Questão esclarece acerca do distrato de compra e venda já registrada.

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Compra e venda – distrato. Contrato já registrado.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do distrato de compra e venda já registrada. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto.

Pergunta
É possível o distrato de compra e venda de contrato já registrado?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou este tema com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB vol. 1 – Compra e Venda”, p. 37, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

“13. Distrato de compra e venda

Distrato é um contrato que extingue outro, cujos efeitos não se exauriram e cujo prazo de vigência não expirou. Por isso, em princípio, entende-se inviável o distrato de escritura de compra e venda pura, perfeita e exaurida com o seu registro. O distrato é possível apenas se houver, no título original, a imposição de cláusula resolutiva expressa. Fioranelli aponta pela possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, mesmo que registrado, desde que haja a devolução do preço e pagamento do ITBI.31

a) Afrânio de Carvalho observa que ‘o distrato da compra e venda inscrita, com devolução do preço pago, importa em compra e venda regressiva, sujeitando-se aos mesmos requisitos da primeira, inclusive o pagamento do imposto de transmissão e a nova inscrição’ (In: Registro de Imóveis, Forense, 4ª ed., 1998, p. 92). Como na venda regressiva há nova transmissão da propriedade imobiliária, incide o ITBI.

b) Venda e compra pura, perfeita e exaurida. Apresentação posterior de escritura pública relativa a distrato de tal negócio jurídico com menção, outrossim, a pacto comissório avençado em documento particular. Necessidade de a condição resolutiva constar do título aquisitivo. Inadmissibilidade de distrato, se já exaurida a compra e venda. Distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do imóvel. Necessidade de apresentação da guia de pagamento do ITBI. Registro recusado. Decisão mantida (Ap. Cív. nº 67.781-0/3 de Guarulhos).

c) Compra e venda pura, quando perfeita e exaurida nas suas obrigações, não comporta arrependimento nem distrato. Todo distrato supõe contrato ainda por executar, pois se destina a extinguir vínculo obrigacional por esse estabelecido. A intenção em desfazer o negócio deve ser interpretada como venda inversa (Ap. Cív. Nº 182.044-2 do 2º TA Civil de SP).

(…)

____________________________

31 FIORANELLI. Op. cit., p. 506.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Para o Registro Imobiliário não importa o momento da celebração do contrato, mas a data da apresentação do título

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Para o Registro Imobiliário não importa o momento da celebração do contrato, mas a data da apresentação do título, em atenção ao princípio tempus regit actum.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0015089-03.2012.8.26.0565, que decidiu pela impossibilidade de registro de escritura pública de compra e venda lavrada anteriormente à averbação de indisponibilidade, mas apresentada a registro após o gravame. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini e o recurso foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, inconformado com a r. decisão proferida pelo juízo a quo, o apelante interpôs recurso, alegando que adquiriu o imóvel em 1998, quando a empresa vendedora ainda se encontrava ativa e o imóvel livre de qualquer gravame de indisponibilidade. Afirmou que a aquisição ocorreu anteriormente ao Provimento CG nº 13/2012, de modo que não pode ser por ele atingido, porque seu direito já havia sido adquirido.

Ao analisar o caso, o Relator entendeu ser correta a negativa do registro do título, devendo ser mantida a sentença originária. Observou, ainda, que o CSM/SP tem considerado que, para fins de registro, não importa o momento da celebração do contrato, mas a data de sua apresentação ao Registro Imobiliário, em atenção ao princípio tempus regit actum, sujeitando o título à lei vigente no momento da apresentação do título. Posto isto, o Relator concluiu que, ainda que a escritura pública tenha sido lavrada em data anterior à da averbação de indisponibilidade, ao tempo de sua apresentação perante o Registro de Imóveis, esta já se encontrava inscrita, impedindo o registro. Neste caso, não há que se falar em direito adquirido. Ademais, o Relator observou, também, que na própria escritura pública havia a informação de que o ato jurídico celebrado era subordinado ao cancelamento da indisponibilidade.

Diante do exposto, o Relator concluiu que, enquanto não for cancelada a indisponibilidade pelo juízo que a determinou, a escritura pública de compra e venda não pode ser registrada.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Café com jurisprudência discute aspectos da escritura pública de transação em questões trabalhistas

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A tabeliã Priscila Agapito explicou que a transação é um contrato e, portanto, pode ser feita pelo tabelião.

“Escritura pública de transação e outras formas extrajudiciais para a solução de conflitos trabalhistas e a atuação dos notários e registradores” foi tema de debate do Café com Jurisprudência da última sexta-feira, 4 de outubro. A 29ª tabeliã de notas da Capital, Priscila de Castro Teixeira Pinto Lopes Agapito, foi convidada para debater o assunto, na Escola Paulista da Magistratura, durante evento que reuniu notários e registradores.

Priscila Agapito iniciou o debate expondo conceitos e especificidades da transação segundo o Código Civil. Conforme ressaltou a tabeliã, o artigo 840 diz que é lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões recíprocas. Ela afirmou, ainda, que os direitos patrimoniais de caráter privado são os que podem ser transacionados, sendo indisponíveis os não patrimoniais e os de natureza pública.

A tabeliã explicou que a transação é um contrato e, portanto, pode ser feita pelo tabelião. Segundo ela, esse procedimento pressupõe lide ou conflito de interesses e tem a finalidade precípua de extinguir obrigações. Nele, cada parte abre mão de uma parcela de seus direitos. A tabeliã ponderou, porém, que nem todo acordo em juízo é uma transação.

Conforme Priscila Agapito, a natureza jurídica da transação pressupõe contrato e as características de ser bilateral, indivisível, não solene, de interpretação restritiva, consensual, oneroso e de caráter constitutivo. A tabeliã ainda destacou que a transação tem duas modalidades: a judicial e a extrajudicial, esta última realizada por escritura pública, quando a lei exigir e se recair sobre direitos contestados em juízo, ou por termos nos autos.

Priscila Agapito ainda comentou as regras para a escritura pública, salientando que requer plena capacidade, tendo em vista que transigir é alienar. Na ocasião, foi discutida a polêmica em torno da legitimação, por exemplo, do tutor em relação aos bens do tutelado e do curador em relação aos bens do pupilo, bem como da necessidade de alvará para escritura pública, quando envolve menor. Durante a discussão, foi ponderado que ainda não é possível mitigar a hipossuficiência. Por outro lado, Priscila Agapito destacou a importância de se desenvolver meios alternativos para o direito social. “O nosso papel como operador do direito é ir para a vanguarda. Começar o que é possível e fazer até que se torne algo natural”, declarou.

A tabeliã Priscila Agapito ainda abordou as diferenças de tratamento nos conflitos coletivos e individuais de trabalho. Ela explicou que o acordo coletivo de trabalho é o pacto de caráter normativo pelo qual uma ou mais empresas negociam com sindicatos representativos das categorias profissionais estipulando condições de trabalho, enquanto as convenções coletivas de trabalho estão relacionadas ao pacto de caráter normativo, pelo qual dois ou mais sindicatos estipulam condições de trabalho. Já os dissídios individuais e coletivos de trabalho envolvem lides e litígios trabalhistas tratados junto ao Judiciário. Conforme a tabeliã, o nível coletivo afasta a hipossuficiência. “Não há dúvida de que nós podemos fazer transação nas convenções coletivas”, salientou. Só os dissídios individuais encontram problemas para serem resolvidos extrajudicialmente.

Priscila Agapito tratou, ainda, de outras formas extrajudiciais de solução de conflitos trabalhistas, que envolvem autotutela, autocomposição e heterocomposição (através da mediação). Ela também comentou o Provimento CG nº 17/2013, que autoriza mediação e conciliação no extrajudicial em caso de direitos patrimoniais disponíveis. A tabeliã ressaltou que são diretos indisponíveis: penal, família, administrativo e trabalhista.

A tabeliã Priscila Agapito ainda enumerou os pontos positivos de lavratura de escritura pública de transação nos cartórios, dentre os quais ela citou a lavratura perante um oficial público, a imparcialidade por natureza legal (Lei 8935/1994), possibilidade de escolha do cartório, mais conforto, custos baixos e atribuição legal de título executivo extrajudicial.

Fonte: CNB/SP I 04/10/2013.

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