PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 3000623-74.2013.8.26.0481
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 3000623-74.2013.8.26.0481, da Comarca de Presidente Epitácio, em que é apelante CESP – COMPANHIA ENERGÉTICA DE SÃO PAULO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PRESIDENTE EPITÁCIO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “POR MAIORIA DE VOTOS, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR EROS PICELI. VENCIDOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE, QUE DECLARAM VOTOS, LADEADOS PELO DESEMBARGADOR GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO.“. Decisão em conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 28 de abril de 2015.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n° 3000623-74.2013.8.26.0481
Apelante: CESP – Companhia Energética de São Paulo
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Presidente Epitácio
VOTO N° 34.167
Registro de imóveis – Dúvida – Recusa de ingresso de mandado translativo do domínio extraído dos autos da ação de desapropriação – Deficiente descrição do imóvel, em desconformidade com o registro anterior e que apresenta área maior – Imóvel integrante de loteamento irregular – Risco de sobreposição de área – Ofensa aos princípios da especialidade objetiva e da disponibilidade – Necessidade de prévia retificação da área – Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Presidente Epitácio, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a exigência de regularização do título apresentado – mandado translativo de domínio extraído dos autos da ação de desapropriação – por ser a área desapropriada maior do que a área descrita na matrícula do imóvel, sob o fundamento de que o registro pretendido ofende os princípios da especialidade e da continuidade, e que se faz necessária a prévia retificação da área.
A apelante afirma, em síntese, que a sentença não considerou as particularidades da ação de desapropriação levada a efeito por decreto federal e que constitui forma originária de aquisição de propriedade, nos termos dos precedentes do Conselho Superior da Magistratura que menciona, além da doutrina colacionada no mesmo sentido. Diz que no curso da ação foi realizada perícia e que a área apurada foi indenizada ao titular do domínio do imóvel desapropriado, e que o bem foi incorporado ao patrimônio público e vinculado à concessão do serviço de produção de energia elétrica por sentença, razão pela qual ficou fora do comércio.
Contrarrazões a fls. 112/115.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
O recurso de apelação interposto não é intempestivo, data vênia do entendimento manifestado pelo Dr. Promotor de Justiça em seu r. parecer de fls. 117/118, pois, de acordo com a certidão de fls. 87/88, a r. sentença foi disponibilizada no Diário da Justiça Eletrônico em 25/04/2014, sexta-feira, publicada no dia 28/04/2014, segunda-feira, o prazo de 15 (quinze) dias teve início no dia 29/04/2014 e decorreu no dia 13/05/2014, data na qual a petição do recurso foi protocolizada (fls.94).
A apelante sustenta que, por se tratar de título extraído de ação de desapropriação, que é forma originária de aquisição de propriedade, não há de se falar em ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade.
A desapropriação, de acordo com Hely Lopes Meirelles, na clássica obra “Direito Administrativo Brasileiro”, 16ª edição, RT, pág. 498, “… é forma originária de aquisição da propriedade, porque não provém de nenhum título anterior, e, por isso, o bem expropriado torna-se insuscetível de reivindicação e libera-se de quaisquer ônus que sobre ele incidissem precedentemente, ficando os eventuais credores sub-rogados no preço.”
Neste mesmo sentido são as lições de outros doutrinadores renomados, como Narciso Orlandi Neto (Retificação de Registro de Imóveis, Ed. Del Rey – Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, pág. 57); Serpa Lopes (Tratado dos Registros Públicos, vol. IV, 6ª edição, Ed. Brasília Jurídica, Brasília, 1997, pág. 154) Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1998, págs. 93/94).
Extrai-se, dessas lições doutrinárias, que a propriedade adquirida em decorrência da desapropriação desvincula-se dos títulos dominiais pretéritos, não mantendo nenhuma ligação com estes, o que impede a reivindicação do bem por quem quer que seja, nos termos do artigo 35 do Decreto-lei n° 3.365/41. Estas características do ato expropriatório autoriza o registrador a dispensar a observância do princípio da continuidade ao qualificar o título, mas em relação ao princípio da especialidade objetiva a conclusão é diversa.
Com efeito, o princípio da especialidade objetiva, previsto no art. 176 da Lei n. 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo, permitindo o encadeamento dos registros e averbações subsequentes, em conformidade ao princípio da continuidade.
De acordo com o conceito de Afrânio de Carvalho, na mesma obra acima mencionada, “O princípio da especialidade significa que toda inscrição dever recair sobre um objeto precisamente individuado”, e, ao se referir ao mandamento da individuação do imóvel lançado no regulamento dos registros públicos, consigna que “Além de abranger a generalidade dos atos, contratuais e judiciais, o mandamento compreende também a generalidade dos imóveis, urbanos e rurais, exigindo a cabal individuação de todos para a inscrição no registro”, e que “A sua descrição no título há de conduzir ao espírito do leitor essa imagem. Se a escritura de alteração falhar nesse sentido, por deficiência de especialização, terá de ser completada por outra de rerratificação, que aperfeiçoe a figura do imóvel deixada inacabada na primeira. Do contrário, não obterá registro.”
Dispõe o artigo 228 da LRP que “A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”.
No caso em tela, a matrícula do imóvel, aberta no ano de 1997, em razão do registro do título pelo qual a Municipalidade de Presidente Epitácio vendeu o bem a terceira pessoa, traz a seguinte indicação no campo superior, denominado “Identificação do Imóvel”: “RUA LINDEIRA À ESTRADA MARGINAL – (LOTE C-13)” e assim o descreve: “IMÓVEL: – UM LOTE DE TERRAS, medindo 85,00 (oitenta e cinco) metros de frente para a rua Lindeira à Estrada Marginal; 77,00 (setenta e sete) metros da frente até a margem do Rio Paraná, pelo lado que divide o com o lote C-14; 71,00 (setenta e um) metros da frente aos fundos até a margem esquerda da qual divide com o lote C-12; 88,00 (oitenta e oito) metros nos fundos, margeando o Rio Paraná; perfazendo um total de 6.290,00 m2.”
Não obstante constar que se trata do “LOTE C-13” no campo superior da matrícula, após a descrição do imóvel, na qual consta “UM LOTE DE TERRAS”, no campo denominado “CONTRIBUINTE”, consta “zona 06, setor 02, quadra 001, lote 08”.
O memorial descritivo e “croquis” que instruem o título, e que correspondem às peças integrantes dos autos da ação expropriatória, elaborados pela expropriante (apelante), no campo “DENOMINAÇÃO DO IMÓVEL” menciona “LOTEAMENTO PARQUE FIGUEIRAL – LOTE C13”, e, quanto aos limites e confrontações, assim o descreve: “Começa no ponto 01, situado no encontro da divisa da propriedade de Edmar Pereira Campos com a Avenida Marginal; segue com o rumo de 87°35’59’NW, por uma distância de 85,04m, confrontando com a Avenida Marginal, propriedade da PREFEITURA MUNICIPAL DE PRESIDENTE EPITÁCIO, até o ponto 02; segue com o rumo de 03°14’45’NE, por uma distância de 76,00m, confrontando com o Loteamento Parque Figueiral, propriedade de BEIRA RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., até a estaca E 7388/1ª; segue pelo limite de aquisição cota 260,0m, na ordem numérica crescente das estacas, por uma distância de 85,10m, confrontando com a PP-PE-N° 23/1, propriedade de ANNA CONTI DEAK, até a estaca E 7390/1ª; segue com o rumo de 03°04’26’SW, por uma distância de 81,20m, confrontando com a propriedade de EDMAR PEREIRA CAMPOS, até o ponto 01 onde teve início esta descrição.” Por fim, indica a área total de 6.680,72 m².
Basta confrontar as descrições acima mencionadas para observar as inúmeras divergências existentes e a precariedade de ambas e que o imóvel integra loteamento não regularizado.
É a matrícula que define, em toda a sua extensão, modalidades e limitações, a situação jurídica do imóvel, razão pela qual sua abertura para modo de aquisição originária da propriedade como é o caso da desapropriação, deve ser feita em observância ao mencionado artigo 228 da Lei de Registros Públicos (o artigo 196 tem a mesma redação) desde que os elementos constantes do título e do registro anterior sejam suficientes, e preenchidos os requisitos registrários, no caso, o da especialidade, que reclama a perfeita identificação da área, mediante individualização e indicação das medidas perimetrais, delimitações e as confrontações, sem que haja sobreposição de área que comprometa o controle da disponibilidade.
Neste sentido há inúmeros julgado do Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação – Ação de desapropriação – Descrição deficiente do imóvel – Ofensa ao princípio da especialidade – Necessidade de retificação – Dúvida procedente – Recurso desprovido.” (Apelação Cível n° 442-6/9 – Rel. Des. José Mário Antônio Cardinale, J. 15/12/2005).
Este julgado menciona a Apelação Cível n° 6.084-0 na qual foi assentado o entendimento de que “é preciso que, em primeiro lugar, o imóvel objeto da futura matrícula corresponda, por completo, àquele transcrito, persistindo, em segundo lugar, uma descrição tabular capaz de afastar os riscos de sobreposição, total ou parcial, com outros prédios e que contenha, em terceiro lugar, lastro geográfico possibilitador da efetiva identificação do bem”.
Ainda no mesmo sentido: Apelações Cíveis números 3.604-0, 496-6/4, 566-6/4, 79.933-0/3 e 75.444.0/0.
Este posicionamento é o que prevalece, e que vem sendo mantido, conforme julgados mais recentes, a exemplo das Apelações Cíveis n.°s. 0001437-80.2011.8.26.0458, 0001026-61.2011.8.26.0062, 0000023-06.2011.8.26.0213, e 0004802-13.2008.8.26.0438, todas relatadas pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini, cuja ementa da última mencionada assim dispõe:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Título judicial – Qualificação – Cabimento – Instrução deficiente da carta de adjudicação – Dúvida prejudicada – Desapropriação – Modo originário de aquisição da propriedade que não dispensa o respeito ao princípio da especialidade objetiva – Artigo 176, §1° II, 3), a), da Lei n.° 6.015/1973 – Descumprimento – Amarração geográfica das áreas desapropriadas – Ausente – Exata localização comprometida – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.”
Isto posto, nego provimento ao recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação cível n° 3000623-74.2013.8.26.0481
Comarca: Presidente Epitácio – 1ª Vara Judicial
Apte: CESP – Companhia Energética de São Paulo
Apdo.: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Presidente Epitácio
Voto n° 31.669
Vistos.
CESP – Companhia Energética de São Paulo apela da sentença da M. Juíza Thais Migliorança Munhoz Clausen, da 1ª vara de Presidente Epitácio, que acolheu a dúvida suscitada pelo oficial para não autorizar o registro no cartório de imóveis de mandado judicial expedido em ação de desapropriação.
O caso concreto mostra que a matrícula 8.299 do Registro de Imóveis abrange imóvel com área de 6.290,00 metros quadrados. Como explicou o registrador, o título extraído da ação de desapropriação alcança área maior, com 6.680,72 metros quadrados e foi reapresentado dois anos e dez meses depois da primeira apresentação sob fundamento de que “a ação de desapropriação é uma forma originária de aquisição”.
A divergência lançada pelo Desembargador Ricardo Anafe se apega exatamente à afirmação da natureza jurídica da desapropriação como forma de aquisição originária e na não aplicação do princípio da continuidade na hipótese.
E o voto do Sr. Corregedor, com todo o respeito à divergência, merece mesmo ser acompanhado, como este juiz já havia votado.
É que o título emanado da ação de desapropriação não pode trazer descrição diversa do título transcrito ou registrado, sob pena de ofensa ao art. 176 § 1º II 3-a, da lei de registros públicos. Ou, em outras palavras, o registro de imóveis não pode permitir o ingresso de título que não admita o controle da disponibilidade do imóvel, porque falha a sua identificação.
Os julgados mencionados no voto divergente são antigos e, comparados com os indicados no voto do relator, mostram que a jurisprudência evoluiu no sentido de que a desapropriação não se desvinculou da necessidade de identificação do imóvel.
E, uma vez mais com todo o respeito, fica-se com a atual posição, ainda mais quando o caso concreto mostra a diferença da área desapropriada com a da transcrição.
Do exposto, acompanhe-se o voto do relator para negar provimento ao recurso.
Eros Piceli
Vice-Presidente
Apelação n° 3000623-74.2013.8.26.0481
Apelante: CESP Companhia Energética de São Paulo
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, e Civil de Pessoa Jurídica de Presidente Epitácio
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
VOTO N. 30525
1. A Companhia Energética de São Paulo (CESP) interpôs apelação contra sentença que, mantendo óbices levantados pelo Ofício de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Presidente Epitácio, julgou procedente a dúvida e obstou a registro de mandado tirado de autos de desapropriação promovida pela apelante.
Segundo a sentença, a área desapropriada é maior que a descrita na matrícula, de modo que há ofensa à especialidade e à continuidade e é necessária retificação do registro.
2. Respeitado o entendimento do eminente Desembargador Relator, a apelação deve ser provida.
A desapropriação judicial, como pacificamente declara a jurisprudência deste Conselho, conduz a uma aquisição originária do domínio. Se assim é, então não existe conexão entre os registros anteriores e aquele que será efetivado a partir da inscrição da desapropriação. Portanto, se o imóvel desapropriado estiver corretamente descrito em si mesmo, inexiste violação de especialidade objetiva ou de continuidade por força de incongruências ou deficiências dos registros que até então estavam ligados à área desapropriada.
Confira-se (CSMSP, Apel. Cív. 789-6/1, Rel. Ruy Camilo, j. 27.5.2008):
O tema não é novo e a questão ora em foco já se acha pacificada no âmbito deste Conselho Superior, mercê da reiteração de julgados.
Nesse ritmo, eis o definido na Apelação Cível n° 58.456-0/0, da Comarca de Osasco, relatada pelo E. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, 29 de novembro de 1999, pág. 05):
EMENTA: Registro de Imóveis – Dúvida – Ingresso de carta de adjudicação – Ação de desapropriação que atingiu área a ser desmembrada de área maior, sem indicação dos lotes atingidos, além da apuração do remanescente – Óbices não prestigiados – Inexistência de ofensa aos princípios registrários – Recurso improvido – Decisão mantida.
…Inconsistente o recurso, impondo-se a manutenção da r. decisão de primeiro grau. E isso porque é admissível o ingresso do título, consistente na carta de adjudicação extraída dos autos da ação de desapropriação ajuizada pela Telecomunicações de São Paulo S.A. – TELESP, que tramitou perante a 13ª Vara da Justiça Federal, da Seção Judiciária de São Paulo, sem a indicação dos lotes atingidos e a apuração do remanescente, na medida em que o registro, tal como pretendido, refere-se a uma aquisição originária, não ofendendo os princípios registrários.
… Na verdade, a desapropriação … tem sido considerada como forma originária de aquisição da propriedade, independendo, portanto, da relação de continuidade do registro, consoante pacífico entendimento deste Conselho Superior da Magistratura (Apelações Cíveis n°s 3.008-0, da Comarca de Palmeira D’Oeste; 3.397-0, da Comarca de Piracicaba; 7.849-0/5, 7.850-0/0, 7.851-0/4, 7.860-0/5, 7.871-0/5 e 8.293-0/4, da Comarca de Guarulhos; 9.641-0/9, da Comarca de Sorocaba, e 9.937-0/1, da Comarca de Capão Bonito).
Imbuído do mesmo espírito o V. Acórdão proferido na Apelação Cível n° 67.912-0/2, da Comarca de São Paulo, em que figurou como relator o E. Des. Luís de Macedo (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, 01 de agosto de 2000, pág. 03):
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida. Desapropriação. Modo originário de aquisição da propriedade. Inocorrência de ofensa aos princípios da especialidade e da continuidade. Registro possível. Recurso não provido.
…A aquisição por desapropriação se dá de modo originário, sem vinculação com os registros anteriores, não se justificando, por tal razão, o óbice apresentado, fundado na necessidade de apuração do remanescente para atendimento dos princípios da especialidade e continuidade.
No caso dos autos o imóvel desapropriado se encontra perfeitamente descrito e caracterizado, viabilizando a abertura de matrícula, cuja ausência de vinculação com os registros anteriores implica na inaplicabilidade dos referidos princípios registrários.
Essa a pacífica orientação deste C. Conselho Superior da Magistratura, como se verifica, aliás, no julgamento da Ap. Cív. N° 20.330-0/2, mencionado pelo oficial registrador e que foi objeto de eficiente análise na r. decisão recorrida.
Merece, ainda, ser trazido à colação outro julgado, da lavra do mesmo relator, prolatado na Apelação Cível n° 75.444-0/0, da Comarca de São Paulo, (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, 10 de abril de 2001, pág. 03):
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação extraída de ação de desapropriação. Modo originário de aquisição da propriedade. Inocorrência de ofensa aos princípios registrários da continuidade e da especialidade.
…Sendo a desapropriação forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, o registro da carta de adjudicação independe da prévia apuração de remanescentes, e de se saber se a área desapropriada equivale total ou parcialmente a esta ou àquela matrícula. Basta que a expropriante descreva os limites geodésicos da área que objetiva adquirir e depositar o preço a título de futura indenização, subrogando-se nos direitos que incidam sobre o imóvel desapropriado.
Não há, pois, vinculação do adquirente a um titular anterior e não depende da existência deste. Não é importante o exame da continuidade entre as figuras dos antecessores e dos sucessores, uma vez que aqueles inexistem na aquisição originária. Independe, assim, para o registro do título, o fato de o imóvel ter sofrido desfalques (da transcrição n° 7.049, após alienações, vieram as matrículas n°s. 20.682 e 20.683).
De que o norte enunciado se aplica, inclusive, na hipótese de ação ordinária de desapropriação indireta, faz indicação o decidido na Apelação Cível n° 20.330-0/2, da Comarca de Amparo, relatada pelo E. Des. Antônio Carlos Alves Braga (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno 1, Parte 1, 25 de julho de 1994, pág. 44):
O título – Carta de Sentença – ainda que expedido de ação ordinária decorrente de apossamento administrativo sujeita-se às mesmas regras daquele oriundo de ação expropriatória. Não se vincula, pois, aos princípios de especialidade e continuidade.
A posição exposta, de resto, se acha em consonância com a melhor doutrina. Bem o exemplifica a autorizada lição de Narciso Orlandi Neto: A carta de adjudicação expedida no processo de desapropriação é registrada, mesmo que o imóvel não esteja em nome do réu naquela ação. Quer dizer, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de quem não foi parte na ação de desapropriação, ainda assim será registrado o título. Mas a explicação é simples. A aquisição pelo poder público a lei considera originária (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Del Rey Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, pág. 57).
Disso não discrepa o escólio de Serpa Lopes, o qual, invocando Otto Mayer e com ele concordando, salienta que a desapropriação é meio aquisitivo da propriedade da coisa diretamente, com força originária, afastada, por esse modo, a ideia de uma sucessão no direito do titular desapropriado (Tratado dos Registros Públicos, vol. IV, 6ª edição, Ed. Brasília Jurídica, Brasília, 1997, pág. 154).
Também Afrânio de Carvalho segue o rumo traçado: A desapropriação oferece peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é um modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado. O título da desapropriação pode ser a sentença extraída do processo expropriatório (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1998, págs. 93/94).
No caso destes autos, a área desapropriada foi corretamente apurada e descrita. Logo, como se disse, a imprecisão dos registros que a ela correspondiam em nada impede que o novo registro – aquele oriundo da desapropriação – seja inaugurado, e não se pode cogitar de ofensa aos princípios registrais da especialidade objetiva e da continuidade.
3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso de apelação.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Presidente da Seção de Direito Privado
Apelação Cível n. 3000623-74.2013.8.26.0481
Apelante: CESP – Companhia Energética de São Paulo
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis de Presidente Epitácio
TJSP– Voto n° 22.073
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Registro de Imóveis.
Recurso contra decisão que negou o registro de mandado judicial translativo de domínio expedido nos autos de ação de desapropriação movida pela CESP – Modo originário de aquisição da propriedade – Área perfeitamente descrita no memorial, que integrou o mandado judicial – Preservado o princípio da especialidade objetiva – Não aplicação do princípio de continuidade.
Recurso provido.
1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Presidente Epitácio, que negou pedido de registro de mandado judicial translativo de domínio expedido nos autos de ação de desapropriação movida pela CESP em face de Ana Conti Deak.
É o relatório.
2. Respeitado entendimento do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, ouso discordar, data
Como bem leciona Celso Antônio Bandeira de Mello [1], a desapropriação é modo originário de aquisição de propriedade:
Do ponto de vista teórico, pode-se dizer que desapropriação é o procedimento através do qual o Poder Público compulsoriamente despoja alguém de uma propriedade e a adquire, mediante indenização, fundado em um interesse público. Trata-se, portanto, de um sacrifício de direito imposto ao desapropriado.
A luz do Direito Positivo brasileiro, desapropriação se define como o procedimento através do qual o Poder Público, fundado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, compulsoriamente despoja alguém de um bem certo, normalmente adquirindo-o [2] para si, [3] em caráter originário, mediante indenização prévia, justa e pagável em dinheiro, salvo no caso de certos imóveis urbanos ou rurais, em que, por estarem em desacordo com a função social legalmente caracterizada para eles, a indenização far-se-á em títulos da dívida pública, resgatáveis em parcelas anuais e sucessivas, preservado seu valor real.
Disso decorre o seguinte: a área desapropriada não necessariamente deve corresponder a uma área constante do registro de imóveis. De acordo com Afrânio de Carvalho [4],
A desapropriação oferece a peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é um modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado. (grifei)
A contrário senso, inexistindo o registro anterior, será aberta a matrícula por ocasião do registro do título expropriatório e à vista dos elementos dele constantes.
Em outras palavras, não se aplica, na hipótese dos autos – desapropriação, o princípio de continuidade.
A continuidade, por sua vez, apresenta dois aspectos: um subjetivo (relativamente aos titulares do domínio – somente o titular constante do registro pode transferir a outrem o domínio) e outro objetivo (relativamente à área do imóvel – o encadeamento de títulos deve corresponder à área descrita na transcrição anterior).
Consoante ensinamento de Afrânio de Carvalho:
“o princípio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transforma-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso, o Registro de Imóveis inspira confiança ao público. (…) A sua essência repousa na necessidade de fazer com que o registro reflita com a maior fidelidade possível a realidade jurídica. Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no registro, impede-se que o não titular dele disponha”. (grifei) [5].
In casu, a área constante do Registro de Imóveis é de 6.290,00 m2. O título judicial, do qual faz parte o memorial descritivo de fl. 33/36, descreve área de 6.680,72 m2.
Tomando-se como base as lições suso transcritas, não se vislumbra qualquer óbice ao registro do título judicial.
Com efeito, o imóvel está perfeitamente descrito e individuado no memorial que fez parte integrante do mandado judicial (vide fl. 33/36). Será aberta uma nova matrícula com a perfeita descrição do bem, sem qualquer ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Não se exige total equivalência da área desapropriada com a constante em registro anterior. Ora, se é possível desapropriar área que sequer existe no fólio real, quanto mais uma área que suplanta a descrita em determinada matrícula.
Não se vislumbra o risco de eventual sobreposição de áreas pois a área sobreposta, por hipótese, também passaria ao domínio público, por se tratar, justamente, de modo originário de aquisição da propriedade.
Mutatis mutandis, veja-se o seguinte acórdão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura de dezembro de 1984:
DESAPROPRIAÇÃO– modo originário de aquisição
Modo originário de aquisição da propriedade – isso é o que é a desapropriação.
Vale dizer que o título gerado no ventre autônomo do processo expropriatório, não guarda relação causal com registros anteriores porventura existentes. Isso não prescinde da rigorosa individuação da coisa desapropriada.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, n. 3.604-0, da Comarca de AMPARO, em que DEPARTAMENTO DE ESTRADAS DE RODAGEM é apelante e o OFICIAL SUBSTITUTO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, apelado,
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, dar provimento ao recurso.
- O apelante levou a registro carta de adjudicação extraída dos autos de ação de desapropriação.
Entendeu o apelado de suscitar dúvida, por verificar inexistente “título anterior transcrito (…) com relação ao imóvel objeto da desapropriação” (fls. 02).
Julgada procedente a dúvida (fls. 27/30), o D.E.R. pede nova decisão, sustentando, basicamente, que, em se tratando de expropriação, não há indagar sobre os registros anteriores, bastando que o imóvel esteja suficientemente especializado para que se considerem atendidos os pressupostos registrais.
- Modo originário de aquisição da propriedade – isso é o que é a desapropriação. Vale dizer que o título gerado no ventre autônomo do processo expropriatório (Decreto-lei n 3.365/41, art. 29) não guarda relação causal com registros anteriores porventura existentes.
“A desapropriação – ensina AFRÂNIO DE CARVALHO – oferece a peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior (…). Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado” (“in” Registro de Imóveis, Forense, 1982, pág. 115). Se, inversamente, ao imóvel não corresponder matrícula, será efetuada por ocasião do registro do título expropriatório e à vista dos elementos dele constantes.
- Observa-se, na espécie, particularidade que impõe seja feita cautelosa ressalva.
Atribuiu-se ao imóvel, inicialmente, “área total de 400 m² (fl. 06). Isso não obstante, o magistrado, ‘à vista de a perícia ter levado em conta a ocupação da totalidade da área pertencente aos expropriados’, declarou adjudicada ao recorrente ‘a área de 512 m²'” (fl. 10 verso).
Acontece– e o pormenor não escapou à cuidadosa atenção da Procuradoria Geral da Justiça (fl. 43) – que o D.E.R., o impugnar a dúvida (fl. 17), se sentiu autorizado a emprestar ao imóvel expropriado características não coincidentes com aquelas do memorial descritivo entranhado na carta de sentença (fl. 09).
Em tais condições, e atendendo-se ao princípio da especialidade, bem se que está posto o recorrente diante do seguinte dilema: ou bem promove o aditamento da carta de sentença, de tal maneira que a peça de fl. 20 passe a integrar o título registrando, ou bem a matrícula será aberta com base nos elementos constantes do memorial de fl. 09.
- Em resumo: se é certo que o título expropriatório é registrável por força própria, dispensada, pois, vinculação a registro anterior, por igual é certo que essa peculiar situação não prescinde da rigorosa individuação da coisa desapropriada (nesse sentido, veja-se o acórdão na Apelação Cível n 286.297, da Comarca de São Caetano do Sul, reproduzido em “Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, de janeiro de 1978 a fevereiro de 1981″, (volume organizado por Narciso Orlandi Neto, Saraiva, 1982, pág. 371).
- Do exposto, acordam dar provimento ao recurso, para autorizar a abertura da matrícula, com a ressalva de que efetuará à vista dos elementos que, por ocasião da reapresentação, a carta de adjudicação contiver.
BRUNO AFFONSO DE ANDRÉ, Presidente do Tribunal de Justiça –
MARCOS NOGUEIRA GARCEZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator –
NELSON PINHEIRO FRANCO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
E, ainda, do Egrégio Conselho Superior da Magistratura de fevereiro de 2002:
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 83.417-0/0, da Comarca de ESPÍRITO SANTO DO PINHAL, em que é apelante a COMPANHIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO – SABESP e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado. Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MÁRCIO MARTINS BONILHA, Presidente do Tribunal de Justiça, e ÁLVARO LAZZARINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação extraída de ação de desapropriação. Modo originário de aquisição da propriedade. Inocorrência de ofensa aos princípios registrários da continuidade e da especialidade.
Desnecessidade de apresentação da prova do valor venal do imóvel. Base de cálculo dos emolumentos, na espécie, deve ser a do valor econômico do negócio jurídico, ou seja, o montante da indenização fixada pelo juiz. Desnecessidade de juntada do ITBI, do comprovante do ITR e da apresentação de dados do adquirente e de sua sede. Dúvida improcedente. Recurso a que se dá provimento.
Trata-se de apelação interposta pela Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo – SABESP (f. 57/68) contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Espírito Santo do Pinhal, que julgou procedente dúvida inversamente suscitada (f. 50/55), mantendo a recusa no registro de carta de adjudicação extraída de ação de desapropriação e relativa ao imóvel da transcrição n° 6.373; ademais, mostra-se necessária a qualificação do proprietário e exibição das certidões de ITR e ITBI. O título foi prenotado em 19 de janeiro de 2001, sob n° 34.324 (f. 19). Sustenta a recorrente, em síntese, que: a) a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade, o que significa haver uma relação direta entre a pessoa e a coisa, e o registro deve ser feito independente do titular anterior e da área existente na transcrição ou matrícula; b) como o título em questão envolve propriedade pública não há incidência do princípio da continuidade. Postula o provimento da apelação. A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pelo improvimento do recurso (f. 75/77). É o relatório. A sentença merece ser reformada. O imóvel desapropriado objeto da transcrição n° 6.373 (com área total de 4 alqueires – f 43) foi destacado da matrícula n°s. 3.111. Sendo a desapropriação forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, o registro da carta de adjudicação independe da prévia apuração de remanescentes, e de se saber se a área desapropriada equivale, total ou parcialmente, a esta ou àquela matrícula. Basta que a expropriante descreva os limites geodésicos da área que objetiva adquirir e depositar o preço a título de futura indenização, sub-rogando-se nos direitos que incidam sobre o imóvel desapropriado. Não há, pois, vinculação do adquirente a um titular anterior e não depende da existência deste. Não é importante o exame da continuidade entre as figuras dos antecessores e dos sucessores, uma vez que aqueles inexistem na aquisição originária. Além do mais, nada impede o registro do título, pois o imóvel não sofreu desfalques, conforme averbações na matrícula 6.373 de f 43. Posiciona-se a melhor doutrina: “A desapropriação oferece peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é um modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado. O título da desapropriação pode ser a sentença extraída do processo expropriatório ou a escritura pública de desapropriação amigável” (“Registro de Imóveis”, Afrânio de Carvalho, Forense, 4ª ed., págs. 93/94). Noutra passagem, na mesma obra, o autor, complementa: “Assim, ingressam imediatamente no registro os títulos de… aquisições do Estado mediante desapropriação (carta de sentença), uma vez que são havidas como originárias, sub-rogando-se no preço quaisquer direitos que recaiam sobre o bem desapropriado (“Lei de Desapropriações”, art. 31, cit, pág. 267). Na Ap. Cív. n° 75.444.0/0-00, Comarca de São Sebastião, este Conselho Superior da Magistratura, em julgado de 22.02.2.001, assim se manifestou: “A desapropriação, como anota Clóvis Bevilácqua, é um dos modos de perda da propriedade imóvel, diversa da alienação (p. 184, “Direito das Coisas”, 1º vol., 4ª ed.). Ou no dizer de Pontes de Miranda, a desapropriação não é modo de adquirir, mas sim de perder a propriedade, posto que a entidade que exerce o direito de desapropriação exerce direito formativo, ainda que se dê composição amigável, não configura ela um negócio jurídico, e sim um ato jurídico em sentido estrito; o que adquire a propriedade não sucede aquele que foi desapropriado (págs. 146 e 151, Tratado de Direito Privado, tomo XIV – 1955).” Miguel Maria de Serpa Lopes anota que a transcrição na desapropriação e a do Direito Civil têm aspectos e consequências diferentes, porquanto a primeira não tem efeitos translativos, apenas indicando o término da propriedade individual. E acrescenta que se cuida de uma publicidade relativa a um ato de aquisição originária, não se podendo exigir o requisito da transcrição do título anterior (“Tratado de Registros Públicos” – vol. IV, 5ª ed., pág. 174). Celso Antônio Bandeira de Mello, por sua vez, registra que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade porque ela é por si suficiente para instaurar a propriedade em favor do Poder Público, independente do título existente (“Elementos de Direito Administrativo”, pág. 190). Também Hely Lopes Meirelles, (“Direito Administrativo Brasileiro”, 11ª ed., pág. 501) leciona: “A desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade, porque não provém de nenhum título anterior, e, por isso, o bem expropriado torna-se insuscetível de reivindicação e libera-se de quaisquer ônus que sobre ele incidissem precedentemente, ficando os eventuais credores subrogados no preço.” A jurisprudência, por mais de uma vez, prestigiou esse entendimento, como nos seguintes julgados: Na Ap. Cív. n° 67.912.0/2-00, da qual fui relator, entendi que: “A aquisição por desapropriação se dá de modo originário, sem vinculação com os registros anteriores, não se justificando, por tal razão, o óbice apresentado, fundado na necessidade de apuração do remanescente para atendimento dos princípios da especialidade e continuidade.
“No caso dos autos o imóvel desapropriado se encontra perfeitamente descrito e caracterizado, viabilizando a abertura da matrícula, cuja ausência de vinculação com os registros anteriores implica na inaplicabilidade dos referidos princípios registrários. “Essa a pacífica orientação deste Conselho Superior da Magistratura, como se verifica, aliás, no julgamento da Apelação Cível n° 20.330-0/2…”. “A desapropriação oferece a peculiaridade de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus” (RT 588/94). “A desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade, significando que ela é, por si mesma, suficiente, independentemente de qualquer vinculação com o título jurídico do anterior proprietário. Assim, uma vez presente a correta e exaustiva identificação da área alcançada pela ação expropriatória, cumprindo o princípio da especialidade, pode ser praticado o ato registral da carta de adjudicação, não se havendo de cogitar da regra da continuidade, em vista da feição originária da aquisição do domínio pela expropriante” (RT 580/122). Não obstante a carta de adjudicação extraída da ação de desapropriação seja título hábil para ingressar no registro imobiliário (arts. 29, do dec.-lei n° 3.365/41 e 167, I, n° 34, da lei n° 6.015/73), “não se dispensa o requisito da individuação da coisa desapropriada, para que, por meio dela, possa a transcrição, com toda a segurança, operar todos os seus efeitos extintivos” (Serpa Lopes, cit., pág. 174). É suficiente para se preservar a especialidade da matrícula a ser aberta em nome da expropriante que a carta de adjudicação possua elementos suficientes para permitir que o imóvel seja passível de identificação física, ou seja, possa ter sua localização geodésica identificada, como ocorre a f. 36/37. O registrador deve se acautelar para que o desfalque decorrente da desapropriação seja anotado nos registros atingidos, com o fim de conservar o controle da disponibilidade do imóvel; porém, este encargo não pode ser transferido para a recorrente sob o argumento de ofensa à continuidade porquanto não incidente tal princípio à forma originária de aquisição de imóvel. Pelo mesmo raciocínio torna-se despicienda a exigência de qualificação da expropriante, seja pela forma originária que se apresenta a desapropriação, seja por ser ela pessoa jurídica criada por lei. Não há também óbice do título adentrar no fólio real para instituição de servidão administrativa, uma vez que não há transferência de propriedade, mas imposição de ônus de uso público ao particular, uma vez que a descrição da servidão no título (f. 36) possibilita o respeito aos princípios da especialidade e da continuidade.
(…)
Em suma, o título é passível de registro, ficando afastadas as exigências opostas pelo registrador, tornando, assim, viável o registro da carta de adjudicação.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso.
LUÍS DE MACEDO, Relator e Corregedor Geral da Justiça.
Por epítome, porque a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade, afastada a necessidade de correspondência com título anterior, havendo rigorosa descrição do imóvel, é o caso de se deferir o registro do mandado judicial, nos moldes pleiteados.
3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.
Ricardo Mair Anafe
Presidente da Seção de Direito Público
________________________________
Notas:
[1] Curso de Direito Administrativo, 31ª edição, São Paulo: Malheiros, 2014, p. 883/884.
[2] TFR, RDA 44/288
[3] TFR, RDA 89/148, e STF, RDP 2/208
[4] Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p. 115.
[5] Idem, ibidem, p. 304/305
Fonte: DJE/SP | 21/07/2015.
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