Número do processo: 1091082-67.2015.8.26.0100
Ano do processo: 2015
Número do parecer: 204
Ano do parecer: 2016
Ementa
Registro de Imóveis – Pretensão de averbação de cancelamento de restrições convencionais de loteamento urbano – Inexistência de averbação ou registro de tais restrições na matrícula do lote – Impossibilidade de cancelamento, à míngua de ato a ser cancelado – Sentença que determina, de ofício, averbação da existência de tais restrições, embora reconhecendo a presença dos requisitos para eventual cancelamento das restrições convencionais pela via administrativa – Impossibilidade, por configurar julgamento extra petita, bem como por ser providência oposta à buscada pelo recorrente – Precedente – Recurso Provido.
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1091082-67.2015.8.26.0100
(204/2016-E)
Registro de Imóveis – Pretensão de averbação de cancelamento de restrições convencionais de loteamento urbano – Inexistência de averbação ou registro de tais restrições na matrícula do lote – Impossibilidade de cancelamento, à míngua de ato a ser cancelado – Sentença que determina, de ofício, averbação da existência de tais restrições, embora reconhecendo a presença dos requisitos para eventual cancelamento das restrições convencionais pela via administrativa – Impossibilidade, por configurar julgamento extra petita, bem como por ser providência oposta à buscada pelo recorrente – Precedente – Recurso Provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Cuida-se de recurso interposto em face de r. sentença que, embora reconhecendo a presença dos requisitos para cancelamento administrativo de restrições convencionais de loteamento urbano, julgou improcedente o pedido inicial, por não haver ato notarial de averbação ou registro de tais restrições a ser cancelado. Todavia, a r. sentença determinou, de ofício, a averbação da existência das cláusulas restritivas.
Almeja a recorrente averbação de cancelamento das cláusulas de restrição, fixadas em 1951, alegando que o loteamento já estaria de todo descaracterizado. Ressaltou o contrassenso da ordem judicial de averbação das restrições convencionais, medida oposta à buscada inicialmente. Requereu o provimento do recurso para a procedência do pedido inicial, ou, quando menos, para que se obste a averbação determinada por sentença.
O Ministério Público opinou pelo provimento do recurso, para que se afaste a determinação de averbação contida na r. sentença.
É o relatório.
Consoante parecer da lavra do eminente magistrado Luís Paulo Aliende Ribeiro, que firmou orientação adotada, desde então, por esta Egrégia Corregedoria Geral, o cancelamento de restrição urbanística convencional de loteamento faz-se, em regra, pela via jurisdicional. Apenas em situações excepcionais admite-se seja a providência adotada pela via administrativa, contanto que comprovadas a descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direito de terceiros.
“Registro de Imóveis – Averbação – Pretensão de cancelamento de restrição convencional constante do contrato padrão inscrito em face da descaracterização da proposta inicial do loteamento – Situação de fato, referente a parcelamento antigo, comprovada, no caso, por elementos tabulares inequívocos – Desnecessidade de dilação probatória e demonstração da inocorrência de ofensa a interesse de terceiros que viabilizam, na hipótese, a excepcional utilização da via administrativa – Recurso não provido.
(…) Eventual descaracterização da proposta inicial do empreendimento, acenada neste recurso, é matéria fática que ultrapassa os limites do procedimento de dúvida, no qual não se admite dilação probatória. Ademais, a solução administrativa somente seria possível com a concordância de todos os interessados no registro.
Verifica-se, por fim, ser pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido de que a existência de erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Apelações Cíveis n°s 28.280-0/1, 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, entre outras).”
Esta é a orientação geral, cuja manutenção se impõe, pois somente na via jurisdicional, mediante contraditório, é que, em regra, se viabiliza a constatação desses dois requisitos, quais sejam, a comprovação da descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direito de terceiros.
A situação fática e registrária expressa nos presentes autos revela, no entanto, seja por estar tabular e documentalmente comprovada, de modo a evidenciar a desnecessidade de produção de outras provas, a flagrante descaracterização, na referida quadra, da proposta inicial do loteamento, seja em função dos termos em que redigida a própria restrição convencional, expressa no sentido de que instituída em favor dos terrenos contíguos, limitando aos terrenos da mencionada quadra o interesse na manutenção da restrição, excepcional hipótese de viabilidade da utilização da via administrativa para o reconhecimento da descaracterização da proposta inicial do empreendimento, a autorizar o atendimento da pretensão da recorrida e o levantamento, na quadra, da restrição imposta, há quase meio século, pelo loteador.” (Recurso Administrativo 791/2004, 04/12/2005)
Na específica hipótese dos autos, entendeu a MM. Juíza sentenciante que ambos os requisitos fizeram-se presentes. Seria, pois, hipótese de cancelamento das restrições urbanísticas convencionadas pelo loteador. O óbice à concretização da medida surgiu da inexistência de qualquer menção, na matrícula do bem, às restrições. Delas não há registro ou averbação, de modo que tampouco há o que cancelar.
Não obstante, como forma de dar publicidade às cláusulas restritivas, a r. sentença determinou fosse averbada a “informação de que existe contrato celebrado pelo loteador da área que engloba o imóvel, no qual consta cláusula restritiva de ocupação do solo” (fls. 396). Todavia, com a averbação em comento, as cláusulas restritivas passarão a figurar no fólio real, situação diametralmente oposta à buscada pelo recorrente. E, mais, a determinação foi proferida de ofício, sem qualquer pedido nesse sentido, em julgamento extra petita.
A averbação determinada está também em desalinho com o disposto nos artigos 26, VII, e 18, VI, da Lei 6.766/79:
“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;”
“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
Pelas normas retromencionadas, não se há falar em averbação ou registro das restrições convencionais na matrícula do lote, senão, unicamente, em depósito do contrato padrão de promessa de venda, do qual constam as restrições convencionadas pelo loteador.
O item 191 das NSCGJ, a seu turno, estipula apenas que se mencionem, no registro do loteamento, as restrições impostas pelo loteador ou pelo Poder Público:
191. Todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento. Não caberá ao oficial, porém, fiscalizar sua observância.
Desta feita, se, por um lado, como bem decidido por sentença, não há ato registral a ser cancelado, por outro, afigura-se excessiva a ordem de averbação.
Por todo o aduzido, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se dar provimento ao recurso administrativo, para afastar a averbação determinada em primeiro grau.
Sub censura.
São Paulo, 19 de setembro de 2016.
Iberê de Castro Dias
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso administrativo, para afastar a averbação determinada em primeiro grau. Publique-se. São Paulo, 19 de setembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: RODRIGO MORENO PAZ BARRETO, OAB/SP 215.912, MARCIA HALLAGE VARELLA GUIMARAES, OAB/SP 98.817, LUCIANA CECILIO DE BARROS, OAB/SP 173.301 e LEON ROGÉRIO GONÇALVES DE CARVALHO, OAB/SP 209.213.
Diário da Justiça Eletrônico de 10.10.2016
Decisão reproduzida na página 158 do Classificador II – 2016
Fonte: INR Publicações
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