PROCESSO 1112020-78.2018

Espécie: PROCESSO
Número: 1112020-78.2018

1112020-78.2018 – Vistos. Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Maria Consoladora Reis, que pretende registro de instrumento particular de cessão de direitos pelo qual Tereza de Jesus Aparecida Padovani e outros cedem e transferem à requerente os direitos e obrigações decorrentes do R4, da matrícula nº 13.234. O Oficial informa que, quando da qualificação do título para registro, foi emitida nota devolutiva com duas exigências: apresentação de recolhimento do ITBI Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis; e apresentação de certidão atualizada de matrícula emitida pelo 9º Registro de Imóveis circunscrição originária do imóvel – com negativa de ônus e alienação. Afirma ainda que a interessada impugnou somente a primeira exigência, alegando que o imposto só é devido quando da outorga da escritura definitiva, sendo indevida a cobrança para registro da cessão de direitos. Juntou documentos às fls. 4/52. A interessada apresentou impugnação às fls. 53/57, na qual afirma que há isenção de ITBI para registro do documento em questão. Aduz ainda que o Registrador está exigindo pagamento do ITBI pelo compromisso de compra e venda que deu origem à cessão, sendo que aquele documento já havia sido isento do imposto. Por fim, informa que cumpriu a exigência de apresentação da certidão de matrícula do imóvel. Às fls. 61/65 há manifestação do Ministério Público. A Promotoria entende que, com o cumprimento de uma das exigências no curso deste procedimento, a dúvida restou prejudicada. No mais, mesmo que assim não fosse, deveria ser mantida a exigência de apresentação da guia de recolhimento de ITBI para registro, uma vez que o Conselho Superior da Magistratura já decidiu pelo cabimento de ITBI nos casos de cessão e há previsão constitucional para tal cobrança. É o relatório. Decido. Em primeiro lugar, requeiro a esta Serventia que retire de segredo de justiça do presente feito, uma vez que não se enquadra nas hipóteses do art. 189 do CPC. Cumpre destacar que é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a dúvida deve ser suscitada contra a totalidade dos óbices impostos pelo Registrador e é vedado o cumprimento de exigências no curso do procedimento. A esse respeito, o item 41.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ assim dispõe: No caso de irresignação parcial contra as exigências, o procedimento deverá ser convertido em diligência, ouvindo-se, no prazo igual e sucessivo de 10 (dez) dias, o Oficial do Registro de Imóveis e o suscitante, para que seja definido o objeto da dissensão, vedado o cumprimento de exigências durante o procedimento. Não havendo manifestação do requerente, o procedimento será arquivado, cancelada a prenotação do título, se houver. A interessada impugnou somente o óbice relativo à necessidade do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ITBI, concordando com a necessidade da apresentação da certidão de matrícula e cumprimento tal exigência no curso deste procedimento, conforme documentos de fls. 55/57. A irresignação parcial com as exigências do Oficial e o cumprimento de exigências no curso do processo prejudica a dúvida. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências e não apenas parte delas sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, há consolidada jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. Ainda que assim não fosse, o óbice deveria ser mantido. É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do Oficial Delegado, e dentre estes impostos se encontra o ITBI, cuja prova de recolhimento deve instruir os documentos, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada, o que não é o caso ressalte-se que a interessada juntou prova da isenção do imposto relativa à escritura de compra e venda, e não à cessão de direitos, documento que enseja o caso em tela. Conforme bem pontuado pela Douta Promotora de Justiça, o Conselho Superior da Magistratura já opinou pela necessidade de recolhimento do imposto quando da cessão de direitos sobre bens imóveis que é o caso em tela. Ademais, o inciso II do artigo 156 da Constituição Federal prevê o recolhimento de impostos sobre transmissão de cessão de direitos pelo Município. Ainda, conforme Lei Municipal 11.154/91: Art. 1º: O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador: II – A cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis. Por fim, o Decreto Municipal 51.627/2010 é explícito ao afirmar: Art. 29. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos obrigados a verificar: I a existência da prova do recolhimento do Imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção; Quanto à alegação de dupla cobrança do imposto no registro da escritura de cessão e no registro da escritura definitiva de compra e venda entendo que não se aplica ao caso. Conforme já decidido por este juízo em caso semelhante : Como bem exposto pelo Registrador, na presente hipótese não há que se falar em bis in idem, uma vez que há a incidência de dois fatos geradores do imposto diversos, com ganho econômico distinto (Dúvida nº 1123982-06.2015.8.26.0100)Ademais, entendendo a interessada ser caso de isenção do imposto, deve requerer análise em Juízo competente, uma vez que a decisão desta vara se restringe às questões administrativas. Do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Maria Consoladora Reis, com observação. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivemse os autos. P.R.I.C. São Paulo, 07 de dezembro de 2018. Tania Mara Ahualli Juiz de Direito (CP 524)  (DJe de 12.12.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 12/12/2018.

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PROCESSO 1119705-39.2018              

Espécie: PROCESSO
Número: 1119705-39.2018

1119705-39.2018 Pedido de Providências 12º Oficial de Registro de Imóveis Sentença (fls.47/51): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital, comunicando a constatação de duplicidade de registro do mesmo imóvel na transcrição nº 63.196 e matrícula nº 213.417, haja vista a precariedade da descrição do imóvel constantes na mencionada transcrição, que foi feita em 26.04.1961, pela qual Abramas Arnoldo Felmanas e sua mulher Fanny Tabacow Felmanas transmitiram o imóvel a Alvarina Maria Lopes. Juntou documentos às fls.05/42. O Ministério Público opinou pelo bloqueio da matrícula (fl.46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Cumpra a z. Serventia a decisão de fl.43. Tendo em vista a comunicação do Registrador acerca da ocorrência de duplicidade entre a transcrição nº 63.196 e a matrícula nº 213.417, é imprescindível o bloqueio de ambos os atos, devendo os interessados serem remetidos às vias ordinárias para que se decida pela prevalência de um ou outro. Ensina Narciso Orlandi Neto que: Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira, Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: “O caminho correto, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n. 6.015/73”(RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación al Estúdio de Derecho Hipotecario, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer o direito inscrito na segunda matrícula. É discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias… As conseqüências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: “A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro… Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.” E prossegue: “a consequência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j. Em 24-6-1985, RT 599/99). Observe-se que o duplo bloqueio, subentendido na decisão, seria consequência lógica da perda da presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado. Realmente, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que, ao mesmo tempo, são exatos, porque expressam a verdade. Ou eles não são contraditórios, ou um deles está errado…Estará correto o duplo bloqueio?Sim. É o único bloqueio correto, legítimo. Mais adiante, depois de reafirmar que o duplo registro faz desaparecer a presunção relativa de verdade de seu conteúdo, conclui que sua restauração depende da eliminação da duplicidade pelo o titular, por meio do cancelamento do registro contraditório nas vias ordinárias. E adverte que o registro nulo de pleno direito tem de ser cancelado, mas ressalva que nem sempre o segundo registro será nulo de pleno direito. Assim: “O cancelamento na via administrativa, quase sempre sem ciência do titular, priva-o do direito ao devido processo legal. Para quem entende que só o titular de direito inscrito tem legitimidade para atacar, com ação real, outra inscrição, o cancelamento do registro do prejudicado será fatal para a pretensão retificatória. Fique bem claro que não estamos cuidando aqui da nulidade de pleno direito, mas de conflito de interesses baseado no Registro de Imóveis. O cancelamento do registro por motivo que não seja a nulidade de pleno direito, depende sempre de processo contencioso, exatamente porque implica, para o titular do registro cancelado, a perda do direito real. E no processo contencioso deve ser cancelado, não o registro feito por último, mas aquele cuja corrente filiatória não está perfeita. O juiz examinará as duas linhas das transmissões, verificará se têm a mesma origem, quando ocorreu a bifurcação, qual o motivo e qual a que, dentro dos princípios que informam o registro, deve prevalecer. O registro cuja linha desrespeitou o princípio da continuidade, por exemplo, não sobreviverá. Essa solução é indiscutível quando da existência de duas correntes filiatórias distintas. A outra, de cancelamento administrativo do último registro, pode ser admitida, mas quando a contradição está na mesma matrícula. O titular de direito já o transmitiu, mas ele aparece em outro registro, como transmitente. Neste caso há evidente violação do princípio da disponibilidade: o transmitente já transmitira tudo o que tinha. Aqui sim, está presente a nulidade de pleno direito, justificando o cancelamento. Quando as duas correntes filiatórias estão em matrículas diversas, não há como cancelar-se administrativamente uma delas. O efeito da duplicidade é o desaparecimento da presunção do registro e da disponibilidade do titular, e ambos os registros são atingidos. Mesmo na via contenciosa, o simples exame dos registros pode não ser suficiente para uma conclusão segura. Qualquer das partes litigantes pode alegar, em seu favor, o usucapião ordinário. Se estiver na posse do imóvel há mais de dez anos, de boa fe, não se lhe negará a aquisição por usucapião, ainda que o registro em seu nome não venha de uma linha filiatória perfeita e não resista a um confronto com a outra linha. Mas é exatamente para isso que serve o usucapião ordinário.” (Narciso Orlandi Neto. Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, págs. 102/108 grifou-se). E conclui, afinal, que “fora das vias ordinárias, é temerário o cancelamento do registro, porque privasse o titular do direito constitucional de defender seu direito, não podendo o juiz supor que o titular do registro a cancelar não tem nenhum direito a defender” (pág. 108). Assim, constatada a duplicidade de registros envolvendo a transcrição nº 63.196 e matrícula nº 213.417, ambas do 12º Registro de Imóveis da Capital, defiro o bloqueio pleiteado pelo Registrador, até que seja resolvido o impasse na via ordinária. Intime-se os interessados acerca do bloqueio, para eventual providência que entenderem cabíveis. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente arquivemse os autos com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 05 de dezembro de 2018. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 573) (DJe de 12.12.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 12/12/2018.

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