CGJ/SP: Registro de Imóveis – Recurso administrativo – Pretensão de averbação de certidão na qual consta que o loteamento é fechado, com a finalidade de dar publicidade aos proprietários atuais e futuros, em razão das responsabilidades relacionadas à infraestrutura – Inexistência de situações constitutivas ou modificativas de direitos reais – Recurso não provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/24793
(155/2014-E)

Registro de Imóveis – Recurso administrativo – Pretensão de averbação de certidão na qual consta que o loteamento é fechado, com a finalidade de dar publicidade aos proprietários atuais e futuros, em razão das responsabilidades relacionadas à infraestrutura – Inexistência de situações constitutivas ou modificativas de direitos reais – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto contra a decisão do Juízo Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Sorocaba, que indeferiu o pedido de averbação na matrícula n° 44.145 da certidão emitida pela Prefeitura Municipal de Araçoiaba da Serra, referente ao empreendimento “Colinas de Saint Germain”, na qual consta que se trata de loteamento fechado, sob o fundamento de que não há previsão legal para a prática do ato (artigo 167, II, da Lei de Registros Públicos), e de que se cuida de negócio entre o Poder Público Municipal e os particulares adquirentes de lotes do empreendimento.

Afirma a recorrente que a averbação requerida tem a finalidade de dar conhecimento a todos os proprietários de lotes, atuais e futuros, de que se trata de loteamento fechado, o que acarreta uma série de responsabilidades relacionadas à infraestrutura. Diz que não foi considerado nem tampouco mencionado na decisão o parecer do Ministério Público, o qual ofereceu a alternativa de ser averbado o regulamento da Associação dos Moradores, o qual cria obrigação “propter rem” ao adquirente, e que se faz necessária a averbação nos termos do artigo 246 da Lei de Registros Públicos. Acrescenta que a sentença deixou de considerar que mesmo sendo a certidão um título precário, se for revogada, persiste a responsabilidade da Associação dos Proprietários e dos coproprietários. Pede a averbação da certidão ou do Estatuto Social da Associação dos Proprietários de Lotes do Loteamento Fechado “Colinas de Saint Germain”.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Opino.

A recorrente pretender averbar a certidão expedida pela Prefeitura e da qual consta que o loteamento é fechado, e, alternativamente, a averbação do seu estatuto, conforme sugerido pelo Promotor de Justiça, com o fim de dar publicidade aos atuais e futuros proprietários de que se trata de loteamento fechado e das responsabilidades relacionadas à infraestrutura.

O artigo 167, inciso I, da Lei de Registros Públicos, traz as hipóteses de averbação, e, não obstante o rol não seja taxativo, pois, o próprio artigo 246 da mesma Lei prevê averbação na matrícula das sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro, o que mostra a flexibilidade do comando legal, não há amparo legal à pretensão da recorrente.

Com efeito, é preciso considerar que tanto o registro quanto a averbação, que é ato acessório do primeiro, se refere exclusivamente a direitos reais. O dever dos proprietários de pagar as despesas de manutenção, melhorias etc do loteamento, é de natureza pessoal, ou seja, envolve questão de direito obrigacional, estranha aos títulos que podem ingressar no fólio real.

Neste sentido foi decidido em caso análogo no parecer da lavra do MMº Juiz Auxiliar da Corregedoria Roberto Maia Filho, no Processo CG n° 57.115/2010, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça António Carlos Munhoz Soares, cuja ementa assim dispõe:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Apelação recebida como recurso administrativo – As hipóteses de averbação, embora não estejam exaustivamente capituladas no artigo 167, inciso II, da LRP, restringem-se a situações constitutivas ou modificativas de direitos reais – Inviabilidade da averbação de título, por conter em seu bojo meros direitos obrigacionais e ainda ante as inúmeras razões apontadas com propriedade pelo registrador – Negado provimento ao recurso.”

O precedente mencionado traz ensinamentos doutrinários e precedentes que bem elucidam a matéria, conforme passo a reproduzir:

“Averbação, como ensina Serpa Lopes, ‘serve, em princípio, para tornar conhecida uma alteração da situação jurídica ou de fato, seja em relação à coisa, seja em relação ao titular do direito real.

Representa, além disso, uma medida complementar, tendente a, pelo meio aludido, tornar o Registro de Imóveis um índice seguro do estado do imóvel, do seu desmembramento, da mudança de numeração, bem como da mudança do nome do titular do domínio, das alterações que possam influir na sua capacidade etc.’ (Tratado dos Registros Públicos. 4ª ed. Rio de Janeiro/São Paulo: Freitas Bastos, 1962, IV volume, p. 196).”

E, mais adiante, assim dispõe:

“Note-se o aqui decidido no Processo CG n° 462/2006:

Registro de Imóveis – Averbação de decisão judicial que impõe o cumprimento de obrigação de fazer – Inadmissibilidade – Natureza meramente obrigacional das prestações determinadas no julgado, sem força atributiva ou modificativa de posição jurídico-real – Inaplicabilidade do disposto no art. 167, II, 12, da Lei nº 6.015/1973 – Não incidência, ademais, da norma do art. 246 da Lei nº 6.015/1973, ausente eficácia modificativa do registro com a prática do ato pretendido – Recurso não provido. Observe-se que a decisão judicial em questão (…) tem conteúdo meramente obrigacional, sem força constitutiva ou modificativa de direito real. E destituída da aptidão de conferir posição jurídico-real, inviável se mostra o seu ingresso no fólio predial.

Nesse sentido, a lição de Afrânio de Carvalho:

“(…) o registro não é o desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confiram posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova Lei do Registro (art. 167).” (Registro de Imóveis. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 236).

A vista do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado exame de Vossa Excelência, é de que seja negado provimento ao recurso.

Sub Censura.

São Paulo, 16 de maio de 2014.

ANA LUIZA VILLA NOVA

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria, e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. São Paulo, 22.05.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: INR Publicações – Boletim nº 050 – DJE | 07/07/2015.

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CGJ/SP: Registro de imóveis – Pretensão de averbação de retificação administrativa de área, reserva legal e correta localização do imóvel – Negativa, sob o fundamento de que, cuidando-se de condomínio, teria de haver pedido de todos os condôminos – Art. 1.314 do Código Civil – Retificação, contudo, que não altera a destinação da coisa – Averbação da reserva legal que deve acompanhar, necessariamente, a retificação – Precedente dessa corregedoria – Código florestal – CAR – Proteção ao meio ambiente – Recurso provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/137494
(293/2014-E)

Registro de imóveis – Pretensão de averbação de retificação administrativa de área, reserva legal e correta localização do imóvel – Negativa, sob o fundamento de que, cuidando-se de condomínio, teria de haver pedido de todos os condôminos – Art. 1.314 do Código Civil – Retificação, contudo, que não altera a destinação da coisa – Averbação da reserva legal que deve acompanhar, necessariamente, a retificação – Precedente dessa corregedoria – Código florestal – CAR – Proteção ao meio ambiente – Recurso provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo tirado em face de sentença, que manteve a negativa do Oficial do Registro de Imóveis de São Carlos em proceder e averbar a retificação administrativa da área, averbar a reserva legal e, a correta localização do imóvel, com notificação do Estado em relação ao trecho em que confronta com um ribeirão.

A recusa derivou do fundamento de que, embora o condômino possa, sem a anuência dos demais condôminos, proceder e averbar a retificação – que no caso concreto, não os prejudicaria, já que é para maior –, não pode averbar a reserva legal. Isso porque o art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil, dispõe que nenhum condômino pode alterar, sem o consenso dos outros, a destinação da coisa comum.

Logo, na visão do Oficial, e também do Ministério Público em primeira instância e do Juiz de primeiro grau, o pedido de averbação da reserva legal haveria de ser feito em litisconsórcio. Daí a recusa.

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

Passo a opinar.

O recurso merece provimento.

A controvérsia que se impôs, aqui, resume-se em decidir se o condômino pode, sem a anuência dos demais, postular a averbação de reserva legal.

Todos estão de acordo que o pedido de retificação de área prescinde da anuência dos demais condôminos, seja porque não implica alteração da destinação da coisa, seja porque a retificação, no caso concreto, é para maior.

Ademais, sequer houve análise dos pedidos de averbação da correta localização do imóvel e notificação do Estado, sobre o trecho que confronta com um ribeirão. Todos tiveram sua análise prejudicada por conta da exigência da presença dos demais condôminos.

Pois bem. A meu ver, a questão a que se deve responder é: pode ser averbada a retificação de área sem a averbação da reserva legal? Como se verá, a resposta é negativa. Há precedente dessa Corregedoria Geral da Justiça.

O art. 18, §4°, do Código Florestal, preceitua: “O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, no período entre a data da publicação desta Lei e o registro no CAR, o proprietário ou possuidor rural que desejar fazer a averbação terá direito á gratuidade deste ato.”

O CAR está previsto no art. 29 do Código:

Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural – CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente – SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.

O parágrafo terceiro, por sua vez, estabelece o prazo de um ano para registro no CAR. Tal prazo teve início no dia 05.05.14, data da implantação do CAR e, portanto, ainda não expirou:

§ 3º A inscrição no CAR será obrigatória para todas as propriedades e posses rurais, devendo ser requerida no prazo de 1 (um) ano contado da sua implantação, prorrogável, uma única vez, por igual período por ato do Chefe do Poder Executivo.

Da leitura a contrário senso do art. 18, §4°, chega-se à conclusão de que não havendo registro da reserva legal no CAR – e o interessado ainda está dentro do prazo para requerê-lo –, é, sim, obrigatória a averbação no Cartório de Registro de Imóveis.

As Normas de Serviço da Corregedoria não se apartam dessa diretiva, ao estabelecerem a possibilidade de averbação do número de inscrição no CAR – Cap. XX, item ll, b, 38 – e fazerem a ressalva, no item 125, sobre a obrigatoriedade dessa averbação apenas após o transcurso do prazo de um ano a que se refere o art. 29, §3°, do Código Florestal. Até lá, nada impede a averbação da reserva legal na matrícula e, ao contrário, a retificação da área a obriga. O provimento 36/2013, em seus considerando, também prestigia o Cartório do Registro de Imóveis como responsável pela preservação do meio ambiente.

O precedente da Corregedoria (que pode ser visto no voto nº 2012.00084851) é do seguinte teor:

“…é necessária a averbação da reserva legal quando do procedimento de retificação de registro imobiliário? O revogado Código Florestal, Lei nº 4.771/65, em seu art. 16, parágrafo 8º, estabelecia a necessidade da averbação da reserva legal, como se depreende de sua redação:

§ 8º A área de reserva legal deve ser averbada à margem da inscrição de matrícula do imóvel, no registro de imóveis competente, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, de desmembramento ou de retificação da área, com as exceções previstas neste Código.

Não obstante, os precedentes administrativos da Corregedoria Geral da Justiça (Processo nº 76.012/2010, j. 18/10/2010, Processo 98.752/2010, j. 01/09/2010, Processo 93.391/2010, j. 30/08/2010, Processo 67.360/2010, j. 30/08/2010, Processo 2009/114013, j. 26/02/2010), em conformidade às decisões do Tribunal de Justiça, predominantes no passado recente, são no sentido da falta de exigência legal para averbação da reserva legal quando da retificação do registro imobiliário.

Entretanto, o entendimento acerca da ausência de imposição legal para obrigatoriedade da averbação da reserva legal foi modificado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça como se infere do voto do Min. Herman Benjamin nos Embargos de Divergência em Recurso Especial n. 218.781 (2002/0146843-9), j. 09.12.2009, conforme extrato que segue:

A especialização, contudo, não cria ou institui a Reserva Legal, que existe por força de lei, e não por ato do particular ou chancela da Administração; veicula efeitos simplesmente declarativos. Não se trata, portanto, de ato constitutivo.

Sua incumbência é multifacetária: de um lado, concretizar e demonstrar, em registro oficial, a boa-fé objetiva e ecológica do proprietário; de outro, assegurar publicidade e segurança à localização em que se conserva a vegetação nativa, o que, reflexamente, também serve para gravá-la com a marca da imutabilidade a partir de então e habilitá-la, consequentemente, ao recebimento de benefícios pela sua manutenção, como isenção do ITR e participação em esquemas de Servidão Ambiental. A publicidade, por certo, cumpre o objetivo de informar à Administração que a fiscalize, como de rigor, e a terceiros, mormente aos futuros pretendentes à aquisição do imóvel.

De qualquer maneira, com ou sem especialização, o proprietário e o possuidor estão obrigados a respeitar o percentual, no mínimo que seja, do Código Florestal aplicável ao bioma em que se insere o imóvel. A especialização é de rigor, inclusive como condição para que o oficial do Registro de Imóveis pratique outros atos registrários. Nesse sentido a posição do STJ, em que foi precursora a eminente Ministra Nancy Andrighi, conforme o precedente abaixo:

Direito ambiental. Pedido de retificação de área de imóvel, formulado por proprietário rural. Oposição do MP, sob o fundamento de que seria necessário, antes, promover a averbação da área de reserva florestal disciplinada pela Lei 4.771/65. Dispensa, pelo Tribunal. Recurso especial interposto pelo MP. Provimento.

– É possível extrair, do art. 16, §8º, do Código Florestal, que a averbação da reserva florestal é condição para a prática de qualquer ato que implique transmissão, desmembramento ou retificação de área de imóvel sujeito à disciplina da Lei 4.771/65. Recurso especial provido. (REsp 831.212/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJ 22.09.2009, grifo no original).

Mas não basta averbar, porque, para tanto, antes se impõe medir e demarcar, e, depois de fazê-lo, isolar a conservar, sem prejuízo do dever de recuperar o percentual faltante, na forma estabelecida pela legislação vigente. A. área ocupada ou a ser ocupada pela Reserva Legal só admite dois tipos de comportamento do proprietário ou posseiro: mantê-la com a cobertura nativa, se ainda existente no local ou, caso contrário, entregá-la à regeneração (ativa, com auxilio humano, ou passiva, por conta das forças de revivificação da própria Natureza).

Portanto, em conformidade à compreensão da efetividade dos valores constitucionais por meio da aplicação da legislação infraconstitucional cabe o dever legal do proprietário em proceder à especialização da reserva legal quando da retificação do registro imobiliário.

Nos últimos anos houve consolidação da compreensão doutrinária acerca das normas jurídicas encerrarem (i) regras de direito e (ii) princípios.

Desse modo, entre muitos, Luís Roberto Barroso (Curso de direito constitucional contemporâneo. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 317) trata dessa distinção nos seguintes termos:

Há consenso na dogmática jurídica contemporânea de que os princípios e as regras desfrutam igualmente do status de norma jurídica, distinguindo-se uns dos outros por critérios variados, dentre os quais foram destacados no presente estudo os seguintes:

a) quanto ao conteúdo: regras são relatos objetivos descritivos de condutas a serem seguidas; princípios expressam valores ou fins a serem alcançados;

b) quanto à estrutura normativa: regras se estruturam, normalmente, no modelo tradicional das normas de conduta: previsão de um fato – atribuição de um efeito jurídico: princípios indicam estados ideais e comportam realização por meio de variadas condutas;

c) quanto ao modo de aplicação: regras operam por via do enquadramento do fato no relato normativo, com enunciação da consequência jurídica daí resultante, isto é, aplicam-se mediante subsunção; princípios podem entrar em rota de colisão com outros princípios ou encontrar resistência por parte da realidade fática, hipóteses em que serão aplicados mediante ponderação.

O registro imobiliário deve retratar a situação de fato existente, assim, havendo reserva legal parece-nos basilar a necessidade de sua inscrição na matrícula.

O art. 176 da Lei de Registro Público encerra a previsão normativa do Princípio da Especialidade ao exigir a identificação do imóvel com todas as suas características, confrontações, localização e área, portanto, em conformidade à especialidade objetiva é fundamental a indicação da reserva legal.

Desse modo, pensamos encerrar um princípio, enquanto norma jurídica, a determinação da necessidade da especificação da reserva legal quando da retificação do registro imobiliário pena do não atendimento tanto da proteção ambiental quanto da precisão dos registros públicos.

Nesse raciocínio, a regra de direito do anterior Código Florestal seria desnecessária, porquanto pelo Princípio da Especialidade cabia concluir pela obrigatoriedade da averbação/inclusão da reserva legal no registro imobiliário.

A averbação da reserva legal, em conformidade aos mandamentos legais incidentes, permitirá sua proteção em razão da exata indicação no imóvel de seus limites de forma a permitir o controle e, por consequência, proteção ao meio ambiente.

Noutra quadra, o novo Código Florestal, Lei nº 12.651/12, não altera isso em razão da permanência do mandamento constitucional, bem como da expressa previsão da reserva legal, como consta no art. 3º, inc. III, o qual dispõe:

III – Reserva Legal: área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, delimitada nos termos do art. 12, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa;

Diante disso, a não previsão no novo Código Florestal de regra de direito determinando a averbação de reserva legal não altera a situação jurídica anteriormente existente em virtude disso encerrar aplicação do Princípio da Especialidade, conforme exposto.

O atual Código Florestal criou o Cadastro Ambiental Rural, o qual é referido em art. 29, caput, da seguinte forma:

É criado o Cadastro Ambiental Rural – CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente – SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitor amento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.

Portanto, doravante, haverá um registro específico para proteção do meio ambiente.

Nessa linha, o art. 18 do novo Código Florestal, referentemente à reserva legal e o Cadastro Ambiental Rural, estabelece:

Art. 18. A área de Reserva Legal deverá ser registrada no órgão ambiental competente por meio de inscrição no CAR de que trata o art. 29, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, ou de desmembramento, com as exceções previstas nesta Lei.

§ 1º A inscrição da Reserva Legal no CAR será feita mediante a apresentação de planta e memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração, conforme ato do Chefe do Poder Executivo.

§ 2º Na posse, a área de Reserva Legal, assegurada por termo de compromisso firmado pelo possuidor com o órgão competente do Sisnama, com força de título executivo extrajudicial, que explicite, no mínimo, a localização da área de Reserva Legal e as obrigações assumidas pelo possuidor por força do previsto nesta Lei.

§ 3º A transferência da posse implica a subrogação das obrigações assumidas no termo de compromisso de que trata o § 2º.

§ 4º O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis. (grifos nossos)

Ora, se o art. 18, parágrafo 4º, desobriga a averbação no Registro Imobiliário na hipótese de registro no Cadastro Ambiental Rural, a contrário senso, ausente inscrição no mencionado cadastro é obrigatória a averbação, tal qual estabelecia o sistema anterior.

Considerando-se a não implantação, até o presente momento, desse novo registro ambiental eletrônico, a conclusão é da necessidade da averbação da reserva legal no registro imobiliário, tal qual o sistema anterior e pelas mesmas razões jurídicas.

Desse modo, parece-nos caber a mudança de orientação na Corregedoria Geral de Justiça de maneira a se reconhecer o dever do proprietário rural em averbar a reserva legal na matrícula do imóvel quando da retificação do registro imobiliário; notadamente em razão da não implementação do Cadastro Ambiental Rural, do contrário, modestamente, parece-nos que não haveria cumprimento dos mandamentos legais incidentes no sentido da proteção ao meio ambiente a partir da imposição de deveres ao proprietário do imóvel”

A única ressalva que se faz é que, ao tempo do/parecer, ainda não havia sido implantado o CAR. Agora já foi. No entanto, ainda/não expirou o prazo para cadastro e, por isso, urge a averbação no Cartório de Registro de Imóveis.

Tornando ao raciocínio do começo da fundamentação, é fora de dúvida que a retificação pode ser feita pelo interessado (art. 217 da LRP). A área retificada ficará maior, o que beneficiará todos os condôminos. Mas, e quanto ao art. 1.314 do Código Civil? Ora, guardado o devido respeito à posição do Ministério Público, do Juiz de primeiro grau e mesmo do precedente trazido no parecer, não vislumbro, na averbação de reserva legal, qualquer alteração da destinação da coisa comum. A averbação – e o futuro registro no CAR – é cogente e apenas retrata uma situação de fato, assim como a retificação. A preservação do meio ambiente é impositiva. Não podem os demais condôminos se opor ao fato de que, retificada a área, averbe-se a reserva legal. Como visto, cuida-se de imposição normativa. Aliás, o próprio Ministério Público – como no precedente trazido à colação – teria legitimidade para se opor caso retificada a área e não averbada a reserva legal.

Pelo exposto, o parecer que submeto a Vossa Excelência, respeitosamente, é no sentido de dar provimento ao recurso, a fim de que o Oficial, superado o óbice da necessidade de anuência dos demais condôminos, de continuidade ao procedimento de retificação administrativa da área, com notificação do Estado, e, ainda, analise o pleito de averbação da reserva legal e de averbação da correta localização do imóvel.

Sub censura.

São Paulo, 02 de outubro de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso, determinando que o Oficial, superado o óbice da necessidade de anuência dos demais condôminos, dê continuidade ao procedimento de retificação administrativa da área, com notificação do Estado, e, ainda, analise o pleito de averbação da reserva legal e de averbação da correta localização do imóvel. Publique-se. São Paulo, 10.10.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: INR Publicações – Boletim nº 050 – DJE | 07/07/2015.

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