CGJ/SP: Alienação fiduciária de bens imóveis. Constituição em mora do fiduciante. Intimação. “Enquanto válida cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro.”

DICOGE 5.1

PROCESSO Nº 2014/136042 – SÃO PAULO – JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DA CAPITAL.

Parecer (296/2014-E)

Alienação fiduciária de bens imóveis – Constituição em mora do fiduciante – Intimação – artigo 26, §3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ – Devedores/fiduciantes que, no contrato de financiamento imobiliário, constituem-se procuradores recíprocos – Legalidade da cláusula que deve ser analisada na via jurisdicional – Intimação na pessoa do procurador que, sob o ângulo da Corregedoria Permanente, não é irregular – Orientação aos Registradores.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de consulta feita pela MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, acerca da forma correta de intimação de cônjuges, para constituição em mora em contrato de financiamento, garantido por alienação fiduciária de bem imóvel.

A consulta deriva, na verdade, de uma ação declaratória de nulidade da consolidação da propriedade, que, uma vez ajuizada na Vara de Registros Públicos, foi convertida em pedido de providências.

O interessado afirma que devedores/fiduciantes são ele e sua esposa. No entanto, apenas ele foi intimado pessoalmente.

Entende, por isso, que, dada a falta de intimação pessoal de sua esposa, foram desrespeitados o art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97 e o item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ.

O Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis defendeu-se e a MM. Juíza, vislumbrando a necessidade de uniformização do procedimento a ser seguido, remeteu os autos à Corregedoria Geral da Justiça, para emissão de orientação em caráter geral.

Passo a opinar.

Em primeiro lugar, insta ressaltar que, embora o expediente tenha se iniciado como uma ação declaratória de nulidade, ele foi convertido, acertadamente, em pedido de providências. Logo, o que se faz, nesse parecer, é, tão somente, opinar pelo regramento a ser seguido nas intimações dos devedores/fiduciantes.

Reza o art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97, que a intimação, para constituição em mora, será feita pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído.

Já o item 252, do Capítulo XX, das Normas, estabelece que, cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles.

Não há duvida de que o item 252 procurou enfatizar a necessidade de intimação individual dos devedores, ainda que cônjuges. Contudo, no caso concreto – em, em geral, nos contratos de financiamento garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel, visto que são contratos por adesão -, há cláusula (trigésima quarta) que estabelece: “havendo dois ou mais devedores/ fiduciantes todos esses se declaram solidariamente responsáveis por todas as obrigações assumidas perante a CAIXA e constituem-se procuradores recíprocos, até o pagamento integral do saldo devedor, com poderes irrevogáveis para o foro em geral e os especiais para…receber citações, notificações, intimações…

Ora, se existe cláusula pela qual os cônjuges, fiduciantes, devedores solidários, constituem-se procuradores recíprocos, inclusive para receber intimações e notificações, conclui-se que a intimação recebida pelo cônjuge varão o foi em seu nome e no nome da esposa (como procurador dela), codevedora solidária.

É certo que mencionada cláusula pode ter sua validade discutida judicialmente. Isso, porém, não pode ser feito na esfera administrativa. Somente pela via jurisdicional é que se pode, eventualmente, declarar a nulidade da cláusula. Até lá, a intimação, feita na pessoa de um dos devedores/fiduciantes, ainda que sejam cônjuges, estende-se ao outro.

Não há ferimento do art. 26, § 3º nem do item 252, do Capítulo XX, das Normas. A intimação é individual e pessoal. Intimamse ambos os cônjuges, pessoalmente, mas um deles na figura do procurador, a quem, por contrato, se conferiram poderes para receber a intimação.

Pelo exposto, o parecer que submeto a Vossa Excelência, respeitosamente, é no sentido de, respondendo à consulta feita pela 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, considerar correta a postura adotada pelo Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis e orientar os demais Oficiais que, enquanto válida a cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, nas hipóteses do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro.

Sub censura.

São Paulo, 03 de outubro de 2014.

(a) Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, respondendo à consulta feita pela 1ª Vara de Registros Públicos, considero correta a postura adotada pelo Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis e oriento os demais Oficiais que, enquanto válida a cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, nas hipóteses do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro. Publique-se no DJE, em três dias alternados, dada a relevância da matéria e seu caráter de orientação aos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado. São Paulo, 08 de outubro de 2014. (a) HAMILTON ELLIOT AKEL, Corregedor Geral da Justiça. 

Fonte: DJE/SP | 23/10/2014.

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TST retira penhora de bens transferidos antes de ajuizamento de ação

A Subseção II Especializada em Dissídios Individuais (SDI-2) do Tribunal Superior do Trabalho não autorizou a penhora de bens transferidos antes do ajuizamento de reclamação trabalhista por uma professora do Centro de Educação Nova Serrana no Estado de Minas Gerais (MG). A decisão reformou entendimento do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (MG) que havia declarado a nulidade das transferências e autorizado a penhora.

Entenda o caso

Na reclamação trabalhista, originalmente ajuizada na Vara do Trabalho de Pará de Minas, a professora obteve o pagamento de diversas verbas rescisórias devidas ao fim de seu contrato de trabalho.  Na falta de bens do estabelecimento, que havia sido desativado, afirmou ao juiz que a sócia do centro de educação possuía diversos imóveis e os havia transferido ao seu procurador a fim de se precaver de futuras execuções. Disse, ainda, que o procurador teria vendido os imóveis para a JR Calçados, de seu irmão, o que, no seu entendimento, configuraria tentativa de fraude à execução. Requeria, assim, que as vendas fossem desconsideradas.

O juízo negou a penhora dos imóveis transferidos anteriormente, por não considerar caracterizada a fraude à execução. A professora então interpôs agravo de petição ao Regional, que reconheceu a nulidade dos negócios celebrados entre a sócia e o procurador e, posteriormente, entre este e o sócio da empresa JR Calçados.

A JR ajuizou então ação rescisória pedindo, liminarmente, a suspensão provisória da execução e, no mérito, a rescisão da decisão regional no agravo de petição que reconheceu a fraude. Sustentava, em síntese, não participar da relação jurídica entre a professora e o centro de ensino. O TRT-MG julgou improcedente o pedido de rescisão, levando a empresa a recorrer ao TST.

Ação própria

O relator do caso na SDI-2, ministro Emmanoel Pereira, decidiu pelo provimento do recurso por considerar que seria necessário o ajuizamento de outro tipo de ação – a ação revocatória – para discutir a ocorrência ou não de fraude contra credores, em observância ao disposto no artigo 161 do Código Civil. Em tal ação, busca-se o reconhecimento de nulidade do negócio jurídico que reduza o devedor à insolvência.

Diante disso, a seção, seguindo por unanimidade o voto do relator, deu provimento ao recurso ordinário para restabelecer a decisão que havia indeferido a penhora de bens transferidos antes do ajuizamento da reclamação trabalhista no primeiro grau.

A notícia refere-se ao seguinte processo: RO-322000-63.2010.5.03.0000.

Fonte: TST | 12/02/2014.

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CSM|SP: Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Provável falecimento de outorgante vendedora representada por procurador e conseqüente extinção do mandato, que não autoriza a recusa do título – Qualificação registrária limitada ao juízo cognitivo formal – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 562-6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante EDUARDO LAGONEGRO e apelado o 17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os DesembargadoresCELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 30 de novembro de 2006.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de Compra e Venda – Provável falecimento de outorgante vendedora representada por procurador e conseqüente extinção do mandato, que não autoriza a recusa do título – Qualificação registrária limitada ao juízo cognitivo formal – Recurso provido.

1. Trata-se de dúvida suscitada pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, julgada procedente (fls. 29/31).

O Oficial recusou o ingresso da escritura pública no registro do imóvel, apresentada em 15 de junho de 2.005 e prenotada sob número 110.775, porque há notícia do falecimento de uma das outorgantes vendedoras, Julieta do Amaral Marin, a qual estava representada por procurador, de modo que, nos termos do artigo 682, inciso II, do Código Civil, houve extinção do mandato.

A decisão recorrida, baseada na fundamentação do Oficial, manteve a recusa.

O recorrente sustenta que a notícia do falecimento de uma das vendedoras, por uma simples carta assinada pelo marido de uma das netas da falecida, não comprova o falecimento, nem a condição de herdeiro do subscritor. Informa, baseado nos documentos instruídos com o recurso, que adquiriu os direitos do imóvel por cessão de direitos de compromisso de compra e venda, de Daniel Rossi e Maria Albuquerque Melo, os quais, por sua vez, adquiriram o imóvel dos proprietários, por compromisso de compra e venda, e, assim sendo, a lavratura da escritura decorreu de negócio jurídico anteriormente firmado, o que confere caráter de irrevogabilidade do mandato, nos termos do artigo 674 do Código Civil.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

2. Há indícios de que Julieta do Amaral Marin é falecida, conforme carta enviada por um dos herdeiros de Julieta ao Oficial do 17º Serviço de Registro de Imóveis, acompanhada de instrumento particular de doação, cessão de direitos hereditários e de posse (fls. 08 e 10/11), embora afirme não haver prova do óbito e da condição de herdeiro do subscritor da referida carta.

O subscritor dessa carta, Paulo Fernando Forte Franchim, é casado com Lucila Maria Martins Franchim, pelo regime da comunhão universal de bens, conforme cópia de certidão de casamento (fls.9), observando-se que sua cônjuge é filha de Lucilla Marin Martins, que, por sua vez, é filha de Julieta, e, nesta condição, assinou juntamente com outros filhos, genros, noras e netos desta, o apontado instrumento particular de doação e cessão de direitos hereditários de partes ideais do domínio de imóvel (fls. 10/11).

Diante destes documentos, tudo indica que Julieta é falecida, embora não haja certidão de óbito.

No entanto, considerando que (a) indícios extraídos de carta e cópia de instrumento particular, ainda que veementes, induz apenas a juízo de probabilidade (não de certeza), sem força suficiente para quebra de presunção de veracidade do instrumento público (que leva a marca da fé pública), bem como que (b) a qualificação registrária tem caráter de exame formal (extrínseco), não se admitindo recusa por razões atreladas aos elementos intrínsecos do título, tal como “falsidade da procuração ou substabelecimento” (CSM, Apelação Cível nº 16.865-0/9-Praia Grande), fica difícil sustentar, no caso, a negativa de registro.

Ademais, mesmo que fosse possível ter como certo (não só como de boa probabilidade) o falecimento de Julieta do Amaral Marin antes da outorga da escritura apresentada para registro, isso, por si, também não autorizaria a negativa de registro.

É certo que a escritura de compra e venda em foco, lavrada aos 5 de abril de 2005, aponta Julieta do Amaral Marin como outorgante vendedora, representada por procuração.

É certo, ainda, que o artigo 682, inciso II, do Código Civil, prescreve a conseqüência extintiva do mandato para a hipótese de morte do mandante ou do mandatário.

É certo, também, que a hipótese do artigo 674 do mesmo Código, a respeito da possibilidade de o mandatário concluir o negócio já começado, mesmo ciente da morte do mandante, se houver perigo na demora, não se aplica ao caso em tela, pois, os contratos anteriores, datados de 11/9/1981 e 10/7/2000, apresentados com o recurso de apelação (fls. 46/48 e 49/51) não devem ser considerados como negócio já começado, em relação à escritura de compra e venda ora apresentada, lavrada em 2.005, para a finalidade pretendida.

Todavia, prescreve o artigo 689 do Código Civil que “são válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa”. Todavia, ainda, já se julgou no sentido de que “o mandato passado para a lavratura de escritura de compromisso de compra e venda de imóvel não se extingue pela morte do promitente vendedor se a totalidade do preço já havia sido recebida em vida pelo mandante” (5ª Câmara Cível do TJRJ, Apelação Cível nº 19.007, RDI 10/116-117; no mesmo sentido: 1ª Câmara Cível do TJPR, Apelação Cível nº 1.052/85, RDI 17-18/123-124).

Isso, pois, indica que, nada obstante a morte do mandante, o ato jurídico praticado pelo mandatário, em nome do mandante pode, em determinadas situações, ser válido. E, daí, pela simples possibilidade eventual de ser considerado válido, não cabe ao registrador, em qualificação registrária (marcada pela restrição cognitiva do título: formal, sem espaço de dilação probatória e de análise dos elementos intrínsecos do negócio), truncar o ingresso do respectivo título ao registro imobiliário sob a afirmação de sua invalidade, ficando esta assertiva reservada à esfera jurisdicional (essa sim, de ampla cognição: não só formal, mas também material, em que é possível a investigação dos elementos extrínsecos e intrínsecos do negócio).

Assim, aliás, já houve pronunciamento do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 51.301-0/2, da Comarca de Campinas, j. 05.11.1998, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição):

“Verifica-se, portanto, que anteriormente à data em que lavrada a escritura de venda e compra já haviam ocorrido dois fatos que caracterizam hipóteses legais de extinção do mandato outorgado pelos titulares do domínio, ou seja, o falecimento da mandatária (Código Civil, artigo 1.316, II) e o subseqüente casamento do outro outorgante da procuração (Código Civil, artigo 1.316, III).

Inexiste nos autos ou na documentação apresentada ao registrador, no entanto, qualquer indício de que o mandatário conhecesse tais fatos extintivos do mandato, ou circunstância que abalasse a presunção de boa-fé daqueles que compareceram à lavratura do ato notarial, na verdade praticado em complementação ao compromisso de venda e compra firmado pelos alienantes em data próxima à da outorga da procuração, ocasião em que os mandatários receberam a parcela do preço que lhes cabia e atribuíram aos então compromissários compradores a obrigação, posteriormente cumprida, de pagar as parcelas de financiamento bancário.

Aplica-se à presente hipótese, portanto, a disposição do artigo 1.321 do Código Civil, com o reconhecimento, nesta esfera administrativa, da validade dos atos praticados pelo mandatário que ignorava a morte ou o subseqüente casamento dos mandantes, reservada para ação própria eventual discussão a esse respeito.

Esta a orientação deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, expressa nos autos da Apelação Cível n.º 034.291, da Comarca de Itapetininga, relator Desembargador Márcio Martins Bonilha, j. 11.10.96.”

Oportuna, ainda, as sábias ponderações do Desembargador AROLDO MENDES VIOTTI (na ocasião Juiz Auxiliar da Corregedoria), emitidas em 08.02.1989, no parecer referente à Apelação Cível nº 9.675-015, da Comarca de Itapeva:

“A qualificação registrária sob o prisma da legalidade, no Ofício Predial, obedece a critérios formais: o exame é extrínseco e se circunscreve àquilo que no bojo do título se contém. Em princípio, não é dado ao oficial valer-se de subsídios extra-tabulares a exemplo de fatos de seu conhecimento pessoal para a caracterização de óbice registral concernente à observância da legalidade. Bem por isso é que adverte Afrânio de Carvalho: “Como a legalidade é aferida em vista tão somente do que o ‘ titulo mostra em sua face, a passagem pelo exame não impede que às vezes ele se revele mais tarde um sepulcro caiado devido a presença de vícios internos, invisíveis ou imperceptíveis a simples inspeção ou leitura do documento” (“Registro de Imóveis”, Forense, 3ª ed. 1982, pág. 278). E é igualmente por essa razão que, considerado o registro existente, a detecção de nulidade, por vistosa que se apresente, no título que o gerou, não enseja a aplicação do disposto no artigo 214 da Lei nº 6.015/73, de incidência reservada àquelas nulidades próprias do mecanismo do registro. (…)

Restou apurado, assim, que o outorgante vendedor Verceslau Odrozvãoz dos Santos faleceu em 1973, anteriormente, portanto, ao negócio jurídico celebrado em 1981, no qual, representado por mandatário, vendeu imóvel ao apelante.

Ninguém questiona que o mandato se extingue, “ex vi legis”, pela morte do mandante (artigo 1.316, inciso II, do Código Civil). (…)

Ocorre que não deflui da sistemática legal a conclusão de que ato praticado por mandatário após o falecimento do mandante seja, necessariamente e em todos os casos, inválido ou ineficaz. Ao contrário, o artigo 1.321 do próprio Código Civil contempla hipótese em que tal conseqüência é expressamente afastada. A jurisprudência tem reconhecido outras situações em que admitida a não incidência daquela presunção de invalidade (cf. “Revista de Direito Imobiliário do I.R.I.B.”, volume 10, pág. 116, o volume 17/18, pág. 123).

Por isso, em que pese a estranheza e mesmo à suspeição que possam ser geradas por negócio jurídico como o instrumentado no titulo em exame, a sua eventual nulidade, a respectiva inidoneidade á produção dos efeitos a que tende, não emergem de pronto, não resultam de claro diagnóstico de ato vedado por lei. O vício que porventura no ato jurídico se contenha não é daqueles que produzem repercussão na esfera da legislação formal que incumbe aos registradores observar e tutelar. Em outras palavras: pelo motivo apontado, o título não pode ser considerado formalmente imperfeito; a nulidade, se existir, é insista, interna, ao título, não se revelando na esfera registrária em ordem a impedir o ingresso deste.”

Pelo exposto, conheço e dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida e admitir o registro do titulo prenotado em questão.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: Blog do 26 I 20/11/2013.

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