Apelação n° 1027271-42.2025.8.26.0405

Processo 1008184-11.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Noriko Nabeta – Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, com as observações feitas acima. Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: SUELI ROVERE REIS (OAB 252244/SP), VANESSA APARECIDA FANTATO REIS (OAB 387995/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1008184-11.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Décimo Cartório de Registro de Imóveis
Requerido: Noriko Nabeta
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital em razão da negativa de prosseguimento de procedimento de usucapião extrajudicial do imóvel objeto da matrícula n. 77.417 daquela serventia, o qual foi requerido por Noriko Nabeta (prenotação n. 630.427).
O Oficial esclarece que o pedido é no sentido de que a posse da requerente teve origem em compromisso de compra e venda firmado por seu marido em 2004 e a proprietária tabular, o qual não foi apresentado; de que, inicialmente, o imóvel era utilizado para guarda de bens móveis e, posteriormente, passou a ser locado a terceiros; de que, após a morte do marido, a requerente passou a exercer posse sobre o bem, o que caracteriza posse ad successionem (princípio da saisine).
O Oficial esclarece, ainda, que os fatos indicam que a posse também foi transmitida para os quatro filhos do casal; que uma das filhas é interditada e foi representada na declaração de anuência por sua genitora, curadora e ora requerente, o que evidencia conflito de interesses; que a situação demanda intervenção do Ministério Público, o que não é possível na via extrajudicial (fls. 01/02).
A parte requerente apresentou impugnação (fls. 240/242), alegando que, independentemente da soma de tempo, o lapso de posse exercido exclusivamente por ela desde 2010 é, por si só, suficiente para configurar a usucapião extraordinária; que a usucapião constitui modo originário de aquisição, desvinculado de transmissão hereditária, não importando ato de disposição patrimonial em prejuízo da incapaz; que Christiane jamais exerceu posse sobre o imóvel e não figura como titular registral, inexistindo conflito de interesses concreto; que os demais herdeiros prestaram anuência expressa; que pode ser nomeado curador especial para a incapaz ou intimado o Ministério Público para manifestação, sem que seja obstado o prosseguimento do feito.
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 247/249).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, vale ressaltar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
No mérito a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
No caso concreto, a parte suscitada apresentou pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária em relação ao imóvel objeto da matrícula n. 77.417 do 10º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital.
Em seu requerimento inicial, item 4 (fls. 12/19), relata que “detém a posse contínua, duradoura, sem interrupções, e sem oposição do imóvel acima descrito, somada à de seu esposo, já falecido em 2010, conforme também descrito”.
Além disso, no item 5 do requerimento, a parte reitera que sua posse é somada àquela exercida pelo seu falecido cônjuge desde 2004, quando ele firmou “contrato particular de compra e venda” com a proprietária tabular.
A declaração constante na ata notarial é no mesmo sentido (fls. 31/44).
Ainda, alguns dos documentos trazidos pela parte para comprovação da posse exercida estão em nome do de cujus: IPTU de 2007 (fl 58), contrato de locação firmado em 2008 (fl. 60), IPTU 2009 (fl. 61), IPTU 2011 (fl. 71), dentre outros.
Não se descarta a hipótese de que a requerente, após 2010, possa ter administrado o imóvel de forma exclusiva, locando-o a terceiros e suportando os encargos correspondentes.
Porém, a administração exclusiva não é, por si só, equivalente à titularidade exclusiva da posse para fins de usucapião: a alegação de exercício exclusivo da posse após o falecimento do cônjuge não é suficiente para afastar a presunção de composse entre herdeiros, sendo necessária demonstração inequívoca de interversão da posse, com ciência e ausência de oposição dos demais, o que não se verifica no caso justamente em virtude da incapacidade de uma das herdeiras.
Vejamos.
Com o falecimento de Oscar Jiro Nabeta em 2010 (certidão de óbito a fl. 30), a posse por ele exercida transmitiu-se, imediatamente e por força de lei, a todos os seus herdeiros (princípio da saisine), e não apenas à viúva. Os filhos do casal tornaram-se coerdeiros e, portanto, passaram a integrar a relação possessória.
Como já ressaltado, é possível a aquisição por usucapião, inclusive pela via extrajudicial, por um dos coerdeiros, o que depende da concordância expressa ou ausência de oposição dos demais.
Porém, verifica-se que, in casu, a sucessora Christiane é incapaz (interditada) e foi representada pela própria parte requerente, sua curadora, na declaração de anuência (fls. 213/215).
A anuência de Christiane ao pedido de reconhecimento da usucapião exclusivamente em favor de sua mãe tem natureza de ato de disposição ou, ao menos, de renúncia a posição jurídica potencialmente favorável à incapaz.
Isso porque, se a posse integra o acervo hereditário do de cujus, o eventual direito possessório transmitido a Christiane também compõe seu patrimônio jurídico.
Desta forma, a representação da incapaz pela própria beneficiária do ato configura conflito de interesses.
O artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, que disciplina a usucapião extrajudicial, pressupõe, como se vê do caput e parágrafos, consenso entre todos os interessados e ausência de litígio. Ademais, o dispositivo não prevê a possibilidade de intervenção do Ministério Público durante a tramitação do procedimento na via administrativa para suprimento de interesse de incapaz.
Como é cediço, nos termos do artigo 178 do Código de Processo Civil, apenas três hipóteses justificam a atuação do Ministério Público como fiscal da ordem jurídica em processos judiciais: quando houver interesse público ou social, interesse de incapazes e nas ações que envolvam litígios coletivos pela posse da terra rural e urbana.
A consequência da falta de intervenção do Ministério Público nos casos em que a lei exige sua participação é causa de nulidade do processo (artigos 279, caput, §1º e § 2º e 967, III, “a”, do Código de Processo Civil).
Por todas estas razões, este juízo já se manifestou acerca da impossibilidade de prosseguimento do procedimento de usucapião pela via extrajudicial quando há entre as partes interessadas pessoa incapaz (processo de autos n. 1056196-61.2023.8.26.0100).
O argumento da parte no sentido de que eventual vício poderia ser sanado pela nomeação de curador especial ou determinação de manifestação ministerial não prospera na via administrativa: o procedimento de dúvida tem cognição limitada à legalidade da qualificação registral; não é o instrumento adequado para constituição de curatela especial nem para a realização de todos os atos de proteção da incapaz, o que torna incontornável a via judicial.
Assim, confirmada a impossibilidade de prosseguimento pela via extrajudicial, o procedimento administrativo deve ser extinto e a prenotação cancelada, com entrega dos autos à parte requerente, que poderá emendar a petição inicial para ingresso na via judicial.
Por fim, observa-se que não houve manifestação do Oficial rejeitando o requerimento inicial, o qual se limitou a suscitar a presente dúvida. Orientação, portanto, se faz necessária, no sentido de que, em futuras oportunidades, seja exarada conclusão fundamentada pelo responsável antes do encaminhamento dos autos a este juízo para a devida revisão.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, com as observações feitas acima.
Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 25 de maio de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 26.05.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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