A evolução e os desafios do mercado de lotes urbanizados

* Caio Portugal

O vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP fala sobre a importância do segmento para a produção de cidades sustentáveis 

O processo de urbanização no Estado de São Paulo ao longo das últimas duas décadas demonstra a positiva contribuição da indústria imobiliária, em especial do setor privado de loteamentos urbanos. Isso fica demonstrado pelas estatísticas do Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo), colegiado que reúne os órgãos, autarquias e empresas de economia mista estaduais aos quais compete avaliar e anuir a aprovação de novos loteamentos urbanos no Estado.

Os dados, compilados pelos departamentos de Economia e Estatística do Secovi-SP e da Aelo, indicam a aprovação de nada menos que 100 mil lotes urbanizados ao ano, em média, no Estado, o que significa a produção de espaços formais, planejados, com infraestrutura, preservação ambiental, saneamento e consequente integração às cidades. Somente no aspecto de preservação ambiental, são criadas (e doadas pelos loteadores aos municípios) mais de 12.500.000m² de áreas verdes, que podem representar a revegetação de algo em torno de 2.000.000 de árvores nativas.

No aspecto social, os loteamentos implantam novas áreas públicas, onde serão edificados os equipamentos públicos comunitários, como escolas, postos de saúde, hospitais etc. Nesse item, é possível fazer uma inferência de doação de mais de 3.200.000m² de áreas institucionais, com investimento ‘zero’ das administrações municipais na desapropriação de áreas para os fins mencionados (instalação de equipamentos públicos comunitários).

No entanto, apesar da grande contribuição desse segmento da indústria imobiliária, são muitos os desafios enfrentados pelos empreendedores do setor formal de loteamento. Nos quesitos insegurança jurídica e burocracia, faltam instrumentos legais adequados para os grandes planos de urbanização. Vale dizer que esses planos, em sua maturação, abrangem prazos de implementação superiores a 4 anos, envolvendo questões como a falta instrumentalização adequada na relação empreendedor privado (loteador), concessionárias de serviços públicos (telefonia, correios, saneamento, energia elétrica), prefeituras e consumidor.

Outro aspecto importante é o financiamento à produção e à comercialização de lotes urbanos. Por mais paradoxal que possa parecer, as leis que regulam os fundings do financiamento habitacional proíbem a utilização do FGTS para a aquisição do lote urbanizado pelo consumidor, ou mesmo o uso para o financiamento à produção. Os recursos do SBPE (poupança) somente admitem seu uso na chamada faixa livre, em que as taxas de juros são as mais altas.

Esses aspectos impedem que a oferta de lotes urbanizados possa ser maximizada, de modo a tornar esse produto imobiliário mais acessível ao mercado consumidor. Diga-se que mais de 65% da produção de lotes é voltada aos segmentos ‘econômicos’ da população.

O setor formal da atividade privada – representado no Estado por Secovi–SP, Aelo e SindusCon–SP, e em âmbito nacional pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e a CBCSI (Câmara Brasileira de Comercio e Serviços Imobiliários) – tem participado de fóruns e encontros nas esferas do Executivo, Legislativo e Judiciário, no sentido de se promover uma agenda assertiva para a dinamização desse importante segmento da indústria imobiliária.

Fundamental, neste ano de eleição, que os governantes que venham a ser alçados a cargos públicos voltem seus olhares com atenção e auxiliem no incremento da atividade de um setor que contribui para a diminuição da demanda por habitação, áreas públicas e áreas verdes. Além disso, o setor vivenciou intenso processo de profissionalização nas últimas décadas, passando a colaborar com empreendimentos destinados à criação de parques industriais, centros comerciais e verdadeiras cidades planejadas. É parceiro das administrações municipais e auxilia no resgate do investimento em infraestrutura de saneamento, eletrificação e drenagem pluvial.

Portanto, merece mais atenção quanto ao acolhimento de suas propostas, a exemplo daquela que culminou na criação do Graprohab, que representou mais que a racionalização do processo de aprovação legal. O colegiado traz ao Estado de São Paulo o diferencial do planejamento físico territorial formal em tempo real, com a devida mensuração das novas áreas urbanas desenvolvidas, oferecendo inclusão, organicidade e, principalmente, transparência. Verdadeiro modelo de eficiência de gestão da atividade de fiscalização pública.

Resumindo: com um pouco de atenção, é possível enxergar a importância desse segmento da indústria imobiliária para a produção de cidades sustentáveis e voltadas à qualidade de vida da sociedade.

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* Caio Portugal é vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo – Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano.

Fonte: SECOVI | 31/03/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Entrevista da Semana – Marcelo Martins Berthe – “Sou vítima de minhas próprias amarras”

Responsável pela edição das Resoluções 80 e 81 do CNJ que regulamentaram os concursos públicos no País, o desembargador do TJ-SP, Marcelo Martins Berthe, presidente da Comissão do 9° Concurso Público paulista, se vê as voltas sobre como prover centenas de serventias deficitárias em todo o Estado.

No inicio do segundo semestre deste ano o Corregedor Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, ministro Francisco Falcão, reiterou ameaça aos presidentes de Tribunais de 8 Estados do País dando 30 dias para que iniciassem a elaboração de concursos para cartórios extrajudiciais. Os ofícios encaminhados pelo órgão vieram nada mais do que quatro anos após o órgão correcional nacional editar as Resoluções 80 e 81 que padronizaram os concursos públicos para cartórios em todo o País.

Por traz deste gigantesco trabalho havia a experiência do hoje desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), Marcelo Martins Berthe, um conhecedor profundo do tema, uma vez que integrou a comissão responsável pela realização do 1° Concurso Público do Estado de São Paulo, unidade referência em matéria de concursos extrajudiciais – acaba de dar início ao 9° certame.

Desta vez caberá ao magistrado presidir a Banca Examinadora do Concurso estadual e Marcelo Berthe destaca as dificuldades que o aguardam sendo a principal delas a difícil equação de prover e/ou manter providas as unidades deficitárias. “Já fui questionado, mas nunca quis admitir que o sistema constitucional que permite funcionarem as delegações não serve bem para as vagas de menor rentabilidade, que acabam não sendo escolhidas ou se são, há renúncia depois”, lamenta. 

Arpen-SP – O senhor foi nomeado semana passada como presidente da Comissão Examinadora do 9º Concurso. Como recebeu este desafio?

Marcelo Martins Berthe – Diria que recebo sempre com aquela cautela, mas estimulado a prosseguir no trabalho que venho desenvolvendo desde a década de 90, quando passei pela Corregedoria Geral da Justiça, especialmente no último biênio, em que organizamos o primeiro concurso. Tínhamos um cenário completamente diferente do de hoje. As dificuldades eram imensas. 

Arpen-SP – Como foi o seu envolvimento com os concursos desde a década de 90?

Marcelo Martins Berthe De lá pra cá eu vim me dedicando a isso, em contingência da própria carreira. Acabei sendo titular da 1ª Vara de Registros Públicos e estive também no Conselho Nacional de Justiça, em que tive oportunidade de elaborar as Resoluções 80 e 81 que regulam os concursos de outorga de delegação em todo o Brasil. Nunca me passou pela cabeça que chegasse a hora de dar cursos e presidir a Comissão Examinadora do concurso do extrajudicial. 

Arpen-SP – Qual a importância dos concursos para o serviço extrajudicial?

Marcelo Martins Berthe Tenho o convencimento de que o concurso é, entre outras coisas, uma forma importante de se purificar, de se valorizar a atividade notarial e de registro.

Arpen-SP – Quais foram os desafio do 1º Concurso?

Marcelo Martins Berthe – À medida que o tempo foi passando, muitas coisas vão sendo superadas, outras vão surgindo. No primeiro concurso tudo era muito novo e fomos fazendo como entendíamos que seria o melhor jeito. Na época procurávamos dar um novo direcionamento para a atividade em um trabalho conjunto: de um lado o concurso e de outro a fiscalização pelo Judiciário. Encontramos na década de 90 grande oposição à realização de concursos.

Arpen-SP – E qual é o maior desafio deste 9º Concurso?

Marcelo Martins Berthe  Já fui questionado, mas nunca quis admitir que o sistema constitucional que permite funcionarem as delegações não serve bem para as vagas de menor rentabilidade, que acabam não sendo escolhidas ou se são, há renúncia depois. Então talvez esse modelo não seja o ideal para prover essas vagas. Essa é uma matéria bastante complexa, porque se o modelo não serve para essas, também não serve para as outras. O sistema tem que ser um só, não se pode falar em deixar as rentáveis com os particulares e as menos rentáveis em responsabilidade do Estado. Se estatizasse tudo, haveria uma renda média que o Estado receberia, em que as mais rentáveis cobririam as outras. É o que está acontecendo, mais ou menos, com a criação dos Fundos de Compensação. A própria instituição, a atividade notarial e registral, precisa se tornar autossuficiente, com as maiores suprindo as deficiências das menores.

Arpen-SP – Como mudar esta realidade dos cartórios deficitários?

Marcelo Martins Berthe – Ao longo do tempo, de forma saudável, conseguiu-se mudar um pouco, sem precisar extinguir delegações, mas no meu modo de ver ainda precisamos mudar. Não vejo que o modelo esteja errado, talvez errada esteja a forma de se elaborar o concurso. Deve-se encontrar um ponto em que possamos fazer um concurso destinado aos candidatos que sejam interessados em preencher vaga nessas serventias com uma rentabilidade pequena. Em cidade pequena, a renda mínima já não fica tão pequena. É preciso adequar a forma de concurso para que possamos assegurar que essas delegações sejam escolhidas por pessoas adequadas. Não adianta querer colocar em uma serventia deficitária alguém que poderia ser ministro do Supremo Tribunal Federal. Para ser titular desse tipo de serventia, tem que ser uma pessoa idônea, com conhecimentos mínimos, capaz de realizar os atos necessários. Talvez seja mudando a forma do concurso que teremos a solução para esses problemas. É aí que entra o que disse de que sou vítima de minhas próprias amarras. As Resoluções 80 e 81 talvez precisassem ser corrigidas, agora é hora de fazer um trabalho de convencimento para que possamos dar um direcionamento melhor para esse tipo de necessidade.

Arpen-SP – Quando planejam a abertura de inscrições e quantas serventias estarão disponíveis neste 9º Concurso?

Marcelo Martins Berthe  Não posso dar nenhuma informação sobre as datas, mas nosso interesse é que o concurso seja aberto o quanto antes. Mas temos que superar alguns obstáculos. O número de serventias disponíveis é grande, mais de 100, porém a lista ainda não está fechada e podem entrar algumas serventias que estão sendo estudadas.

Arpen-SP – Como juiz auxiliar do CNJ, o senhor percorreu o Brasil visitando vários cartórios de diferentes Estados. O que mais chamou sua atenção nessas visitas?

Marcelo Martins Berthe  Por conta da própria vida eu fui levado a trabalhar com concursos e conhecer a realidade do Brasil todo. Existem várias nuances, vários detalhes que foram sendo superados. No CNJ, preocupados com as diferenças do Brasil, não tínhamos como escrever algo específico para cada Estado. Tivemos que encontrar um ponto de equilíbrio, um certo padrão que servisse para o País. E de repente me vejo vítima das minhas próprias amarras. Mas isso faz parte da vida. É interessante agora ver o outro lado.

Arpen-SP – Como avalia a importância das entidades de classe para o aperfeiçoamento da atividade extrajudicial?

Marcelo Martins Berthe  Eu acho muito importante o trabalho das Associações, pois se preocupam muito com a questão constitucional, e acho que esse é o foco principal mesmo. Dão apoio àqueles que estão trabalhando, orientam com relação ao que a Corregedoria pede. É uma forma de autocontrole da atividade.

Fonte: Arpen/SP I 03/11/2013.

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