Número do processo: 1006743-94.2015.8.26.0224
Ano do processo: 2015
Número do parecer: 233
Ano do parecer: 2016
Ementa
Registro de Imóveis – Cancelamento de quatro matrículas descerradas em duplicidade – Providência desautorizada – Necessidade de prévia depuração do título, a ser sucedida pela retificação do registro da especificação parcial de condomínio que contemplou quatro vagas de garagem abrangidas pela primeira especificação parcial, cujo anterior registro originou as matrículas que identificam os mesmos imóveis descritos naquelas relacionadas com o pedido de cancelamento – Estabelecidas as diretrizes para solução do impasse – Determinado o bloqueio administrativo das matrículas abertas em duplicidade – Recurso desprovido.
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1006743-94.2015.8.26.0224
(233/2016-E)
Registro de Imóveis – Cancelamento de quatro matrículas descerradas em duplicidade – Providência desautorizada – Necessidade de prévia depuração do título, a ser sucedida pela retificação do registro da especificação parcial de condomínio que contemplou quatro vagas de garagem abrangidas pela primeira especificação parcial, cujo anterior registro originou as matrículas que identificam os mesmos imóveis descritos naquelas relacionadas com o pedido de cancelamento – Estabelecidas as diretrizes para solução do impasse – Determinado o bloqueio administrativo das matrículas abertas em duplicidade – Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
HOME UPGRADE S/A, inconformada com a r. sentença que indeferiu seu pedido[1], interpôs recurso com vistas então ao cancelamento das matrículas n°s 90.039, 90.040, 90.041 e 90.042 do 1° RI de Guarulhos, abertas, afirma, em duplicidade, pois correspondem às vagas de garagem autônomas n°s 351, 352, 353 e 354, identificadas nas matrículas n°s 87.759, 87.760, 87.761 e 87.762 dessa mesma serventia, descerradas anteriormente[2].
Encaminhados os autos ao C. CSM[3], a Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento da apelação[4], admitida como recurso administrativo, em decisão monocrática de Vossa Excelência na qual se determinou a remessa dos autos à E. CGJ[5].
É o relatório. OPINO.
O Condomínio Residencial Massimo, objeto então da incorporação imobiliária registrada na matrícula n° 63.452 do 1° RI de Guarulhos/SP[6], é composto por três blocos, três edifícios – cada um com piso térreo e vinte e quatro andares pelos quais distribuídos noventa e oito unidades do tipo apartamento –, denominados, respectivamente, Massimo Sentire, Massimo Vivere e Massimo Colori.
Esse empreendimento, de acordo com o memorial de incorporação registrado[7], é integrado por dois subsolos de garagem – onde localizadas quinhentas e setenta e seis vagas de uso comum, cento e quarenta e quatro (144) vagas autônomas, além de vinte e duas para motocicletas e três destinadas para deficientes físicos –, a par de outros equipamentos sociais.
Em atenção à pluralidade de edificações, as obras foram concluídas por etapas: primeiro, o bloco 2; depois, o 3; e, por fim, o 1. Nessa linha, as instituições e especificações condominiais foram promovidas por partes, até o encerramento da incorporação: registrou-se, inicialmente, o instrumento relativo ao Edifício Massimo Vivere[8]; ato contínuo, os títulos referentes ao Massimo Colori e ao Massimo Sentire[9].
Contudo, a especificação condominial do Edifício Massimo Colori alude, escorado no instrumento particular qualificado positivamente pelo Oficial[10], às vagas autônomas n°s 351, 352, 353 e 354[11], contempladas antes pela especificação do condomínio Edifício Massimo Vivere[12], cujo correspondente instrumento particular, no caso, também designa mencionadas unidades autônomas[13].
Destarte, a questão não se resolve com o pretendido cancelamento das matrículas n°s 90.039, 90.040, 90.041 e 90.042 do 1° RI de Guarulhos[14], embora abertas em duplicidade, uma vez considerado que individualizam as unidades identificadas nas matrículas n°s 87.759, 87.760, 87.761 e 87.762 dessa mesma serventia predial[15], anteriormente descerradas, resultantes da primeira especificação parcial, associada ao condomínio Massimo Vivere.
Essa providência se encontra desautorizada, por ora, e de fato, porque dependente da prévia retificação do r. 15 da matrícula n° 63.452 do 1° RI de Guarulhos, que se encontra condicionada, por sua vez, à retificação do instrumento particular de especificação condominial do Edifício Massimo Colori.
Essa cautela mais se justifica quando se constata, na justa e precisa observação do Oficial, que os instrumentos particulares de especificação parcial de condomínio – os três registrados – não citam, nenhum deles, quatro vagas de garagem autônomas porém enumeradas no memorial de incorporação: as de n°s 651, 652, 653 e 654. Isto é, incompleta se encontra a especificação condominial.
Ao que parece, o título objeto do r. 15 da matrícula n° 63.452 do 1° RI de Guarulhos se referiu às vagas n°s 351, 352, 353 e 354, quando, em princípio, então supondo a boa-fé do incorporador e a regularidade de sua conduta, deveria fazer alusão às vagas autônomas n°s 651, 652, 653 e 654. Em outras palavras, não houve, aqui, mero bisamento; o equívoco não se limitou, com efeito, à simples repetição, à duplicação de vagas de garagem.
Acertado, por conseguinte, o posicionamento do Oficial, prestigiado pela r. sentença impugnada. Aliás, convém frisar: o erro de qualificação expresso no r. 15 não é imputável ao atual titular da serventia predial. Ocorreu em maio de 2010, quando, pela unidade, respondia, na posição de interino (não sujeito assim ao poder censório-disciplinar da Corregedoria), Geraldo Domingues Gualandro.
Dentro desse contexto, impõe aguardar a depuração do título e, consequentemente, provocado o Registrador, a averbação da retificação da especificação condominial objeto do r. 15 da matrícula n° 63.452 do 1.° RI de Guarulhos, para depois se promover o encerramento das matrículas n°s 90.039, 90.040, 90.041 e 90.042, com a subsequente abertura das matrículas das vagas de garagem autônomas não previstas nas especificações condominiais inscritas, tudo, é verdade, se conforme o título e ocorrente o juízo positivo de qualificação registral.
A adequação do título, seu aprimoramento, tendo em vista a falha pontual sublinhada, independerá (em princípio) de prévia anuência dos condôminos, se – ainda constando a incorporadora, nas matrículas a serem encerradas, como a única titular de direito real sobre os bens nelas descritos – for reconhecido que houve mera inexatidão material, e restar aferido, em qualificação registral, que a especificação parcial corrigida está em harmonia com o plano inicial, com o memorial de incorporação e, especialmente, também, com a planta dos espaços voltados à guarda de veículos, porque os subsolos de garagem devem contemplar e comportar, necessariamente, mais quatro vagas autônomas (as de n°s 651, 652, 653 e 654), que persistem não especificadas e sem, portanto, as correspondentes matrículas.
Em arremate, patente o encavalamento de registros, a existência de mais de uma matrícula para as vagas de garagem n°s 351, 352, 353 e 354, é de rigor, como medida acautelatória, em proteção inclusive de terceiros de boa-fé, determinar o bloqueio das matrículas n°s 90.039, 90.040, 90.041 e 90.042 do 1° RI de Guarulhos[16], a subsistir enquanto obstados seus encerramentos, que dependem da regularização da matrícula n° 63.452 e, assim, particularmente, da retificação do r. 15, atinente à especificação condominial do Edifício Massimo Colori.
Pelo exposto, o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso, com ordem direcionada ao bloqueio administrativo das matriculas n°s 90.039, 90.040, 90.041 e 90.042 do 1° RI de Guarulhos, a ser noticiado, por averbação, na matrícula matriz (n° 63.452 do 1° RI de Guarulhos).
Sub censura.
São Paulo, 21 de outubro de 2016.
Luciano Gonçalves Paes Leme
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que ora adoto, nego provimento ao recurso administrativo e determino o bloqueio administrativo das matrículas n.ºs 90.039, 90.040, 90.041 e 90.042 do 1.º RI de Guarulhos, a ser noticiado, por meio de averbação, na matrícula matriz (n.º 63.452 do 1.º RI de Guarulhos). Publique-se. São Paulo, 24 de outubro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: LUIZ EDGARD BERALDO ZILLER, OAB/SP 208.672 e MOACIR CARLOS MESQUITA, OAB/SP 18.053.
Diário da Justiça Eletrônico de 18.11.2016
Decisão reproduzida na página 166 do Classificador II – 2016
Notas:
[1] Fls. 125-126.
[2] Fls. 138-141.
[3] Fls. 145 e 148.
[4] Fls. 151-152.
[5] Fls. 155-156.
[6] Fls. 9-22, r. 6.
[7] Fls. 23-45.
[8] Fls. 9-22, r. 10.
[9] Fls. 9-22, r. 15 e 18.
[10] Fls. 46-51.
[11] Fls. 9-22, r. 15.
[12] Fls. 9-22, r. 10.
[13] Fls. 53-58.
[14] Fls. 64-67.
[15] Fls. 60-63.
[16] Fls. 64-67.
Fonte: INR Publicações.
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