Apelação nº 1000504-84.2017.8.26.0101
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000504-84.2017.8.26.0101
Comarca: CAÇAPAVA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1000504-84.2017.8.26.0101
Registro: 2018.0000361185
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1000504-84.2017.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante CPV HOMES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, são apelados OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DA CAÇAPAVA, PORTAL DO LAGO OJZ CAÇAPAVA SPE LTDA e O. J. ZOVICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 15 de maio de 2018.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação nº 1000504-84.2017.8.26.0101
Apelante: CPV Homes Construtora e Incorporadora LTDA
Apelados: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca da Caçapava, Portal do Lago OJZ Caçapava SPE LTDA e O. J. ZOVICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
VOTO Nº 37.333
Registro de Imóveis – Registro de loteamento – Impugnação ao registro fundada na celebração de contrato verbal de exclusividade para atuar como corretora na venda dos lotes, com posterior recusa do loteador em promover o contrato por escrito – Alegação, pelo apelante, do direito à indenização pela atuação na realização de estudos de viabilidade econômica, pela captação de futuros compradores de lotes e pelas comissões nas vendas que forem realizadas com valor de 4,5% do preço de cada lote – Reconhecimento da existência de contrato para atuar como corretor com exclusividade, ou de eventual direito à indenização com seu respectivo valor, que dependem de declaração em ação própria diante do litígio existente entre o apelante e o loteador – Pretensão fundada em direito pessoal – Inexistência de prova de direito à indenização com valor que possa atingir os futuros adquirentes dos lotes – Impugnação rejeitada – Recurso do impugnante a que se nega provimento.
Trata-se de apelação interposta por CPV HOMES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra r. sentença que rejeitou a impugnação ao registro do loteamento a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº 32.012 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caçapava.
A apelante arguiu, em preliminar, a nulidade da r. sentença em razão da não intervenção do Ministério Público no processo. No mérito alegou, em suma, que entre os anos de 2013 e 2014 ocorreram tratativas com as empresas OJ ZOVICO e N&H CONSULTORIA IMOBILIÁRIA para a comercialização dos lotes do loteamento a ser denominado “Portal do Lago”. Disse que no ano de 2014, durante a tramitação do requerimento de aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal, realizou o primeiro estudo de plantão de vendas e fez pesquisa de mercado por meio da empresa DATA STORE.
Posteriormente, no ano de 2015, iniciou projeto de plantão de vendas e contratou a elaboração de maquete do empreendimento, além de realizar tratativas com empresa de propaganda para a instalação de placas. Em 13 de maio de 2015 reencaminhou a proposta de “parceria”, sendo orientada a esperar pelo registro do loteamento e a realizar trabalho de “represamento” das propostas de vendas enquanto se aguardava a autorização do GRAPROHAB. Nesse período encaminhou modelo de contrato de compra e venda a ser adotado no empreendimento “Portal do Lago” e realizou, entre março de 2014 e março de 2016, a captação de 1.603 interessados na aquisição de lotes. Porém, em 2016 a empresa OJ ZOVICO vendeu sua participação no empreendimento “Portal do Lago” para a empresa AZUL EMPREENDIMENTOS que não respeitou os compromissos anteriormente assumidos e contratou outra empresa que passou a comercializar os lotes antes mesmo da aprovação e do registro do loteamento. Esclareceu que deveria receber comissão de 4,5% do valor da venda de cada lote e se insurgiu contra o registro do loteamento em razão dos ilícitos contratuais de que decorrerão danos para si e para os 1.603 interessados na aquisição de lotes. Informou que ainda mantém a maquete do empreendimento e a estrutura montada para a recepção de clientes. Asseverou que existem provas da celebração do negócio jurídico, de forma tácita, e que o registro do loteamento impossibilitará a reparação na esfera cível. Requereu a reforma da r. sentença para que seja negado o registro do loteamento (fls. 1.037/1.046). Apresentou documentos (fls. 1.184 e 1.192).
O apelado ofereceu manifestação às fls. 1.205/1.206.
A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1.209/1.211).
É o relatório.
Rejeito a arguição de nulidade do processo pela ausência de manifestação do Ministério Público na primeira instância porque a omissão foi suprida pela intervenção da douta Procuradoria Geral da Justiça que, no r. parecer de 1.209/1.211, ratificou os atos processuais e manifestou-se sobre o mérito do recurso:
“Inicialmente, anoto que, de fato, deveria ter havido atuação do Ministério Público em todo o procedimento de dúvida; de qualquer maneira, no caso concreto, a atuação desta Procuradoria de Justiça supre eventual falta de intervenção do Ministério Público em primeira instância:” (fls. 1.209/1.210).
Dessa forma, a intervenção do Ministério Público no processo supre a anterior omissão, o que enseja a não declaração de nulidade pela ausência de prejuízo em relação aos atos processuais que foram praticados.
Cuida-se de impugnação ao registro do loteamento “Portal do Lago”, a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº 31.012 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos de Civil de Pessoa Jurídica de Caçapava (fls. 06/08) mediante requerimento de PORTAL DO LAGO OJZ CAÇAPAVA SPE LTDA. (fls. 01 e 968/971).
A apelante afirma que em razão de contrato celebrado de forma tácita, em que deveria receber a exclusividade para atuação como corretora com remuneração equivalente a 4,5% do preço de cada lote, promoveu estudo de viabilidade econômica, adquiriu maquete do empreendimento, fez a montagem de estande de vendas e promoveu a captação de 1.603 interessados na compra de lotes.
Porém, esse contrato não foi respeitado pela nova empresa que adquiriu o empreendimento, o que gera direito de indenização que põe em risco os futuros compradores dos lotes.
A impugnação, portanto, não está fundamentada em ação real, ou pessoal reipersecutória, que atinja o imóvel em que será implantado o loteamento.
E também não está fundamentada em ação pessoal de indenização porque não se comprovou, até o momento, que foi ajuizada pelo apelante.
Ademais, ao que decorre das manifestações das partes e dos documentos de fls. 1.047 a 1.130, sequer há contrato escrito para que a apelante tenha exclusividade para atuar como corretora na venda dos lotes, nem para a fixação de comissão de 4,5% sobre o valor de cada venda.
A mera pretensão do reconhecimento do direito à exclusividade para atuar como corretora na venda dos lotes, ou de direito ao recebimento de indenização por perdas e danos pelo não cumprimento de contrato verbal, ou tácito, não se mostra suficiente para impedir o registro do loteamento.
A recusa do registro do loteamento em razão da existência de risco aos adquirentes dos lotes deve decorrer da demonstração da existência de ação real, ou pessoal reipersecutória, que possa atingir o direito do loteador dispor livremente da propriedade do imóvel em que será implantado o empreendimento, ou de ação pessoal, ou penal, de que possa decorrer a obrigação de pagar indenização que por seu valor não será, ainda que presumivelmente, suportada pelo restante do patrimônio do loteador.
Isso, entretanto, não ocorre no presente caso em que não há qualquer prova do direito da apelante ao recebimento de indenização com valor que possa ensejar risco aos futuros adquirentes dos lotes pela ausência de patrimônio do loteador suficiente para suportar o pagamento.
Por fim, o alegado direito da apelante atuar com exclusividade como corretora na venda dos lotes não foi comprovado por contrato escrito e, ademais, não se pode negar o registro de loteamento com fundamento em suposto direito ao recebimento de comissões sobre futuros contratos de compra e venda de lotes, sendo de se observar que antes do registro do loteamento a venda de lotes constitui crime contra a Administração Pública previsto no art. 50, parágrafo único, inciso I, da Lei nº 6.766/79.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso para manter a r. sentença que rejeitou a impugnação oferecida por CPV HOMES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. ao registro do loteamento.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 18.05.2018 – SP)
Fonte: INR Publicações | 25/05/2018.
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