Espécie: APELAÇÃO
Número: 1034896-82.2019.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1034896-82.2019.8.26.0100

Registro: 2019.0001031993

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1034896-82.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S/A, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida e afastar o óbice apresentado pelo registrador, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 26 de novembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1034896-82.2019.8.26.0100

Apelante: Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S/A

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 37.932

Registro de imóveis – Negativa de registro de escritura de compra e venda de conjunto de vagas autônomas de garagem – Convenção de condomínio que prevê a necessidade de utilização de manobristas na garagem e permite a exploração comercial das vagas, inclusive por meio de cessão de uso temporário a terceiros não proprietários das unidades autônomas do condomínio – Características específicas do empreendimento que permitem a alienação de grupos de vagas de garagem sem vinculação às unidades comerciais – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S/A contra a sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 4º Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa de registro da escritura de compra e venda de unidades autônomas de vagas de garagem em empreendimento comercial objeto da matrícula nº 181.338 daquela serventia imobiliária, por não ser possível a alienação a pessoas estranhas ao condomínio sem que exista autorização expressa na convenção de condomínio nesse sentido (fls. 161/163).

Alega a apelante, em síntese, não ser pessoa estranha ao condomínio, eis que é condômina do empreendimento, tendo adquirido as vagas de garagem em questão da própria incorporadora do empreendimento. Aduz que não se trata de comercialização de uma mera vaga de garagem, mas de um conjunto de vagas autônomas de garagem, dissociadas dos escritórios e lojas, constituídas pelo incorporador com o único objetivo de viabilizar a exploração comercial da garagem do empreendimento, por meio de empresa especializada, visando atender à demanda externa. Ressalta que a cláusula 10.8 da Convenção de Condomínio estabelece a destinação das vagas constituídas no empreendimento, prevendo que apenas a administradora da garagem poderá explorar a vacância e a rotatividade do estacionamento, o que leva à conclusão de que pode ser proprietária das vagas referidas. Acrescenta que a Convenção de Condomínio faz referência à possibilidade de alienação de vagas autônomas de garagem, impondo à Administradora da Garagem o dever de garantir o direito ao uso das vagas de garagem destinadas a cada condômino proprietário ou locatário das unidades autônomas escritórios e lojas, assim como ao proprietário das demais unidades autônomas vagas de garagem (cláusula 10.8.1). Ressalta que os grupos de vagas de garagem constituem unidades autônomas, aptas a serem comercializadas de modo individualizado e independente de qualquer outra unidade (fls. 170/179).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 213/214).

É o relatório.

A apelante, por meio de escritura pública de compra e venda (fls. 119/130), adquiriu de “BNI Ônix Desenvolvimento Imobiliário Ltda.” grupos de garagens destinadas a estacionamento, matriculados sob nos 187.238 a 187.259, localizados no empreendimento Condomínio “Vila Olímpia Prime Offices”. A qualificação negativa do título está fundada no fato de não ser a compradora proprietária de unidade autônoma do edifício (art. 1.331, § 1º, do Código Civil) e de não haver expressa previsão, na convenção condominial, da possibilidade de transmissão de vagas de garagem a terceiros estranhos ao condomínio (fls. 152).

No entanto, do Memorial de Incorporação e na Convenção de Condomínio, em que indicadas, dentre outros dados, as áreas e frações ideais das unidades autônomas (fls. 34/118), consta que o condomínio é composto por 01 unidade autônoma loja e 261 unidades autônomas escritórios (cláusula 2.1, fls. 43), sendo que na área comum de cada unidade autônoma escritório está incluída 01 vaga de garagem e na unidade autônoma loja, 05 vagas de garagem, todas indeterminadas (cláusula 2.2.1, fls. 48). Consta, também, que o condomínio é composto por 17 unidades autônomas de vagas de garagem individuais (cláusula 2.6, fls. 49) e, ainda, por 22 unidades autônomas de grupos de vagas de garagem (cláusula 2.7, fls. 50).

Veja-se que há previsão no sentido de que as vagas de garagem, bem como os blocos de vagas de garagem não participam do rateio das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (cláusula 6.2, fls. 73).

Além disso, no Capítulo X, há disposições que tratam das vagas de garagem integrantes das áreas comuns das unidades autônomas, sendo expressamente vedada sua alienação destacada da unidade autônoma, seja a condômino ou a terceiro (cláusula 10.4, fls. 80).

Por outro lado, há regras próprias para 17 unidades autônomas de vagas de garagem individuais (cláusula 10.5, fls. 80) e, por fim, para as 22 unidades autônomas de grupos de vagas de garagem (cláusula 10.6, fls. 81).

Está previsto, ademais, que a Administradora da garagem pode explorar comercialmente as vagas (cláusula 10.8.1, item “i”, fls. 84), inclusive por meio de cessão de uso temporário das vagas a terceiros não proprietários das unidades autônomas do condomínio (cláusula 10.8.1, item “xii”, fls. 85), cabendo-lhe, em contrapartida, arcar com os custos de manutenção das áreas de estacionamento (cláusula 10.8.1, item “iii”, fls. 84) e garantir o direito de uso das vagas de garagem destinadas a cada condômino proprietário ou locatário das unidades autônomas escritórios e loja, assim como ao proprietário das demais unidades autônomas vagas de garagem (cláusula 10.8.1, item “v”, fls. 84).

Como se vê, há disposições específicas para as vagas de garagem integrantes das áreas comuns das unidades autônomas e para as demais unidades autônomas de vagas de garagem individuais, assim como para as unidades autônomas de grupos de vagas de garagem. A todo momento, a Convenção de Condomínio as trata de forma independente e diferenciada.

Apenas em relação às primeiras, ou seja, às vagas de garagem integrantes das áreas comuns das unidades autônomas (loja e escritórios) é que existe expressa vedação à sua alienação desvinculada da unidade autônoma, seja a condômino ou a terceiro. Por essa razão, a MM.ª Juíza Corregedora Permanente entendeu que, em relação às demais espécies de vagas de garagem, a não vedação não implica a autorização para venda a terceiros, o que, à luz do disposto no art. 1.331, § 1º, do Código Civil, estaria absolutamente correto, ao menos em princípio. O silêncio, como resulta da mencionada norma, haveria mesmo de ser tomado como óbice intransponível à alienação a terceiros.

É que o intuito do legislador parece ter sido o de aprimorar a segurança das unidades condominiais, ao vedar, exceto na hipótese de explícito consentimento na convenção, que pessoas a elas alheias circulem pelo edifício apenas porque proprietárias de vagas de garagem.

Ocorre que, no caso concreto, as disposições trazidas na Convenção de Condomínio levam à conclusão diversa.

Assim se afirma, pois a apelante adquiriu unidades autônomas de grupos de vagas de garagem e assumiu junto à incorporadora/vendedora a obrigação contratual de atuar, no edifício, como administradora da garagem (fls. 131/137). Esses 22 grupos adquiridos totalizam 104 vagas de garagem, cada grupo com matrícula própria, totalmente desvinculadas das unidades autônomas denominadas loja e escritórios.

Ora, não faria sentido admitir que esses grupos de garagem estivessem, necessariamente, ligados a uma loja ou escritório, sobretudo porque prevista, na convenção de condomínio, a obrigatoriedade de uso de manobristas e custeio da manutenção do estacionamento pela administradora da garagem. É evidente, nesse empreendimento específico, que tais vagas são unidades autônomas passíveis de alienação sem qualquer vinculação às unidades comerciais, eis que podem ser destinadas ao uso do público externo mediante exploração comercial, como expressamente consta da Convenção de Condomínio.

Importa anotar, por fim, que o registro pretendido não atingirá o interesse dos demais condôminos, certo que em nada interferirá nas áreas comuns ou em suas áreas privativas.

Diante do exposto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida e afastar o óbice apresentado pelo registrador.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 31.03.2020 – SP)

Fonte: INR Publicações

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1041488-45.2019.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1041488-45.2019.8.26.0100

Registro: 2019.0001032000

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1041488-45.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MOHAMAD ABDO KHALIL, é apelado 12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 2 de dezembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1041488-45.2019.8.26.0100

Apelante: Mohamad Abdo Khalil

Apelado: 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

VOTO Nº 37.969

Registro de Imóveis – Carta de arrematação expedida em ação de execução movida contra cessionário de compromisso de compra e venda – Princípio da continuidade – Proprietário do imóvel que foi intimado para as hastas públicas e informou não ter interesse na manutenção do domínio – Reconhecimento pelo juízo da execução, de forma expressa, da submissão do proprietário do imóvel aos efeitos da arrematação – Dúvida julgada procedente – Apelação provida.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que manteve a recusa do registro de carta de arrematação do imóvel objeto da matrícula nº 148.634 do 12º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que foi extraída de ação de execução movida pelo Condomínio Conjunto Habitacional Amaralinas contra Roberto Gomes, por ausência de continuidade do registro.

O apelante alegou, em suma, que arrematou o imóvel em hasta pública realizada no Processo nº 0111228-53.2009.8.26.0005 da 3ª Vara Cível do Foro Regional de São Miguel Paulista, Comarca da Capital, sendo posteriormente imitido na posse. Afirmou que o imóvel está registrado como sendo de propriedade do Instituto de Previdência do Estado de São Paulo – IPESP que deve ser considerado o transmitente na arrematação promovida na ação judicial. Assim porque a submissão do Instituto de Previdência do Estado de São Paulo – IPESP aos efeitos da arrematação foi reconhecida por decisão do juízo da ação de execução, pois foi intimado da arrematação e declarou não ter interesse no imóvel. Asseverou que a arrematação é forma de transmissão forçada e que foi promovida em ação de execução de despesas condominiais que têm natureza propter rem. Informou que o executado, Roberto Gomes, não demonstrou interesse em promover o registro do contrato de compromisso de compra e venda celebrado com o proprietário do imóvel, razão pela qual os direitos de compromissário comprador não podem impedir a transmissão do domínio na ação de execução. Requereu a reforma da r. sentença para o registro do título (fls. 93/97).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 116/119).

É o relatório.

Foi apresentada para registro a carta de arrematação do imóvel objeto da matrícula nº 148.634 do 12º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, extraída de ação de execução que teve curso perante a 3ª Vara Cível do Foro Regional de São Miguel Paulista (Processo nº 0111228-53.2009.8.26.0005), movida pelo Condomínio Conjunto Habitacional Amaralinas contra Roberto Gomes.

O registro da carta de arrematação foi recusado com fundamento na ausência de continuidade, uma vez que o imóvel é de propriedade do Instituto de Previdência do Estado de São Paulo – IPESP que não figurou no polo passivo da ação de execução.

Contudo, na reapresentação para protocolo o apelante instruiu a carta de arrematação com prova de que a recusa do registro pela ausência de continuidade foi apreciada e afastada na esfera jurisdicional, com fundamento na submissão do proprietário do imóvel aos efeitos da arrematação porque foi intimado para a hasta pública e informou não ter interesse em manter o domínio do bem.

Nesse sentido a r. decisão reproduzida às fls. 07/08 (com autenticidade conferida no sistema SAJ), que foi prolatada pelo Juízo da ação de execução:

“(…)b: rigorosamente, não houve solução de continuidade registral, pois as diversas sucessões entre os titulares de direito sobre o imóvel não vieram a ser registradas. Dito de outro modo, houve transferência da posse, mas não do domínio. Assim, o domínio do IPESP, que foi intimado sobre a arrematação e declarou não ter interesse sobre o imóvel, foi extinto pela arrematação, modo originária de aquisição da propriedade. Por isso, em princípio, não se mostra plausível a exigência, própria para registro de atos negociais. Aqui, porquanto não houve solução de continuidade, em princípio é possível o registro. Expeça-se novo mandado, esclarecendo que a propriedade foi transmitida por ato de império (arrematação), diretamente do IPESP ao arrematante. Caso haja recalcitrância do registrador, caberá perseguir a solução junto ao juízo de Registros Públicos, competente para exercício da Corregedoria dos Cartórios Extrajudiciais“.

Uma vez reconhecida a submissão do proprietário do imóvel aos efeitos da arrematação, por meio decisão prolatada pelo juízo da ação de execução que para isso era competente, neste caso concreto ficou suprido o requisito da continuidade que consiste no estrito respeito à cadeia dominial:

“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Afranio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, 1998, Forense, pág. 253).

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 31.03.2020 – SP)

Espécie: COMUNICADO
Número: 49/2020

COMUNICADO Nº 49/2020 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

A PRESIDÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, publica para conhecimento geral a Portaria nº 57/2020 do Conselho Nacional de Justiça, acompanhada do r. despacho exarado no expediente PP nº 0002314-45.2020.2.00.0000 (ID 3932445), pela Excelentíssima Conselheira Relatora Maria Tereza Uille Gomes, que estabelece as novas diretrizes acerca do envio de decisões judiciais, para cumprimento do disposto no artigo 4º, da referida Norma.:

Nota da redação INR: Clique aqui para visualizar a íntegra do ato. (DJe de 17.04.2020 – NP)

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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