1º VRP|SP: Registro de Imóveis – Transferência de bens imóveis de sociedade empresária a sócio

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1º VRP|SP: Registro de Imóveis – Transferência de bens imóveis de sociedade empresária a sócio – Inaplicabilidade da regra excepcional de forma contida no art 64 da lei n. 8.934/94 – Necessidade de escritura pública – Imóvel alienado fiduciariamente – Transmissão de propriedade que retira a disponibilidade da pessoa jurídica para a pretendida alienação – Recurso não provido.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0005121-97.2011.8.26.0236, da Comarca de Ibitinga, em que é apelante MARTINO MONDELLI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS EDOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DEIBITINGA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, ALVES BEVILACQUA, SAMUEL JÚNIOR, SILVEIRA PAULILO E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 27 de junho de 2013.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO N° 21.153
REGISTRO DE IMÓVEIS – Transferência de bens imóveis de sociedade empresária a sócio – Inaplicabilidade da regra excepcional de forma contida no art 64 da lei n. 8.934/94 – Necessidade de escritura pública – Imóvel alienado fiduciariamente – Transmissão de propriedade que retira a disponibilidade da pessoa jurídica para a pretendida alienação – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença [1] que reconheceu impossibilidade do registro da transmissão da propriedade de bens imóveis de sociedade empresarial a sócio.

Sustenta o apelante [2] a possibilidade da transmissão da propriedade de imóvel de sociedade empresarial para sócio por instrumento particular com fundamento no art. 64 da lei n. 8.934/94 [3].

O processo foi remetido pela Corregedoria Geral de Justiça a este Colegiado. Houve manifestação do apelante reiterando os fundamentos das razões recursais.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [4].

Houve manifestação do Banco Indusval S/A encarecendo a urgência do julgamento.

É o relatório.
O recurso não merece provimento.

Embora a nota de devolução de fls. 34 diga respeito a duas matrículas, as de números 30414 e 30416, o pedido se restringe ao imóvel objeto da matrícula 30.416, atribuído a Martino Mondelli.

No tocante a este pedido de ingresso no fólio real, pertinentes os óbices apresentados pelo Registrador.

O bem em questão foi alienado fiduciariamente, conforme registro 4, de 31 de março de 2010 [5], pelo Frigorífico Vangélio Mondelli Ltda. em favor do Banco Indusval S/A, tendo se consolidado a propriedade no credor pelo não adimplemento das obrigações acordadas na Cédula de Crédito Bancário n° 32.585 [6].

Inviável a transmissão de propriedade, independentemente do meio escolhido, por aquele que deixou de ser o titular de domínio do bem.
Mesmo que assim não fosse, a forma do contrato é o meio social através do qual as partes manifestam seu consentimento.

No Brasil adota-se o princípio da liberdade de forma, nos termos do art. 107 do Código Civil. Ela pode ser livremente escolhida pelos contratantes, exceto no caso da lei impor forma específica, sob pena de nulidade [7].

A transmissão de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos somente pode ser realizada por meio de contratos com forma pública, conforme disposto no art. 108 do Código Civil, redigido como segue:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A regra de exceção contida na parte inicial do artigo 108 do Código Civil permite dispensa da forma pública no caso da integralização de patrimônio de sociedade empresarial para transferência da propriedade de bens imóveis em razão do disposto no art. 64, da lei n. 8.934/94, cuja dicção é clara:

Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro publico competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.

Todavia, como regra de exceção, deve ser interpretada restritivamente. Descabe interpretação extensiva, conforme pretendem os interessados. Inviável a transferência de bens imóveis da sociedade ao sócio, por instrumento particular arquivado na junta comercial. Hipóteses diversas não se incluem na regra de exceção, motivo por que incide na espécie a regra geral da forma pública.

Nessa linha, não faltam precedentes administrativos:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Extinção de sociedade – impossibilidade de transferência de bens imóveis por instrumento particular ante a falta da prova de valor inferior a trinta salários mínimos – não aplicação do disposto no art. 64 da Lei n. 8.934/94 para além da hipótese de transferência de bens dos sócios à sociedade – Recurso não provido (Ap. n. 0001644-10.2010.8.26.026, j. 28/07/2011, Rel. Des. Maurício Vidigal).

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de instrumento particular de distrato social de pessoa jurídica, comtransferência de bens imóveis da sociedade para os sócios – Inviável o registro à luz do disposto no art. 134, II, § 6º, do Código Civil de 1916 e no art. 108 do novo Código Civil – Indispensabilidade da transferência dos bens por intermédio de escritura pública – Não incidência, no caso, da norma do art. 64 da Lei n° 8.934/1994 – Recurso não provido (Ap. Civ. n. 491-6/1, j. 11/05/2006, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas).
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:
[1] Fls. 61/63.
[2] Razões de fls. 60/85.
[3] Reiteração de fls. 110/126.
[4] Parecer de fls. 174/176.
[5] Fls. 46-v.
[6] Arrazoado de fls. 308/311
[7] Código Civil, artigo 166, inciso IV.

Fonte: DJE I 03/09/2013.

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A união estável e os bens imóveis de propriedade dos conviventes

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* Priscilla Gonçalves Moreira Turra

Quando se trata de casamento devidamente formalizado, a legislação brasileira estabelece que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, dispor de bens imóveis ou gravá-los, salvo se o casamento for regido pelo regime de separação total de bens.

Esta autorização se dá mediante a outorga uxória ou vênia conjugal, ou seja, a assinatura do cônjuge no documento que estabelece a venda ou oneração do respectivo bem, tomando conhecimento da operação realizada pelo outro cônjuge e anuindo com as condições em que esta se concretiza, sob pena de anulação do negócio celebrado.

Aposta a outorga no respectivo documento, em princípio não poderá ser alegado futuramente o desconhecimento ou a discordância com a operação.

Por outro lado, também é reconhecida pela lei brasileira a convivência entre casais, mesmo quando não formalizada pelo casamento. Trata-se da “união estável”, à qual se aplica o regime da comunhão parcial de bens, quando os conviventes não estipularem regras diversas em Contrato de União Estável, devidamente registrado em Cartório.

Embora se apliquem as regras da comunhão parcial à união estável, os tribunais não têm entendido ser necessária a outorga uxória na hipótese de venda de bens imóveis adquiridos após o início da união estável.

Tal posição se dá sob o entendimento de que a regra que estipula a outorga uxória seria restritiva, ou seja, aplicável apenas aos casamentos.

Ainda, considerando que nem toda união estável decorre de documento público registrado em cartório, torna-se difícil o controle e conhecimento da situação pela pessoa que vai adquirir o imóvel, assim como pelos órgãos responsáveis pelo registro da operação e por terceiros, os quais não podem ser responsabilizados pelo desconhecimento desta condição, que não teria sido declarada na operação.

Nesse sentido, um negócio envolvendo a compra e venda ou até mesmo o gravame sobre um imóvel, onde não constatado o real estado civil do proprietário, pode resultar em prejuízo ao companheiro não notificado, bem assim em conflitos entre o direito deste, de um lado, e do adquirente do imóvel de outro. O mesmo raciocínio pode ser aplicado às participações societárias, quando uma pessoa alienar o controle de empresa constituída durante a vigência de uma união estável. Por essa razão é sempre importante a assessoria profissional na adoção de medidas preventivas para proteção dos interesses das partes.

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* Priscilla Gonçalves Moreira Turra é Sênior da Divisão de Consultoria Societária.

Fonte: Blog Braga & Moreno I 07/08/2013.

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Contrato celebrado em moeda estrangeira

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Por Breno Hugo da Silva Giamatei

A dinâmica comercial nos dias atuais traz novamente a tona inúmeras questões relativas à matéria contratual.

Não é raro nos depararmos com contratos celebrados em moeda estrangeira, mais comumente o dólar. A legislação que trata desse assunto levanta dúvidas já sanadas pelo judiciário, mas que merecem comentários devido ao grande número de interessados sobre o tema.

É natural nos depararmos muitas vezes com a dúvida de empresas questionando a possibilidade ou não de celebrar contratos em dólar. Tal recorrência advém da interpretação equivocada da legislação que proíbe o pagamento em moeda estrangeira. A leitura apressada dos dispositivos legais leva muitos a deduzir que o contrato deve unicamente ser em moeda nacional, porém a legislação proíbe tão somente o pagamento, razão pela qual o STJ já se posicionou de forma pacífica sobre o tema.

Outro ponto que ensejou muitas dúvidas diz respeito ao momento correto para a conversão das moedas.

Defendiam alguns que a data base deveria ser a data da assinatura do contrato; outros a data do efetivo pagamento ou ainda a data do ajuizamento da ação que discute o débito contratual.

O STJ também já pacificou o entendimento de que a conversão deverá observar a data do efetivo pagamento, principalmente quando existir no contrato cláusula estipulando nesse sentido.

Dai a importância, em se estipular de forma expressa a data da conversão da moeda estrangeira em moeda nacional, demonstrando assim expressamente o real interesse das partes, não dando margem a interpretação diversa.

Verifica-se, portanto, que os argumentos contrários à contratação em moeda estrangeira estão superados pelos recentes julgados de nossos Tribunais. Nem poderia ser diferente tendo em vista que as relações comerciais são dinâmicas e necessitam de ferramentas adequadas para melhor se desenvolverem.

Ademais, os princípios que regem os contratos apontam para a solução adotada pela jurisprudência. A autonomia da vontade e da boa-fé contratual já garantiu a validade deste tipo de contrato fixado em moeda estrangeira.

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* Breno Hugo da Silva Giamatei é advogado do escritório Piazzeta e Boeira Advocacia Empresarial.

Fonte: Migalhas | 09/07/2013.

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