Processo 1059062-23.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio de Construção do Edifício Top Tree Tower Ibirapuera – Pedido de providências – destituição de incorporadora – necessidade de menção expressa – votantes da assembleia não constam na matrícula do imóvel – necessidade do registro dos compromissos de compra e venda – improcedência Vistos. Por se tratar de óbice relativo à averbação, recebo o presente feito como pedido de providências. Anote-se Trata-se de pedido de providências formulado por CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO TOP TREE TOWER IBIRAPUERA, em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital. Alega o requerente que apresentou na Serventia “Ata de Assembleia Geral de Instalação”, visando averbação na matrícula nº 111.430, para desconstituir a incorporadora após paralisação das obras, devido a precária saúde financeira da empresa, além da alteração do regime de preço fixo para preço de custo. Contudo, foram apresentados dois óbices. O primeiro relativo ao fato de que a incorporadora ainda é titular, no registro, de todas as unidades autônomas, exceto oito, de forma que não houve presença da maioria absoluta dos adquirentes na assembleia. Além disso, inexiste menção expressa na Ata da destituição da incorporadora. A requerente insurge-se contra os dois óbices, argumentando que o fato dos compromissários compradores não estarem registrados na matrícula não é impedimento para o voto em assembleia, e que a presença destes está devidamente comprovada. Quanto ao fato de não haver menção expressa, manifesta-se no sentido de que não é cabível tal formalidade, sendo a análise sistemática da ata suficiente para se extrair sua real intenção. Juntou documentos às fls. 09/19. O Oficial manifestou-se às fls. 32/36, aduzindo que a exigência do registro dos compromissos de compra e venda se baseia na necessidade de comprovação da legitimidade dos compromissários compradores para o voto em assembleia. Baseiase nas decisões do Processo nº 1350-0/82 desta Vara, além do processo CG nº 62.711/2015. Juntou documentos às fls. 37/97. Contrarazões do requerente às fls. 107/110 e 117/120, e do Oficial à fl. 114. O Ministério Público opinou às fls. 103/104 e 124, no sentido de serem mantidos os entraves. É o relatório. Decido. Os óbices devem ser mantidos. Quanto à necessidade do registro do compromisso de compra e venda, essa exigência se dá uma vez que os registros públicos devem exprimir a situação atual dos bens imóveis, e para a execução deste fim se faz necessária a apresentação de documentos que cumpram formalmente as exigências legais. As citadas Súmulas 84 e 239 do STJ dizem respeito a atuação do compromissário comprador no âmbito processual do rito ordinário, ou seja, onde há ampla produção probatória em que a necessidade do registro do título pode ser afastada conforme a instrução do feito. Contudo, no caso aqui em análise, por se tratar de Ata de Assembleia discutida neste Juízo Administrativo, a efetiva comprovação da existência do direito real dos compromissários compradores depende do registro na matrícula do imóvel. Isso porque, no atual estado da matrícula, a incorporadora é titular de grande maioria das unidades autônomas, ou seja, a legitimidade do voto em assembleia dos promitentes compradores está subordinada ao registro de seus títulos, para posterior validação da sua presença e voto. Note-se que não se discute a validade da assembleia, mas apenas a legitimidade de sua Ata para ingresso no fólio real. Assim, não há necessidade de realização de nova assembleia posterior ao registro dos compromissos de venda e compra: basta o registro destes títulos para que o Registrador verifique a legitimidade dos votantes e aceite a deliberação. Neste sentido: “REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso administrativo – Pretensão de averbação de ata de assembleia de adquirentes de futuras unidades autônomas, pela qual a incorporadora foi destituída – Inexistência do registro dos contratos pelos adquirentes, e, consequentemente, comprovação de que a votação pela destituição se deu pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes – Ofensa aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade – Recurso não provido.” CGJSP – Processo:62.711/2015 – Rel. Ana Luiza Villa Nova Do mais, a mera alegação do representante da incorporadora de que já haviam sido vendidas as demais unidades autônomas não é fato que enseje o ingresso do fato em matrícula, pois em se tratando de direito real, o registro é imprescindível para sua constituição. Assim, o pedido da requerente para que se afaste a necessidade do registro dos compromissos não se vê razoável, até porque é o ingresso deste título que garantirá os direitos dos adquirentes e trará a segurança jurídica necessária. Com relação ao segundo óbice, a necessidade de que seja expressa a destituição da incorporadora é medida pertinente, por envolver direitos de terceiros, cuja mera representação (não comprovada nos autos) na assembleia não é suficiente para a realização de uma interpretação extensiva da ata que traga a presunção de que houve a destituição. Analisemos o seguinte trecho: “(…)por 03 (três) adquirentes, os quais terão como único objetivo, representar a totalidade dos condôminos junto ao Construtor ou Incorporador, e em tudo que interessar ao bom andamento da obra.” (Ata da assembleia, fl. 40) Ou seja, a ata expressamente discute poderes de representação perante a incorporadora, o que entende-se presumir sua permanência na administração da obra, que seria apenas acompanhada pelos representantes. O item 3º da ata dispõe sobre outros poderes, sem referência a destituição, e o item 6º diz que o tema já foi abordado, de maneira genérica. Assim, entendo correta a exigibilidade da cláusula expressa, ou um aditamento para a elucidação da questão. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO TOP TREE TOWER IBIRAPUERA, em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, mantendo os óbices para o ingresso do título. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 21 de setembro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ALEX PFEIFFER (OAB 181251/SP)
FONTE: DJE/SP | 24/09/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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