IRIB Responde – Compra e venda de ascendente a descendente.

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Questão esclarece acerca da compra e venda celebrada entre ascendente e descendente.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou interessante questão envolvendo a compra e venda celebrada entre ascendente e descendente, que trouxe, na resposta dada pelo Instituto, os valiosos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto.

Pergunta
Pode ser registrada uma escritura pública de compra e venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos demais descendentes?

Resposta
Primeiro, julgamos de importância a reprodução do art. 496, do Código Civil, que cuida do assunto:

“Art. 496 – É anulável a venda de ascendentes a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único – Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória”

Com acima exposto, e atendo-nos ao que de forma direta está a desejar o consulente, nenhum impedimento vai ter o Registrador de Imóveis para recepcionar uma escritura em que se vê o vendedor como ascendente do comprador, e com notícias de ter ele outros descendentes, sem necessidade de se exigir para a prática do ato de sua competência a manifestação desses outros descendentes, e até mesmo do cônjuge do vendedor, quando for o caso, podendo, desta forma, proceder ao devido registro sem qualquer preocupação com exigências na direção aqui reportada.

Sobre a questão, temos importantes ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, em obra intitulada "Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda", p. 27. Vejamos:

"6.1 Venda de ascendente a descendente

Os ascendentes podem vender bens aos descendentes, desde que haja consentimento dos demais descendentes. Deve haver, também, a anuência do cônjuge do alienante, exceto se o casamento for pelo regime de separação obrigatória de bens. A falta de consentimento torna o ato anulável, conforme art. 496 do CC, cabendo aos interessados arguir a nulidade. Tratando-se de anulabilidade, não compete ao registrador de imóveis verificar se houve ou não o comparecimento dos descendentes na escritura, podendo tal escritura ser lavrada e registrada normalmente. O vício tem de ser alegado no prazo de dois anos após o interessado tomar conhecimento do contrato, e, tratando-se de imóvel, esse prazo começa a correr na data do registro da escritura pública na matrícula do imóvel. Mas a escritura, tendo ou não a anuência dos demais descendentes, poderá ser registrada."

Recomendamos, ainda, a leitura da íntegra da Apelação Cível nº 0029136-53.2011.8.26.0100, julgada recentemente pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, assim ementada:

"REGISTRO DE IMÓVEIS" Compromisso de compra e venda celebrado sem anuência dos demais descendentes" Negócio jurídico anulável" Interesse privado" Inviabilidade do exame da validade do contrato em processo administrativo" Necessidade de processo jurisdicional" Cabimento do registro" Recurso não provido."

A íntegra da mencionada apelação poderá ser acessada diretamente da base de dados de jurisprudência do IRIB por meio do link

http://www.irib.org.br/html/area-associado/jurisprudencia-busca-integra.php?codjuris=10267 (acessado em 07/06/2013).

Não obstante o entendimento até aqui exposto, julgamos também de importância referências ao que foi julgado pelo STJ, no REsp. 992.749, que leva para o mesmo nível de direitos e obrigações, todos os que se casarem no regime da separação de bens, quer por imposição legal, quer por convenção, o que em nada altera a resposta que está sendo dada a pergunta ora em exame. Da r. decisão, destacando o seguinte:

"O regime de separação obrigatória de bens, previsto no art. 1.829, inc. I, do CC/02, é gênero que congrega duas espécies: (i) separação legal; (ii) separação convencional. Uma decorre da lei e a outra da vontade das partes, e ambas obrigam os cônjuges, uma vez estipulado o regime da separação de bens, à sua observância. Não remanesce, para o cônjuge casado mediante separação de bens, direito à meação, tampouco à concorrência sucessória, respeitando-se o regime de bens estipulado, que obriga as partes na vida e na morte. […]".

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Equipe de revisores técnicos

Fonte: IRIB. Publicação em 25/06/2013.

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TJMG: Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Registro especial – exigibilidade.

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Cabe ao Oficial Registrador, quando do registro de parcelamento do solo urbano, exigir a apresentação dos documentos elencados na legislação de regência do tema, sob pena de responsabilização pessoal.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio da 3º Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0474.11.002817-9/001, onde se decidiu que, uma vez aprovado o parcelamento do solo, tanto o Ente Público, quanto o Oficial Registrador, estão adstritos aos comandos legais insertos na Lei nº 6.766/79, cabendo ao Oficial exigir, por força do art. 18, a apresentação dos documentos elencados, sob pena de responsabilização pessoal. O acórdão teve como Relator o Desembargador Elias Camilo Sobrinho e o recurso foi, à unanimidade, improvido.

No caso em análise, o apelante sustentou que a recusa da Oficiala Registradora em proceder ao registro do projeto de desmembramento afrontou a legislação de parcelamento do solo e a Constituição Federal, usurpando a competência municipal, cuja competência para fiscalizar e executar sua política de parcelamento do solo lhe foi atribuída pela Carta Magna.

Ao analisar o recurso, o Relator destacou os arts. 2º, 18 e 19 da Lei nº 6.766/79, observando que a lei não faz distinção entre a documentação a ser apresentada para registro, seja de loteamento, seja de desmembramento. Ademais, o Relator concluiu que o caso é de loteamento, conforme se verificou dos documentos acostados, tanto que o apelante doou lote à Municipalidade com a finalidade de abertura de rua.

O Relator afirmou que “a venda de frações ideais de terreno, sem a prévia autorização do município, e sem o devido registro imobiliário, denota uma característica de clandestinidade. Uma vez aprovado o projeto em questão, pelo Ente Público, e apresentado a Registro, incumbe ao Oficial Competente o controle da conformidade do empreendimento às normas urbanísticas vigentes, sejam federais, estaduais ou municipais.” Destacou, também, que “o Registrador ao receber a documentação, na qual se inclui a aprovação do projeto perante o Poder Público Municipal, deverá examinar a conformidade do projeto com a Lei nº 6.766/1979. Acaso realize o Registro em desacordo com as exigências desta lei e demais normas urbanísticas vigentes, será responsabilizado pessoalmente, nos termos do art. 19, §4º, da retro citada Lei Federal.”

Diante do exposto, o Relator concluiu que o recurso não merece provimento, devendo ser mantida a sentença proferida em primeiro grau.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: IRIB. Publicação em 25/06/2013.

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TST: Não comprovação de propriedade de imóvel impede substituição de penhora

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A Subseção 2 Especializada em Dissídios Individuais do Tribunal Superior do Trabalho (SDI-2) não permitiu a substituição de bem penhorado  para pagamento de dívidas trabalhista devido à não comprovação pela Poupa Ganha Administradora e Incorporadora Ltda. da propriedade do imóvel indicado como substituto. Para o ministro Hugo Carlos Scheuermann, relator do processo na SDI-2, "o simples registro do contrato de compra e venda em cartório de títulos não transfere a propriedade do bem imóvel se não houver o registro na matrícula do imóvel".

Com a decisão, a SDI-2 acolheu recurso ordinário do trabalhador e reestabeleceu julgamento da 1ª Vara do Trabalho de Teresina (PI). O Tribunal Regional do Trabalho da 22ª Região (PI) havia acolhido mandado de segurança da empresa contra a decisão de primeiro grau, assegurando o direito do devedor de substituir o bem penhorado.

Embora o imóvel já tivesse sido arrematado em leilão, existia uma penhora anterior para pagamento de dívida tributária na Justiça Federal. Para o TRT, o fato de o crédito trabalhista gozar de superioridade em relação ao crédito tributário, por si só, não excluiria o direito de a empresa substituí-lo "por outro livre e desembaraçado".  

Isso porque, conforme entendeu o Regional, o artigo 656, inciso IV, do Código de Processo Civil (CPC) estabelece a precedência da penhora sobre bens livres, "permitindo que seja substituída quando recair sobre bem penhorado ou onerado". De acordo ainda com o TRT, embora o bem ofertado em substituição não estivesse registrado no nome da devedora, havia contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório.

TST

Ao julgar o recurso ordinário contra a decisão do TRT, o TST entendeu que cabe ao devedor provar a propriedade do bem indicado (artigo 656, parágrafo 1º, do CPC), o que não teria ocorrido no caso, pois não houve o registro da compra e venda na matrícula do imóvel em cartório.

O ministro Hugo Scheuermann destacou também que a substituição do bem penhorado só é permitida quando não há prejuízo ao trabalhador. Na hipótese do processo, na data da impetração do mandado de segurança no TRT já havia leilão marcado para a venda do imóvel. Assim, a substituição causaria prejuízo ao credor, "vez que tal fato implicaria em menor celeridade e eficácia na atividade executiva".

 Processo:  RO-818-66.2010.5.22.0000

Fonte: Augusto FonteneLE/CF | TST. Publicação em 26/06/2013.

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