Apelação n° 1000611-78.2026.8.26.0048
Número: 1000611-78.2026.8.26.0048
Comarca: ATIBAIA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000611-78.2026.8.26.0048
Registro: 2026.0000634516
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000611-78.2026.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que é apelante ISLON LENNON ALFIERI DE TOLEDO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ATIBAIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 1º de julho de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1000611-78.2026.8.26.0048
Apelante: Islon Lennon Alfieri de Toledo
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Atibaia
Comarca: Atibaia
Voto nº 39.864
Apelação – Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Impugnação fundamentada por titular de direito real – Existência de controvérsia quanto à natureza da posse – Procedimento administrativo inviável – Necessidade de remessa às vias ordinárias – Aplicação do art. 216-A, § 10, da Lei nº 6.015/73 e itens 420.5 e 420.7 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por ISLON LENNON ALFIERI DE TOLEDO contra a r. sentença de fls. 192/195, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Atibaia, que acolheu a impugnação ofertada nos autos da usucapião extrajudicial do imóvel localizado na Rua Paris, loteamento Parque Arco-Íris, Bairro do Itapetinga, com origem na matrícula n.º 38.296, remetendo os interessados às vias ordinárias (fls. 203/233).
A nota devolutiva de fls. 91/94 contém, em suma, a seguinte motivação para a remessa do expediente ao Juízo Corregedor Permanente:
“Nos termos do art. 216-A da Lei n° 6.015/73 e do Provimento CNJ n° 65/2017, o processamento da usucapião extrajudicial exige a inexistência de oposição de qualquer interessado.
O § 10 do art.216-A da Lei n° 6.015/73 dispõe expressamente:
‘Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei.’
No presente caso, a impugnação foi não apenas apresentada, como amplamente fundamentada, o que reforça a impossibilidade de prosseguimento pela via extrajudicial.”
O apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da decisão recorrida por deficiência de fundamentação. No mérito, aduz que a sentença incorreu em erro ao tratar como desmembramento hipótese que, na verdade, configura usucapião de área autônoma sem matrícula, caracterizando aquisição originária da propriedade. Além disso, afirma inexistir litígio real, pois a impugnação carece de base técnica, enquanto o conjunto probatório apresentado demonstra de forma robusta a posse qualificada, contínua e com animus domini.
A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 275/276).
É o relatório.
A preliminar de nulidade por insuficiência de fundamentação não merece acolhimento.
A r. decisão recorrida examinou de forma suficiente a questão central controvertida, consistente na existência de impugnação formulada por titular de direito real regularmente inscrito, reputando-a apta a obstar o prosseguimento do processo de usucapião na esfera administrativa.
Ultrapassado este ponto, no mérito, a apelação tampouco merece guarida.
O recorrente pretende o reconhecimento extrajudicial da usucapião, na modalidade extraordinária, do imóvel localizado na Rua Paris, loteamento Parque Arco-íris, Bairro do Itapetinga, com origem na matrícula n.º 38.296 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Atibaia.
Narra a exordial que o apelante ostenta a posse ad usucapionem do imóvel há mais de 20 anos, quando ocupou o lote e passou a nele viver, cultivar plantas nativas e animais.
Consoante informado pela Registradora, o lote 11 da quadra G era de propriedade de Islon Francisco de Toledo Junior e sua mulher Roseli Alfieri de Toledo, pais do recorrente, conforme R.8 da Matrícula n.º 38.296. Em 05/08/2020 foi registrada nos R.9 e 10 da mencionada Matrícula, a doação do imóvel a favor da filha do mencionado casal, Stephanie de Toledo, solteira, irmã do apelante, tendo sido instituído usufruto a favor dos doadores.
Notificado, o usufrutuário Islon Francisco de Toledo Junior, pai do recorrente, ofertou impugnação (fls. 78/79). Em síntese, argumentou que edificou no lote cinco unidades residenciais, cuja construção, manutenção e encargos foram integralmente por ele custeados ao longo do tempo. Aduziu, no mais, que o apelante jamais exerceu posse própria e que sua presença no imóvel ocorreu por mera tolerância familiar, de caráter precário, visando ajudá-lo a reorganizar sua vida pessoal.
Pois bem.
A existência de impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião por parte do usufrutuário faz com que se aplique o disposto no §10 do artigo 216-A, da Lei nº 6.015/1973, cujo teor é o seguinte:
“Art. 216-A.
(…)
§ 10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei.”
Havendo, portanto, impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, a via administrativa não mais pode ser trilhada, impondo-se a utilização da via judicial, nos termos do quanto estipulado no dispositivo legal transcrito.
Um pequeno temperamento à regra consta do item 420.5, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao permitir que a impugnação impertinente ou protelatória seja afastada.
Confira-se:
“420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação”.
A impertinência da impugnação deve, pois, ser facilmente aferível pelo Juízo competente, de plano ou após instrução sumária, não admitindo a dilação probatória para a demonstração de inexistência de óbice ao reconhecimento da usucapião.
No caso concreto, a impugnação apresentada não se mostra meramente protelatória ou desprovida de fundamentação. Ao contrário, contém alegações específicas acerca da natureza da posse afirmada como precária e derivada de tolerância familiar , bem como indica a existência de litígio entre os envolvidos, o que, em tese, é apto a afastar o reconhecimento da usucapião na esfera administrativa.
Nessa perspectiva, irrelevante, nesta sede, aferir a veracidade das alegações deduzidas pelo impugnante ou a suficiência da prova apresentada pelo recorrente. Tal juízo demanda dilação probatória incompatível com o procedimento administrativo, devendo ser realizado no âmbito jurisdicional, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. Com efeito, esta via administrativa não se destina a compor lides o que é tarefa da jurisdição , de maneira que, constatada a resistência à pretensão de reconhecimento da usucapião, o processo administrativo, que se marca pela consensualidade, não pode mesmo prosseguir.
A propósito, a jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura é firme no sentido de que basta a existência de impugnação minimamente fundamentada, reveladora de potencial conflito, para inviabilizar o prosseguimento da usucapião pela via extrajudicial, cabendo ao interessado deduzir sua pretensão pelas vias ordinárias.
Neste sentido:
“EMENTA: Apelação. Usucapião Extrajudicial. Impugnação fundamentada. Apelação desprovida.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis em prosseguir com o procedimento de usucapião extrajudicial do imóvel, em razão da apresentação de impugnação pelo sucessor do titular de domínio.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se a impugnação apresentada pelo sucessor do confrontante é fundamentada, a impedir o prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial.
III. Razões de Decidir
3. A impugnação questiona a veracidade e a natureza da posse alegada pelo apelante, sustentando posse própria e custeio de despesas, o que descaracteriza abandono do imóvel.
4. A impugnação tem potencial de afastar o direito do apelante, sendo matéria probatória que não pode ser dirimida na via administrativa.
IV. Dispositivo e Tese
5. Apelação desprovida.
Tese de julgamento: 1. A impugnação fundamentada impede o prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial. 2. Questões probatórias devem ser resolvidas na esfera jurisdicional contenciosa.
Legislação Citada:
Lei n.º 60.15/73, art. 216-A, § 10; NSCGJ, t. II, subitens 420.2, 420.3, 420.4, 420.5 e 420.8 do Cap. XX.
Jurisprudência Citada:
CSM, Apelação n. 1032941-74.2023.8.26.0100, Rel. Fernando Torres Garcia, j. 05.12.2023”. (APELAÇÃO CÍVEL nº 1096575-73.2025.8.26.0100 Des. Relator Corregedor Geral da Justiça, FRANCISCO LOUREIRO).
No mais, a alegação do recorrente de que se trata de área autônoma, desvinculada de matrícula preexistente, demanda análise mais aprofundada acerca da realidade física do imóvel, bem como da origem, extensão e caracterização da posse, inclusive quanto à sua eventual relação com áreas já registradas, a revelar a existência de questão controvertida que ultrapassa os limites da análise da usucapião extrajudicial.
Trata-se, portanto, de matéria que envolve definição fática e jurídica relevante, incompatível com a cognição restrita da via administrativa, a exigir dilação probatória mais ampla e adequada à esfera jurisdicional.
Destarte, a conclusão é pela procedência da dúvida e acolhimento da impugnação apresentada, extinguindo-se a usucapião extrajudicial, com o cancelamento da prenotação e remessa das partes interessadas às vias ordinárias para solução do conflito, nos termos dos itens 420.7 e 420.8 do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 03.07.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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