Questão esclarece acerca da possibilidade de alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto.

Alienação fiduciária. Imóvel gravado com usufruto.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: É possível a alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto?

Resposta: Ademar Fioranelli assim explicou acerca da possibilidade de alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto:

“(…), nada há a impedir que o nu-proprietário e o usufrutuário, no mesmo ato jurídico, alienem fiduciariamente a terceiro a propriedade resolúvel, já que o não pagamento da dívida pecuniária garantida pelo imóvel transmitido fiduciariamente, após o procedimento previsto no art. 26 e seus parágrafos da Lei 9.514, de 20.11.1997, resultará na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sem que a natureza do instituto do usufruto seja afetada, com o cancelamento subsequente do usufruto antes constituído.

Por outro lado, se e quando paga a dívida e seus encargos (art. 25), a propriedade retorna ao status jurídico anterior, nu-propriedade e usufrutuário com seus direitos restabelecidos, resolvida a propriedade fiduciária, com o cancelamento da alienação fiduciária à vista do termo de quitação (§ 2º do art. 25).” (FIORANELLI, Ademar. “Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário”, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 70).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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TRF/3ª Região: BANCO NÃO É OBRIGADO A PAGAR TAXAS CONDOMINIAIS DE IMÓVEL QUE FOI ALIENADO FIDUCIARIAMENTE

Decisão da Primeira Turma do TRF3 reconhece a ilegitimidade da Caixa para atuar no polo passivo da ação

Acordão da primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3), disponibilizado no Diário Eletrônico no dia 8/4, dá provimento, por unanimidade, à apelação da Caixa Econômica Federal (CEF) para reconhecer a ilegitimidade passiva do banco em processo movido por condomínio habitacional. Segundo a decisão, a lei 9.514/97 prevê que o fiduciante responde pelo pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais que recaiam sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário.

Relata o processo que um condomínio de conjunto habitacional ajuizou ação em face da CEF com o objetivo de condenar o banco ao pagamento de R$ 1.450,04, referente às taxas condominiais atrasadas de uma unidade, bem como parcelas a vencer. O imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais foi adquirido no dia (15/02/2008), e, na mesma data, alienado fiduciariamente à CEF.

Ao ser citada, a CEF contestou, alegando inépcia da inicial e que não poderia atuar no polo passivo da ação. No mérito, sustentou a incidência da correção monetária apenas a partir do ajuizamento da ação e o afastamento dos encargos de mora antes da citação, bem como que os encargos não podem superar os limites delineados pelo art. 1336, §2º, do Código Civil vigente.

Após a manifestação das partes, a sentença de primeira instância julgou procedente a ação e condenou a CEF a pagar as despesas condominiais vencidas e a vencer até o trânsito em julgado da decisão.

O banco e o condomínio ingressaram com recurso no TRF3 contra a decisão. A CEF solicitou a reforma da sentença sustentando a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. A parte autora requereu a inclusão das parcelas condominiais a vencer até a execução da sentença.

Ao analisar a contrevérsia, o relator do processo no TRF3, desembargador federal José Lunardelli, esclareceu que o pagamento das prestações condominiais é obrigação propter rem, ou seja, decorrem pura e simplesmente do direito de propriedade.

“Basta à aquisição do domínio, ainda que não haja a imissão na posse, para que o adquirente se torne responsável pelas obrigações condominiais, inclusive com relação às parcelas anteriores à aquisição”, afirmou o magistrado.

Na decisão, o magistrado destacou que a alienação fiduciária de que trata a Lei 9.514/97, artigo 22, caput, consiste no "negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". Acrescentou que há legislação especial aplicável à alienação fiduciária, razão pela qual suas normas incidem preferencialmente sobre a hipótese, não havendo senão aplicabilidade subsidiária da legislação civil.

“Há uma regra específica contida na Lei nº. 9.514/97 que trata da responsabilidade pelos débitos de condomínio que recaem sobre a unidade alienada fiduciariamente, atribuindo-a ao devedor fiduciante, até a data da transferência da posse ao credor fiduciário (art. 27, §8º)”.

De acordo com o dispositivo, responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Com esses argumentos, o relator deu provimento à apelação para reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa na ação e considerar prejudicado o recurso interposto pelo condomínio.

No TRF3, a ação recebeu o número 0003462-14.2012.4.03.6114/SP.

Fonte: TRF/3ª Região | 14/04/2014.

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TRF/4ª Região devolve à CEF imóvel do Minha Casa Minha Vida vendido pelo beneficiário a terceiro

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) deu provimento, na última semana, a pedido de reintegração de posse da Caixa Econômica Federal (CEF) e mandou que uma moradora que adquiriu imóvel por contrato particular de uma beneficiária do Minha Casa Minha Vida deixe a moradia para que o imóvel seja devolvido ao banco.

A beneficiária do programa, que é moradora da cidade de Joinville (SC), foi acionada judicialmente pela CEF após vender seu apartamento adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida em menos de um ano a uma terceira, por contrato de gaveta. A ré comprou o imóvel em 22 de março de 2012 e o revendeu em 11 de outubro do mesmo ano.

Conforme a decisão do juiz federal Nicolau Konkel Júnior, convocado para atuar no tribunal, a compra direta de imóvel residencial com contrato de parcelamento e alienação fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida, celebrado entre a CEF e a primeira contratante, expressa claramente que o imóvel é destinado à moradia própria do contratante e de sua família. Konkel ressaltou que o desvio dessa finalidade leva ao vencimento antecipado da dívida.

“Na hipótese, embora contemplada com o benefício social para aquisição da casa própria, a contratante transferiu a posse direta do bem a terceiro (por meio de contrato particular de ´compromisso de compra e venda´), atraindo contra si os reflexos do vencimento antecipado da dívida junto ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)”, afirmou o magistrado. Como a ré não tem recursos para saldar a dívida, o imóvel deve ser devolvido à CEF.

Konkel acrescentou em seu voto que os programas sociais de promoção da aquisição da propriedade imóvel por pessoas de baixa renda não podem ser usados para especulação imobiliária. “A meu ver, o deferimento do pedido liminar de reintegração de posse em nada afronta o direito à moradia da ocupante irregular, sob pena de inversão dos preceitos legais”, concluiu. 

Fonte: TRF/4ª Região.

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