PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/43578
(118/2015-E)
Registro de Imóveis – GARF – Proposta de alteração das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Dificuldade de titulação dominial que nem sempre traz consigo situação de irregularidade fundiária – Impossibilidade de se antever a extensão da aplicação do regramento sugerido – Existência de Lei, Normas administrativas e precedentes que tratam do tema – Sugestão de apreciação de cada caso concreto e de não acolhimento do requerimento.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de requerimento apresentado pelo GARF – Grupo de Apoio à Regularização Fundiária – Objetivando a modificação das Normas de Serviço do Extrajudicial para que, na fase da titulação dos ocupantes de loteamentos e empreendimento regulares, mas que, em virtude de situação superveniente, não comportam mais a regulara lavratura do título definitivo para transferência da propriedade perante o Registro de Imóveis.
É o relatório.
Opino.
O requerimento é formulado com base na seguinte premissa: se para o loteamento ou empreendimento irregular é possível aplicar as benesses da Lei nº 11.977/09, portanto sem intervenção judicial, é injusto não permitir solução extrajudicial nos casos em que o loteamento ou empreendimento é regular, mas que, por causa superveniente, como a morte do loteador, tornou-se impossível a lavratura do documento definitivo para transferir a propriedade perante o registro de imóveis.
A Lei nº 11.977/09 destina-se a assentamentos irregulares e as hipóteses trazidas pelo GARF tratam de loteamentos e empreendimentos regulares, porém com dificuldade de titulação.
Ocorre que nem toda situação de dificuldade de titulação traz consigo hipótese de irregularidade fundiária. E, como os instrumentos de regularização fundiária – previstos na Lei nº 11.977/09 e disciplinados pelas Normas de Serviços da CGJ – São normas de exceção, a aplicação deles deve se dar diante do caso concreto, pois somente diante dele é que se poderá aferir, com segurança, se a questão é de fato, de regularização fundiária.
Vale lembrar que o art. 46, da Lei nº 11.977/09, ao definir regularização fundiária, vinculada a titulação dos ocupantes a uma situação de irregularidade do assentamento, situação nem sempre presente nas hipóteses trazidas pelo requerente.
A Lei e a jurisprudência, aos poucos têm buscado solução para situações de dificuldade de titulação.
O § 6, do art. 26 da Lei nº 6.766/79, permite que os títulos “preliminares” (compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão) valham como títulos definitivo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. Para estes casos, não há necessidade de ação de usucapião.
Recentemente, o E. Conselho Superior da Magistratura, ao julgar a Apelação Cível nº 000028-62.2014.8.26.0073., dispensou a exigibilidade do alvará judicial para a lavratura da escritura definitiva de compra e venda de imóvel no caso em que os lotes já haviam sido pagos enquanto o loteador ainda era vivo. Entendeu-se suficiente a nomeação, por instrumento público, de pessoa com poderes de inventariante para lavrar as escrituras definitivas.
O v. acórdão tem a seguinte ementa:
REGISTRO DE IMOVEIS – Dúvida – Escritura pública de compra e venda de imóvel prometido à venda pelo falecido – Exigência de alvará judicial autorizando a outorga – Desnecessidade em razão da lavratura de escritura pública em que se nomeou pessoa com poderes de inventariante para cumprir as obrigações pendentes do de cujus – Recurso provido.
Os provimentos que cuidam da regularização fundiária, hoje incorporados pelo Capítulo XX, das Normas de Serviço, também avançaram bastante neste ponto, destacando-se os itens 291 e 292:
291. Caso o título de transmissão ou a quitação ostente imperfeições relacionadas à especialidade ou à continuidade registrária, o Oficial de Registro de Imóveis, seguindo o critério da prudência e à vista dos demais documentos e circunstâncias de cada caso, verificará se referidos documentos podem embasar o registro da propriedade.
291.1 Não se consideram óbices à qualificação do item 291: I – a ausência do formal de partilha de bens, da certidão de casamento com averbação da separação ou divorcio e do pacto antenupcial, quando for o caso, do transmitente, quando decorridos mais de dois anos da data da celebração do negocio jurídico com o apresentante do título; II – a ausência de apresentação do Cadastro de Pessoa Física – CPF ou do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ, dos alienantes anteriores, exceto do último adquirente; III – a ausência do reconhecimento de firmas de que trata o art. 221, II, da Lei nº 6.015/73, quando decorridos mais de dez anos da data do instrumento, para registros de compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro instrumento do qual constem a manifestação da vontade das partes e a respectiva conversão em propriedade.
291.2. Para a qualificação referida no item 291, o Oficial de Registro de Imóveis poderá exigir que o interessado apresente, além do título da transmissão: a) prova de que habilita de boa fé no imóvel há mais de 10 anos sem interrupção e oposição; b) certidão de inexistência de ação que verse sobre direitos da propriedade indicada no instrumento.
291.3. São documentos aptos a demonstrar a boa-fé referida na alínea “a”, do item 291.2, dentre outros, os relativos ao Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU, alvará de construção emitido pela Municipalidade, contas de água, luz e telefone, correspondências e quaisquer comprovantes de residência.
292. Se, ainda assim, a qualificação for negativa, o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará, de ofício, a nota devolutiva fundamentada e os documentos que a acompanham ao Juiz Corregedor Permanente que, de plano ou após instrução sumária, e ouvido o Ministério Público, atestará se os documentos estão ou não habilitados para o registro.
292.1. Para a validação do título de transmissão, o interessado poderá, a critério do Juiz Corregedor Permanente, produzir prova documental ou técnica.
292.2. Se necessário, o Juiz Corregedor Permanente poderá, de oficio, determinar a notificação do titular de domínio ou do empreendedor, observando-se o disposto no item 285.3.
292.3. Após o trânsito em julgado, o Juiz Corregedor Permanente devolverá ao Oficial de Registro de Imóveis as vias originais de todos os documentos recebidos, e arquivará as cópias.
Outro ponto a destacar é a impossibilidade de se antever a extensão do uso do regramento sugerido, que expressamente pede mitigação de princípios registrais.
Por todas essas razões, e sem prejuízo de se reabrir a discussão quando, entendo prudente que, por enquanto, o exame da aplicabilidade das Normas já editadas, do § 6º, da Lei nº 6.766/79 e dos precedentes do CSM se dê diante de cada caso concreto, sendo desnecessária a modificação sugerida.
Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de V. Exa. É no sentido de não acolher a proposta apresentada.
Sub censura.
São Paulo, 16 de abril de 2015.
Gustavo Henrique Marzagão
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, deixo de acolher a proposta apresentada às fls. 106/113. Publique-se. São Paulo, 22.04.2015. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.
Diário da Justiça Eletrônico de 06.05.2015
Decisão reproduzida na página 62 do Classificador II – 2015
Fonte: INR Publicações | 31/03/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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