Processo 1010647-23.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Cafagui Gestao de Negocios Ltda. – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.I.C. – ADV: JOSE MAURO DE OLIVEIRA JUNIOR (OAB 247200/SP), LUIZ PAULO JORGE GOMES (OAB 188761/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1010647-23.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Cafagui Gestao de Negocios Ltda.
Requerido: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por Cafagui Gestão de Negócios Ltda contra o 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital diante da negativa de registro de instrumento particular de constituição de sociedade e integralização de capital social na matrícula n. 119.889 daquela serventia.
A qualificação restou negativa pela necessidade de comprovação do recolhimento do ITBI devido em relação à transmissão de propriedade do imóvel.
A parte suscitante defende que a transmissão de bens ou direitos ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital é abarcada por regra de imunidade tributária (artigo 156, §2º, inciso I, da CF), motivo pelo qual a exigência de apresentação de comprovante de recolhimento do imposto não é devida; que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a legítima transferência de titularidade do bem imóvel, ou seja, após a prática do ato de registro na matrícula, não podendo o Registrador obrigar o contribuinte ao recolhimento antecipado; que o STF pacificou tal entendimento ao julgar o Tema 1.124; que a obrigação tributária é de natureza propter rem, que deriva da vinculação de alguém ao bem em razão de ser titular do direito real, o que minimiza a possibilidade da responsabilidade recair sobre a pessoa do Registrador ou Tabelião (fls. 01/10).
Documentos vieram às fls. 11/80.
O Oficial informa que o título foi prenotado em 30/04/2026 sob o n. 487.097, mas devolvido em 11/05/2026; que, em 26/06/2026, o título foi reapresentado, com manutenção da mesma exigência: recolhimento do ITBI ou apresentação de declaração de não incidência pela Prefeitura Municipal; que a legislação municipal prevê a incidência do tributo para a hipótese (transmissão inter vivos a qualquer título por ato oneroso artigo 1º, inciso I, da Lei n. 11.154/91, regulamentada pelo Decreto Municipal n. 59.579/2020); que o artigo 289 da Lei de Registros Públicos e o §2º do artigo 17 da Lei Municipal n. 11.154/1991 prescrevem fiscalização do recolhimento tributário pelos Oficiais de Registro, sob pena de responsabilidade pessoal (fls. 96/99). Documentos às fls. 100/183.
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 186/189).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, vale ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n.6.015/73; art.134, VI, do CTN, e art.30, XI, da Lei 8.935/1994).
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O caso concreto trata do registro de instrumento particular de constituição da sociedade denominada Cafagui Gestão de Negocios Ltda, firmado em Mirante do Paranapanema, São Paulo, em abril de 2025 e registrado perante a Junta Comercial do Estado de São Paulo em 01 de maio de 2025, que tem como objeto vários imóveis, dentre eles o apartamento n. 113, localizado no 11º andar do Edifício Modern Life Vila Mariana, situado na rua Gaspar Lourenço, n. 95, no 9º Subdistrito – Vila Mariana, nesta Capital (matrícula n. 119.889, fls. 73/74).
O título, portanto, documenta a transmissão de propriedade de imóvel de um dos sócios à sociedade constituída. Em outros termos, transmissão inter vivos e a título oneroso de direitos reais sobre o imóvel da matrícula n. 119.889.
A parte interessada defende que somente o registro opera a transferência da propriedade e enseja a incidência do ITBI ou a possibilidade de não incidência.
Essa conclusão, contudo, está equivocada.
É certo que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo – ARE n.1.294.969, firmou a seguinte tese sob a sistemática da Repercussão Geral:
Tema 1124: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Cumpre destacar que a questão então controvertida ficou assim delimitada no relatório do Ministro Luiz Fux (fl.383):
“Possibilidade de incidência do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.
Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, no que diz respeito à cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel, mesmo sem ingresso em Cartório de Registro de Imóveis.
A jurisprudência do STF referida e reafirmada nesse julgamento tratou de leis municipais que, interpretando de maneira equivocada o artigo 150, §7º, da Constituição Federal, impõem o recolhimento do ITBI no momento da contratação, independentemente do registro.
Contudo, embora a Constituição autorize a atribuição antecipada de obrigação tributária por fato gerador presumido, a conclusão alcançada é que a ocorrência do fato gerador do ITBI depende da efetiva transmissão dos direitos reais sobre imóveis constituídos, o que somente se dá com o registro do título perante os Cartórios de Registro de Imóveis, tal como dispõe o artigo 1.227 do Código Civil.
Assim também se preserva o princípio da instância ou da rogação, segundo o qual todo procedimento de registro público apenas se inicia a pedido do interessado (artigo 13 da Lei 6.015/73), afastando-se a incidência do imposto sobre a negociação de direitos obrigacionais sem vínculo real.
Note-se que a propriedade imobiliária e o direito do promitente comprador do imóvel são direitos reais distintos (artigo 1.225, incisos I e VII, do Código Civil), sendo que a Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso II, atribui aos municípios competência para instituir o imposto não apenas sobre a transmissão de bens imóveis (domínio), como também sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis (dentre eles o direito do promitente comprador).
No município de São Paulo, a matéria é regulada pela Lei n. 11.154/91, que prevê a incidência do imposto tanto sobre transmissão onerosa inter vivos dos bens imóveis e direitos reais que incidem sobre eles:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis”.
No mesmo sentido, os artigos 176 e seguintes da Consolidação das Leis Tributárias do município aprovada pelo Decreto n. 63.698/2024 reproduzem o mesmo texto.
Verifica-se, portanto, hipótese de incidência tributária sobre a transferência de propriedade por ato inter vivos e oneroso, como no caso (integralização de capital social).
Anteriormente ao acesso do negócio jurídico ao fólio real, o que se tem são apenas direitos obrigacionais entre os contratantes.
Porém, com o surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorrência do fato gerador, o que impõe a comprovação do respectivo recolhimento, o que deve ser fiscalizado pelo Oficial Registrador.
Havendo, assim, previsão legal de exação para a hipótese aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro nem a este juízo administrativo entender pela não tributação.
Note-se que, como já esclarecido na nota devolutiva, o que pode afastar o recolhimento é declaração de não incidência, a qual deve ser expedida pelo fisco (Prefeitura Municipal).
Em caso análogo, decidiu no mesmo sentido o E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação n. 0000027-02.2010.8.26.0238, de relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Des. Maurício Vidigal (destaque nosso):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Poder hierárquico possibilidade de anulação do decidido na hipótese de vício jurídico – Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda e Carta de Adjudicação – Previsão legal de incidência de ITBI em cada transmissão de direitos dever do Oficial de conferir os recolhimentos devidos – Impossibilidade de exame da legalidade da norma jurídica na esfera administrativa legalidade estrita – Recurso não provido com observação”.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 14 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 15.07.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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