Processo 1006064-15.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Propriedade – KEISYUN KISHIMOTO e outro – Municipalidade de São Paulo e outro – “Retificação de registro – existência de indisponibilidade decorrente de sobreposição de cadeia filiatória – levantamento que deve ser feito nas vias ordinárias – pedido indeferido”Vistos.Trata-se de pedido de retificação de registro formulado por Keisyun Kishimoto e Neuza Kishimoto em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital. Em uma petição inicial bastante confusa, pleiteam os requerentes a retificação para constar que o imóvel, objeto da matrícula nº 114.098, lançado pelo contribuinte nº 155.047.0017-4, atualmente é cadastrado sob o nº 155.329.011-5, bem como sua descrição, área e confrontações. O Registrador informou que o pedido feito diretamente pelo interessado à Serventia Extrajudicial, referia-se apenas à correção do número do contribuinte. Esclarece que o pleito foi indeferido uma vez, que a matrícula mencionada tem origem na transcrição nº 17.914 e inscrição no loteamento nº 112, ambas daquela Serventia, sendo que de acordo com a averbação nº 25, lançada em cumprimento ao mandado expedido por este Juízo, foi bloqueado o parcelamento da gleba, em virtude de ter sido constatado sobreposição de linhas filiatórias. Pondera que, considerando que a alteração do número de contribuinte tem relação com a localização do imóvel, a averbação só poderia ser feita após o levantamento do bloqueio, assim como a retificação da descrição do bem. Juntou documentos ( fls. 62/65 e 66/75).Intimada a Municipalidade para manifestar-se acerca dos fatos expostos na inicial, foi requerida a juntada de nova planta e memorial descritivo, com as especificações técnicas, sendo que às fl.95 e 112/113, os requerentes apresentaram planta com a devida correção, bem como o memorial, razão pela qual a Prefeitura de São Paulo expressou seu desinteresse no feito.Ante a informação do bloqueio da matrícula que se pretende fazer a retificação, foi requerido pelos interessados o levantamento da indisponibilidade, sob a alegação de que o imóvel atualmente não tem mais a identidade coincidente com o registro de origem, consequentemente a matrícula não condiz com a sua localização (fls.130/131).Tendo em vista a incidência de questão prejudicial à análise da pretensão em virtude da existência do bloqueio da matrícula, os requerentes foram intimados para falar sobre o óbice apontado (fls.143/144), sendo que mantiveram-se inertes, conforme certidão de fl.146.O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido, ante a existência de questão prejudicial, bem como a inadequação da via eleita para solução do impasse (fl.153).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.Com razão o Oficial e a Douta Promotora de Justiça.Pretendem os requerentes a retificação do número do contribuinte, bem como a descrição da área e das confrontações do imóvel.Conforme já decidido às fls.143/144, cujo fundamento adoto, reconheço a existência de questão prejudicial à análise da pretensão, isto porque tramitou perante este Juízo o pedido de providências nº 726/93, no qual foi determinado o bloqueio do parcelamento inscrito no 6º Registro de Imóveis da Capital sob nº 112 (fls.83/85), em razão do reconhecimento de sobreposição de cadeias filiatórias diversas entre o 6º Registro de Imóveis da Capital e o 11º Registro de Imóveis da Capital, ou seja, os elementos existentes não autorizam extrair a conclusão de validade entre uma ou outra inscrição.Daí verifica-se que a matrícula nº 114.098, na qual os requerentes pretendem a retificação, tem origem na transcrição nº 17.914 e inscrição no loteamento 112, constando da averbação nº 25 o bloqueio do parcelamento da gleba.A constatação da existência de sobreposição de áreas, denota a existência de lide que não pode ser examinada nos estreitos limites deste feito, de natureza administrativa e unilateral. Assim, enquanto permanecer a situação de sobreposição, é indispensável a busca de medidas adequadas nas vias ordinárias, em processo contencioso.Sobre o tema, oportuna a lição de Narciso Orlandi Neto:”Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira, Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: “O caminho correto, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n.6.015/73”(RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación al Estúdio de Derecho Hipotecário, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real Incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer o direito inscrito na segunda matrícula. É discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias … As conseqüências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: “A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro… Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.” E prossegue: “a conseqüência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j. Em 24-6-1985, RT 599/99). Observe-se que o duplo bloqueio, subentendido na decisão, seria consequência lógica da perda da presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado. Realmente, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que, ao mesmo tempo, são exatos, porque expressam a verdade. Ou eles não são contraditórios, ou um deles está errado. … Estará correto o duplo bloqueio? Sim. É o único bloqueio correto, legítimo.”Assim, constatada a sobreposição de cadeias filiatórias diversas entre o 6º e 11º Registro de Imóveis da Capital, e não havendo qualquer elemento modificativo, a indisponibilidade deve permanecer, a fim de se resguardar a segurança dos registros públicos, evitando-se assim, a superveniência de novos atos de registro que produzam danos de difícil reparação à terceiros. Logo, é imprescindível a realização de perícia judicial para a exata localização geodésica do bem, que somente é possível pelas vias ordinárias, à luz do contraditório e ampla defesa.Por fim, tendo em vista que a alteração do número do contribuinte está relacionado com a localização do imóvel, fica prejudicado este requerimento pelos fatos acima expostos.Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de retificação, formulado por Keisyun Kishimoto e Neuza Kishimoto em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Oportunamente, remetamse os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe.P.R.I.C.São Paulo, 05 de abril de 2016.Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MARCIA HALLAGE VARELLA GUIMARAES (OAB 98817/SP), GILDETE SOARES DA SILVA CRICHI (OAB 98212/SP).
Fonte: DJE/SP | 07/04/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.