Artigo: Ganho de capital – o ITBI e os gastos com escritura integram o valor do imóvel para fins de isenção de IR – solução de consulta da receita – Por Amal Nasrallah

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*Amal Nasrallah

Nessa operação, a utilização apenas parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

O ganho de capital auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais é isento do imposto de renda, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país. Este benefício somente pode ser usufruído uma vez a cada cinco anos.

Nessa operação, a utilização apenas parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

Pois bem, um contribuinte que realizou a alienação do imóvel para adquirir outro, fez consulta à Receita Federal do Brasil para saber se integra o valor de aquisição do novo imóvel para fins da isenção do imposto de renda, os gastos que teve com o ITBI, escrituras, e o valor gasto no registro do imóvel.

Ao responder a consulta, a Receita Federal aplicou o art. 17, incisos I e II, da instrução normativa SRF 84/01, que trata dos valores computáveis como custo de aquisição de bens imóveis. Eis o teor da norma:

“Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I – bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja
condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

II – outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc”.

Em vista desse artigo, a consultoria da Receita Federal concluiu que integra o valor de aquisição do imóvel a importância paga a título de imposto sobre ITBI (art. 17, inciso I, alínea “e”).

No que concerne às gastos com a escritura e o registro do imóvel, a consultoria concluiu que estão relacionadas com a compra e venda e, por essa razão, integram também o valor de aquisição do novo imóvel (art. 17, inciso I, alínea “h”).

A consultoria citou ainda o artigo 299, § 1º do RIR/99 que menciona que “são necessárias as despesas pagas ou incorridas para a realização das transações ou operações…“

Segue a ementa da solução de consulta 60 – Cosit – Data 20/2/14:

“ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI N.º 11.196, DE 2005.

Para fins da isenção prevista no art. 39 da Lei n.º 11.196/2005, integram o valor de aquisição do novo imóvel o valor do imposto de transmissão (ITBI) e as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente, desde que comprovados com documentação hábil e idônea.

Dispositivos Legais: Lei n.º 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n.º 84, de 2001, art. 17, I; Instrução Normativa SRF n.º 599, de 2005, art. 4º”.

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* Amal Nasrallah é sócia do escritório Pacífico, Advogados Associados. Milita na área de Direito Tributário no consultivo e contencioso judicial e administrativo.

Fonte: Migalhas| 23/05/2014.

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Questão esclarece dúvida acerca da possibilidade de instituição de condomínio pelo espólio, representado pelo inventariante, sem a necessidade de apresentação de alvará judicial

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Instituição de condomínio pelo espólio. Alvará judicial – dispensa

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de instituição de condomínio pelo espólio, representado pelo inventariante, sem a necessidade de apresentação de alvará judicial. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível a instituição de condomínio (Lei nº 4.591/64) pelo espólio, representado pelo inventariante, sem a necessidade de apresentação de alvará judicial?

Resposta: Ainda que existam respeitáveis entendimentos em sentido contrário, a instituição de condomínio, por se tratar de mero ato de administração dos bens, pode ser realizada pelo espólio, representado pelo inventariante, não necessitando de alvará judicial.

Ademais, vejamos trecho da obra de Mario Pazutti Mezzari, intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 71:

“Se o instituidor for um espólio, poderá ser representado pelo inventariante no ato de instituição de condomínio, sem necessidade de alvará judicial, porque se trata de ato de administração dos bens, preparatório à partilha e necessário para que a divisão dos bens ocorra de maneira clara. Para que cada herdeiro receba unidade autônoma determinada, deve ser previamente instituído o condomínio e individuadas as unidades.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 19/05/2016.

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CSM/SP: Alienação fiduciária. Indisponibilidade de bens. Penhora em favor do INSS

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Não é possível o registro de escritura pública de alienação fiduciária quando houver indisponibilidade de bens decorrente do art. 53, § 1º da Lei nº 8.212/91

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1003418-87.2015.8.26.0038, onde se decidiu não ser possível o registro de escritura pública de alienação fiduciária, tendo em vista a indisponibilidade de bens decorrente do art. 53, § 1º da Lei nº 8.212/91. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de dúvida suscitada em face da negativa de registro de escritura pública de alienação fiduciária de parte de imóvel. Ao qualificar o título, o Oficial Registrador negou seu ingresso devido a existência de declaração de ineficácia decorrente de processo de execução fiscal, além de penhora averbada em favor do INSS. Fundamentou, ainda, que o art. 53, § 1º da Lei nº 8.212/91, determina a indisponibilidade dos bens penhorados em favor da União, autarquias e fundações públicas e que, por tal motivo, a escritura pública, que traduz ato de alienação voluntária, não poderia ser registrada. O recorrente, por sua vez, alegou a existência de precedentes do CSM/SP em seu favor e que o próprio Oficial já registrou outra escritura, envolvendo as mesmas partes e na mesma matrícula.

Ao julgar o recurso, o Relator destacou que o CSM/SP tem entendimento pacífico de que, “embora a indisponibilidade não impeça a alienação forçada, obsta a voluntária. Subsistente a penhora, advinda de dívida com o INSS, a indisponibilidade, decorrente do art. 53, §1º da Lei nº 8.212/91, impede a alienação voluntária e, via de consequência, o registro da escritura.” Ademais, o Relator observou que o registro posterior a que se refere o recorrente não foi de escritura pública, mas de carta de adjudicação, ou seja, de alienação forçada.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia na íntegra a decisão.

Fonte: IRIB | 19/05/2016.

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