Por falta de rubricas, e afirmação do pensamento de Pontes de Miranda de que "a rubrica não é assinatura, mas é auxiliar da assinatura para ligar as páginas rubricadas à última, que é assinada", o MM. Juiz de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo negou o registro de contrato de locação no Registro de Imóveis. Veja a íntegra da decisão:
Processo 0026786-24.2013.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – YK Rede Park Estacionamento Ltda – Dúvida – averbação de contrato de locação para exercício de direito de preferência – instrumento eivado de vícios que comprometem a segurança jurídica – saneamento de parte dos vícios – manutenção do óbice referente à necessidade de rubrica dos subscritores em todas as folhas do instrumento – dúvida procedente. CP 127
Vistos etc.
1. O 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a pedido de YK – REDE PARK ESTACIONAMENTO LTDA (fls. 02 – 04).
1.1. A suscitada fez prenotar, em 19 de fevereiro de 2013, sob nº 313.203 no 1º RI, contrato de locação celebrado em 18 de junho de 2007 (fls. 24 – 30), onde figura como locadora TEREZINHA SOARES DE ARAUJO e como locatária a suscitada. O título foi devolvido, em 22 de fevereiro de 2013, com exigências (fls. 32).
1.2. Em 18 de março de 2013, o contrato foi reapresentado, acompanhado de requerimento (fls. 05 – 09) que solicitava suscitação de dúvida caso o registrador não concordasse com a argumentação da suscitada acerca do cumprimento apenas parcial das exigências.
1.3. Tendo reconsiderado parte dos óbices impostos, o 1º RI manteve somente uma exigência (fls. 31), referente à necessidade de rubrica de TEREZINHA em todas as folhas do contrato ou de suprimento judicial. Nestes termos, e conforme solicitado a fls. 09, aquela serventia suscitou a presente dúvida.
1.4. YK – REDE PARK ESTACIONAMENTO LTDA está devidamente representada ad judicia pelo advogado NELSON DE SOUZA PINTO NETO (OAB/SP 280.190 – fls. 10) 2. Houve impugnação (fls 42 – 50), ocasião em a suscitada expôs os mesmos argumentos apresentados no requerimento de fls. 05 – 09.
3. Não houve necessidade de esclarecimentos posteriores do 1º RI, uma vez que os elementos dos autos já foram suficientemente elucidativos.
4. A fls. 54 – 56 foram apresentadas provas documentais (notificações extrajudiciais) de que realmente houve alienação do imóvel objeto do contrato de locação por parte dos herdeiros de TEREZINHA SOARES DE ARAÚJO.
5. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 58 – 59). Entendeu que o contrato de locação não goza de segurança suficiente para ingresso em fólio real. Ademais, afirmou que, como o imóvel já foi alienado, não será mais possível adjudicá-lo (artigo 33 da Lei 8.245/91). No caso, a suscitada, se realmente preterida no direito de preferência, tem direito apenas à indenização por perdas e danos.
6. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
7. A suscitada apresentou contrato de locação eivado de vícios que comprometem sua segurança jurídica. Após sanar algumas exigências do registrador e justificar-se com relação a outras, fora mantido apenas um óbice, relativo à necessidade de rubrica da locadora TEREZINHA em todas as folhas do contrato.
7.1. Impossível será a aposição da rubrica da locadora em todas as folhas do contrato, uma vez que, segundo o alegado, ela já faleceu. Essa circunstância, porém, não justifica que neste caso se afaste o óbice. A exigência decorre da própria essência do documento particular, que deve formar, com todas as suas folhas e demais elementos, uma unidade precisa e confiável que prove a existência de um fato – o que não ocorre aqui.
7.2. Analisando a última folha do contrato (fls. 30 dos autos), percebe-se que a assinatura de TEREZINHA está aposta de maneira não habitual, como bem observou o registrador (fls. 03). Além disso, o instrumento não traz rubricas da locadora em todas as folhas. Longe de se tentar insinuar qualquer fraude, fato é que o título, conforme se apresenta, gera dúvidas quanto à sua inteireza e isso é suficiente para impedir o seu ingresso no fólio real.
7.3 No ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro: O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade, portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e Prática. 2. ed. ver. e atual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011, p. 230.)
7.4 Acerca da necessidade da rubrica em todas as folhas do instrumento particular, Pontes de Miranda ensina que: “A assinatura somente individualiza aquilo que está acima dela, ou, se há mais páginas, o que está nas outras páginas, se rubricadas. A rubrica não é assinatura, mas é auxiliar da assinatura para ligar as páginas rubricadas à última, que é assinada. A assinatura individualiza e fecha.” (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado: Parte Geral Negócios Jurídicos Representação Conteúdo – Forma – Prova. 3. ed. reimp. Rio de Janeiro: Borsoi, 1970. t. 3, p. 366 (= § 339) (grifamos).
8. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis a requerimento de YK REDE PARK ESTACIONAMENTO LTDA (prenotação nº 313.203). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de 15 dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, I, e arquivem-se os autos, se não for requerido nada mais.
P. R. I .C. São Paulo, Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO.
Fonte: DJE/SP I 30/07/2013.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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