Arrematação Judicial – Loteamento
Consulta:
Deu entrada nesta Serventia pedido de registro de loteamento por pessoa que arrematou o imóvel em hasta pública. Sabendo-se, consoante reiteradas decisões do Colendo Conselho Superior da Magistratura paulista, que a arrematação de imóveis em hasta pública é forma originária de aquisição de propriedade e, portanto, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o(s) anterior(res) proprietário(s) da gleba, indaga-se se seriam dispensáveis , para a efetivação do registro do loteamento, as certidões pessoais dos anteriores proprietários, e cuja previsão está contida no Art. 18, § 1º, da Lei 6.766/79.
27-03-2.013.
Resposta:
De fato, a arrematação judicial, consoantes diversas e recentes decisões do CSMSP, tem sido por mudança de entendimento, considerada forma originária de aquisição não dependendo de existência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário, estando dispensada do cumprimento dos princípios de continuidade e especialidade subjetiva.
Quando o bem é arrematado judicialmente, não há uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, e a transmissão de domínio não decorre de manifestação de vontade.
Entretanto, essa situação, até por ser nova (a mudança de entendimento), deve ser vista com cautela, pois não se trata de aquisição originária como é a usucapião, onde não há transmissão de domínio, mas declaração deste (de domínio), ou mesmo como na desapropriação, que é ato de império e de certa forma sana o imóvel.
Na arrematação, não será dado ao Oficial registrador cancelar do ofício eventuais ônus existentes sobre o bem imóvel arrematado, como, por exemplo, a hipoteca, a penhora, etc., assim como não poderá ser arrematado o imóvel alienado fiduciariamente, mas nesse caso, tão somente os direitos do devedor fiduciante ou do credor fiduciário.
Da mesma forma, se sobre um terreno arrematado existir edificação não constante ou não averbada à margem da transcrição ou na matrícula do imóvel (terreno), registrar-se há tão somente o terreno pelo princípio da cindibilidade (a requerimento do interessado), ficando a regularização da edificação para ato posterior.
Enfim, a situação é nova e deve ser analisada com o prudente critério, peculiaridade necessária ao registro de imóveis, pois o que inexiste é a relação jurídica entre o anterior proprietário e o arrematante, mas não sobre o imóvel que, eventualmente poderá estar sendo objeto em outros processos de usucapião, desapropriação, anulação/cancelamento de registro anterior, questões trabalhistas, etc.
Desta forma, entendo, s.m.j., de que apesar de a arrematação ter sido considerada forma originária de aquisição pelo CSMSP, não dispensa para a efetivação do registro de parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento) a apresentação das certidões pessoais dos anteriores proprietários ou mesmo daqueles que no mencionado período tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel (parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 6.766/79).
É o parecer sub censura .
São Paulo Sp., 27 de Março de 2.013.
Fonte: Blog do Grupo Gilberto Valente. Publicação em 03/04/2013.