STJ: É nula notificação que não indica corretamente o credor fiduciário

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que há nulidade na notificação para constituir em mora o devedor fiduciante de imóvel quando dela consta nome de pessoa diversa do real credor fiduciário. No caso julgado, o credor era o Consórcio Nacional Cidadela, mas a notificação foi feita em nome da Caixa Econômica Federal.

Para a Turma, a notificação do devedor fiduciante possui requisitos especiais que, se não seguidos, acarretam nulidade: “A repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso, como há na troca da pessoa notificante.”

O recurso interposto pelo consórcio era contra decisão do Tribunal de Justiça do Paraná que reconheceu a nulidade da constituição em mora do devedor pela ausência da notificação e pela realização do ato por meio de cartório fora da situação do imóvel (artigo 26, paragrafo 3°, da Lei 9.514/97).

O credor sustentou o cabimento da notificação por cartório de comarca diversa da situação do imóvel ou do domicílio do devedor. Para ele, a errônea indicação do credor fiduciário na notificação extrajudicial não a torna nula, já que os dados referentes ao contrato celebrado e ao cartório de registro do imóvel estavam corretos, tratando-se de mero erro material, incapaz de gerar prejuízo ao devedor.

Segundo o credor, não havia dúvida de que a notificação era relativa ao imóvel objeto do pacto de alienação fiduciária celebrado entre as partes, e portanto ela cumpriu sua finalidade.

Domicílio diferente

Ao analisar o recurso, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, afastou a tese de nulidade da notificação por ter sido expedida por cartório diverso da situação do imóvel ou do domicílio dos demandados.

De acordo com Salomão, a Segunda Seção pacificou o entendimento de que a notificação extrajudicial entregue no endereço do fiduciante, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por cartório de títulos e documentos de outra comarca, mesmo que não seja aquela do domicílio do devedor.

“A notificação é ato jurídico em sentido estrito, por meio do qual se dá ciência a alguém a fim de que realize ou se abstenha de determinada conduta, sob cominação de pena, sendo, portanto, instrumento de realização do direito que pode constituir, extinguir ou modificar relação jurídica com diversas consequências, tais como constituição em mora do devedor, conservação de direitos, prevenção de responsabilidades, extinção de contrato, interrupção da prescrição, entre outras”, acrescentou o ministro. 

Simples e rápido

Luis Felipe Salomão destacou que a alienação fiduciária de coisa imóvel veio definida pelo artigo 22 da Lei 9.514: é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Dessa forma, há a transmissão da propriedade do devedor fiduciante ao credor fiduciário como direito real de garantia de caráter resolúvel, mediante o registro, ocorrendo o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do bem.

Para o relator, essa é uma forma de conferir procedimento legal específico muito mais rápido e simples do que a execução de hipoteca e demais garantias, pois permite agilidade na execução do bem para satisfação de eventual débito vencido e não pago.

De forma extrajudicial (o procedimento se dá apenas no cartório imobiliário), o agente notarial notifica o devedor fiduciante, constituindo-o em mora. Persistindo a inadimplência (período de 15 dias), consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, com a consequente e posterior venda do bem em leilão.

Nome errado

Já quanto ao erro na identificação do credor, Salomão destacou que não há notificação por parte do consórcio recorrente. O que há é uma notificação da Caixa Econômica Federal em desfavor dos recorridos. 

Segundo o ministro, não há como admitir que o ato do cartório tenha conseguido atingir seu objetivo de dar ciência ao devedor fiduciante da intenção do fiduciário em receber o que lhe é devido, no prazo legal, sob pena de perda da propriedade em favor do credor. 

De acordo com o ministro, a dívida vencida, por si só, não é bastante para caracterizar a mora do devedor fiduciante. Ele esclareceu que, apesar de a mora do devedor ocorrer quando ele não faz o pagamento nas condições combinadas, na alienação fiduciária de imóvel, por imposição legal, essa mora precisa ser exteriorizada, reconhecendo-se o inadimplemento em cartório e rompendo-se definitivamente a relação contratual.

O relator destacou ainda que o princípio dies interpellat pro homine (o dia interpela pelo homem) não é suficiente para assegurar o direito do credor fiduciário, pois, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514, impõe-se obrigatoriamente a constituição em mora do devedor fiduciante, o que atrai a incidência do artigo 397, parágrafo único, do Código Civil.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1172025.

Fonte: STJ | 25/11/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


CGJ/SP: Alienação fiduciária de bens imóveis. Constituição em mora do fiduciante. Intimação. “Enquanto válida cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro.”

DICOGE 5.1

PROCESSO Nº 2014/136042 – SÃO PAULO – JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DA CAPITAL.

Parecer (296/2014-E)

Alienação fiduciária de bens imóveis – Constituição em mora do fiduciante – Intimação – artigo 26, §3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ – Devedores/fiduciantes que, no contrato de financiamento imobiliário, constituem-se procuradores recíprocos – Legalidade da cláusula que deve ser analisada na via jurisdicional – Intimação na pessoa do procurador que, sob o ângulo da Corregedoria Permanente, não é irregular – Orientação aos Registradores.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de consulta feita pela MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, acerca da forma correta de intimação de cônjuges, para constituição em mora em contrato de financiamento, garantido por alienação fiduciária de bem imóvel.

A consulta deriva, na verdade, de uma ação declaratória de nulidade da consolidação da propriedade, que, uma vez ajuizada na Vara de Registros Públicos, foi convertida em pedido de providências.

O interessado afirma que devedores/fiduciantes são ele e sua esposa. No entanto, apenas ele foi intimado pessoalmente.

Entende, por isso, que, dada a falta de intimação pessoal de sua esposa, foram desrespeitados o art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97 e o item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ.

O Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis defendeu-se e a MM. Juíza, vislumbrando a necessidade de uniformização do procedimento a ser seguido, remeteu os autos à Corregedoria Geral da Justiça, para emissão de orientação em caráter geral.

Passo a opinar.

Em primeiro lugar, insta ressaltar que, embora o expediente tenha se iniciado como uma ação declaratória de nulidade, ele foi convertido, acertadamente, em pedido de providências. Logo, o que se faz, nesse parecer, é, tão somente, opinar pelo regramento a ser seguido nas intimações dos devedores/fiduciantes.

Reza o art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97, que a intimação, para constituição em mora, será feita pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído.

Já o item 252, do Capítulo XX, das Normas, estabelece que, cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles.

Não há duvida de que o item 252 procurou enfatizar a necessidade de intimação individual dos devedores, ainda que cônjuges. Contudo, no caso concreto – em, em geral, nos contratos de financiamento garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel, visto que são contratos por adesão -, há cláusula (trigésima quarta) que estabelece: “havendo dois ou mais devedores/ fiduciantes todos esses se declaram solidariamente responsáveis por todas as obrigações assumidas perante a CAIXA e constituem-se procuradores recíprocos, até o pagamento integral do saldo devedor, com poderes irrevogáveis para o foro em geral e os especiais para…receber citações, notificações, intimações…

Ora, se existe cláusula pela qual os cônjuges, fiduciantes, devedores solidários, constituem-se procuradores recíprocos, inclusive para receber intimações e notificações, conclui-se que a intimação recebida pelo cônjuge varão o foi em seu nome e no nome da esposa (como procurador dela), codevedora solidária.

É certo que mencionada cláusula pode ter sua validade discutida judicialmente. Isso, porém, não pode ser feito na esfera administrativa. Somente pela via jurisdicional é que se pode, eventualmente, declarar a nulidade da cláusula. Até lá, a intimação, feita na pessoa de um dos devedores/fiduciantes, ainda que sejam cônjuges, estende-se ao outro.

Não há ferimento do art. 26, § 3º nem do item 252, do Capítulo XX, das Normas. A intimação é individual e pessoal. Intimamse ambos os cônjuges, pessoalmente, mas um deles na figura do procurador, a quem, por contrato, se conferiram poderes para receber a intimação.

Pelo exposto, o parecer que submeto a Vossa Excelência, respeitosamente, é no sentido de, respondendo à consulta feita pela 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, considerar correta a postura adotada pelo Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis e orientar os demais Oficiais que, enquanto válida a cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, nas hipóteses do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro.

Sub censura.

São Paulo, 03 de outubro de 2014.

(a) Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, respondendo à consulta feita pela 1ª Vara de Registros Públicos, considero correta a postura adotada pelo Oficial do 11º Cartório de Registro de Imóveis e oriento os demais Oficiais que, enquanto válida a cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores/fiduciantes, a intimação para constituição em mora, nas hipóteses do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ, pode ser feita, pessoalmente, ainda que se trate de cônjuges, a qualquer um deles, que a receberá, também, em nome do outro. Publique-se no DJE, em três dias alternados, dada a relevância da matéria e seu caráter de orientação aos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado. São Paulo, 08 de outubro de 2014. (a) HAMILTON ELLIOT AKEL, Corregedor Geral da Justiça. 

Fonte: DJE/SP | 23/10/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.