Alienação Fiduciária: alteração legislativa.

LEI Nº 13.043, DE 13 NOVEMBRO DE 2014.

[…]

Art. 102.  A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 1.367.  A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231.” (NR)

“Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único.  O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.”

Art. 103. A Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 26.  ……………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………

§ 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

…………………………………………………………………………………………..” (NR)

Clique aqui e acesse a Lei na íntegra..

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CGJ/SP: Alienação fiduciária de bens imóveis. Constituição em mora do fiduciante. Intimação. “Enquanto válida cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro.”

DICOGE 5.1

PROCESSO Nº 2014/136042 – SÃO PAULO – JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DA CAPITAL.

Parecer (296/2014-E)

Alienação fiduciária de bens imóveis – Constituição em mora do fiduciante – Intimação – artigo 26, §3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ – Devedores/fiduciantes que, no contrato de financiamento imobiliário, constituem-se procuradores recíprocos – Legalidade da cláusula que deve ser analisada na via jurisdicional – Intimação na pessoa do procurador que, sob o ângulo da Corregedoria Permanente, não é irregular – Orientação aos Registradores.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de consulta feita pela MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, acerca da forma correta de intimação de cônjuges, para constituição em mora em contrato de financiamento, garantido por alienação fiduciária de bem imóvel.

A consulta deriva, na verdade, de uma ação declaratória de nulidade da consolidação da propriedade, que, uma vez ajuizada na Vara de Registros Públicos, foi convertida em pedido de providências.

O interessado afirma que devedores/fiduciantes são ele e sua esposa. No entanto, apenas ele foi intimado pessoalmente.

Entende, por isso, que, dada a falta de intimação pessoal de sua esposa, foram desrespeitados o art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97 e o item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ.

O Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis defendeu-se e a MM. Juíza, vislumbrando a necessidade de uniformização do procedimento a ser seguido, remeteu os autos à Corregedoria Geral da Justiça, para emissão de orientação em caráter geral.

Passo a opinar.

Em primeiro lugar, insta ressaltar que, embora o expediente tenha se iniciado como uma ação declaratória de nulidade, ele foi convertido, acertadamente, em pedido de providências. Logo, o que se faz, nesse parecer, é, tão somente, opinar pelo regramento a ser seguido nas intimações dos devedores/fiduciantes.

Reza o art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97, que a intimação, para constituição em mora, será feita pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído.

Já o item 252, do Capítulo XX, das Normas, estabelece que, cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles.

Não há duvida de que o item 252 procurou enfatizar a necessidade de intimação individual dos devedores, ainda que cônjuges. Contudo, no caso concreto – em, em geral, nos contratos de financiamento garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel, visto que são contratos por adesão -, há cláusula (trigésima quarta) que estabelece: “havendo dois ou mais devedores/ fiduciantes todos esses se declaram solidariamente responsáveis por todas as obrigações assumidas perante a CAIXA e constituem-se procuradores recíprocos, até o pagamento integral do saldo devedor, com poderes irrevogáveis para o foro em geral e os especiais para…receber citações, notificações, intimações…

Ora, se existe cláusula pela qual os cônjuges, fiduciantes, devedores solidários, constituem-se procuradores recíprocos, inclusive para receber intimações e notificações, conclui-se que a intimação recebida pelo cônjuge varão o foi em seu nome e no nome da esposa (como procurador dela), codevedora solidária.

É certo que mencionada cláusula pode ter sua validade discutida judicialmente. Isso, porém, não pode ser feito na esfera administrativa. Somente pela via jurisdicional é que se pode, eventualmente, declarar a nulidade da cláusula. Até lá, a intimação, feita na pessoa de um dos devedores/fiduciantes, ainda que sejam cônjuges, estende-se ao outro.

Não há ferimento do art. 26, § 3º nem do item 252, do Capítulo XX, das Normas. A intimação é individual e pessoal. Intimamse ambos os cônjuges, pessoalmente, mas um deles na figura do procurador, a quem, por contrato, se conferiram poderes para receber a intimação.

Pelo exposto, o parecer que submeto a Vossa Excelência, respeitosamente, é no sentido de, respondendo à consulta feita pela 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, considerar correta a postura adotada pelo Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis e orientar os demais Oficiais que, enquanto válida a cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, nas hipóteses do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro.

Sub censura.

São Paulo, 03 de outubro de 2014.

(a) Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, respondendo à consulta feita pela 1ª Vara de Registros Públicos, considero correta a postura adotada pelo Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis e oriento os demais Oficiais que, enquanto válida a cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, nas hipóteses do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro. Publique-se no DJE, em três dias alternados, dada a relevância da matéria e seu caráter de orientação aos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado. São Paulo, 08 de outubro de 2014. (a) HAMILTON ELLIOT AKEL, Corregedor Geral da Justiça. 

Fonte: DJE/SP | 23/10/2014.

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Café com jurisprudência realiza palestra sobre Alienação Fiduciária

O encontro Café com Jurisprudência debateu no último dia dez o tema “Alienação Fiduciária – Aspectos Práticos”, na Escola Paulista da Magistratura. O palestrante foi o juiz assessor da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Josué Modesto Passos, que dividiu a mesa com o desembargador José Luiz Germano. A palestra também contou com a presença da Juíza Titular da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo, Tania Mara Ahualli.

Entres os aspectos controversos discutidos por Josué, está a constituição de dupla garantia real, ou seja, duas alienações fiduciárias em garantia. Para o magistrado, a alienação fiduciária já é uma medida radical para se constituir uma garantia, porque esta garantia não recaí sobre um aspecto do direito real, mas sobre o conteúdo inteiro do direito real.“Você só pode constituir uma garantia, porque o domínio, a propriedade é uma só, ao contrário da hipoteca, que você pode destacar do domínio diversos direitos de hipoteca. Isso não acontece na alienação fiduciária, não é possível constituir diversas garantias simultaneamente sobre o mesmo bem”, esclareceu.

Outra questão debatida foi a possibilidade do registro de incorporação imobiliária em imóvel alienado fiduciariamente. De acordo com Passos, a resposta énegativa, porque enquanto perdurar a alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário e o devedor fiduciante não se enquadram em alguma das hipóteses da lei 4.591/1964, art 31.

Ele também alerta que o incorporador tem que ser o dono, ou o compromissário comprador do imóvel, mas a venda na alienação fiduciária é uma situação provisória, então como se lança um empreendimento imobiliário se o direito do incorporador é instável, um mero direito de garantia que pode ser extinto se houver pagamento.

Sobre o parcelamento de solo, o palestrante também explicou que este caso se assemelha ao de incorporação imobiliária, onde não é possível o “parcelamento’ se o imóvel de que se trata estiver fiduciariamente alienado em garantia, já que a provisoriedade do direito do credor fiduciário impedem que se considere preenchido o requisito da lei 6.766/1979, art 18.

 “Se o imóvel por parcelamento foi dado em alienação fiduciária, o credor fiduciário e o devedor fiduciante não podem proceder ao parcelamento. Existe até um precedente  recente no Conselho Superior da Escola Paulista da Magistratura, que fala que o loteador do imóvel em alienação fiduciária não pode ser considerado proprietário”, relembrou o juiz.

Um dos itens mais intrigantes questionados pela plateia foi o contrato padrão de loteamento, se seria possível prever garantia de alienação neste contrato, uma possibilidade de substituir o contrato de compromisso de compra e venda por um contrato que prevê a alienação fiduciária do lote, por exemplo. No painel de debate também constou o contrato de locação, se ele poderia ser inscrito caso a celebração de locação tenha ocorrido antes de uma alienação fiduciária. “No contrato tem que constar o locador, que deve ser o dono, mas se houve uma alienação fiduciária, o locador pode ser que não seja mais o proprietário, então uma averbação não pode ser feita, caso contrário seria violação do princípio de continuidade”, ressaltou Josué.

O próximo encontro acontece às 10h, no 31 de outubro, com o tema CND do INSS e Receita Federal – Alienação e oneração de bens imóveis – dispensa nos atos extrajudiciais. O palestrante será o José Luiz Germano.

Fonte: iRegistradores | 22/10/2014.

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