Consulta: arrematação judicial- loteamento- exigência das certidões dos anteriores proprietários

Escrito por

Arrematação Judicial – Loteamento

Consulta:

Deu entrada nesta Serventia pedido de registro de loteamento por pessoa que arrematou o imóvel em hasta pública. Sabendo-se, consoante reiteradas decisões do Colendo Conselho Superior da Magistratura paulista, que a arrematação de imóveis em hasta pública é forma originária de aquisição de propriedade e, portanto, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o(s) anterior(res) proprietário(s) da gleba, indaga-se se seriam dispensáveis , para a efetivação do registro do loteamento, as certidões pessoais dos anteriores proprietários, e cuja previsão está contida no Art. 18, § 1º, da Lei 6.766/79.

27-03-2.013.
 
Resposta:
 
De fato, a arrematação judicial, consoantes diversas e recentes decisões do CSMSP, tem sido por mudança de entendimento, considerada forma originária de aquisição não dependendo de existência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário, estando dispensada do cumprimento dos princípios de continuidade e especialidade subjetiva.
Quando o bem é arrematado judicialmente, não há uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, e a transmissão de domínio não decorre de manifestação de vontade.
Entretanto, essa situação, até por ser nova (a mudança de entendimento), deve ser vista com cautela, pois não se trata de aquisição originária como é a usucapião, onde não há transmissão de domínio, mas declaração deste (de domínio), ou mesmo como na desapropriação, que é ato de império e de certa forma sana o imóvel.
Na arrematação, não será dado ao Oficial registrador cancelar do ofício eventuais ônus existentes sobre o bem imóvel arrematado, como, por exemplo, a hipoteca, a penhora, etc., assim como não poderá ser arrematado o imóvel alienado fiduciariamente, mas nesse caso, tão somente os direitos do devedor fiduciante ou do credor fiduciário.
Da mesma forma, se sobre um terreno arrematado existir edificação não constante ou não averbada à margem da transcrição ou na matrícula do imóvel (terreno), registrar-se há tão somente o terreno pelo princípio da cindibilidade (a requerimento do interessado), ficando a regularização da edificação para ato posterior.
Enfim, a situação é nova e deve ser analisada com o prudente critério, peculiaridade necessária ao registro de imóveis, pois o que inexiste é a relação jurídica entre o anterior proprietário e o arrematante, mas não sobre o imóvel que, eventualmente poderá estar sendo objeto em outros processos de usucapião, desapropriação, anulação/cancelamento de registro anterior, questões trabalhistas, etc.
Desta forma, entendo, s.m.j., de que apesar de a arrematação ter sido considerada forma originária de aquisição pelo CSMSP, não dispensa para a efetivação do registro de parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento) a apresentação das certidões pessoais dos anteriores proprietários ou mesmo daqueles que no mencionado período tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel (parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 6.766/79).
 
É o parecer sub censura .

São Paulo Sp., 27 de Março de 2.013.

Fonte: Blog do Grupo Gilberto Valente. Publicação em 03/04/2013.

Imobiliária é condenada a devolver arras em dobro por distrato de compra de imóvel

Escrito por

O juiz da 7ª Vara da Fazenda Pública do DF condenou a Beiramar Imóveis a devolver, em dobro, as arras (sinal) pagas por uma cliente, que teve frustrada a compra de um apartamento no Guará II. De acordo com a sentença, ficou evidenciada a responsabilidade da imobiliária (assumida em razão de sua atividade econômica) pela desistência do negócio. 

A autora contou que selecionou o imóvel no site da imobiliária e foi à empresa para fechar o negócio. Ao ser atendida, foi informada que o apartamento estava totalmente desembaraçado, mas que havia outros clientes interessados na compra, sendo aconselhada a providenciar o sinal no valor de R$ 23.550,00 o mais rápido possível. Por esse motivo, a cliente disse que vendeu seu carro por preço abaixo do mercado e pagou as arras no dia 27/8/2007. 

Porém, segundo a autora, dias depois a imobiliária lhe telefonou informando que a negociação não seria mais concretizada, pois a proprietária do apartamento não desejava mais vendê-lo. O distrato foi realizado no dia 10 de setembro de 2007, no qual a imobiliária devolveu o valor do sinal.

Inconformada, a autora entrou na Justiça pleiteando a condenação da imobiliária ao pagamento de danos morais por conta da não realização do sonho da casa própria, bem como danos materiais correspondente ao valor do sinal devolvido, que deveria ser pago em dobro. 

A Beiramar pediu a improcedência dos pedidos alegando que não era parte legítima para constar no pólo passivo da demanda, já que a venda não se concretizara por desistência da proprietária do imóvel.  E a proprietária, por sua vez, alegou que o negócio foi entabulado sem sua ciência, pois a autorização dada à imobiliária, à época, para vender o imóvel, estava vencida e não fora renovada.  

Na sentença, o juiz julgou improcedente o pedido de danos morais e procedente os danos materiais. Segundo o magistrado, o argumento da Beiramar de que seria mera intermediadora do negócio não prospera. “Destaco tratar-se de questão relacionada à responsabilidade objetiva da empresa que presta os serviços de venda imobiliária, com base na teoria do risco negocial, pois aufere lucro da atividade que realiza (art. 14, CDC). Embora a proposta de compra trate apenas da desistência da compradora, que perderia o sinal se desistisse da compra, interpreta-se (com base no art. 47 do CDC) que há a possibilidade de desistência também do vendedor, como houve, havendo assim as mesmas consequências jurídicas. Isto é, a aplicação do art. 420 do CC/02, que no presente caso consubstancia-se no pagamento em dobro do valor dado em arras, abatido do valor que já foi restituído”, concluiu. 

Cabe recurso da sentença. 

Processo: 2007 01 1 126238-8

Fonte: TJDF. Publicação em 02/04/2013.

Devolução de parcelas na rescisão de compra e venda não depende de iniciativa do interessado

Escrito por

Decretada a resolução do contrato de promessa de compra e venda, o juiz deve determinar a restituição das parcelas pagas pelos compradores, ainda que isso não tenha sido expressamente pedido pela parte interessada. Este foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que negou recurso da Companhia de Habitação do Estado de Minas Gerais (Cohab/MG), mantendo a determinação da segunda instância para a restituição dos valores já pagos pelos compradores.

Inicialmente, a companhia ajuizou ação de resolução de compra e venda e de reintegração de posse, alegando inadimplência do casal comprador do imóvel. Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente. O casal comprador apelou e o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), apesar de confirmar a resolução do contrato e a reintegração da posse do imóvel, determinou que a Cohab/MG restituísse 50% das parcelas pagas pelo casal, para evitar enriquecimento sem causa.

A companhia interpôs, então, recurso especial no STJ, sustentando que a decisão de determinar a restituição seria ultra petita (além do pedido), porque não foi requerida pelo casal. Para a Cohab/MG, a restituição das parcelas exigiria iniciativa da parte interessada.

Obrigação

Ao julgar a questão, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, afirmou que a resolução dos contratos bilaterais, como o do caso, consiste basicamente em extingui-lo e, consequentemente, desconstituir a relação obrigacional estabelecida. Ele explicou que “se o credor, na petição inicial, pede a resolução do contrato, não há necessidade ao devedor, na contestação ou em reconvenção, de requerer a devolução das prestações entregues ao credor, a qual pode e deve ser determinada de ofício pelo juiz como decorrência lógica da decretação de resolução do contrato”.

O ministro ressaltou que o credor, em consequência do pedido de resolução do contrato de compra e venda, também possui o direito ao recebimento das prestações entregues ao devedor, que se manifesta, no caso, com a reintegração de posse do imóvel.

A jurisprudência da Terceira e da Quarta Turma do STJ, ainda que os precedentes não sejam recentes, sempre entendeu ser desnecessária a iniciativa da parte ré (o comprador, no caso) para assegurar a devolução das parcelas do preço.

No julgamento em questão, ao determinar que a Cohab/MG restituísse as parcelas do preço pagas pelos compradores, que já possuíam a obrigação, desde a sentença, de restituir o imóvel, o TJMG “nada mais fez do que concretizar a eficácia restitutória da resolução do contrato de promessa de compra e venda decretada pela sentença”, concluiu o ministro.

Fonte: STJ. Publicação em 03/04/2013.