Processo 1010554-60.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Espólio ITAMAR JORGE BOPP JÚNIOR – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice e determinar que o Oficial: a) devolva à parte interessada o valor da prenotação devidamente atualizado, com comprovação nestes autos no prazo de cinco dias; b) informe, no prazo de quinze dias, sobre a conclusão da sindicância interna, juntando os documentos pertinentes. Comunique-se o resultado à E. CGJ. A presente decisão serve como ofício. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: (…)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1010554-60.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: (…)º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: Espólio ITAMAR JORGE BOPP JÚNIOR
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pelo (…)º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento do espólio de Itamar Jorge Bopp Júnior diante da recusa de processamento de retificação administrativa para apuração de remanescente do imóvel da matrícula n. 72.394 daquela serventia (prenotação n. 918.371).
O Oficial informa que o espólio é titular da fração ideal de 40,3648% do imóvel da matrícula n. 72.394, que tem área total de 2.800 metros quadrados; que o imóvel é objeto de empreendimento aprovado pelo município com previsão para construção de conjunto residencial de quatro blocos; que somente dois blocos foram concluídos, nos quais foram instituídos condomínios edilícios (Bloco 2 – Edifício Antilhas e Bloco 3 – Edifício Tortuga); que foram atribuídas frações ideais do terreno para cada unidade autônoma (apartamentos e vagas de garagem) integrante das torres construídas; que o terreno constitui área comum, de natureza essencialmente indivisível, vinculada às frações ideais (artigo 1.331, §§ 2º e 3º, do Código Civil); que qualquer ato que vise destacar fisicamente uma porção do solo altera diretamente a fração ideal e o direito de propriedade de todos os condôminos das unidades autônomas já instituídas; que, para modificação da destinação do terreno comum ou destaque de área para fins de divisão, se faz necessária aprovação unânime dos coproprietários e condôminos em virtude da alteração da fração ideal de cada unidade já edificada; que o procedimento de retificação não se presta para fins de parcelamento do solo, o qual depende de aprovação do município; que o parcelamento não foi regularizado, impossibilitando destaques e individualizações de porções menores do terreno, com abertura de matrículas; que a alienação de parte do empreendimento pela incorporadora Incoplan para o finado Itamar ensejou a formação de condomínio civil dentro do condomínio edilício, pois o adquirente se tornou condômino da maior parte do empreendimento (40,3648%), juntamente com os adquirentes das unidades autônomas já edificadas; que a individualização da parte “remanescente” de todos os condôminos, inclusive com alteração da convenção e instituição do condomínio e reflexo em todas as matrículas das unidades autônomas, é impossível por divisão unilateral; que o terreno no qual projetado o empreendimento é considerado bem comum de todos os detentores de direitos sobre o condomínio; que a pretensão decorre de exigência equivocada feita em prenotação anterior, o que será objeto de apuração interna, pois não seguiu os ditames legais; que a escrevente, na qualificação atual, agiu com zelo e acerto no intuito de não gerar despesas desnecessárias, pois, ao final, a retificação restaria inviável; que a qualificação negativa observou os preceitos legais e a jurisprudência; que a partilha da fração ideal pertencente ao espólio independe de alteração do registro.
Documentos foram produzidos às fls. 07/148.
A parte interessada se manifestou às fls. 149/173, alegando que a questão central é saber se é possível processar, no âmbito registral, requerimento de retificação com apuração de remanescente relativamente à fração ideal de 40,3648 % de titularidade do espólio, vinculada aos blocos 1 e 4 do empreendimento, que não foram construídos; que a recusa somente poderia ser alcançada após exame completo; que não se postula abertura automática de matrícula autônoma, nem deferimento imediato de destaque físico, mas reconhecimento de que a negativa liminar ao processamento da retificação foi prematura; que apresentou, em maio de 2021, requerimento de regularização da situação da fração ideal atribuída a Itamar por desmembramento (protocolo n. 765.742); que a serventia devolveu o requerimento apontando óbices e indicando que a regularização dependeria de procedimento próprio de retificação do registro com apuração de remanescente; que o requerimento atual segue essa orientação; que a alteração substancial da orientação registral exige fundamentação reforçada; que a afirmação de que a fração ideal do espólio teria sito definitivamente absorvida como área comum indivisível dos blocos 2 e 3 exige identificação do ato jurídico que teria produzido esse efeito; que a fração ideal está vinculada aos blocos 1 e 4, que não foram construídos; que, se a incorporação originária foi registrada perante outra serventia e posteriormente refletida na matrícula n. 72.394, não é possível concluir pela absorção definitiva da fração ideal sem exame integral da documentação originária; que, tratando-se de empreendimento originalmente concebido para quatro blocos, mas implantado parcialmente, a conclusão sobre o destino jurídico dos blocos não edificados exige exame integral da incorporação e dos atos de instituição parcial; que a alteração das frações ideais das unidades autônomas construídas deve ser demonstrada tecnicamente; que, se o exame detalhado demonstrar que a fração de 40,3648% conservou identidade tabular própria, vinculada aos blocos não edificados, a exigência de anuência unânime e de alteração de convenção poderá se revelar excessiva; que é necessário demonstrar impacto sobre todos; que a exigência de unanimidade não pode ser presumida, deve decorrer de constatação técnica e registral concreta; que a parcela correspondente aos blocos 1 e 4 permanece pendente de especialização objetiva; que a indivisibilidade do solo condominial não pode ser aplicada de forma abstrata ou expansiva, sem verificação técnica do empreendimento; que a formação do condomínio civil dentro do condomínio edilício revela a complexidade jurídica e registral do caso, mas não impede, por si só, a apuração técnica da extensão registral da fração titulada; que a apuração do remanescente permite identificar, com base técnica, se existe área juridicamente destacável; que o procedimento da retificação é adequado à apuração de área, especialização objetiva e compatibilização do fólio real com a realidade jurídica demonstrada; que, no caso, existe situação registral incompleta; que não se pretende criar novo lote, mas identificar tecnicamente a situação registral da fração ideal preexistente; que, se a solução demandar desdobro, a providência será oportunamente cumprida; que a ausência de especialização compromete a clareza da partilha, dificulta a avaliação, reduz a segurança dos sucessores e perpetua a indefinição no fólio real; que os precedentes administrativos foram invocados de modo genérico.
O Ministério Público opinou pela manutenção da recusa e pela ausência de falha que justifique providência disciplinar (fls. 176/180).
A parte tornou a se manifestar às fls. 182/201, reiterando suas teses.
É o relatório. Fundamento e decido.
No mérito, a recusa deve ser mantida, pois o procedimento de retificação de registro é inadequado para a finalidade pretendida.
De fato, todo o imóvel em questão foi objeto de incorporação nos termos da Lei n.4.591/64, quando ainda pertencia à circunscrição do 11º RI da Capital.
A matrícula n. 72.394, do (…)º RI da Capital, foi aberta em 21/11/1984, descrevendo um terreno com 2.800,00 metros quadrados de área, “contendo o Edifício Antilhas – Bloco 2” (fls. 60/86).
Consta da Av.1/72.394 o seguinte (fl. 62):
“No terreno matriculado acha-se projetada a construção de um conjunto residencial composto de 04 blocos, designados ‘1’, ‘2’, ‘3’ e ‘4’ e uma garagem coletiva, dos quais apenas o bloco ‘2’ – Edifício Antilhas, (…) acha- se concluído e foi objeto de especificação de condomínio registrada sob nº 2, na matrícula 47.122, estando registrada sob nº 3.923, no livro 3, a Convenção de Condomínio do referido conjunto”.
Em 30 de abril de 1985, foi averbada a conclusão do bloco 3 e da garagem coletiva, com um total de 1.803,50 m². Na mesma ocasião, a incorporadora Incoplan instituiu o regime de condomínio para essa última parte concluída, nos termos da Lei n.4.591/64, com registro da convenção sob n. 3.823 no Livro 3, de Registro Auxiliar (Av.2 e R.3/72.394, fls. 64/74).
Em 1986, Itamar adquiriu da incorporadora Incoplan a parte ideal vinculada aos blocos 1 e 4, assumindo a responsabilidade pela sua edificação (R.6 de fl. 76 e escritura de fls. 127/136):
“R.6/72.394. Por escritura de venda e compra de 17 de dezembro de 1986, (…) a proprietária INCOPLAN – INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA., (…) transmitiu a ITAMAR JORGE BOPP JÚNIOR (…) uma parte ideal equivalente a 40,3648% do terreno matriculado, vinculada aos Blocos nºs ‘1’ e ‘4’, a serem construídos, com um total de 34 apartamentos, pelo valor de Cz$ 600.000,00, ficando o comprador sub-rogado nos direitos e obrigações decorrentes do respectivo projeto aprovado para construção dos referidos blocos, cujas fundações já se encontram concluídas. São Paulo, 16 de janeiro de 1987”.
O empreendimento não foi concluído, os blocos 1 e 4 não foram construídos e os sucessores de Itamar procuram uma forma de destacar a área correspondente às unidades autônomas não edificadas para dar a elas destinação diversa do empreendimento projetado, como ilustrado na planta de fl. 51.
O procedimento para a regularização pretendida é complexo e, ao final, resultará no desmembramento dessas áreas. Ainda que a parte negue ser essa sua pretensão imediata, esse é o objetivo final e o procedimento da retificação de registro é inadequado para que ele seja alcançado.
O procedimento previsto no artigo 213, II, da Lei n. 6.015/73 é adotado quando a descrição original do imóvel sofre alteração em razão de desfalque parcial, sendo necessária apuração do remanescente para retificação da descrição, que não corresponde mais à realidade fática e prejudica o controle de disponibilidade (item 57.4, Cap. XX, das NSCGJ).
Tais desfalques podem decorrer, por exemplo, por desapropriação, usucapião, alienação parcial ou atos relativos a vias férreas.
Na espécie, contudo, o imóvel não sofreu desfalque na sua descrição original, que permanece a mesma, de modo que desnecessária e inadequada a instauração de procedimento de retificação para apuração da área relativa à parte pendente de construção da incorporação.
Em outros termos, não existe situação registral incompleta que dependa de apuração para complementação, o que existe é um empreendimento inacabado, mas que continua vinculando todo o imóvel.
Ainda que o projeto da incorporação atribua áreas específicas às construções do empreendimento idealizado, não há que se falar em identidade tabular própria para a fração ideal.
O princípio da unitaridade (ou unicidade) impõe que para cada imóvel haja uma única matrícula e que cada matrícula tenha por objeto um único imóvel, conforme explicado por Narciso Orlandi Neto:
“A matrícula é tão especial quanto o imóvel. Ela é única. Não há mais de uma matrícula para o mesmo imóvel nem mais de um imóvel na mesma matrícula. Essa é a essência do princípio da unitariedade. (…) Salvo raras exceções (georreferenciamento, por exemplo), não se abre matrícula para imóvel que já a tenha e que não tenha perdido a identidade. (…) Sim, cada imóvel tem uma matrícula e cada matrícula tem por objeto um único imóvel” (Registro de Imóveis, Rio de Janeiro: editora Forense, 2ª ed., 2024, p. 57).
A indivisibilidade do terreno, por sua vez, decorre da incorporação que afetou todo o imóvel, estabelecendo para ele a instalação de determinado empreendimento e especificando áreas comuns para todas as unidades autônomas.
No caso, portanto, a solução para o destacamento das áreas passa pela alteração do projeto de incorporação, com especificação de áreas privativas que possam ser regularmente desmembradas, o que ensejará inevitável alteração dos atos de instituição de condomínio edilício relativos às unidades autônomas já edificadas, pois a alteração de suas frações ideais é consequência lógica e inevitável de qualquer desmembramento de área do terreno que reduza a área comum inicialmente projetada.
A fração ideal pertencente ao espólio não foi propriamente absorvida pelo condomínio, pois sempre o integrou desde o registro da incorporação, quando se atribuiu a cada unidade, “como parte inseparável”, uma fração ideal do terreno e coisas comuns (artigo 1º, §2º da Lei n. 4.591/64).
O artigo 3º da Lei n.4.591/64 dispõe expressamente que o terreno em que se levanta o conjunto de edificações e suas instalações constituirá condomínio de todos e será insuscetível de divisão ou de alienação destacada.
Assim, o projeto deve discriminar detalhadamente as áreas privativas e as áreas comuns, como determina o artigo 8º da mesma lei:
“Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
(…)
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si”.
Portanto, mesmo que se consiga identificar a área do terreno que seria ocupada pela edificação dos blocos 1 e 4, essa área também incluirá partes comuns compartilhadas pelos titulares de todas as unidades autônomas previstas no projeto original (incluindo dos blocos 2 e 3), ainda que se trate de mera passagem.
Uma solução possível é a alteração do projeto para transformar parte da área comum em área de utilização exclusiva do espólio de Itamar, proporcionalmente às áreas que seriam atribuídas às unidades não edificadas e não comercializadas.
Porém, essa alteração depende de autorização unânime dos interessados, como exige o artigo 43, IV, da Lei n. 4.591/64 (destaques nossos):
“Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
(…)
IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal”.
A todo imóvel corresponde uma determinada base física, perfeitamente identificada em um único plano, localizado na crosta terrestre. Esse é o objeto inicial da descrição de toda matrícula.
A edificação de novos planos horizontais incrementa a área original, permitindo que a área total do imóvel seja maior que a área da superfície original.
Assim, o que se leva em conta na apuração da área de imóveis nos quais são edificados prédios com mais de um pavimento é a soma das áreas superficiais de cada plano horizontal.
Constatada essa nova realidade jurídica criada pelo desenvolvimento da técnica construtiva, passou-se a admitir a divisão de imóveis também em planos horizontais, como ocorre com o direito real de laje e a instituição de condomínio edilício.
Na espécie, o memorial de incorporação levou em consideração não só a área de superfície do plano original do terreno, mas a área acrescentada pela construção dos novos planos horizontais, em quatro blocos, nos quais foram distribuídas áreas de utilização exclusiva e partes comuns, como determina o artigo 8º da Lei n. 4.591/64, transcrito acima.
Assim, havendo interesse, cabe ao espólio providenciar o levantamento técnico da área relativa às unidades autônomas dos blocos que não foram edificados e alterar o memorial da incorporação para reservar áreas de utilização exclusiva que possam ser desmembradas.
Não se pode perder de vista que a alteração do projeto original importará na alteração substancial das frações das unidades edificadas, tornando necessária a retificação das matrículas das unidades autônomas já especificadas e dos atos de instituição dos condomínios dos blocos 2 e 3, conforme a alteração das áreas de uso comum.
Somente após a alteração do projeto de incorporação é que se poderá buscar o desmembramento mediante procedimento próprio, que incluirá a exigência de autorização da municipalidade.
A recusa do Oficial, portanto, foi correta.
O exame detalhado do projeto de incorporação deve realmente ser feito, mas não em contexto de retificação do registro, pois não se trata de área remanescente pendente de identificação, como explicado. Esse levantamento não depende de procedimento a ser conduzido pelo Oficial de Registro de Imóveis, mas deve ser orientado no sentido de se obter autorização unânime dos interessados.
Por outro lado, equivocada a qualificação negativa do requerimento de desmembramento anteriormente formulado, pela qual a parte foi induzida a ingressar com o procedimento de retificação (item 2, fls. 88/90).
Note-se que o próprio Oficial reconhece o equívoco e informa a instauração de sindicância para apuração interna.
Devida, portanto, a devolução do valor da prenotação, devidamente atualizado.
Com a conclusão da apuração interna, este juízo avaliará eventual responsabilidade do Oficial.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice e determinar que o Oficial:
a) devolva à parte interessada o valor da prenotação devidamente atualizado, com comprovação nestes autos no prazo de cinco dias;
b) informe, no prazo de quinze dias, sobre a conclusão da sindicância interna, juntando os documentos pertinentes.
Comunique-se o resultado à E. CGJ. A presente decisão serve como ofício.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 08 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 13.07.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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