CSM/SP: Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Leilão extrajudicial – Notificação da devedora remetida ao endereço constante do contrato – Título que, em seus aspectos formais, preenche os requisitos para registro – Eventual declaração da inexistência da comunicação, ou de vício em sua realização, que deverá ser objeto de análise em ação própria, de natureza contenciosa – Dúvida julgada improcedente – Recurso provido.

Apelação Cível nº 1121498-13.2018.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1121498-13.2018.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1121498-13.2018.8.26.0100

Registro: 2019.0000936700

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1121498-13.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCO ANTONIO QUILICI RABELO, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de novembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1121498-13.2018.8.26.0100

Apelante: MARCO ANTONIO QUILICI RABELO

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 37.943

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Leilão extrajudicial – Notificação da devedora remetida ao endereço constante do contrato – Título que, em seus aspectos formais, preenche os requisitos para registro – Eventual declaração da inexistência da comunicação, ou de vício em sua realização, que deverá ser objeto de análise em ação própria, de natureza contenciosa – Dúvida julgada improcedente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Marco Antonio Quilici Rabelo contra r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a negativa do registro de escritura pública de compra e venda, relativa ao imóvel objeto da matrícula nº 232.858 do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, outorgada pelo Banco Caixa Econômica Federal em decorrência da arrematação do imóvel, pelo apelante, em leilão que foi realizado na forma da Lei nº 9.514/97[1].

Alega o apelante, preliminarmente, que o procedimento de constituição em mora foi direcionado para o endereço fornecido no contrato de alienação fiduciária, de forma que, ao indeferir o pedido de produção de provas formulado para demonstrar que a notificação das datas dos leilões foi enviada para o mesmo endereço, teria a MM.ª Juíza Corregedora Permanente cerceado seu direito de defesa. No mais, afirma, em resumo, que a lei prevê o encaminhamento da correspondência ao endereço do contrato, o que efetivamente ocorreu, muito embora o AR tenha retornado com a anotação “mudou-se/desabitado”. Aduz que tendo sido o contrato celebrado no ano de 2014, nele não constam informações sobre o endereço eletrônico do devedor, o que somente passou a ser exigido após a vigência da Lei nº 13.465/17. Assim, porque a devedora se mudou e não cumpriu o dever contratual de manter seus cadastros atualizados junto ao banco credor, reputam-se válidas as correspondências encaminhadas ao último endereço declarado no contrato[2].

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso[3].

É o relatório.

Desde logo, há que se afastar a alegada ocorrência de cerceamento de defesa.

A pretendida produção de prova documental, solicitada pelo apelante, não se coaduna com o procedimento de dúvida, que se limita, exclusivamente à apreciação objetiva de título pré-constituído e dos princípios registrários de modo a vedar ou permitir o respectivo acesso à tábua. Daí ser vedada a dilação probatória ou diligências tendentes a sanar irregularidades do título, a juntada de novos documentos, realização de perícias ou oitiva de testemunhas.

Sobre o tema, a lição de Walter Ceneviva, segundo o qual a “restrição do âmbito da diligência se afina com a espécie administrativa em que se enquadra a dúvida, incompatível com a realização de audiência, para depoimento pessoal ou ouvida de testemunhas e com produção de prova pericial” (Lei dos Registros Públicos Comentada, São Paulo: Saraiva, 18ª ed., p. 452).

Na nota de devolução expedida[4], o registrador exigiu, em cumprimento ao § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, a apresentação de comunicação dos leilões realizados à devedora fiduciante Asaa Comércio de Aromatizadores Ltda., em conformidade à lei vigente, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, na sua via original ou cópia autenticada, com a ressalva de que o AR apresentado não cumpriu seus objetivos[5]. Ou seja, a qualificação negativa do título se deu em razão de ausência de prova segura de que a notificação do devedor quanto à realização do leilão se deu de forma regular.

A propósito, cumpre anotar que, embora tenha sido o contrato celebrado no ano de 2014[6], o procedimento de expropriação se deu já na vigência da Lei nº 13.465/17, que incluiu o § 2º, item “a”, ao art. 27 da Lei nº 9.514/97:

“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(…)

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

Ocorre que, no caso concreto, ficou demonstrada a remessa da notificação da devedora no endereço contratual[7], em exata correspondência com os dados indicados no instrumento acostado aos autos[8]. Caberia, por outro lado, à devedora fiduciante comunicar a credora fiduciária acerca de eventual mudança de endereço, como previsto no contrato.

Desse modo, em seus aspectos formais, o título preenche os requisitos para o registro.

Por conseguinte, eventual litígio envolvendo a regularidade da realização dos leilões e a arrematação do imóvel deverá ser dirimido em ação jurisdicional, de natureza contenciosa, com a participação de todos os interessados e respeitado o devido contraditório e ampla defesa.

Em outras palavras, ante a informação de que o credor fiduciário realizou prévia comunicação dos leilões à devedora fiduciante, na forma do contrato, não cabe impedir o registro da escritura de compra e venda, pois eventual declaração da inexistência da comunicação, ou de vício em sua realização, deverá ser objeto de análise em ação própria, a ser ajuizada pela devedora contra todos os demais interessados.

Diante do exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator


Notas:

[1] Fls. 186/189.

[2] Fls. 197/213.

[3] Fls. 247/252.

[4] Fls. 40.

[5] Fls. 01/08 e fls. 40.

[6] Fls. 98.

[7] Fls. 16.

[8] Fls. 95. (DJe de 12.03.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP.

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CSM/SP: Apelação – Dúvida – Pedido de Diligências – Nulidade Inexistente – Procedimento meramente administrativo, que não comporta dilação probatória – No mérito, manutenção da sentença recorrida, fundada em precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Improvimento do recurso.

Apelação n° 1011836-36.2018.8.26.0223

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1011836-36.2018.8.26.0223

Comarca: SANTOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1011836-36.2018.8.26.0223

Registro: 2019.0001032006

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011836-36.2018.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, são apelados EMERSON BISPO DOS SANTOS e LUCIANA MUNIZ BISPO DOS SANTOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 2 de dezembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1011836-36.2018.8.26.0223

Apelante: Ministério Público do Estado de São Paulo

Apelados: EMERSON BISPO DOS SANTOS e LUCIANA MUNIZ BISPO DOS SANTOS

VOTO Nº 37.983

Apelação – Dúvida – Pedido de Diligências – Nulidade Inexistente – Procedimento meramente administrativo, que não comporta dilação probatória – No mérito, manutenção da sentença recorrida, fundada em precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Improvimento do recurso.

O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO interpõe apelação contra a r. sentença de fls. 60/63, que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Guarujá, para afastar a nota devolutiva e determinar o registro do título, escritura de compra e venda do lote n.º 16, quadra 38, do Loteamento Jardim da Enseada Guarujá.

Em suma, sustenta o apelante ser o caso de anulação da r. sentença, uma vez não ter sido apreciado o pedido de conversão do julgamento em diligência.

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 93/96).

É o relatório.

Com efeito, fundou-se a nota devolutiva de fls. 05 na necessária apresentação de título de cessão de direitos dos compromissários compradores a favor dos adquirentes constantes da escritura de venda e compra que se pretende registrar, com fulcro no artigo 237 da Lei de Registros Públicos e em atenção aos princípios da legalidade e continuidade.

O representante do Ministério Público, por seu turno, pugnou pela conversão do julgamento em diligência e requereu a juntada aos autos do anterior compromisso de compra e venda para verificação de existência de cláusula de irretratabilidade e a intimação dos compromissários compradores para comprovação do pagamento do preço.

Contudo, o processo administrativo de dúvida não admite dilação probatória, cumprindo deliberar-se sobre a questão exclusivamente à luz da documentação apresentada ao Oficial.

É, nestes moldes, o precedente deste Conselho Superior da Magistratura:

“Dúvida registrária é só para dirimir o dissenso, entre o registrador e o apresentante, sobre a prática de ato de registro, referente a título determinado que, para esse fim (registro) foi protocolado e prenotado. Logo, não se admite, no seu curso, diligências ou dilação de provas destinadas à complementação de título desqualificado, à apuração de fatos extratabulares demonstrativos de situação jurídica de loteamento ou à promoção de medidas de saneamento de vício que macula o parcelamento do solo. A razão dessa restrição cognitiva, ademais, é evitar a indevida prorrogação do prazo da prenotação, consoante firme orientação deste Conselho Superior da Magistratura: “A dilação probatória em procedimento desta natureza prorrogaria indevidamente o prazo da prenotação, potencializando prejuízo para o direito de prioridade de terceiros, que também tivessem prenotado outros títulos que refletissem direitos contraditórios.” (Apelação Cível nº 027583-0/7, Santa Rosa do Viterbo, j. 30.10.1995, rel. Des. ALVES BRAGA, in Revista de Direito Imobiliário 39/297-298).

No mérito, a r. sentença deve ser mantida.

Com efeito, a previsão de registro de compromisso de compra e venda tem a finalidade de dar publicidade à relação obrigacional e gera direitos para a parte prejudicada, caso haja sua inobservância, não havendo, contudo, impedimento de alienação do bem pelo titular de domínio.

E, como bem consignado na r. sentença recorrida, o direito real do compromissário comprador nos termos do art. 1.418 do Código Civil confere ao seu titular o poder de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, no caso de recusa, requerer a sua adjudicação; resguardando-se, desta forma, o direito de sequela oponível erga omnes sobre o imóvel em que consta o registro da promessa.

São, também, nestes sentido, os precedentes deste Conselho Superior da Magistratura:

“Registro de Imóveis Dúvida julgada procedente Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade Recurso provido.” (CSM, Apelação Cível nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Relator Desembargador José Renato Nalini).

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso Provido.” (CSM, Apelação Cível 1040210-48.2015.8.26.0100, Relator Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças).

E do corpo de referido voto, destaca-se a seguinte passagem:

“E o raciocínio está respaldado pelo artigo 1.418 do Código Civil:

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ao preceituar que o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, referido dispositivo legal deixa muito claro que o titular dominial, ainda que tenha celebrado compromisso de compra e venda anterior, pode dispor do imóvel”.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 11.03.2020 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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CGJ/SP: Pedido de Providências – Averbação de área de desdobro de parte de imóvel – Necessidade de apuração da área remanescente, considerando os desfalques efetuados anteriormente – Ofensa ao princípio da especialidade – Recurso não provido.

Pedido de Providências – Averbação de área de desdobro de parte de imóvel – Necessidade de apuração da área remanescente, considerando os desfalques efetuados anteriormente – Ofensa ao princípio da especialidade – Recurso não provido.

Número do processo: 1024209-41.2016.8.26.0071

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 38

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1024209-41.2016.8.26.0071

(38/2018-E)

Pedido de Providências – Averbação de área de desdobro de parte de imóvel – Necessidade de apuração da área remanescente, considerando os desfalques efetuados anteriormente – Ofensa ao princípio da especialidade – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Inconformado com a r. sentença que desacolheu seu pedido[1], a Prefeitura Municipal de Bauru interpôs recurso objetivando o desdobro de parte da área objeto da transcrição nº 1.532 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP, medindo 10.566,79m², e a determinação de abertura de matrícula sem apuração prévia de área remanescente do imóvel. Sustenta que a exigência do Oficial Registrador requer trabalho técnico, especializado e muito custoso, o que demanda longo tempo e contraria o interesse público, pois a área objeto do pretendido desdobro será doada ao Departamento de Estrada e Rodagem (DER) para implantação de um centro de controle operacional da concessão da Rodovia Estadual Raposo Tavares que, inclusive, já existe no local e está em funcionamento.

Em sua manifestação[2], o Oficial Registrador ressalta que o rito previsto para o pedido de providências não atende ao disposto nas NSCGJ (item 41.1, “nota”, Capítulo XX), estando prejudicada a análise da pretensão deduzida nos autos. Ainda, consigna que a interessada endereçou a apelação ao Conselho Superior da Magistratura quando, por se tratar de questionamento relativo a ato de averbação, a competência recursal é da E. Corregedoria Geral da Justiça. No mais, reitera os argumentos apresentados a fls. 22/25, afirmando que a desqualificação do título se deu em virtude da falta de especialidade do imóvel objeto da transcrição nº 1.532, que não traz em seu bojo a medida total do imóvel, nem o delimita de forma precisa. Assim, sustenta que a prática do ato pretendido depende do ajuizamento de ação judicial de retificação de área, visando apurar a área remanescente e consequente desdobro.

Determinado o processamento do recurso[3], a Procuradoria Geral de Justiça, com o envio dos autos a esta E. CGJ, opinou por seu não provimento[4].

OPINO.

Desde logo, cumpre consignar que, em se tratando de pedido de providências, pois o ato buscado é de averbação, não há que se falar em inadequação do procedimento iniciado pela recorrente em razão da desconformidade ao disposto nas NSCGJ, naquilo que diz respeito à suscitação de dúvida inversa. Pela mesma razão, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo[5], certo que o inconformismo foi manifestado contra r. decisão proferida no âmbito administrativo pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente da Serventia Extrajudicial em questão.

Pretende a recorrente o desdobro do imóvel objeto da transcrição nº 1.532 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Bauru/SP para abertura de matrícula em conformidade com a descrição da área contida na certidão nº 1.465/16[6], item 1º, medindo 10.566,72m².

A recusa do Oficial Registrador funda-se na necessidade de prévia retificação do registro para apuração da área remanescente e consequente desdobro do imóvel objeto da transcrição nº 1.532, nos termos do art. 213, inciso II, da Lei 6.015/73, alterado pela Lei 10.931/2004, em virtude dos destaques já efetuados.

O fundamento da recusa que ora se discute diz respeito ao princípio da especialidade. A transcrição nº 1.532 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP, tal como afirma a própria recorrente, foi objeto de anteriores desfalques, gerando a matrícula nº 30.759 e a transcrição nº 46.163.

Como é sabido, incumbe ao Oficial, quando da qualificação do título, com apoio nas normas e princípios registrários, proceder ao exame de sua regularidade formal e extrínseca, tal como foi feito no caso concreto. Da análise da documentação apresentada[7], vale anotar, é possível concluir que a área do imóvel de titularidade da recorrente não é mais a mesma descrita na transcrição nº 1.532 e, consequentemente, não corresponde àquela referida no título que traz essa mesma descrição.

Nesse cenário, mostra-se imprescindível a apuração da área remanescente mediante pedido de retificação para perfeita caracterização e individualização do imóvel, a fim de atribuir a segurança devida e inerente ao fólio real e, assim, permitir que o pretendido desdobro seja averbado. Ensina Afrânio de Carvalho que:

“o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” e que “o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa lugar determinado no espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial” (“Registro de Imóveis”, Editora Forense, 4ª ed.).

Observa Narciso Orlandi Neto que: “As regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro. Quando se tratar, por exemplo, de alienação de parte de um imóvel, necessário será que a descrição da parte permita localizá-la no todo e, ao mesmo tempo, contenha todos elementos necessários à abertura da matrícula (conf. Jorge de Seabra Magalhães, ob. cit., p. 63)” (“Retificação do Registro de Imóveis”, Ed. Juarez de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 68).

No caso vertente, houve anteriores destacamentos de partes do imóvel sem apuração do remanescente, o que torna imprecisa a descrição da área cujo desdobro é agora postulado.

A averbação da maneira pretendida, pois, traria insegurança e incerteza incompatíveis com os registros públicos.

Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de receber a apelação como recurso administrativo e a ele negar provimento.

Sub censura.

São Paulo, 22 de janeiro de 2018.

STEFÂNIA COSTA AMORIM REQUENA

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. São Paulo, 18 de janeiro de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: CARLA CABOGROSSO FIALHO, OAB/SP 135.032 e ALEXANDRE LUIZ FANTIN CARREIRA, OAB/SP 125.320.

Diário da Justiça Eletrônico de 14.02.2018

Decisão reproduzida na página 031 do Classificador II – 2018

Fonte: INR Publicações.

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