DICOGE

DICOGE 5.1

PROCESSO Nº 2016/8730 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.
Parecer: (82/2016-E)
Tabelionato de Notas – Desconto de 40% sobre o valor dos emolumentos devidos nas transações cuja instrumentalização admite forma particular – Item 1.6 das notas anexas à Tabela de Emolumentos dos Tabelionatos de Notas – Constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos possessórios – aplicabilidade do desconto independentemente do valor do imóvel – Negócios envolvendo direitos possessórios que podem ser formalizados por instrumento particular – Regramento em caráter geral e normativo.
Vistos.
Trata-se de consulta formulada pelo MM. Juiz Guilherme Kirschner a respeito da aplicabilidade do desconto de 40% no valor dos emolumentos relativos a serviços notariais cujo objeto seja a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos possessórios. Alega o magistrado que, na região onde atua, os serviços de notas divergem em relação à concessão ou não do desconto.
sconto. O Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo se manifestou pela aplicação do desconto apenas nas hipóteses de “escrituras de posse que envolvam imóvel com valor inferior a 30 salários mínimos” (fls. 12).
É o relatório.
O desconto, cujo alcance se questiona neste expediente, está previsto na Lei Estadual nº 11.331/02, mais especificamente no item 1.6 das notas anexas à Tabela de Emolumentos dos Tabelionatos de Notas:
1.6. – As transações, cuja instrumentalização admitem forma particular, terão o valor previsto no item 1 da tabela reduzido em 40% (quarenta por cento), devendo sempre ser respeitado o mínimo ali previsto, combinado com o artigo 7º desta lei.
O desconto acima mencionado incide, sem qualquer discussão, sobre os emolumentos relativos à lavratura de escrituras públicas que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor inferior a trinta salários mínimos, na forma do artigo 108 do Código Civil.
A questão é saber se na constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos possessórios, o desconto se aplica de modo genérico, independentemente do valor do imóvel, ou apenas no caso de imóveis de valor inferior a trinta salários mínimos.
Respeitada a manifestação do Colégio Notarial do Brasil (fls. 7/13), a incidência do desconto de modo genérico nos negócios relativos a direitos possessórios se impõe.
Preceitua o artigo 108 do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Pela leitura do dispositivo, nota-se que a escritura pública é, em regra, essencial à validade dos negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis.
A posse, no entanto, não é direito real. Sem entrar na longa e antiga discussão doutrinária a respeito do tema, fato é que a posse não consta no rol do artigo 1.225 do Código Civil e nenhuma outra lei a equiparou a direito real. Como a taxatividade é uma das características dos direitos reais, a ausência de menção da posse é decisiva para definir sua natureza jurídica.
Não sendo direito real, inaplicável o artigo 108 do Código Civil.
Aos negócios envolvendo direitos possessórios, independentemente do valor do imóvel, aplica-se o artigo 107 do Código Civil, que institui, como regra geral, a liberdade de forma.
Assim, tendo em vista que as transações de direitos possessórios podem ser feitas por instrumento particular independentemente do valor do imóvel, conclui-se que a elas se aplica indistintamente o desconto de 40% previsto no item 1.6 das notas anexas à Tabela de Emolumentos dos Tabelionatos de Notas.
Finalmente, considerando que, de acordo com o item 80.1 do Capítulo XIII das Normas de Serviço, é função desta Corregedoria-Geral uniformizar a forma de cobrança dos emolumentos em todo o Estado, conveniente que a posição aqui defendida, caso aprovada por Vossa Excelência, ganhe caráter normativo e passe a vincular todas as serventias extrajudiciais de São Paulo.
Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência é no sentido de que se determine, em caráter geral e normativo, a todos os Serviços de Notas do Estado de São Paulo, que seja aplicado o desconto de 40% sobre o valor dos emolumentos relativos à lavratura de escrituras públicas cujo objeto seja a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos possessórios.
Sub censura.
São Paulo, 30 de março de 2016.
(a) Carlos Henrique André Lisboa
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, determino, em caráter geral e normativo, a todos os Serviços de Notas do Estado de São Paulo, que seja aplicado o desconto de 40% sobre valor dos emolumentos relativos à lavratura de escrituras públicas cujo objeto seja a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos possessórios. Publique-se no DJE em três dias alternados, dada a relevância da matéria. São Paulo, 31 de março de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: Arpen/SP – DJE/SP | 07/04/2016.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/115391
(414/2015-E)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso contra a decisão do Juízo Corregedor Permanente que indeferiu a pretensão de desmembramento de área, por considerar indispensável o registro especial previsto no artigo 18 da Lei n° 6.766/79, em razão do número de lotes – Circunstância que não deve ser considerada isoladamente e sim em confronto com as demais peculiaridades do caso – Área de pequena metragem – Ausência de inovação viária e outras circunstâncias que afastam a intenção de burla à lei – Recurso provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra a decisão do Juízo Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Sorocaba, que indeferiu a pretensão de dispensa do registro especial previsto no artigo 18 da Lei n° 6.766/79, em relação ao imóvel matriculado sob n° 162.474.

A decisão recorrida recusou a pretensão sob os fundamentos de que o imóvel que se pretende desmembrar em outros 6 (seis) lotes tem origem em desmembramento realizado pelos próprios requerentes em 18/12/2012, conforme matrícula n° 69.040, em 7 (sete) lotes, o que resultará no total de 13 (treze) lotes, além de um deles dar ensejo a possível futuro desmembramento, porque a área é superior a 3.000 (três mil) metros quadrados, e revela pretensão de verdadeiro parcelamento do solo, sem observância às exigências da lei e desde logo gerando preocupação com os futuros adquirentes e aumento populacional no local de forma desordenada.

O recorrente observa que não houve, sequer implicitamente, oposição ao pedido, seja pelo Oficial do Registro de Imóveis, seja pelo Município de Sorocaba, ao contrário, ambos concordaram com o pedido, e que o único obstáculo mencionado pelo Oficial foi o número de desdobros, acima de 10 (dez) lotes, o que reclama autorização do Juízo Corregedor Permanente, com a finalidade de afastar possível violação da Lei do Parcelamento do Solo, especialmente o artigo 18. Tece considerações sobre as Leis n°s. 6.766/79 e 4.591/64 e a natureza jurídica de cada uma e menciona as peculiaridades do caso em tela, para concluir que este não se enquadra em nenhuma das duas leis, além de o desmembramento em questão não apresentar qualquer inovação no sistema viário já existente na localidade. Cita precedentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

Opino.

O recurso merece provimento.

A exigência do registro especial, prevista no artigo 18 da Lei n° 6.766/79, visa impedir vulneração à organização urbana e proteger os adquirentes de lotes.

Assim, se o desmembramento revela um verdadeiro empreendimento imobiliário, decorrente de desmembramentos sucessivos de área extensa, com o fim de burlar a lei do parcelamento do solo, deve ser exigido o registro especial.

Contudo, se o que se pretende é divisão de pequena área, em poucos lotes, é possível a dispensa do registro especial, desde que analisadas as peculiaridades de cada caso e que estas façam concluir que a medida não configura violação à lei de parcelamento do solo.

No caso em tela, apesar de o desmembramento pretendido, somado ao desmembramento realizado anteriormente, resultar em 13 (treze) lotes, a área maior a ser desmembrada não é de grande dimensão – 4.557,52 m² – e, dentre os 6 (seis) lotes, 5 (cinco) são de pequena dimensão, pois o maior é de 201,75 m², e um deles de 3.681,55 m².

Assim sendo e mesmo que a área mais extensa de um dos lotes possa eventualmente ser objeto de novo desmembramento, este será limitado porque não se trata de área de grande dimensão, e, de qualquer modo, se isso vier a ocorrer, deverá ser objeto de análise no momento oportuno.

Além disso, não se verifica abertura de novas vias, a Municipalidade não se opôs ao pedido, enfim, não há nada a indicar se tratar de empreendimento imobiliário e não há circunstâncias que indiquem tentativa de burla à lei, portanto, o número de lotes, por si só, não deve ser considerado nem prevalecer como causa de exigência do registro especial.

Inúmeras são as decisões desta Corregedoria Geral da Justiça nas quais, em razão de peculiaridades semelhantes ao do caso em tela, concluiu se pela dispensa do registro especial.

Assim, por exemplo, nos Processos n° 1.117/05 e 68/06 da Corregedoria Geral da Justiça, foram aprovados pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Gilberto Passos de Freitas, os rr. pareceres dos Meritíssimos Juízes Auxiliares, doutores Roberto Maia Filho e Vicente de Abreu Amadei, respectivamente, em casos análogos, cujas ementas são as seguintes:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação de desmembramento – Excepcional dispensa do registro especial previsto no art. 18 da Lei nº 6.766/79 – Possibilidade – Pleito deduzido por novos proprietários sem evidência de ânimo de gerar sucessividade fraudulenta – Desdobro em apenas duas unidades – Número de frações não caracterizador de empreendimento imobiliário – Ausência de inovação viária, desorganização urbanística, ou risco peculiar para possíveis adquirentes – Divisão de terreno em condomínio, nos termos do art. 1.320 do Código Civil, em duas unidades com área de 125m² cada – Dimensão indicativa de que não haverá novos parcelamentos em sequência – Burla à lei não configurada – Inteligência do subitem 150.4 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso provido.”

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Excepcional dispensa do registro especial do artigo 18 da Lei 6.766/79 – Possibilidade – Desmembramento em número de unidades (três) não revelador de empreendimento imobiliário – Ausente razão urbanística (inovação viária inexistente) e protetivo-social (massa de adquirentes potencialmente descoberta de tutela jurídica) para justificar o registro especial – Parcelamento sucessivo suscetível de caracterizar fraude à lei exige análise conjuntural, com atenção não só à cadeia de assentos, mas também à cadeia de domínio e ao lapso temporal entre as inscrições prediais – Burla à lei não configurada, diante da peculiar ausência de vinculação dos atuais proprietários ao desmembramento pretérito e antigo de área maior que sofrem inúmeros destaques – Recurso provido, observando-se dispensado só o registro especial (condição, não causa, da averbação do desmembramento) o que afasta a necessidade de nova rogação averbatória e novo juízo de qualificação (para o exame dos demais elementos necessários ao ato).”

Os referidos pareceres mencionam vários outros precedentes no mesmo sentido, como o exarado pelo Meritíssimo Juiz Auxiliar da Corregedoria naquela época, doutor Marcelo Fortes Barbosa Filho, no processo CG n° 1.493/01, cujo teor bem se enquadra à hipótese destes autos:

“Não se tratando de grande empreendimento, inexistindo previsão de realização de obras de infraestrutura, persistindo aprovação da Prefeitura Municipal e sendo pequena a quantidade de lotes derivados do parcelamento, não há razão plausível para, rigidamente, manter a exigência de atendimento dos pressupostos do art.18 da Lei 6.766/79.”

Este posicionamento prevalece, a exemplo do Processo CGJSP n° 195.857/2013, julgado em 5/5/2014 pelo então Corregedor Geral da Justiça Desembargador Hamilton Elliot Akel, que aprovou o parecer da MM. Juíza Assessora Renata Mota Maciel Madeira Dezem, cuja ementa assim dispõe:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de dispensa do registro especial previsto no artigo 18 da Lei nº 6.766/79. Inexistência de burla à Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Dispensa concedida – Recurso provido.”

À vista do exposto, o parecer que respeitosamente apresento ao exame de Vossa Excelência, é de que seja dado provimento ao recurso, para autorizar o desmembramento pretendido, com a consequente dispensa do registro especial.

Sub Censura.

São Paulo, 19 de outubro de 2015.

ANA LUIZA VILLA NOVA

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso, para autorizar o desmembramento pretendido, com a conseqüente dispensa do registro especial. São Paulo, 26.10.2015. – (a) – JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 03.11.2015
Decisão reproduzida na página 218 do Classificador II – 2015

Fonte: INR Publicações | 07/04/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1006064-15.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Propriedade – KEISYUN KISHIMOTO e outro – Municipalidade de São Paulo e outro – “Retificação de registro – existência de indisponibilidade decorrente de sobreposição de cadeia filiatória – levantamento que deve ser feito nas vias ordinárias – pedido indeferido”Vistos.Trata-se de pedido de retificação de registro formulado por Keisyun Kishimoto e Neuza Kishimoto em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital. Em uma petição inicial bastante confusa, pleiteam os requerentes a retificação para constar que o imóvel, objeto da matrícula nº 114.098, lançado pelo contribuinte nº 155.047.0017-4, atualmente é cadastrado sob o nº 155.329.011-5, bem como sua descrição, área e confrontações. O Registrador informou que o pedido feito diretamente pelo interessado à Serventia Extrajudicial, referia-se apenas à correção do número do contribuinte. Esclarece que o pleito foi indeferido uma vez, que a matrícula mencionada tem origem na transcrição nº 17.914 e inscrição no loteamento nº 112, ambas daquela Serventia, sendo que de acordo com a averbação nº 25, lançada em cumprimento ao mandado expedido por este Juízo, foi bloqueado o parcelamento da gleba, em virtude de ter sido constatado sobreposição de linhas filiatórias. Pondera que, considerando que a alteração do número de contribuinte tem relação com a localização do imóvel, a averbação só poderia ser feita após o levantamento do bloqueio, assim como a retificação da descrição do bem. Juntou documentos ( fls. 62/65 e 66/75).Intimada a Municipalidade para manifestar-se acerca dos fatos expostos na inicial, foi requerida a juntada de nova planta e memorial descritivo, com as especificações técnicas, sendo que às fl.95 e 112/113, os requerentes apresentaram planta com a devida correção, bem como o memorial, razão pela qual a Prefeitura de São Paulo expressou seu desinteresse no feito.Ante a informação do bloqueio da matrícula que se pretende fazer a retificação, foi requerido pelos interessados o levantamento da indisponibilidade, sob a alegação de que o imóvel atualmente não tem mais a identidade coincidente com o registro de origem, consequentemente a matrícula não condiz com a sua localização (fls.130/131).Tendo em vista a incidência de questão prejudicial à análise da pretensão em virtude da existência do bloqueio da matrícula, os requerentes foram intimados para falar sobre o óbice apontado (fls.143/144), sendo que mantiveram-se inertes, conforme certidão de fl.146.O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido, ante a existência de questão prejudicial, bem como a inadequação da via eleita para solução do impasse (fl.153).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.Com razão o Oficial e a Douta Promotora de Justiça.Pretendem os requerentes a retificação do número do contribuinte, bem como a descrição da área e das confrontações do imóvel.Conforme já decidido às fls.143/144, cujo fundamento adoto, reconheço a existência de questão prejudicial à análise da pretensão, isto porque tramitou perante este Juízo o pedido de providências nº 726/93, no qual foi determinado o bloqueio do parcelamento inscrito no 6º Registro de Imóveis da Capital sob nº 112 (fls.83/85), em razão do reconhecimento de sobreposição de cadeias filiatórias diversas entre o 6º Registro de Imóveis da Capital e o 11º Registro de Imóveis da Capital, ou seja, os elementos existentes não autorizam extrair a conclusão de validade entre uma ou outra inscrição.Daí verifica-se que a matrícula nº 114.098, na qual os requerentes pretendem a retificação, tem origem na transcrição nº 17.914 e inscrição no loteamento 112, constando da averbação nº 25 o bloqueio do parcelamento da gleba.A constatação da existência de sobreposição de áreas, denota a existência de lide que não pode ser examinada nos estreitos limites deste feito, de natureza administrativa e unilateral. Assim, enquanto permanecer a situação de sobreposição, é indispensável a busca de medidas adequadas nas vias ordinárias, em processo contencioso.Sobre o tema, oportuna a lição de Narciso Orlandi Neto:”Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira, Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: “O caminho correto, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n.6.015/73”(RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación al Estúdio de Derecho Hipotecário, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real Incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer o direito inscrito na segunda matrícula. É discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias … As conseqüências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: “A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro… Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.” E prossegue: “a conseqüência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j. Em 24-6-1985, RT 599/99). Observe-se que o duplo bloqueio, subentendido na decisão, seria consequência lógica da perda da presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado. Realmente, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que, ao mesmo tempo, são exatos, porque expressam a verdade. Ou eles não são contraditórios, ou um deles está errado. … Estará correto o duplo bloqueio? Sim. É o único bloqueio correto, legítimo.”Assim, constatada a sobreposição de cadeias filiatórias diversas entre o 6º e 11º Registro de Imóveis da Capital, e não havendo qualquer elemento modificativo, a indisponibilidade deve permanecer, a fim de se resguardar a segurança dos registros públicos, evitando-se assim, a superveniência de novos atos de registro que produzam danos de difícil reparação à terceiros. Logo, é imprescindível a realização de perícia judicial para a exata localização geodésica do bem, que somente é possível pelas vias ordinárias, à luz do contraditório e ampla defesa.Por fim, tendo em vista que a alteração do número do contribuinte está relacionado com a localização do imóvel, fica prejudicado este requerimento pelos fatos acima expostos.Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de retificação, formulado por Keisyun Kishimoto e Neuza Kishimoto em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Oportunamente, remetamse os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe.P.R.I.C.São Paulo, 05 de abril de 2016.Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MARCIA HALLAGE VARELLA GUIMARAES (OAB 98817/SP), GILDETE SOARES DA SILVA CRICHI (OAB 98212/SP).

Fonte: DJE/SP | 07/04/2016.

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