Processo 1009465-02.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura do Municipio de São Paulo – Sehab – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, observando que apenas o óbice referente à necessidade de saneamento da listagem de beneficiários subsiste, nos moldes da fundamentação. Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LUIS ORDAS LORIDO (OAB 134727/SP)
Íntegra da decisão: -–
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1009465-02.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura do Municipio de São Paulo – Sehab
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Eric Rodrigues Vieira, Coordenador de Regularização Fundiária vinculado à Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura de São Paulo, nos termos do artigo 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, diante de negativa de ingresso de requerimento de registro de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social REURB- S do núcleo residencial urbano denominado “Armação”, consistente em ocupação irregular formada pelos lotes 1, 6 e 7 da quadra 02 do loteamento denominado “Vila São Francisco”, com propriedade pública municipal correspondente à rua Armação e à viela 01.
O Oficial informou que o título foi apresentado para registro sob protocolo nº 305.252 e que, após qualificação, foi expedida nota de exigência com seis óbices, quais sejam:
a) o primeiro referiu-se à necessidade de atualização das certidões relativas aos imóveis atingidos pela regularização fundiária;
b) o segundo, à necessidade de apresentação da certidão relativa à inscrição nº 113, correspondente ao registro do loteamento, uma vez que as certidões apresentadas não conteriam a descrição do viário atingido;
c) o terceiro, à inexistência, na documentação apresentada, da descrição do lote 07 da quadra B, da indicação de seus proprietários e de eventuais titulares de outros direitos reais, bem como da certidão negativa de ônus e alienações relativa a esse imóvel;
d) o quarto, à necessidade de apresentação de comprovação das notificações dos confrontantes do núcleo urbano informal, dos responsáveis pela implantação, dos confrontantes e de terceiros eventualmente interessados, pois a CRF indicaria que “foram notificados os confrontantes do núcleo urbano informal”, sem apontar os titulares de domínio dos lotes 1, 6 e 7 e sem que tivessem sido apresentados os elementos individualizadores dessas notificações;
e) quinto, à necessidade de apresentação de listagem relativa às pessoas notificadas pelo Município, com identificação dos titulares de direitos reais dos imóveis atingidos e dos respectivos confrontantes, para confronto com as matrículas abertas na serventia e com as transcrições;
f) o sexto, à necessidade de apresentação de planta de sobreposição, diante da aparente ausência de ocupação do logradouro público denominado viela 01, originalmente indicado.
O Oficial esclareceu que, reapresentado o título, a Municipalidade requereu a suscitação de dúvida, impugnando as exigências, sendo que reconsiderou parte delas; que não subsiste o óbice referente ao item 1, relativo à atualização das certidões das transcrições feitas perante o 12º Oficial de Registro de Imóveis; que as certidões apresentadas não contêm, porém, a descrição do lote 07 da quadra B, os dados relativos à titularidade do imóvel e certidão negativa de ônus e alienações; que, no tocante às certidões relativas aos registros atingidos, a CRF apresentada não indica as transcrições correspondentes aos imóveis particulares atingidos pelo núcleo urbano, informação indispensável ao controle de qualificação nos termos das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça; que a indicação de matrículas ou transcrições na CRF serve para permitir que verifique se existem matrículas ou transcrições atingidas além daquelas declaradas pelo Município e, se for o caso, identifique titulares e confrontantes que devam ser notificados; que os imóveis sob titularidade privada corresponde aos lotes 01, 07 e 06 da quadra B do loteamento, todos lindeiros à rua Armação, e que, segundo pesquisa, os lotes 01 e 06 constam como abrangidos pela matrícula nº 39.230 e pela transcrição nº 85.568, ambas do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, com compromisso de venda dos lotes 01 e 06 da quadra B da Vila São Francisco a Francisco Danilo Tucci e João Carli.
Em relação ao lote 07 da quadra B, o Oficial informou que as pesquisas realizadas nos cadastros da serventia foram negativas e que o requerente comunicou que as buscas efetuadas perante o 12º Oficial de Registro de Imóveis também seriam negativas quanto a referido lote, de modo que não seria possível apresentar certidão da qual constassem suas medidas, o nome do proprietário e a certidão negativa de ônus e alienações. Acrescentou, contudo, que a cópia da quadra fiscal juntada aos autos indica que o lote 07 está localizado entre os lotes 01 e 06, tanto que indicado como confrontante de ambos, de modo que referido lote integra o loteamento regularizado. Por esse motivo, entendeu que os elementos disponíveis evidenciam a necessidade de esclarecimento sobre a titularidade dominial do lote.
Quanto à certidão da inscrição nº 113, o Oficial afirmou que a Municipalidade sustentou já tê-la apresentado e destacou trecho de certidão de propriedade em que constaria a certificação incluída na certidão que noticia o teor das transcrições nº 39.230 e 59.008, expedida pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis. Observou, porém, que a inscrição nº 113 corresponde ao registro do loteamento regularizado nos termos do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Decreto nº 3.079/1938 perante o antigo Registro de Imóveis e ponderou que, considerando a data da certificação e o sistema de livros então utilizado, seria possível obter não apenas certidão da inscrição nº 113, mas também certidões do memorial e da planta aprovada. Concluiu que a apresentação da certidão da inscrição nº 113 foi solicitada para verificar se do registro constavam, eventualmente, as medidas perimetrais e a superfície da viela 01, bem como para apurar se referido logradouro público teria sido total ou parcialmente atingido pelo núcleo urbano consolidado.
No que diz respeito às notificações dos confrontantes, o Oficial afirmou que a apresentação de listagem e comprovação das notificações é necessária para controle registral, pois a CRF declarou que foram notificados os confrontantes do núcleo urbano informal, bem como os responsáveis pela implantação e terceiros eventualmente interessados, sem constar que os titulares de domínio e de direitos reais dos imóveis atingidos pela regularização foram notificados. Invocou os itens 288, 288.1 e 289 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça para sustentar que, embora o Oficial seja dispensado de providenciar notificação quando houver declaração do Município de cumprimento do art. 31 da Lei nº 13.465/2017, subsiste a necessidade de identificação mínima das matrículas, transcrições, titulares e confrontantes, a fim de verificar se houve omissão no procedimento administrativo.
Ainda sobre esse ponto, o Oficial citou manifestação ministerial extraída do processo de autos nº 0046574-04.2025.8.26.0100, no sentido de que a declaração expressa na CRF pode ser exigida por conveniência formal, mas não é imprescindível se o acervo documental demonstrar o cumprimento das notificações. Ponderou, todavia, que, diante da existência de imóveis particulares em posição lindeira ao núcleo, seria prudente exigir relação de pessoas notificadas e de titulares de direitos reais, em especial diante da possibilidade de a regularização atingir parcela de propriedade privada. Consignou, ademais, que ao menos os titulares de domínio do lote 07 da quadra 02 do loteamento Vila São Francisco não foram identificados.
Com relação à planta de sobreposição, o Oficial sustentou que a exigência tem fundamento no art. 35, II, da Lei nº 13.465/2017 e é necessária para comprovar, relativamente aos imóveis particulares, se foram atingidos apenas os lotes mencionados ou, eventualmente, se a ocupação do núcleo transbordou parcialmente para outros imóveis confrontantes. Acrescentou que a planta também é útil para verificar a efetiva ocupação da viela 01, bem como para identificar se a área pública indicada na CRF corresponde àquela constante da planta original do loteamento. Ao final, ressalvou que a Municipalidade não apresentou a listagem de pessoas notificadas, a planta de sobreposição nem esclarecimento suficiente sobre o lote 07 da quadra B e sobre a alteração da condição de beneficiários.
Quanto à listagem de beneficiários, destacou que a nota de exigência foi formalizada em 15 de outubro de 2025 e que, após essa data, Teresinha de Jesus da Silva Santos e Antonio Neto Rodrigues dos Santos, beneficiários do lote 63 da quadra 01, adquiriram o imóvel objeto da matrícula nº 55.361 por instrumento de 30 de setembro de 2025, registrado em 24 de outubro de 2025. Também apontou que Luciana Barbosa Oliveira da Silva e Edmilson Azevedo da Silva, beneficiários do lote 07 da quadra 01, adquiriram o imóvel objeto da matrícula nº 10.829 por escritura de 08 de abril de 2026 registrada em 29 de abril de 2026. Em razão dessas aquisições, sustentou que tais beneficiários não poderiam mais permanecer na listagem na modalidade REURB-S, devendo haver retificação para REURB-E.
Documentos vieram às fls. 11/235.
A Municipalidade apresentou impugnação às fls. 243/256, sustentando que a Lei nº 13.465/2017 instituiu regime jurídico próprio para a Regularização Fundiária Urbana, conferindo à Certidão de Regularização Fundiária natureza de título hábil ao registro e atribuindo ao Município a condução integral do procedimento administrativo; que o Oficial exerce controle de legalidade formal do título, mas não pode reabrir a fase instrutória do procedimento administrativo nem impor exigências não previstas na legislação de regência; que o Provimento CGJ nº 29/2024 e o Capítulo XX das Normas de Serviço consolidam a lógica de qualificação limitada à regularidade formal da CRF e à correspondência mínima entre o título e o fólio real, sem substituição da atividade administrativa municipal.
No tocante às certidões relativas ao lote 07 da quadra B, a Municipalidade afirmou que não foram localizadas, nem pela serventia suscitante nem pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, matrículas abertas ou registros individualizados referentes à área pública em que o núcleo se insere, de modo que inexiste base registral apta à expedição de certidão com a especialização do referido lote ou à certificação de inexistência de ônus e alienações. Invocou o art. 35 da Lei nº 13.465/2017, segundo o qual a apresentação de certidões se dá “quando for possível”, para sustentar que a exigência não tem caráter absoluto, sobretudo em hipóteses nas quais inexiste matrícula ou registro prévio. Aduziu que a ausência de matrícula ou transcrição não constitui irregularidade, mas característica típica de núcleos urbanos informais abrangidos pelo regime jurídico da REURB.
Em relação à certidão da inscrição nº 113, sustentou que o documento foi devidamente apresentado no conjunto documental encaminhado em resposta à nota de exigência, ainda que inserido no bojo das certidões que reproduzem as transcrições nº 39.230 e 59.008; que a Municipalidade não tem competência para emissão de certidões cartoriais nem ingerência sobre a forma de sua elaboração, conteúdo ou consolidação, atribuições que competem ao Oficial de Registro de Imóveis responsável; que, por isso, não é cabível censura da serventia suscitante à forma de documento expedido por outra delegação dotada de fé pública.
Quanto às notificações, a Municipalidade afirmou que também não subsiste a exigência de apresentação dos comprovantes das notificações realizadas durante o procedimento administrativo; que a Lei nº 13.465/2017 atribui ao Município a responsabilidade pela condução integral da REURB, inclusive quanto às notificações previstas no artigo 31, e que, expedida a CRF, presume-se a observância das etapas procedimentais em razão dos atributos de legitimidade, veracidade e presunção de legalidade inerentes aos atos administrativos; que a legislação federal não exige a remessa ao Registro de Imóveis de todos os documentos produzidos no procedimento administrativo, tais como avisos de recebimento, editais, relatórios de notificação ou demais documentos que compuseram o processo administrativo municipal.
Ainda nesse ponto, a Municipalidade invocou os itens 288, 288.1 e 289 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça para afirmar que o dever de complementação das notificações somente surge quando o Oficial, após as buscas que incumbem a ele, identifica efetivamente matrículas, transcrições, titulares de domínio ou confrontantes não contemplados no procedimento administrativo. Sustentou que a serventia não indicou matrícula específica, transcrição determinada, titular de domínio individualizado ou confrontante registral omitido na CRF, tampouco apontou imóvel registrado atingido pelo perímetro da regularização sem correspondente indicação no procedimento administrativo, de modo que a exigência estaria fundada em mera conjectura.
No tocante à planta de sobreposição, a Municipalidade afirmou que a exigência deve ser interpretada de forma teleológica e sistemática, em consonância com a finalidade da regularização fundiária urbana, que é sanar patologias de fólio real imperfeito ou desconectado da realidade fática consolidada; que a planta de sobreposição foi elaborada no âmbito dos estudos fundiários que embasaram a regularização e que a delimitação perimetral do núcleo “Armação” está demonstrada na CRF e nas peças técnicas que a instruem, inclusive memoriais e plantas georreferenciadas; que a REURB relativiza a continuidade e a especialidade objetiva pretérita em favor da realidade urbana consolidada; que eventuais ajustes técnicos ou refinamentos geométricos devem ser tratados administrativamente, sem impedimento ao ingresso do título.
A Municipalidade também defendeu a impossibilidade de retrocesso do regime jurídico da REURB; que as exigências formuladas pela serventia reintroduzem a lógica da cadeia dominial clássica, invertem funções ao atribuir ao Registro de Imóveis uma atividade instrutória e revisional própria da Administração Pública Municipal e criam requisitos supralegais incompatíveis com a Lei nº 13.465/2017, que instituiu modelo voltado à desjudicialização, desburocratização e simplificação procedimental; que a presente regularização envolve núcleo urbano consolidado destinado à população de baixa renda, de modo que as normas registrais devem ser interpretadas em harmonia com a função social da propriedade, o direito à moradia e a eficiência administrativa. Ao final, requereu o afastamento integral das exigências e o prosseguimento do registro da REURB- S do núcleo “Armação”.
O Ministério Público opinou pela procedência parcial da dúvida, com manutenção da exigência relativa à listagem de beneficiários (fls. 267/271).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De início, cumpre observar que o procedimento de dúvida registral se destina ao controle da legalidade da qualificação negativa do título apresentado ao Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973.
Cumpre observar, ainda, que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade, nos termos do artigo 28 da Lei nº 8.935/1994.
No mérito, a dúvida é procedente, ainda que nem todos os óbices subsistam.
Vejamos os motivos.
A Regularização Fundiária Urbana instituída pela Lei nº 13.465/2017 possui regime jurídico especial, voltado à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A REURB-S, em especial, destina-se aos núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com finalidade social manifesta, sem prejuízo da observância dos requisitos mínimos de segurança registral.
Nesse sistema, a Certidão de Regularização Fundiária é título hábil ao ingresso no Registro de Imóveis, acompanhada do projeto de regularização fundiária aprovado e dos documentos técnicos necessários.
Recebida a CRF, compete ao Oficial prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e emitir nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro.
O art. 44 da Lei nº 13.465/2017 dispõe expressamente que o registro do projeto de REURB aprovado importa na abertura de nova matrícula, quando for o caso, na abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto aprovado e no registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.
Não se trata, por certo, de afastar a qualificação registral.
O Registrador não é mero executor automático da CRF. Sua atuação permanece submetida aos princípios da legalidade, da especialidade, da continuidade, da disponibilidade e da segurança jurídica.
Cabe ao Oficial verificar a regularidade formal do título, a presença dos documentos exigidos, a competência do agente promotor, a congruência interna da documentação apresentada, a especialidade objetiva e subjetiva e a inexistência de conflito registral concreto.
Todavia, no regime da REURB, o controle registral deve ser exercido à luz da legislação especial.
A qualificação não pode reintroduzir, por via indireta, exigências próprias do registro comum que sejam incompatíveis com a finalidade saneadora do instituto.
A ausência de perfeita correspondência registral anterior, por si só, não é fundamento bastante para a recusa do título, pois a regularização fundiária urbana foi instituída justamente para superar desconformidades entre a realidade urbana consolidada e o fólio real. quadra B.
Nesse contexto deve ser examinada a exigência referente ao lote 07 da A Municipalidade sustenta que não foram localizadas, pela serventia suscitante ou pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, matrículas abertas ou registros individualizados referentes à área pública em que se insere o lote 07 da quadra B, o que inviabiliza a apresentação de certidão específica de propriedade, ônus e alienações nos termos pretendidos pelo Oficial.
O art. 35, II, da Lei nº 13.465/2017 prevê que o projeto de regularização fundiária conterá planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível.
A expressão legal não é inútil. Ela reconhece que nem sempre haverá perfeita base tabular anterior apta à pronta identificação de todas as parcelas atingidas, notadamente em núcleos informais consolidados.
A exigência de certidão negativa de ônus e alienações sobre imóvel não individualizado no fólio real, sem apontamento registral seguro de sua matrícula ou transcrição específica, pode tornar inviável a regularização por motivo que decorre da própria informalidade a ser saneada. Se não há individualização registral prévia, não se pode exigir, em termos absolutos, certidão fundada nessa individualização inexistente.
A situação não impede o Oficial de apontar vício concreto, se identificado. Caso, em nova qualificação, seja localizada matrícula ou transcrição atingida, titular dominial determinado ou sobreposição objetiva não contemplada pela CRF, deverá a serventia formular exigência específica, com indicação precisa do dado registral omitido e do documento necessário ao saneamento.
O que não se admite é a manutenção de exigência genérica de certidão específica de imóvel que, segundo as informações prestadas, não possui registro individualizado localizável.
Também não subsiste, nos termos em que formulada, a exigência relativa à certidão da inscrição nº 113.
O Oficial ponderou que a inscrição teria relação com o registro do loteamento e poderia contribuir para a apuração do viário atingido, especialmente da viela 01.
A Municipalidade, por sua vez, afirmou que a certidão foi apresentada no conjunto documental, ainda que inserida em certidões que reproduzem transcrições expedidas por outra serventia, e que não compete a ela interferir na forma de emissão de certidões por delegação diversa.
Neste ponto, a dúvida não revela óbice registral autônomo suficiente ao ingresso da CRF. Se o documento expedido pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis contém referência à inscrição nº 113 e às transcrições relacionadas, eventual insuficiência objetiva deve ser apontada de forma específica, com indicação do dado indispensável ausente e da razão pela qual a documentação técnica da REURB, composta pela CRF, plantas, memoriais e listagem de ocupantes, não permite a identificação registral mínima necessária.
A mera afirmação de que seria possível obter certidões do memorial ou da planta arquivada, sem demonstração concreta de que a documentação já apresentada não permite a qualificação do título ou de que há conflito tabular específico, não justifica a recusa.
A legislação da REURB não exige a reconstrução completa da história registral do loteamento quando a CRF e seus anexos oferecem base técnica suficiente à identificação do núcleo e quando não há indicação objetiva de matrícula ou transcrição omitida que comprometa a segurança do ato.
Quanto às notificações, também não se sustenta a exigência genérica de apresentação integral dos comprovantes individuais ou de listagem completa de todas as pessoas notificadas pelo Município, nos moldes formulados.
A Lei nº 13.465/2017 atribui ao Município, como agente promotor, a condução do procedimento administrativo de regularização fundiária, inclusive no que se refere às notificações previstas em seu art. 31.
A CRF, como ato administrativo, goza de presunção relativa de legitimidade e veracidade, sem prejuízo do controle registral de legalidade.
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça disciplinam mecanismo próprio de controle pelo Oficial. Nos termos dos itens 288 e seguintes do Capítulo XX, compete ao Registrador realizar buscas complementares para confirmar se existem outras matrículas ou transcrições atingidas pela regularização além daquelas relacionadas na CRF. Caso constate a existência de imóveis cujos titulares ou confrontantes não foram relacionados, deverá devolver o expediente ao agente promotor para regularização ou requerimento das notificações faltantes.
O item 289 do Capítulo XX das Normas de Serviço prevê que o Oficial será dispensado de providenciar a notificação dos titulares de domínio, confrontantes e terceiros eventualmente interessados mediante declaração do Município de que foi cumprido o disposto no art. 31 da Lei nº 13.465/2017, salvo se forem localizadas matrículas ou transcrições além daquelas indicadas na CRF.
A leitura conjunta desses dispositivos não autoriza exigência abstrata de juntada de todo o acervo administrativo das notificações. A complementação somente se justifica quando o Oficial identifica, de modo objetivo, matrícula, transcrição, titular dominial, confrontante ou terceiro interessado não contemplado pelo procedimento administrativo. Não basta a mera possibilidade de haver interessado não notificado. É necessário apontamento registral concreto.
No presente caso, a serventia apontou preocupação legítima quanto à existência de imóveis lindeiros e à necessidade de controle de notificações. Contudo, a exigência foi formulada em termos amplos, como condição geral para o registro, sem indicação precisa de titular dominial ou confrontante determinado que tenha sido omitido do procedimento administrativo, ressalvada a discussão vinculada à própria identificação do lote 07 da quadra B, já examinada acima.
Nada impede que, em nova qualificação, o Oficial, ao realizar as buscas complementares que competem a ele, localize matrícula, transcrição, titular, confrontante ou terceiro interessado concretamente omitido e formule exigência específica e fundamentada.
O que não se admite é condicionar o ingresso da CRF à apresentação genérica de todos os comprovantes de notificação, com reexame amplo da fase administrativa conduzida pelo Município.
A mesma orientação se aplica à planta de sobreposição.
O art. 35, II, da Lei nº 13.465/2017 prevê a planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível.
A planta de sobreposição pode ser ferramenta útil e, em certas situações, necessária para aferição da especialidade objetiva, identificação de sobreposições, confronto com matrículas atingidas e apuração de eventual invasão de áreas não contempladas.
Entretanto, sua apresentação não pode ser exigida como providência meramente formal, desvinculada de uma inconsistência técnica objetivamente identificada. A CRF de fls. 161/167 indica a existência de levantamento técnico, Planta AUR nº 02/04414/25, memoriais descritivos e listagem de ocupantes.
O próprio Ministério Público observou que esses documentos fornecem elementos destinados à identificação da área regularizanda, de seus lotes, confrontações, sistema viário e beneficiários.
Se a serventia entende que há sobreposição concreta, divergência perimetral determinada, transbordamento sobre imóvel não incluído ou inconsistência entre a planta, o memorial e a CRF, deverá apontar de modo específico o vício técnico, indicando a área, o lote, a quadra, a matrícula ou transcrição eventualmente atingida e o documento conflitante. Ausente tal indicação, a exigência de planta de sobreposição, nos termos genéricos em que formulada, não subsiste.
Não se desconhece que a atividade registral deve preservar a especialidade objetiva e a segurança jurídica. Pelo contrário, esses princípios permanecem íntegros também no procedimento de REURB.
A questão é que, no regime especial instituído pela Lei nº 13.465/2017, a exigência deve estar vinculada a vício registral concreto e não à reconstrução integral da cadeia dominial ou à repetição, perante o Registro de Imóveis, de toda a instrução administrativa conduzida pelo Município.
Diversa é a conclusão quanto à listagem de beneficiários.
A listagem de beneficiários é elemento essencial da CRF. É dela, em conjunto com a planta, memoriais, quadros técnicos e demais anexos, que decorrerão a abertura das matrículas individualizadas e o registro dos direitos reais em favor dos ocupantes.
A legislação especial dispensa a apresentação de título individualizado, mas exige que o título coletivo de regularização seja internamente congruente, claro e seguro quanto aos beneficiários, lotes, quadras, frações, modalidade de regularização e direitos reais a registrar.
No caso, o Oficial apontou fato objetivo e individualizado. Teresinha de Jesus da Silva Santos e Antonio Neto Rodrigues dos Santos, indicados como beneficiários do lote 63 da quadra 01, adquiriram o imóvel objeto da matrícula nº 55.361. Luciana Barbosa Oliveira da Silva e Edmilson Azevedo da Silva, indicados como beneficiários do lote 07 da quadra 01, adquiram o imóvel objeto da matrícula nº 10.829.
Não se trata, aqui, de rediscutir genericamente a classificação do núcleo “Armação” como REURB-S. Tampouco se está autorizando o Oficial a substituir o Município no juízo administrativo de classificação socioeconômica dos ocupantes ou na condução da política pública de regularização fundiária.
O ponto é restrito e objetivo. Se há beneficiários determinados que, após ou durante a tramitação do procedimento, passaram a figurar como adquirentes de imóveis registrados em matrículas específicas, surge inconsistência concreta que pode repercutir na modalidade de titulação indicada na listagem, na gratuidade, no enquadramento individual e na própria coerência subjetiva do título. Essa divergência não é meramente acessória, pois envolve a identificação e a qualificação dos sujeitos em favor dos quais serão registrados direitos reais.
Assim, subsiste a exigência de saneamento da listagem de beneficiários, restritamente quanto às pessoas expressamente indicadas pelo Oficial: Teresinha de Jesus da Silva Santos, Antonio Neto Rodrigues dos Santos, Luciana Barbosa Oliveira da Silva e Edmilson Azevedo da Silva.
Cabe à SEHAB promover a correspondente adequação da listagem, se reconhecer a alteração da situação individual, ou apresentar justificativa específica e documentada para a manutenção da qualificação originalmente constante do título.
A retificação ou justificativa deve anteceder o registro, pois não se pode admitir o ingresso de título coletivo de regularização fundiária que contenha inconsistência subjetiva objetiva quanto a beneficiários determinados.
A finalidade social da REURB-S não elimina a necessidade de perfeita identificação dos titulares dos direitos reais a serem registrados, sobretudo porque a CRF substitui títulos individualizados.
Portanto, o título ainda não comporta registro, mas apenas em razão da necessidade de saneamento da listagem de beneficiários nos moldes acima delimitados.
Em futura reapresentação, não deverão ser reiteradas, como óbices autônomos e genéricos, as exigências relativas à apresentação de certidão específica do lote 07 da quadra B, à apresentação integral dos comprovantes ou listagem de notificações realizadas no procedimento administrativo municipal e à planta de sobreposição, salvo se o Oficial indicar concretamente matrícula, transcrição, titular, confrontante, terceiro interessado, sobreposição, divergência técnica ou incompatibilidade documental não contemplada pela CRF e seus anexos.
A nova qualificação deverá recair sobre o título reapresentado, compreendendo CRF e anexos, especialmente planta, memoriais, quadros técnicos e listagem de beneficiários, os quais deverão guardar congruência interna suficiente para preservar a especialidade objetiva e subjetiva dos atos registrais.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, observando que apenas o óbice referente à necessidade de saneamento da listagem de beneficiários subsiste, nos moldes da fundamentação.
Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 03 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 06.07.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1009776-90.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Renato Walter Sobrado – Espólio – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.I.C. – ADV: RENATA LUCAS GUERATTO (OAB 309375/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA –
Processo Digital nº: 1009776-90.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Renato Walter Sobrado – Espólio
Requerido: 4 Registro de Imóveis de São Paulo-sp
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada pelo espólio de Renato Walter Sobrado em face do Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital diante da recusa ao registro de carta de adjudicação extraída da ação de arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Zilda Caldeira Sobrado, pela qual metade ideal do imóvel da transcrição n. 102.747 foi adjudicada ao viúvo meeiro Renato (prenotação n. 709.828).
A parte narra que Zilda e Renato se casaram em 05/10/1967 pelo regime da separação obrigatória de bens; que, em 25/071973, o casal adquiriu o imóvel objeto da transcrição n. 102.747 do 4º RI da Capital; que, embora o título tenha sido lavrado apenas em nome de Zilda, é fato incontroverso que a aquisição ocorreu de forma onerosa e na constância da sociedade conjugal, que perdurou até o falecimento de Zilda, em 26/02/2010; que Renato, na condição de único herdeiro, ingressou com ação de arrolamento, que tramitou perante a 12ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central (processo de autos n. 0015806-23.2010.8.26.0100); que carta de adjudicação foi expedida em favor de Renato, incluindo o imóvel da transcrição n. 102.747; que o plano de adjudicação e o recolhimento do imposto causa mortis recaíram estritamente sobre a metade ideal pertencente à falecida; que houve expressa concordância da Fazenda do Estado; que o Oficial recusou o registro sob o argumento de que a partilha deveria obrigatoriamente abranger a totalidade do bem, pelo que exigiu recolhimento complementar de tributo sobre a outra metade; que Renato faleceu no curso das diligências registrais; que os herdeiros de Renato só tomaram conhecimento desse entrave recentemente; que o imóvel foi adquirido na constância do casamento de Zilda e Renato, tratando-se, portanto, de aquesto; que o STJ, em releitura moderna da súmula 377, firmou entendimento de que a comunicação dos bens depende de prova do esforço comum, mas que esse esforço não precisa ser necessariamente financeiro, podendo ser imaterial (apoio moral, gestão do lar, auxílio mútuo), o que é presumido em casamento de longa duração (EREsp 1.623.858/MG); que Renato não adquiriu a metade do imóvel por herança, mas por direito próprio de meação, sendo seu titular desde a compra do bem, em 1973, por força da comunicação dos aquestos; que, como a meação não constitui transmissão causa mortis, não há incidência de ITCMD; que a exigência do Oficial viola a natureza jurídica da meação e a base de cálculo do tributo; que a propriedade plena de Renato é decorrência direta da conjugação do regime de bens com o direito sucessório; que a exigência de recolhimento de imposto sobre a integralidade do bem extrapola as atribuições de fiscalização tributária do Oficial, notadamente porque a Fazenda do Estado anuiu com o recolhimento sobre a metade.
Documentos foram produzidos às fls. 12/22.
O Oficial apresentou informações às fls. 27/30, esclarecendo que a prenotação está em vigor; que a qualificação negativa se deu pelo fato de ter sido levado à partilha somente a parte ideal de 50% do bem, enquanto que o imóvel foi adquirido pela falecida, onerosamente, enquanto casada pelo regime da separação legal; que também foi exigida comprovação do correto recolhimento do ITCMD; que, como o bem em questão foi adquirido na constância do casamento, estabeleceu-se entre os cônjuges comunhão; que, com o falecimento de um dos cônjuges, seu espólio constitui uma universalidade de bens que reúne todos aqueles que integravam o patrimônio conjugal em estado de indivisão, sendo indispensável a partilha do todo; que a comunhão dura até que se ultime a partilha; que é certo que não há incidência tributária sobre a meação; que a exigência de se comprovar o correto recolhimento tributário decorreu da exigência do aditamento do plano de partilha, a considerar o imóvel em sua integralidade. Documentos às fls. 31/455.
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 458/460).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De proêmio, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Vale destacar, também, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.
Nesse sentido, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).
A mesma orientação foi seguida na Ap. Cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda:
“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).
Conclui-se, portanto, que a origem do título judicial não basta para garantir ingresso automático no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
No mérito, porém, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
A atual orientação firmada pelo STJ é que a súmula 377/STF não deve ser interpretada no sentido do afastamento imediato da aplicação do regime da separação: a comunicação dos bens adquiridos na constância do casamento sob o regime da separação obrigatória, embora admitida, depende do exercício de pretensão e de efetiva demonstração do esforço comum.
No caso concreto, o cônjuge sobrevivente era o único herdeiro e resolveu pelo reconhecimento da comunicação, o que tornou irrelevante o aprofundamento dessa questão.
O Oficial, por sua vez, não nega a meação de Renato sobre o imóvel da transcrição n. 102.747, ainda que o bem tenha sido adquirido por Zilda durante o casamento sob o regime da separação de bens. O que questiona é a forma como a partilha foi processada, pois o imóvel foi adquirido por Zilda em sua totalidade (fls. 59/61), mas apenas a metade do bem foi arrolada para partilha (item 1 dos “Bens para partilha”, fls. 39/41), com adjudicação de todo o monte-mor a Renato, o único herdeiro (fl. 47), sem distinção entre o patrimônio conjugal e o patrimônio exclusivo da autora da herança.
A exigência decorre justamente do reconhecimento da comunhão que havia sobre a propriedade e da qual decorre o direito à meação: a comunhão estabelece uma indivisibilidade do patrimônio conjugal até a partilha, de modo que os bens comuns pertencem a ambos os cônjuges sem que possam ser individualizados, diferentemente do condomínio, no qual, embora haja o compartilhamento da propriedade, ela é individualizada em frações ideais que podem ser dispostas de forma autônoma.
Sobre o tema, ensina Maria Berenice Dias (Manual das famílias. São Paulo: Revista dos Tribunais, e-book, 2017):
“Quer no casamento, quer na união estável, quando o regime do casamento prevê a comunhão do patrimônio adquirido durante o período de convívio, os bens pertencem a ambos em partes iguais. A presunção é que foram adquiridos pela comunhão de esforços para amealhá-los. Cada um é titular da metade e tem direito à meação de cada um dos bens. Esta copropriedade recebe o nome de mancomunhão, expressão corrente na doutrina, que, no entanto, não dispõe de previsão legal. É o estado dos bens conjugais antes de sua efetiva partilha. Nada mais significa do que propriedade em “mão comum”, ou seja, pertencente a ambos os cônjuges ou companheiros. Tal figura distingue- se do condomínio: quando o casal detém o bem ou coisa simultaneamente, com direito a uma fração ideal, podendo alienar ou gravar seus direitos, observada a preferência do outro (CC 1.314 e seguintes)”.
De acordo com a doutrina clássica, a morte de um dos cônjuges não converte automaticamente a comunhão em condomínio. Enquanto não ultimada a partilha, o patrimônio permanece submetido ao regime da mancomunhão, de modo que não há frações ideais autônomas titularizadas isoladamente pelo cônjuge sobrevivente e pelos sucessores.
Em outros termos, a meação somente surgiria com a partilha, na qual se apura o acervo hereditário que constitui a herança e se individualiza a parcela que pertence ao cônjuge sobrevivente em razão do regime de bens do casamento.
Entretanto, encontra-se atualmente nas Normas de Serviço fundamento para se admitir que, com o divórcio ou a separação judicial, o regime de bens é extinto, de modo que a comunhão patrimonial se transforma em condomínio (nota lançada ao subitem 14, alínea “b”, do item 9, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo, destaques nossos):
“9. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
b) a averbação de:
(…)
14. escrituras públicas de separação, divórcio e dissolução de união estável, das sentenças de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
NOTA: A escritura pública de separação, divórcio e dissolução de união estável, a sentença de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento será objeto de averbação, quando não decidir sobre a partilha de bens dos cônjuges, ou apenas afirmar permanecerem estes, em sua totalidade, em comunhão, atentando se, neste caso, para a mudança de seu caráter jurídico, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento do condomínio ‘pro indiviso”.
Assim, ex-cônjuges e proprietários registrários passam a poder dispor do patrimônio comum independentemente de partilha e sem violação ao princípio da continuidade, desde que averbada, previamente, a alteração do estado civil.
Neste sentido, decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo na Apelação Cível n. 079158-0/3, com relatoria do Exmo. Des. Luís de Macedo (destaques nossos):
“O recurso merece provimento. A recorrente, após sua separação judicial, adquiriu de seu ex-marido a metade ideal do imóvel residencial matriculado sob nº 41.629 no 8º Registro de Imóveis da Capital, havido em comum. Apresentada a registro a respectiva escritura pública de venda e compra instruída com certidão de casamento mencionando a separação judicial consensual, o Oficial exigiu o prévio ingresso no registro imobiliário da partilha dos bens comuns, providência, no seu entender, necessária à extinção da comunhão oriunda do regime matrimonial de bens, tese essa acolhida na sentença, ora atacada. Sem razão, porém. A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura atualmente é no sentido de que a separação judicial põe termo ao regime de bens, transformando a comunhão até então existente em condomínio, permitindo a alienação dos bens pelos co- proprietários, desde que averbada a alteração no estado civil, independentemente de prévio ingresso no fólio real da partilha dos bens comuns. Lembre-se com Ademar Fioranelli, um dos estudiosos das questões registrarias, ser ‘pacífico que nas separações, ou divórcios, inexistindo a partilha dos imóveis, nada impede que, mantida a comunhão dos imóveis agora ‘pro indiviso’, ambos os condôminos alienem a propriedade a terceiros, com preferência do outro condômino. Aos Oficiais basta atentar para a averbação obrigatória, antes da prática dos registros, das alterações do estado civil, exigindo o documento hábil consubstanciado em certidão do assento civil das alterações a teor do que dispõe o art. 167, II, n. 5, c.c. o parágrafo único do art. 246 da Lei 6.015/73′, observando que ‘julgados recentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura paulista, no sentido de que nada obsta que, averbada a alteração do estado civil de separado ou divorciado, com a mudança do estado de comunhão para condomínio, ambos promovam a alienação o bem a terceiros, sem necessidade de exibição de formal de partilha para exame e eventual partilha ou atribuição a eventual prole, já que não cabe ao registrador estabelecer raciocínios hipotéticos’ (Ap. Cív. nº 23.886-0/0-Catanduva- SP, Ap. Cív. nº 23.756-0/8-Campinas-SP)’ (in “Direito Registral Imobiliário”, Sérgio Antonio Fabris Editor, 2001, pág. 92). Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar, averbada a separação judicial dos contratantes, o registro da escritura pública de venda e compra”.
O mesmo raciocínio pode ser aplicado quando a sociedade conjugal se extingue pelo falecimento de um dos cônjuges e o caráter jurídico da comunhão se altera, fazendo surgir o condomínio pro indiviso.
Assim, no caso concreto, metade da titularidade da propriedade será atribuída ao cônjuge sobrevivente com o registro da partilha em decorrência do óbito, sem necessidade de especificação da meação na partilha, notadamente porque o cônjuge sobrevivente é o único herdeiro.
Também não há prejuízo tributário, pois o reconhecimento da meação não é hipótese de incidência do ITCMD, o qual se restringe ao montante efetivamente transmitido por herança.
Note-se, ainda, que a Fazenda do Estado acompanhou o processo de arrolamento e concordou com o recolhimento (fl. 371).
Em outros termos, o rigor da qualificação negativa pode ser abrandado, com admissão do ingresso da carta de adjudicação independentemente de aditamento do formal para especificação da meação e recolhimento complementar de tributo.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 03 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 06.07.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Apelação n° 1000611-78.2026.8.26.0048