Número do processo: 1000532-89.2016.8.26.0100
Ano do processo: 2016
Número do parecer: 193
Ano do parecer: 2016
Ementa
Registro de Imóveis – Hipoteca em garantia de financiamento imobiliário sucedida pela caução dos direitos da credora hipotecária em favor da CEF – Extinção da hipoteca em razão da adjudicação dos bens imóveis pela credora hipotecária – Registros cancelados – Subsistência, contudo, da eficácia da caução – Falta de anuência da credora caucionada e de prova da quitação do financiamento garantido – Cancelamento das correspondentes averbações então desautorizado – Pertinência da exigência impugnada – Sentença confirmada – Recurso desprovido.
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1000532-89.2016.8.26.0100
(193/2016-E)
Registro de Imóveis – Hipoteca em garantia de financiamento imobiliário sucedida pela caução dos direitos da credora hipotecária em favor da CEF – Extinção da hipoteca em razão da adjudicação dos bens imóveis pela credora hipotecária – Registros cancelados – Subsistência, contudo, da eficácia da caução – Falta de anuência da credora caucionada e de prova da quitação do financiamento garantido – Cancelamento das correspondentes averbações então desautorizado – Pertinência da exigência impugnada – Sentença confirmada – Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda. requer o cancelamento das cauções averbadas nas matrículas n°s 93.564, 93.565 e 93.566 do 14.° RI desta Capital. Sustenta que a extinção das hipotecas, resultante da adjudicação judicial dos imóveis descritos naquelas matrículas, leva ao pretendido ato registral[1], recusado pelo Oficial, que exige a anuência da caucionada Caixa Econômica Federal[2].
Irresignada com a sentença que rejeitou seu pedido[4], a interessada, reiterando suas alegações anteriores e, assim, a extinção da caução, interpôs apelação[5], recebida como recurso administrativo[6]. Após, com a resposta da caucionada, que, em nova manifestação, reafirmou sua discordância quanto aos assentos pleiteados[7], os autos foram enviados a esta E. CGJ, abrindo-se vista, em seguida, à D. Procuradoria Geral de Justiça, que opinou pelo desprovimento do recurso[8].
É o relatório. OPINO.
Arnaldo Antonio Ramos, ao adquirir os imóveis identificados nas matrículas nºs 93.564, 93.565 e 93.566 do 14º RI desta Capital, deu-os em hipoteca à recorrente, antes denominada Sul Brasileiro SP Crédito Imobiliário S/A em Liquidação Extrajudicial, com vistas a garantir o cumprimento das obrigações assumidas por meio do financiamento imobiliário que contraiu.[9]
Diante do inadimplemento do mutuário, a credora hipotecária deflagrou a execução hipotecária[10] e, ao final do processo, adjudicou judicialmente os bens imóveis dados em garantia[11]. Destarte, registrada a carta de adjudicação[12] e extinta a hipoteca (art. 1.499, VI, do CC/2002), os correspondentes cancelamentos foram averbados[13]. Nada obstante, a excussão não repercutiu sobre a eficácia da caução.
A credora hipotecária, ao tempo da instituição da hipoteca, deu em caução seus direitos creditórios oriundos do contrato de financiamento imobiliário, garantido pela hipoteca, à CEF – Caixa Econômica Federal, com ciência inclusive do mutuário, pois ajustada essa nova garantia no mesmo instrumento no qual convencionadas a venda e compra e a hipoteca.[14]
Ou seja, a CEF, em operação de mútuo imobiliário, abriu um crédito à recorrente, garantido por caução, que, nos termos do parágrafo único do art. 43 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, constitui, uma vez inscrita, direito real de garantia sobre os bens imóveis adquiridos por meio do financiamento imobiliário.
Desse modo, fica sem razão a recorrente quando sustenta a extinção da caução com base na extinção da hipoteca. Não há, aqui, entre essas garantias reais, uma relação de acessoriedade; foram estabelecidas para garantir o adimplemento de obrigações diferentes. Em suma: o desaparecimento da obrigação garantida pela hipoteca não importa a automática e necessária extinção da caução.
A extinção da dívida hipotecária, resultante, no caso vertente, da adjudicação dos bens imóveis hipotecados (art. 7° da Lei n° 5.471, de 1° de dezembro de 1971), não implicou, in concreto, e por si, a extinção do débito garantido pela caução, que, por conseguinte, subsiste. Daí a indispensabilidade da anuência da CEF, ou da comprovação da quitação da dívida, para fins de cancelamento das cauções averbadas.
Ademais, ao lado da norma extraída do parágrafo único do art. 43 do Decreto-Lei n° 70/1966 – suficiente, insista-se, para levar à confirmação do juízo negativo de qualificação registral –, impõe situar, em reforço, como fundamento bastante para o desprovimento do recurso, a sub-rogação operada por força da adjudicação.
Ora, em razão dessa aquisição judicial, o objeto da caução, antes os direitos creditórios da recorrente caucionante, passou a ser, por força da sub-rogação, os bens por ela adjudicados, imóveis que, atualmente em seu poder, garantiram a satisfação daqueles direitos caucionados. Enfim, também sob esse prisma, justifica-se a exigência impugnada pela recorrente.
Ressalvo, em arremate, que a hipótese discutida não envolve emissão de cédula hipotecária nem endosso-caução (observo, a propósito, que não consta, nas matrículas dos bens imóveis, quaisquer averbações a respeito deles); não trata de cancelamentos de hipoteca e caução pretendidos pelos mutuários adquirentes dos imóveis dados em garantia; na situação dos autos, a eficácia da caução perante os mutuários adquirentes é indiferente.
Logo, os pareceres n°s 226/2012-E e 227/2012-E, de minha autoria, aprovados em 31.7.2012, nos autos dos processos CG n°s 21.385/2012 e 36.541/2012, e a Súmula n° 308 do STJ não servem de parâmetro para o desenlace do presente recurso.
Pelo exposto, o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso.
Sub censura.
São Paulo, 08 de setembro de 2016.
Luciano Gonçalves Paes Leme
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que ora adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 09 de setembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: VICTORIA MARIA DE OLIVEIRA CERQUEIRA E MEIRA KOVACS, OAB/SP 269.830 e ADRIANO GUSTAVO BARREIRA K. DE OLIVEIRA, OAB/SP 172.647.
Diário da Justiça Eletrônico de 19.09.2016
Decisão reproduzida na página 122 do Classificador II – 2016
Notas:
[1] Fls. 1-5.
[2] Fls. 168-173.
[4] Fls. 217-221.
[5] Fls. 228-234.
[6] Fls. 239.
[7] Fls. 190-192 e 241-245.
[8] Fls. 252-255.
[9] Fls. 51-63, 64-65 e r. 2 das matrículas nºs 93.564, 93.565 e 93.566 do 14º RI desta Capital (fls. 174-175, 179-180 e 184-185)
[10] Fls. 40-42 e 73.
[11] Fls. 97 e 101.
[12] Fls. 38-144 e r.8 das matrículas n°s 93.564, 93.565 e 93.566 do 14° RI desta Capital (fls. 176, 181 e 186-187).
[13] Av. 9 das matrículas n°s 93.564, 93.565 e 93.566 do 14° RI desta Capital (fls. 176-177, 182 e 187).
[14] Fls. 51-63 (cf., em particular, cláusula vigésima terceira, parágrafo único, e cláusula adicional – fls. 61 e 63) e av. 3 das matrículas nºs 93.564, 93.565 e 93.566 do 14º RI desta Capital (fls. 175, 180 e 185).
Fonte: INR Publicações.
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