloco A – Melhoramentos e Bloco B – Clock Vila Romana (R.21, fls. 14); em 27 de abril de 2021, foi registrada a instituição e especificação de condomínio, sob a denominação Condomínio Vila Romana Nobre, tendo sido abertas na mesma data as matrículas nºs. nºs. 159.116 a 159.254, referentes a todas as unidades autônomas (R.171, fls. 80/80), seguida de averbação da convenção de condomínio (AV.172, fls. 81).

Na espécie, com o registro da instituição e especificação de condomínio na matrícula n. 76.155, houve a alteração do regime jurídico da propriedade, configurando uma nova realidade jurídica, dando origem formal ao condomínio edilício e, consequentemente, às unidades autônomas com frações ideais nas áreas comuns do condomínio (matrículas nºs. 159.116 a 159.254).

Com efeito, a especificação e instituição de condomínio estão disciplinadas no artigo 1.332 do Código Civil e dizem respeito a: I discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III o fim a qual as unidades se destinam.

Uma vez regularmente instituído o condomínio edilício, o mesmo será representado pelo síndico, com a respectiva legitimidade, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil.

No tocante à legitimidade para requerer averbação, dispõem os artigos 13 e 217 da Lei de Registros Públicos:

“Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

I – por ordem judicial;

II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

III – a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.

Art. 217. O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas”.

O item 120, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, por simetria, prevê:

“As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente, dispensado o reconhecimento de firma no requerimento quando for assinado perante o Registrador ou seu preposto”.

No caso concreto, como dito, tendo havido o registro da instituição e especificação de condomínio na matrícula n. 76.155, sob a denominação Condomínio Vila Romana Nobre, esse passa a ser legitimado para requerer averbação na aludida matrícula, devidamente representado pelo síndico, após aprovação em assembleia geral extraordinária convocada para tal fim.

Importante mencionar que as normas a serem respeitadas quando da qualificação registral são aquelas vigentes no momento de apresentação do título a registro, em atenção ao princípio tempus regis actum.

Vale dizer, ainda que a requerente figure como única proprietária do prédio tombado integrante do condomínio, que correspondente à “Unidade Bloco A – Melhoramentos”, ela já não mais detém o domínio da totalidade do terreno que serviu como base para o cálculo do potencial construtivo passível de transferência, sendo que a responsabilidade pela preservação do imóvel tombado passou a ser dos atuais proprietários das unidades autônomas integrantes do condomínio, na proporção das suas respectivas frações ideais do terreno.

Isso porque, o potencial construtivo corresponde ao resultado da multiplicação da área do terreno pelo Coeficiente de Aproveitamento (CA) aprovado pela legislação, de acordo com a zona da cidade onde está localizado o imóvel.

Embora tenha sido determinada a preservação do Edifício e área de proteção ao seu redor, o Potencial Construtivo Passível de Transferência foi calculado sobre a área total do terreno, agora ocupado em sua maior proporção pelo Condomínio Vila Romana Nobre, vinculando-se às 139 unidades autônomas.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter os óbices registrários.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 01 de abril de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (DJe de 02.04.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

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Número do processo: 98992

Ano do processo: 2021

Número do parecer: 436

Ano do parecer: 2023

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 2021/98992

(436/2023-E)

Notícia de fato – Aquisição de terras rurais por pessoas enquadradas no artigo 1º, §1º, da Lei nº 5.709/1971 com suposta inobservância dos limites estabelecidos no mesmo diploma legal – Títulos aquisitivos já registrados no fólio real – Nulidade de pleno direito do registro que depende da observância do disposto no artigo 214 da Lei 6.015/1973 ou de deflagração de processo judicial – Registrador de imóveis que não tem competência para sindicar, para além dos documentos exigidos para o registro do título de aquisição dos imóveis, se as pessoas jurídicas brasileiras adquirentes estão a mascarar, em sua estrutura, pessoa jurídica ou física estrangeira que seria a sua real controladora – Parecer pelo arquivamento do processo.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de Notícia de Fato – NF 1.34.001.005109/2021-22, fls. 09 a 14, levada a conhecimento da Procuradoria Geral da República, na data de 26/05/2021, envolvendo a possível prática de ilícitos violadores dos limites legais para aquisição de terras por estrangeiro no território brasileiro, em desacordo, portanto, com o disposto na Lei nº 5.709/1971, especialmente em seu artigo 1º, §1°, bem como eventuais delitos praticados quanto à estrutura societária utilizada para a aquisição de terras rurais por pessoas estrangeiras, com relação ao grupo empresarial que supostamente seria constituído pelas empresas ( i) BRACELL CELULOSE SOLÚVEL ESPECIAL PARTICIPAÇÕES LTDA, CNPJ 31.026.351/0001-03, (ii) BRACELL SP CELULOSE LTDA, CNPJ 53.943.098/0001-87; (iii) TURVlNHO PARTICIPAÇÕES LTDA , CNPJ 30.682.919/0001- 73; (iv) ESTRELA SSC HOLDING S.A., CNPJ 29.400.630/0001-35; (v) VENEZA NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES S.A.; CNPJ 11.408.973/ 0001-80.

Diante da intervenção do Ministério Público Estadual, fls. 496/ 505, houve extração de cópias dos autos e remessa a esta Corregedoria Geral da Justiça para conhecimento e eventuais providências acerca dos atos notariais por Tabelionatos de Notas em contrariedade à recomendação da Corregedoria Nacional de Justiça e às normas dos itens 91 e 92 do Capítulo XX das NSCGJ ( conforme parecer nº 250/2010 exarado pela Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo).

O feito prosseguiu com a instrução dos autos com as cópias das fichas de breve relato da Jucesp das empresas acima descritas, assim como com as informações solicitadas aos registros de imóveis a fls. 511/512.

Sobreveio a informação da Dicoge 5, aduzindo que não há cadastramento de aquisições de imóvel rural por estrangeiro, envolvendo as mencionadas pessoas jurídicas, assim como as respostas das unidades envolvidas (Agudos, Bauru, Botucatu, Duartina, Garça, Lençóis Paulista, Marília e Pompéia), todas no sentido de que os registros foram efetuados em acordo com a Lei nº 5.709/1971 (fls. 1617/1618).

Aos autos foram juntadas as principais peças extraídas da Ação Civil Pública, em trâmite perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Marília, autos de nº 1015442-58.2022.8.26.0344, onde se alega a adoção, pelo Grupo Bracell, de uma estrutura societária ilícita e abusiva, e a consequente violação dos limites impostos pela Lei nº 5.709/1971 às pessoas estrangeiras e sociedades a elas equiparadas, sobretudo na aquisição de propriedades rurais e celebração de negócios jurídicos nos Municípios de Oriente, Vera Cruz e Álvaro de Carvalho , que superam 10% do total do território de cada um deles (fls. 1664/1695).

É o relatório.

Inicialmente, é preciso constar que a discussão do caso envolve a Lei nº 5.709/1971 que, segundo sua ementa, “Regula a Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro Residente no Pais ou Pessoa Jurídica Estrangeira Autorizada a Funcionar no Brasil e dá outras Providências“.

Interessa, na espécie, o disposto no artigo 1° e seu §1°, que dispõem:

”Art. 1º – O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

§1º – Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior “.

E os limites de aquisição de imóveis rurais para tais pessoas são os que constam do artigo 12:

”Art. 12 – A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro Auxiliar de que trata o art. 10.

§ 1º – As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.

§ 2° – Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais:

I- inferiores a 3 (três) módulos;

II- que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública, ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969;

III- quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

§ 3º – O Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados neste artigo, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimenlo do País”.

Discutiu-se, nesta Corregedoria Geral da Justiça, a vigência do disposto no artigo 1°, parágrafo 1°, da Lei 5.709/1971, tendo sido proferido o Parecer CGJ nº 461/12-E, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça à época, Desembargador José Renato Nalini, e publicado no Diário Eletrônico da Justiça em 11/12/2012, no sentido de que tais dispositivos legais não se encontravam em vigor.

Todavia, o parecer em referência foi suspenso em MEDIDA CAUTELAR NA AÇÃO CÍVEL ORIGINÁRIA 2.463, em trâmite no Excelso Supremo Tribunal Federal, conforme decisão do então eminente Relator, Ministro Marco Aurélio, em 1°/ 09/2016, cuja ementa se transcreve:

“MEDIDA LIMINAR – AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS POR ESTRANGEIROS – RECEPÇÃO DO ARTIGO 1º §1º DA LEI Nº 5. 709/1971 – RELEVÂNCIA – DEFERIMENTO “.

A ação ainda não está julgada. Há voto do então Relator, Ministro Marco Aurélio, pela procedência do pedido formulado para assentar a nulidade do Parecer nº 461/12-E da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, por ilegalidade e tendo em conta a recepção, pela Constituição Federal, do artigo 1°, §1°, da Lei nº 5.709/1971, assegurando à União e ao Incra a atribuição de conceder à pessoa jurídica estrangeira ou equiparada autorização para adquirir imóvel rural. Mas também há voto contrário do Ministro Alexandre de Moraes, no sentido da improcedência da Ação Cível Originária 2.463, com o reconhecimento expresso de que o artigo 1º, §1°, da Lei nº 5.709/1971, não foi recepcionado pela Constituição da República de 1988 porque, a partir da Emenda Constitucional nº 6, de 1995, “a distinção entre empresas brasileiras com base na nacionalidade do capital deixou de existir no texto constitucional a demonstrar que o texto constitucional não mais admite o tratamento discriminatório de empresas brasileiras pelo ordenamento jurídico“.

Na sequência, votou o Ministro Nunes Marques, acompanhando o relator, sobrevindo pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes.

Apesar da divergência aberta pelo Ministro Alexandre de Moraes, a liminar pela suspensão do parecer em referência se mantém, de modo que a conclusão é pela vigência do disposto no artigo 1º, parágrafo 1°, da Lei 5.709/1971.

Fixados estes pontos, passa-se à análise da notícia de fato encaminhada.

Como já mencionado no relatório, o Ministério Público do Estado de São Paulo (fls. 496/ 505) noticiou ter tomado conhecimento, por meio de delação anônima, de que pessoas jurídicas do denominado grupo empresarial “Bracell” haveriam adquirido imóveis rurais em desacordo com os limites impostos pela Lei nº 5.709/1971.

As pessoas jurídicas envolvidas são:

i. BRACELL CELULOSE SOLÚVEL ESPECIAL PARTICIPAÇÕES LTDA, CNPJ 31.026.351/ 0001-03,

ii. BRACELL SP CELULOSE LTDA, CNPJ 53.943.098/ 0001-87;

iii. TURVINHO PARTICIPAÇÕES LTDA, CNPJ 30.682.919/0001-73;

iv. ESTRELA SSC HOLDING S.A, CNPJ 29.400.630/0001-35; e

v. VENEZA NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES S.A; CNPJ 11.408.973/0001-80.

E os imóveis em questão estão localizados nas Comarcas de Agudos, Bauru, Botucatu, Duartina, Garça, Lençóis Paulista, Marilia e Pompéia.

Diante disso, foi determinado a fls. 511/512, que a Dicoge 5 verificasse a existência de algum cadastramento de aquisição de imóvel rural por estrangeiro, em seus assentos, envolvendo alguma das mencionadas pessoas jurídicas, e a resposta foi negativa (fls. 1617/1618).

Também se determinou a expedição de ofícios aos registros de imóveis das Comarcas de Agudos, Bauru, Botucatu, Duartina, Garça, Lençóis Paulista, Marilia e Pompeia para informação no mesmo sentido em que solicitado à Dicoge 5.

Consideradas as informações dos Registradores de Garça, Botucatu, Marília, Bauru, Pompéia, Duartina, Lençóis Paulista e Agudos, as que a informação da Dicoge 5 a fls. 1617/1618 faz referência, com indicação das folhas dos autos em que se encontram, vê-se que as únicas pessoas jurídicas que possuem imóveis rurais são TURVINHO PARTICIPAÇÕES LTDA, CNPJ 30.682.919/ 0001-73, e ESTRELA SSC HOLDING S.A, CNPJ 29.400.630/0001-35. Também consta que Lwarcell Celulose Ltda, anteriormente denominada Lwarcel Celulose e Papel Ltda, atualmente denominada Bracell SP Celulose Ltda, é proprietária de imóveis rurais (fls. 629/631).

Vale dizer, as pessoas jurídicas de Turvinho Participações Ltda, Estrela SSC Holding S.A e Lwarcell Celulose Ltda, atualmente denominada Bracell SP Celulose Ltda apresentaram títulos aquisitivos de imóveis aos correspondentes Oficiais de Registro e obtiveram qualificação positiva, logrando, portanto, serem inscritas como suas proprietárias tabulares.

Sabe-se que a qualificação positiva não enseja deflagração da atuação da Corregedoria Permanente do Oficial de Registro de Imóveis nem do Conselho Superior da Magistratura.

Apenas diante de qualificação negativa e de suscitação de dúvida é que atuam a Corregedoria Permanente do Registrador de Imóveis e, caso haja recurso de apelação, o Conselho Superior da Magistratura, competindo ao Corregedor Geral da Justiça a relataria dos recursos.

Em suma, ante eventual qualificação negativa dos títulos de aquisição de imóveis, caberia suscitação de dúvida perante a Corregedoria Permanente do Oficial de Registro, e somente na hipótese de existir apelação é que seria deflagrada a atuação do Conselho Superior da Magistratura.

Na espécie, não há noticia de que tenha havido qualificação negativa dos títulos apresentados a registro pelas pessoas indicadas anteriormente, mas qualificação positiva dos referidos documentos, de modo que ingressaram no fólio real.

Ante a qualificação positiva dos títulos aquisitivos, eventual nulidade do registro por ofensa ao disposto na Lei nº 5.709/1971 só pode ser dirimida mediante invocação específica perante a Corregedoria Permanente, com observância do disposto no artigo 214 da Lei nº 6.015/1973, assegurada a oitiva de todos os atingidos (§1º).

Não bastasse, descabe ao Oficial de Registro de Imóveis sindicar, para além dos documentos exigidos para o registro do titulo de aquisição dos imóveis, se as pessoas jurídicas brasileiras adquirentes de imóveis estão a mascarar, em sua estrutura, pessoa jurídica ou física estrangeira que seria a sua real controladora. Esta discussão só pode ser levada a efeito em juízo, como, aliás, consta ter sido feito nos autos da ação civil pública, processo nº 1015442-58.2022.8.26.0344, em trâmite perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Marília.

A análise que compete ao Oficial é meramente formal, baseada na documentação apresentada, não lhe cabendo fazer ilações para concluir, como fez o autor da ação civil pública noticiada nos autos, que há evidenciada “adoção, pelo Grupo Bracell de uma estrutura societária ilícita e abusiva, seja com precificação equivocada e injustificada de ações preferenciais, ou se furtando de obter a prévia aprovação das autoridades competentes para o ingresso de sócios estrangeiros que possuem participação majoritária do capital social e/ou controle de sociedades brasileiras” e consequente “violação, pelo Grupo Bracell dos limites impostos pela Lei nº 5.709/1971 às pessoas estrangeiras e sociedades a elas equiparadas, sobretudo na aquisição de propriedades rurais e celebração de negócios jurídicos” (fls. 1690/1691).

Considerado, portanto, o ingresso dos títulos aquisitivos dos imóveis no fólio real conforme os documentos apresentados ao Registrador, e não lhe competindo diligenciar para além da documentação que se lhe apresenta para aferir eventual burla à lei, nada há a ser determinado no âmbito administrativo.

Em conclusão, ressalvada a atuação da esfera judicial, ou a regular atuação dos legitimados para suscitar a nulidade de pleno direito do registro, nos termos do artigo 214 da Lei nº 6.015/1973, não existe determinação a ser proferida por esta Corregedora Geral da Justiça.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo arquivamento do presente expediente.

Sub Censura

São Paulo, 19 de outubro de 2023.

Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Vistos. Aprovo o parecer da MM.ª Juíza Assessora desta Corregedoria Geral da Justiça e, por seus fundamentos, ora adotados, determino o arquivamento do presente expediente. Publique-se. São Paulo, 20 de outubro de 2023. (a) FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA, Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 25.10.2023

Decisão reproduzida na página 157 do Classificador II – 2023.

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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