Incorporação imobiliária. Registro – conteúdo.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de quais informações devem constar no ato de registro de uma incorporação imobiliária. Valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari, veja como o tema foi abordado:

Pergunta: No caso de registro de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/64), quais as informações devem constar no ato praticado?

Resposta: O assunto já foi abordado por Mario Pazutti Mezzari que, com muita propriedade, assim esclarece:

“O ato de registro

Os documentos apresentados ao registro deverão ser autuados pelo registrador, conforme determina o artigo 2º do Decreto nº 55.815, de 8 de março de 1965, que estabeleceu normas para a escrituração dos registros criados pela Lei nº 4.591, 1964.

Estando a documentação em dia, resolvidas as questões levantadas, o registrador deverá efetuar o registro da incorporação. O prazo para a feitura do registro é de 30 dias, contados a partir da data da apresentação dos documentos em da consequente prenotação.

Não existe na lei a previsão sobre o conteúdo do registro. Sabe-se apenas, e seguindo os princípios gerais e de ordem registrária, que tal assento deve reproduzir, ainda de forma resumida, todos aqueles elementos que sirvam para as partes interessadas no empreendimento obterem um primeiro conjunto de informações. Dados mais aprofundados serão verificados no exame da própria documentação, pelo que estão dispensados de constar do ato registral.

A nosso juízo exclusivo, mas lastrado na experiência buscada junto a registradores de todos os estados da Federação, entendemos que, no registro a ser feito na matrícula do imóvel, dever-se-ão consignar todos aqueles elementos exigíveis para o memorial de incorporação de que tratamos acima e apenas enumeraremos para maior clareza:

a) nome e qualificação do titular de direito sobre o terreno;

b) nome e qualificação do incorporador;

c) caracterização da obra, descrevendo o empreendimento em linhas gerais, contendo também os dados cadastrais e custos projetados;

d) individuação das unidades autônomas;

e) indicação das áreas comuns que se pretenda construir e não estejam elencadas no art. 3º da Lei nº 4.591, de 1964;

f) declarações a respeito da composição e uso da garagem;

g) fixação do prazo de carência se houver;

h) existência de certidões positivas de ações judiciais ou de ônus reais ou fiscais.

A critério do registrador, outros dados podem ser inseridos no registro, especialmente aqueles que tragam informações úteis aos destinatários do registro, que, em última análise, são todas as pessoas.” (MEZZARI, Mario Pazutti. “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 142-143).

Para maior aprofundamento no assunto, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) sem cláusula de garantia de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário. A decisão é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso repetitivo interposto pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra decisão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5).

No caso julgado, o mutuário ajuizou ação revisional contra a CEF com o objetivo de expurgar algumas cláusulas supostamente abusivas e ilegais do contrato de mútuo celebrado sob as normas do SFH.

Saldo residual

O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido para, uma vez apurado o real saldo residual, com a exclusão do acréscimo pecuniário resultante da prática da amortização negativa, disponibilizar ao mutuário o valor efetivamente devido por ele e que deverá ser pago em prestações mensais ao longo do prazo de prorrogação do contrato.

A sentença determinou, ainda, repetir, por via de compensação que amortize efetivamente o saldo devedor, as diferenças financeiras indevidamente pagas a mais, desde o início da execução contratual, relativas ao anatocismo decorrente da incorporação ao saldo devedor dos valores atinentes às amortizações negativas e da consequente cobrança de juros sobre a parcela de juros desses encargos incorporados.

Por fim, mandou computar, desde o início da execução contratual, as parcelas relativas aos juros não pagos e, com relação ao principal, determinou que seja objeto apenas de correção monetária pelos índices contratados, sem incidência de novos juros.

Nulidade

Tanto o mutuário quanto o banco interpuseram recursos de apelação. O TRF5, por unanimidade, negou a apelação da CEF e proveu parcialmente a do autor apenas para declarar a nulidade da cláusula contratual que estabelece a responsabilidade dos mutuários pelo pagamento do saldo devedor e, em consequência, reconhecer a quitação do contrato em discussão após o pagamento da última prestação.

Inconformada, a CEF recorreu ao STJ sustentando que a dispensa do pagamento do saldo devedor remanescente após o pagamento da última parcela contraria o núcleo do contrato de mútuo.

Alegou também que não seria abusivo exigir dos mutuários o pagamento do saldo devedor remanescente quando o contrato não tem cobertura pelo FCVS.

Prestações pagas

Em seu voto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que a jurisprudência do STJ é clara no sentido de que, não havendo previsão de cobertura pelo FCVS, é exigível do mutuário o pagamento do resíduo do saldo devedor até sua final liquidação.

“A previsão do saldo devedor residual decorre da insuficiência das prestações pagas pelo mutuário para repor o capital mutuado, pois o reajuste das prestações, vinculado aos índices aplicados à categoria profissional, nem sempre acompanhava o valor da inflação, o que cria um desequilíbrio contratual capaz de afetar, em última análise, a higidez do próprio sistema de financiamento habitacional”, acrescentou o ministro.

O artigo 2º do Decreto-Lei 2.349/87 também deixa clara a responsabilidade dos mutuários pelo pagamento do saldo devedor residual ao dizer que, “nos contratos sem cláusula de cobertura pelo FCVS, os mutuários finais responderão pelos resíduos dos saldos devedores existentes, até sua final liquidação, na forma que for pactuada, observadas as normas expedidas pelo Conselho Monetário Nacional”.

Processos sobrestados

Segundo a sistemática dos recursos repetitivos – instituída pela Lei 11.672/08, que incluiu o artigo 543-C no Código de Processo Civil –, com o julgamento do recurso representativo da controvérsia, todos os demais recursos especiais suspensos nos tribunais de origem que tratem das mesmas questões poderão ser analisados conforme dispõe o parágrafo 7º daquele artigo.

De acordo com as informações recebidas dos tribunais de segunda instância e compiladas pelo Núcleo de Repercussão Geral e Recursos Repetitivos (Nurer) do STJ, existem atualmente 835 recursos especiais suspensos que tratam da controvérsia decidida pela Segunda Seção. Ou seja, uma única decisão do STJ será replicada pelos tribunais de segunda instância, sem a necessidade de encaminhamento de todos esses recursos à corte superior.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1447108.

Fonte: STJ | 19/12/2014.

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