Processo 1035699-70.2016.8.26.0100 – Retificação de Registro de Imóvel – Retificação de Área de Imóvel – Sebastião Fernandes Maximo – Vistos.Trata-se de pedido de providências formulado por Sebastião Fernandes Máximo em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando a retificação das matrículas nºs 47.023 e 47.024, para que os proprietários tabulares dos imóveis sejam trocados.Relata o requerente que, no ano de 1980, por Escritura de Compra e Venda, adquiriu em conjunto com sua esposa Salvina Mendes Fernandes e com Domingos Fernandes Máximo, o imóvel matriculado sob nº 41.132 do 6º Registro de Imóveis da Capital. Esclarece que no ano de 1981, em Escritura de Divisão Amigável, o terreno foi dividido entre os coproprietários, ocasião em que foram abertas duas matrículas.Alega que ao registrarem a divisão do imóvel junto à Serventia Imobiliária, de forma equivocada, constou a matrícula nº 47.024 em nome de Domingos Fernandes Máximo e a matrícula nº 47.023 em nome do requerente, de forma diferente da ocupação. Em razão disso, os interessados lavraram, perante o 26º Tabelião de Notas, Escritura Pública de Retificação e Ratificação, a fim de que pudessem corrigir o erro. Todavia, ao apresentarem o título para retificação imobiliária, o Registrador exigiu que o ato fosse efetuado com uma Escritura de Permuta.Informa, ainda, que ao realizar pesquisa junto à Municipalidade de São Paulo constatou que o imóvel matriculado sob nº 47.024 pertence ao requerente e não como consta na escritura. Juntou documentos às fls.06/30.O Registrador manifestou-se às fls.32/35, corroborando a exigência acima mencionada.O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.39/43).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.Com razão o Oficial Registrador e a Douta Promotora de Justiça.Ressalto que o registro de imóveis tem como finalidade primordial zelar pela segurança jurídica, e o faz ao exprimir no fólio registral a realidade fática. Neste sentido o ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro:”O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade, portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e Prática. 2. ed. ver. e atual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011, p. 230.)”Portanto, deve-se sempre buscar essa coincidência entre informação e realidade. Contudo, não se admitem meios que não respeitem as formalidades exigidas, sob o risco de afronta à lei.Ainda que demonstrada nos autos a boa-fé dos interessados em se fazer a retificação e a presença de fortes evidências de que, de fato, o registro não se apresenta conforme a posse da área dividida, os registros nas matrículas nºs 47.023 e 47.024 exprimem fielmente o constante do título que lhes deu origem, ou seja, a Escritura de Divisão Amigável entabulada entre as partes (fls.15/18).Nos termos do item 54 do Capitulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, permite-se que os erros, inexatidões materiais, bem como as irregularidades, quando não possível a correição mediante ata retificativa, podem ser sanadas por meio de escritura de retificação ratificação, assinadas pelas partes e susbscrita pelo Tabelião de Notas, sendo certo que os interessados lavraram tal instrumento perante o 26º Tabelião de Notas de Capital (fls.23/24).Todavia, na presente hipótese tal norma não se aplica, sendo que o erro refere-se não à escritura de divisão, mas sim à ocupação dos imóveis, ou seja, os interessados ocuparam erroneamente os lotes dos quais eram proprietários, consequentemente não há qualquer equívoco na Escritura de Divisão Amigável levada a registro.Logo, com razão o Registrador ao estabelecer que a escritura a ser lavrada deveria ser a de permuta e não de retificação e ratificação do ato. No mais, deve se levantar em conta a questão da incidência tributária, como bem exposto pela Douta Promotora de Justiça:”Entender o contrário seria permitir a utilização de escritura de retificação e ratificação para desnaturar completamente a__ natureza de ato jurídico, inclusive dando-se azo a situações em que o ato retificatório serviria para burlar exigências tributárias e obrigacionais”.Neste contexto de acordo com Narciso Orlandi Neto:Não se pode, à guisa de corrigir erros, modificar o negócio jurídico celebrado, substituindo-o por outro, como seria a transformação de uma venda e compra numa doação, ou viceversa. Erro dessa espécie, que pode ter acontecido, pode ser corrigido, mas com a celebração do negócio realmente pretendido e a satisfação das exigências legais. (Ata Notarial e a Retificação do Registro Imobiliário in Ata Notarial. Amaro Moraes e Silva Neto et al.; coord. Leonardo Brandelli Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliários do Brasil: S. A. Fabris, 2004, p. 151/183) A simples alegação do requerente de que o cadastro junto à Municipalidade de São Paulo está correto não basta para embasar a retificação pleiteada, uma vez que nas matrículas não há menção do numero do cadastro do contribuinte, constantes dos documentos juntados às fls.27/30.Por fim, entendo que tendo em vista o lapso temporal em que perdura esta situação, poderia o requerente valer-se da ação de usucapião para regularizar sua propriedade.Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Sebastião Fernandes Máximo em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, e mantenho o óbice registrário.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe.P.R.I.C.São Paulo, 09 de junho de 2016.Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: TATIANE CRISTINA VENTRE GIL (OAB 336376/SP).
Fonte: DJE/SP | 14/06/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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