Não é possível a averbação de cláusula de cessão de imóvel sem a respectiva autorização do credor fiduciário, tampouco a instituição de cláusula de indisponibilidade e inalienabilidade, por não se tratar de ato de liberalidade.

A Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70063930739, onde se decidiu não ser possível a averbação de cláusula de cessão de imóvel sem a respectiva autorização do credor fiduciário, tampouco a instituição de cláusula de indisponibilidade e inalienabilidade, por não se tratar de ato de liberalidade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Heleno Tregnago Saraiva e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, a autora suscitou dúvida inversa, buscando a averbação de cláusula de cessão de imóvel aos seus genitores, após a quitação total do mesmo, com cláusula de indisponibilidade e de ‘inalienabilidade, constando, ainda, que após a quitação, se comprometerá a efetuar a transferência aos genitores, devendo o imóvel ser liberado pela Caixa Econômica Federal (CEF) e, posteriormente, ser concedida a escritura pela compradora/fiduciante diretamente em nome destes. Julgada improcedente a dúvida, o julgador a quo decidiu pela inviabilidade da pretensão de apenas averbar a cláusula de cessão do imóvel, sem a transferência do contrato, por ausência de suporte jurídico, bem como da averbação das cláusulas de indisponibilidade e incomunicabilidade mediante simples requerimento, sem qualquer justificativa razoável. Inconformados, a autora e seus genitores interpuseram recurso, sustentando, em síntese, que a escritura definitiva a ser providenciada com a quitação do imóvel deverá ser concedida diretamente aos seus genitores, ora cessionários, tendo, para tanto, redigido Instrumento Particular de Compromisso de Cessão e Transferência Futura de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária pela CEF. Destacaram que o direito de cessão ocorrerá somente após a quitação total do financiamento, não se tratando de transferência do contrato para os genitores, mas de assegurar, mediante a averbação na matrícula do imóvel das cláusulas de indisponibilidade e inalienabilidade, a cessão do imóvel. Por fim, alegaram ter chamado a CEF, credora fiduciária, para compor a lide, conforme art. 29 da Lei nº 9.514/97 e ressaltaram que o pedido formulado não foi de averbação de cláusula de cessão do imóvel, sem transferência do contrato de compra e venda, mas de inclusão de cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade do imóvel e averbação, após a quitação do contrato e liberação do imóvel, de escritura definitiva diretamente aos seus genitores.

Ao julgar a apelação cível, o Relator decidiu pela manutenção da sentença proferida na origem, observando que o imóvel em questão se encontra alienado fiduciariamente à CEF, estando sujeito às regras da Lei nº 9.514/97. Desta forma, entendeu que a transmissão dos direitos sobre o imóvel alienado fiduciariamente depende de anuência expressa do fiduciário, no caso, a CEF, o que não consta nos autos. Além disso, o Relator afirmou que a pretensão de futura cessão não afasta a necessidade de anuência expressa do credor. Em relação às cláusulas restritivas, o Relator observou que a cláusula de inalienabilidade possui previsão no art. 1.911 do Código Civil e entendeu que o pedido formulado pela autora não constitui ato de liberalidade, admitido através de doação ou testamento e destacou o parecer da Dra. Procuradora da Justiça no sentido de que “ninguém pode tornar inalienável, e por conseguinte, impenhorável, um bem de seu patrimônio.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Parcelamento do Solo Urbano. Lotes – hipoteca em favor do Município.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de hipoteca dos lotes do próprio loteamento em favor do Município. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: A Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79) prevê a hipoteca dentre outras garantias oferecidas pelo loteador. Posto isto, gostaria de saber: É possível que o loteador ofereça os lotes do próprio loteamento em garantia em favor do município, mesmo que estes ainda não existam juridicamente?

Resposta: Partindo-se do princípio de que o Oficial deve verificar a regularidade do título no momento em que está ele sendo apresentado para registro, e não no da data em que teve sua formalização concluída, via instrumento público, particular ou judicial, parece-nos que títulos que venham a indicar hipoteca de lotes ainda não tabulados junto ao Serviço Imobiliário, possam ser regularmente admitidos no sistema registral, somente depois de registrado o loteamento que estará a resultar os lotes gravados. Isto parece-nos até comum dentro de nossos serviços, com proveito do entendimento de que nada impede que uma negociação como a aqui em comento, venha a ser contratada, deixando seus efeitos para a área registral somente quando tais lotes estiverem já regularmente a fazer parte dos assentos do Oficial Imobiliário competente, o que, diga-se de passagem, vai acontecer em momento imediato ao do registro do respectivo loteamento. Com isso, vamos ter dentro dos documentos reclamados para o regular ingresso de um loteamento, dados a indicar que a execução dos serviços básicos de infraestrutura de um determinado loteamento estará sendo garantida por lotes do próprio empreendimento, dentro do instituto da hipoteca, que terá o Município como credor, como deve demonstrar instrumento que também deverá fazer parte da documentação aqui em comento, onde deverá se ver observado o reconhecimento de que tais hipotecas só vão entrar no sistema registral após o regular registro do loteamento, levando-nos, aí, ao entendimento de que tanto o registro do loteamento, como das garantias aqui reportadas, vão se apresentar como atos concomitantes, obrigando o Oficial a deferir o desejado se a qualificação que vier a fazer indicar possibilidade conjunta para a regular prática de todos os atos que o caso vai reclamar.

Com o aqui exposto, e à vista da questão formulada, pensamos pela regular possibilidade de ingresso de título a indicar hipoteca de lotes resultantes de loteamento ainda não registrado junto ao Oficial Imobiliário competente, cujo ato deverá ser praticado em momento seguinte ao do registro do parcelamento do solo em questão, quando então estarão presentes todos os requisitos que o Registrador vai precisar para deferir tal pretensão, sem ver qualquer empecilho para assim se fazer, sob alegação de que o título foi lavrado antes da existência jurídicas de tais lotes, cuja vício deixou de acontecer com o registro do loteamento aqui em comento, e de que tal fracionamento resultou os lotes ali dados em hipoteca, vendo em tudo a devida correspondência na especialização dos aludidos bens.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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A 2ª Câmara de Direito Comercial do TJ majorou para R$ 15 mil o valor de indenização por danos morais devida por instituição financeira a fiadora de contrato celebrado no sul do Estado. O contrato de abertura de crédito fixo, firmado entre uma microempresa fabricante de balas e caramelos estabelecida no sul do Estado e um banco, tinha prazo final estabelecido, embora existisse uma cláusula a possibilitar sua renovação automática.

“Inarredável a ilicitude da casa bancária em manter o nome da fiadora no cadastro de maus pagadores, pois a dívida que deu origem à inscrição refere-se a período posterior ao encerramento do aval, quando a abonadora não mais fazia parte da relação jurídica existente”, contrapôs o desembargador Luiz Fernando Boller, relator da matéria, no exercício também da presidência do órgão julgador.

A câmara entendeu ainda que, mesmo prevista em contrato, a cláusula de prorrogação automática de fiança é nula, daí a necessidade de declarar inexistente o débito em relação à autora. Além dos encargos da sentença, o banco arcará com 20% sobre o valor da condenação, a título de honorários advocatícios. A decisão foi unânime (Apelação Cível n. 2013.036950-2).

Fonte: TJ/SC | 29/06/2015.

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