Averbação de demolição. CND do INSS – exigibilidade

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da exigibilidade de CND do INSS para averbação de demolição de construção. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Em caso de demolição de construção, o Oficial Registrador deve exigir a apresentação de Certidão Negativa relativa às contribuições previdenciárias (CND do INSS)? Em caso positivo, quais outros documentos devem ser exigidos?

Resposta: Via de regra, a averbação de demolição exige a apresentação de CND do INSS. Entretanto, existem exceções.Primeiro, de importância observar o que temos como conceito de “construção civil”, na Instrução Normativa nº 971/2009, expedida pela Receita Federal do Brasil, especialmente o que estão a nos mostrar os arts. 117, inc. III, e 322, incs. I e III, cujas bases estão a nos indicar também a demolição a assim se apresentar, para, em segundo lugar, vermos quem está obrigado a apresentar referida CND, com proveito do que reza o art. 370, do sobredito ato normativo, cujos textos assim se apresentam:

Art. 117 – Estarão sujeitos à retenção, se contratados mediante cessão de mão-de-obra ou empreitada, observado o disposto no art. 149, os serviços de:

        //////////;

III – construção civil, que envolvam a construção, a demolição, a reforma ou o acréscimo de edificações ou de qualquer benfeitoria agregada ao solo ou ao subsolo ou obras complementares que se integrem a esse conjunto, tais como a reparação de jardins ou de passeios, a colocação de grades ou de instrumentos de recreação, de urbanização ou de sinalização de rodovias ou de vias públicas;

Art. 322. Considera-se:

I – obra de construção civil, a construção, a demolição, a reforma, a ampliação de edificação ou qualquer outra benfeitoria agregada ao solo ou ao subsolo, conforme discriminação no Anexo VII;

      //////////;

III – demolição, a destruição total ou parcial de edificação, salvo a decorrente da ação de fenômenos naturais;

Art. 370 – Nenhuma contribuição social é devida em relação à obra de construção civil que atenda às seguintes condições: 

I – o proprietário do imóvel ou dono da obra seja pessoa física, não possua outro imóvel e a construção seja:

a) residencial e unifamiliar;

b) com área total não superior a 70m² (setenta metros quadrados);

c) destinada a uso próprio;

d) do tipo econômico ou popular; e

e) executada sem mão-de-obra remunerada; 

II – seja destinada a uso próprio e tenha sido realizada por intermédio de trabalho voluntário, não remunerado, prestado por pessoa física à entidade pública de qualquer natureza, ou à instituição privada de fins não lucrativos, que tenha objetivos cívicos, culturais, educacionais, científicos, recreativos ou de assistência social, inclusive mutualidade, nos termos da Lei nº 9.608, de 18 de fevereiro de 1998, observado o disposto no art. 371;

III – a obra se destine à edificação de conjunto habitacional popular, definido no inciso XXV do art. 322, e não seja utilizada mão-de-obra remunerada, observado que o acompanhamento e a supervisão da execução do conjunto habitacional por parte de profissionais especializados, na qualidade de engenheiro, arquiteto, assistente social ou mestre de obras, mesmo que remunerado, não descaracterizará a sua forma de execução, cabendo apenas a comprovação do recolhimento das contribuições para a Previdência Social e das destinadas a outras entidades ou fundos, incidentes sobre a remuneração dos profissionais;

IV – seja executada por entidade beneficente ou religiosa, destinada a uso próprio, realizada por intermédio de trabalho voluntário não remunerado, observado o disposto no art. 371;

§ 1º – Verificado o descumprimento de qualquer das condições previstas nos incisos I a IV do caput, tornam-se exigíveis as contribuições relativas à remuneração da mão-de-obra empregada na obra, de acordo com os critérios estabelecidos neste Título, sem prejuízo das cominações legais cabíveis.

§ 2º – O disposto neste artigo não se aplica aos incorporadores.”

(fonte: http://www3.dataprev.gov.br/sislex/paginas/38/MF-RFB/2009/971.htm,  – acessada em 13 de novembro de 2015).

Temos, ainda, na mesma IN 471/99, outro artigo, ou seja, o de número 407, que também está a apontar casos de dispensa da referida CND, que podem, da mesma forma, ser de proveito para o caso aqui em estudos, a saber:

Art. 407 – A apresentação de CND, ou de CPD-EN, é dispensada, dentre outras hipóteses:

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III – na averbação, prevista no inciso II do art. 406, relativa ao imóvel cuja construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966;

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VII – na averbação no Registro de Imóveis de obra de construção civil residencial que seja, cumulativamente, unifamiliar, destinada a uso próprio, do tipo econômico, executada sem mão-de-obra remunerada e de área total não superior a 70m2 (setenta metros quadrados) cujo proprietário ou dono da obra seja pessoa física, conforme disposto no inciso I do art. 370, exceto nas hipóteses dos §§ 5º. e 6º., do art. 406.

Caso a demolição não seja enquadrada nas hipóteses de exceção acima, entendemos que a CND deverá ser exigida.

Quanto aos documentos que devem ser apresentados para que tal averbação seja procedida pelo Oficial Imobiliário competente, temos a separar a que vai se ater a imóvel urbano, com a que vai cuidar de imóvel rural, a saber::

SE URBANO:

1. – Requerimento, com firma reconhecida, como previsto no art. 246, § 1º., da Lei 6.015/73, o qual deve trazer as informações que o Serviço Registral vai precisar para tal averbação, mencionando a área demolida, que deve já fazer parte dos assentos da Serventia, que deve vir acompanhado de:

1.a – Certificado de demolição, expedido pela Prefeitura do município de localização do bem; e de

1.b – Certidão Negativa de Débitos com o INSS, expedida pela Receita Federal Brasil, em conjunto com a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;

SE RURAL:

1. – Requerimento, com firma reconhecida, como previsto no art. 246, § 1º., da Lei 6.015/73, o qual deve trazer as informações que o Serviço Registral vai precisar para tal averbação, mencionando a área demolida, que deve já fazer parte dos assentos da Serventia, que deve vir acompanhado somente de

1.a  – Certidão Negativa de Débitos com o INSS, expedida pela Receita Federal Brasil, em conjunto com a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional.

Pode ainda a situação, tanto para imóvel urbano, como rural, exigir apresentação de valor do imóvel demolido, ou valor dirigido somente para a demolição em questão, nos moldes do aqui já comentado, para efeito de cálculo de emolumentos, o que vai depender da legislação de cada Estado da federação, que podem reclamar fontes distintas para se ter referido valor.

Também para ambas as situações, se o requerente deixar de juntar citada CND, por entender estar dispensado para assim se fazer, deve ele informar a base legal a que estará a se assentar, para que possa receber a devida análise por parte do Oficial, e deferida, se for o caso.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 17/11/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Mesmo que a alienação tenha se dado em relação à fração do imóvel, não é possível a utilização de instrumento particular, uma vez que o limite legal para dispensa de escritura pública deve ser balizado pelo valor da totalidade do bem e não o do valor do negócio realizado entre as partes

A Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70063561674, onde se decidiu que, mesmo que a alienação tenha se dado em relação à fração do imóvel, não é possível a utilização de instrumento particular, uma vez que o limite legal para dispensa de escritura pública deve ser balizado pelo valor da totalidade do bem e não o do valor do negócio realizado entre as partes, conforme art. 108 do Código Civil. O acórdão teve como Relator o Desembargador Marco Antonio Angelo e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso interposto em face da r. sentença proferida pelo juiz a quo, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, que exigiu a lavratura de escritura pública para possibilitar o registro do negócio celebrado. Em suas razões, o apelante sustentou que o valor a balizar a autorização legal de utilização de instrumento particular para registro de negócio jurídico envolvendo fração de imóvel é o da transação realizada e não o da totalidade do bem.

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que “o próprio art. 108 do CC faz expressa referência a ‘imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país’, trazendo, literalmente, que o critério a balizar a utilização ou dispensa de escritura pública é o valor do imóvel.” Ademais, o Relator ainda salientou o cuidado tido pelo Oficial Registrador, que, “norteado pelas finalidades de sua atividade, verificou a possibilidade de violação legal pela reiteração de alienações de frações do bem que não superem o limite de dispensa da escritura pública, resultando, ao final da alienação da integridade de imóvel que supera o valor de 30 (trinta) salários mínimos mediante instrumentos particulares, o que não se pode admitir.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da proposta

Fonte: IRIB | 17/11/2015.