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Como comprar imóvel usado

Postado em 27 de novembro de 2013 às 08:49.

Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono

A formalização da compra de imóvel usado deve ser precedida de ampla pesquisa da documentação do imóvel e de dono, para evitar dores de cabeça futuramente. Um cuidado que evita até mesmo o risco de eventual perda do imóvel como consequência de alguma ação judicial movida contra o proprietário/vendedor.

Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono. Para começar, o Procon-SP orienta o consumidor que leia com atenção a matrícula atualizada do imóvel. Esse documento contém todas as informações e/ou restrições, como, por exemplo, medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes.

O documento pode ser pedido na forma de uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel, mediante o pagamento de uma taxa. A data de emissão dessa certidão deve ser recente, há menos de 30 dias, alerta o Procon-SP.

Do proprietário, devem ser pedidos os seguintes documentos: Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, o documento contém o histórico dos últimos 20 anos do imóvel, como hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc; certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside; certidões negativas de débito do IPTU. O comprador deve conferir se a metragem anotada na escritura coincide com a descrita no carnê; se for um bem financiado, as condições de liberação ou transferência; declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. Outro cuidado é consultar, na prefeitura, se não há projeto de desapropriação para a área onde está situado o imóvel.

Se a negociação for intermediada por uma imobiliária, ficar atento também a eventuais documentos complementares – quando o imóvel for financiado, são pedidos documentos pessoais e comprovante de renda do comprador.

Contrato de compra e venda

O contrato também exige cuidados. O Procon-SP recomenda que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa providência, que poucos compradores adotam para não desembolsar a taxa cobrada pelos cartórios, garante a realização do negócio, caso o proprietário queira desistir da venda. Ademais, ela evita golpes como o de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e assegura a concretização do negócio para quem registrou o compromisso.

O momento de pagamento do imóvel não deve dispensar a lavratura da escritura definitiva de venda e compra, pelo Tabelião de Notas, com todas as informações da venda, incluídos os valores exatos do negócio. As taxas referentes ao registro do imóvel – imposto sobre transmissão de bens imobiliários, taxa de escrituração imobiliária e encargos municipais – podem variar de 4% a 6% do valor do bem, dependendo da cidade.

Publicidade enganosa e outras armadilhas

Animada com o dinheiro extra que entra no fim de ano, como o 13º salário, bônus e prêmios, muita gente interessada na compra de imóvel procura os estandes de venda das construtoras e incorporadoras. A compra de casa própria, contudo, é algo que precisa ser avaliado com cuidado.

Tanto antes, no momento da escolha do imóvel, como depois, porque a decisão exige capacidade financeira para bancar valor mensal relativamente elevado e de longa duração. Fiscalização da Fundação Procon-SP, feita em parceria com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Crecisp) entre julho e setembro nos estandes de venda, constatou uma série de irregularidades, como a propaganda enganosa e a cobrança de taxas indevidas. São problemas que, segundo o Procon-SP, os consumidores levam costumeiramente ao órgão de defesa do consumidor e engordam o ranking de reclamações do setor.

Nos atendimentos prestados no primeiro semestre deste ano, os grupos Gafisa Tenda, com 145 reclamações, e PDG, com 113 queixas, figuram no topo do ranking. Lideram as queixas no período o desrespeito ao contrato/proposta e a falta de entrega da unidade no prazo, com 408 reclamações no período. Em seguida, aparecem a cobrança indevida de taxas, com 399 registros, e a qualidade da construção, com 52 queixas.

As cobranças indevidas estão relacionadas, em geral, com as taxas de corretagem, assessoria imobiliária e Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati), na compra do imóvel na planta. O Procon-SP comenta que não é incomum o consumidor ser surpreendido, no momento da assinatura do contrato, com a cobrança dessas taxas, sem informação prévia sobre a natureza desses serviços e sua contratação facultativa.

CUIDADOS

A advogada Thaís Matallo orienta quem vai comprar um imóvel na planta que consulte antes o histórico da construtora e verifique sua idoneidade. Outro cuidado é analisar com atenção o memorial descritivo do empreendimento e a forma de pagamento, principalmente as parcelas intermediárias e o valor a ser desembolsado na entrega da chave. "Esses valores costumam ser elevados e podem fazer com que o comprador desista do imóvel no meio do caminho".

Preço pedido na venda de imóvel sobe mais que inflação

A valorização dos imóveis está superando a inflação neste ano. Pelo menos é isso o que mostra o Índice Fipe Zap Ampliado, que reflete a evolução dos preços pedidos pelo proprietário na hora de anunciar a venda do imóvel. De janeiro a outubro, o aumento médio do preço do metro quadrado acumulado está em 11,3%, enquanto a inflação oficial, medida pelo IPCA no mesmo período, cravou 4,4%. Em outubro, o preço pedido pelos imóveis teve uma alta média de 1,3%.

O Índice Fipe Zap é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo, com base nos anúncios publicados na página do ZAP Imóveis, na internet. São considerados apenas os anúncios de apartamentos ponderando sua localização, bairro, número de dormitórios e área útil. O índice considera o valor pedido, mas não detecta se o negócio foi fechado pelo preço solicitado.

Fonte: Site O Liberal Net I 20/11/2013.

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STJ: É abusiva a cláusula que estabeleça a possibilidade de a construtora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas pagas pelo consumidor distratante.

Postado em 21 de novembro de 2013 às 09:32.

Escrito por portaldori

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO.

É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade.

Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013.

A notícia refere-se ao processo: REsp 1.132.943-PE.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR DAS PRESTAÇÕES NA HIPÓTESE DE DISTRATO.

Na hipótese de distrato referente à compra e venda de imóvel, é justo e razoável admitir-se a retenção, pela construtora vendedora, como forma de indenização pelos prejuízos suportados, de parte do valor correspondente às prestações já pagas, compensação que poderá abranger, entre outras, as despesas realizadas com divulgação, comercialização, corretagem e tributos, bem como o pagamento de quantia que corresponda à eventual utilização do imóvel pelo adquirente distratante. Precedente citado: RCDESP no AREsp 208.018-SP, Terceira Turma, DJe 5/11/2012.

Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1.132.943-PE.

Fonte: Informativo nº. 530 do STJ | Período: 20 de novembro de 2013.

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O que caracteriza a união estável?

Postado em 14 de novembro de 2013 às 08:50.

Escrito por portaldori

(FGV – 2011.2) Em relação à união estável, assinale a alternativa correta.

(A) Para que fique caracterizada a união estável, é necessário, entre outros requisitos, tempo de convivência mínima de cinco anos, desde que durante esse período a convivência tenha sido pública e duradoura.

(B) Quem estiver separado apenas de fato não pode constituir união estável, sendo necessária, antes, a dissolução do anterior vínculo conjugal; nesse caso, haverá simples concubinato.

(D) O contrato de união estável é solene, rigorosamente formal e sempre público.

Resposta: alternativa C.

Comentários: A) Falsa. O art. 1.723 do CC, bem como o art. 226, § 3°, da CF/88, não exige prazo mínimo para a configuração da união estável. Em verdade, não mais é exigido tal prazo no Brasil desde 1996. B) Falsa. O art. 1.723 do Código Civil permite apenas uma hipótese em que o impedido para se casar (art. 1.521 do CC) pode ter união estável: o casado que esteja separado, ainda que de fato. C) Verdadeira. A presunção em comento é apenas para o casamento (art. 1.597 do CC). D) Falsa. O contrato apenas há de ser por escrito (art. 1.725 do CC).

Comentário extra: O contrato pelo qual se regula o regime de bens na união estável é denominado de convivência. Há de ser realizado por escrito. Caso não seja confeccionado esse pacto, o regime de bens aplicado será o da comunhão parcial (art. 1.725 do CC).

Pergunta e resposta retiradas do livro “OAB 1ª fase – Questões comentadas, estratégias de estudo”, da coleção “Carreiras específicas”, Editora Saraiva.

Fonte: Site Última Instância/UOL – Exame da OAB I 12/11/2013.

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